АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-24688/2016

Г. Новосибирск

14 июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 июня 2017 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рыбаковой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сиблеспром», р.п. Мошково,

к ответчикам: 1) обществу с ограниченной ответственностью «Темп», 

<

...>) Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, г. Новосибирск, 

третьи лица: 1) ФИО1, 

<

...>) управление Федеральной службы судебных приставов по 

<

...>) судебный пристав-исполнитель ФИО2, 

<

...>) ФИО3, г. Новосибирск,

о признании недействительными торгов, применении последствий недействительности,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО4 – доверенность от 28.11.2016, паспорт,

ответчиков: 1) ФИО5 – доверенность от 21.12.2016, паспорт, 2) ФИО6 – доверенность № ОГ-395 от 24.10.2016, удостоверение,

третьих лиц: 1) ФИО5 – доверенность от 22.11.2016, паспорт, 2) не явился, извещен, 3) судебный пристав-исполнитель ФИО7 – доверенность № 11/08 от 07.12.2016, 4) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сиблеспром» (далее – ООО «Сиблеспром», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Темп» (далее – ООО «Темп»), территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – Территориальное управление) о признании недействительными торгов, проведенных 27.05.2016 Территориальным управлением Росимущества в Новосибирской области, по продаже недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Сиблеспром»: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м., находящегося по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, с. Бибиха, и применить последствия недействительности в виде:

признания недействительным договора купли-продажи от 02.06.2016, заключенного по результатам недействительных торгов, между Территориальным управлением Росимущества в Новосибирской области и ООО «темп», по продаже недвижимого имущества: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м., находящегося по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, с. Бибиха;

обязания Территориального управления Росимущества в Новосибирской области вернуть ООО «Темп» денежные средства в сумме 2 714 000 рублей, полученные по недействительному договору купли-продажи от 02.06.2016;

обязания ООО «Темп» вернуть ООО «Сиблеспром» недвижимое имущество, полученное по недействительному договору купли-продажи от 02.06.2016: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м., находящегося по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, с. Бибиха.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, судебный пристав-исполнитель ФИО2, ФИО3.

Исковые требования ООО «Сиблеспром» мотивированы проведением торгов по продаже принадлежащего ему имущества в рамках исполнительного производства, на основании исполнительного листа, выданного судом, с нарушением требований законодательства. В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства: спорное имущество продано без прав на земельный участок; организаторов торгов нарушены сроки размещения информации о торгах; извещение о проведении торгов не соответствует требованиям закона; организатор торгов незаконно ограничил доступ к участию в торгах, исполнительный лист на основании которого возбуждено исполнительное производство, является ничтожным и подлежит отзыву судом; рыночная стоимость имущества существенно превышает цену, определенную по результатам торгов. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении, письменных пояснениях и дополнительных пояснениях истца.

Определением от 01.12.2016 по заявлению ООО «Сиблеспром» приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении спорного недвижимого имущества.

Территориальное управление, не согласившись с исковыми требованиями, представило в материалы дела отзыв на исковое заявление и дополнительные пояснения, ссылается на соблюдение процедуры проведения торгов; отсутствие оснований для реализации права на земельный участок; реализацию имущества на основании решения суда, определившего его состав; соблюдение срока публикации извещения о проведении торгов; указание в извещении о проведении торгов всей необходимой информации. Представитель Территориального управления в судебном заседании поддержал возражения на иск.

ООО «Темп» считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, представило в материалы дела отзыв и пояснения, ссылается на проведение торгов в соответствии с установленными законом правилами; включение в извещение о проведении торгов достаточной информации для идентификации спорных объектов; проведение торгов на основании вступившего в законную силу решения суда; отсутствие оснований для реализации права аренды земельного участка при проведении оспариваемых торгов; реализацию спорного имущества по цене, определенной в результате конкурентных процедур при проведении торгов. ООО «Темп» полагает, что причиной лишения истца имущества явилась не процедура публичных торгов, а факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом спорного имущества. Представитель ООО «Темп» в судебном заседании поддержала возражения против иска, изложенные в отзыве и пояснениях.

ФИО1, участвующий в деле в качестве третьего лица, представил отзыв на исковое заявление и пояснения по делу, поддержал позицию ООО «Темп», ссылается на реализацию недвижимого имущества при проведении оспариваемых торгов в связи с обращением взыскания на здания, заложенные истцом ФИО1 по договору залога, зарегистрированному в установленном порядке. На момент обращения взыскания права на земельный участок у истца отсутствовали, что исключило возможность включения таких прав в состав заложенного имущества. Взыскание на заложенное имущество обращено по решению суда, которым определены порядок обращения взыскания, состав имущества и цена его реализации. Представитель ФИО1 в судебном заседании возражения на иск поддержала.

Управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, судебный пристав-исполнитель ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом путем направления в адрес указанных лиц судебных извещений, а также путем публичного размещения определений арбитражного суда на официальном сайте арбитражного суда.

Вместе с тем в материалы дела представлен акт приема-передачи исполнительных производств (поручений) СПИ (т. 5 л.д. 129), утвержденный начальником отдела – старшим судебным приставом ФИО8 о передаче судебным приставом-исполнителем ФИО2 судебному приставу-исполнителю ФИО7 исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ООО «Сиблеспром». Таким образом, судебный пристав-исполнитель ФИО7 является лицом, в производстве которого находится исполнительное производство, в рамках которого проведены оспариваемые истцом торги; участием указанного лица в судебном разбирательстве обеспечена возможность реализации процессуальных прав и исполнения процессуальных обязанностей судебного пристава-исполнителя, осуществляющего исполнение процедур по соответствующему исполнительному производству, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица.

ФИО3, участвующий в деле в качестве третьего лица, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил иск удовлетворить.

Принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения третьих лиц, арбитражный суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Сиблеспром» на праве собственности принадлежало следующее недвижимое имущество: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м., расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, с. Бибиха.

По договору залога недвижимого имущества от 13.09.2012 (т. 2 л.д. 81-83), заключенному между ООО «Сиблеспром» (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель), указанное выше недвижимое имущество передано в залог с целью обеспечения обязательств по договору займа, по условиям которого имущество оценено сторонами в размере 2 500 000 рублей, балансовая стоимость имущества составляет 2 620 000 рублей (пункт 5 договора); в залог передается только имущество, указанное в данном договоре, земельный участок, на котором находится имущество и права на него предметом залога не являются. Договор залога недвижимого имущества со стороны ООО «Сиблеспром» заключен представителем ФИО9 

Договор залога от 13.09.2012 заключен с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 12.09.2012 на сумму 2 500 000 рублей (пункты 1, 2, 3 договора залога), заключенного между ФИО3 (заемщик) и ФИО1 (займодавец), согласно которому займодавец передал заемщику денежные средства в сумме 2 500 000 рублей, а последний обязался вернуть указанную сумму в сок не позднее 01.04.2013 (т. 2 лд. 84-85).

В связи с неисполнением обязательства по возврату суммы займа, ФИО1 обратился в Дзержинский районный суд города Новосибирска с иском к ООО «Сиблеспром» об обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Дзержинского районного суда города Новосибирска от 14.09.2015 по делу № 2-2200/2015 исковые требования ФИО1 удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество по договору залога от 13.09.2012, а именно: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м.; определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость имущества в размере 2 000 000 рублей. 

Во исполнение решения от 14.09.2015 по делу № 2-2200/2015 Дзержинским районным судом города Новосибирска 02.11.2015 выдан исполнительный лист серия ФС № 008094499, предъявленный ФИО1 к принудительному исполнению в отдел судебных приставов по Новосибирскому району Управления ФССП России по Новосибирской области.

Постановлением от 17.11.2015 (т. 1 л.д. 114) судебного пристава-исполнителя ОСП по Новосибирскому района Управления ФССП России по Новосибирской области ФИО10 в отношении должника ООО «Сиблеспром» возбуждено исполнительное производство № 73227/15/54031-ИП на основании исполнительного листа серия ФС № 008094499. В ходе исполнительного производства постановлением от 17.11.2015 судебного пристава-исполнителя наложен арест на имущество, поименованное в исполнительном документе. 17.11.2015 составлен акт о наложении ареста (описи имущества). Постановлением от 17.11.2015 судебного пристава объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению имущества из госреестра. Оценка имущества произведена постановлением от 10.02.2016 судебного пристава-исполнителя ФИО2 Постановлением от 29.03.2016 спорное имущество передано на торги, составлен акт передачи копий правоустанавливающих документов на арестованное имущество от 04.05.2016.

По заявке судебного пристава-исполнителя от 29.03.2016 № 54031/16/53915054 на торги арестованного имущества Территориальным управлением проведены торги по продаже недвижимого имущества: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м., местом нахождения которого определено: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, с. Бибиха. Извещение о проведении торгов № 110516/0867971/02 опубликовано 11.05.2016 на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу: «www.torgi.gov.ru» (т. 1 л.д. 23), а также в газете «Советская Сибирь» № 19 от 11.05.2016 (т. 4 л.д. 16). Начальная продажная цена имущества установлена в размере 2 000 000 рублей.

Протоколом № 2 от 27.05.2016 (т. 2 л.д. 94-96) о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества победителем признано ООО «Темп», предложившее цену 2 714 000 рублей.

По результатам торгов между Территориальным управлением и ООО «Темп» как победителем торгов заключен договор от 02.06.2016 (т. 2 л.д. 90-93) купли-продажи недвижимого имущества: здание коттедж общей площадью 196,3 кв. м., здание коттедж общей площадью 40,9 кв. м., здание душевая общей площадью 12,4 кв. м., здание баня общей площадью 14,8 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 145,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 46,6 кв. м., здание домик летнего типа общей площадью 44,9 кв. м., здание спальный корпус общей площадью 105,7 кв. м., здание уборная общей площадью 58,2 кв. м., здание кухня общей площадью 41,3 кв. м., расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, село Бибиха, по цене 2 714 000 рублей, принадлежащее на праве собственности ООО «Сиблеспром». Одновременно с договором купли-продажи подписан акт приема-передачи документов на имущество.

Полагая, что торги проведены с нарушением закона, ООО «Сиблеспром» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.  В случаях, указанных в Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (часть 3 статьи 447 Кодекса).

Организация и порядок проведения торгов регламентированы статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно части 2 которой если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (часть 3 статьи 448 Кодекса).

Статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности проведения публичных торгов, под которыми понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

 Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа. Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в пункте 2 статьи 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

В силу статьи 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Согласно части 3, 4 статьи 78 указанного Федерального закона заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 настоящего Федерального закона.

Специальные правила реализации имущества должника в ходе исполнительного производства установлены статьями 87, 89-93 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статьей 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 87 названного Федерального закона Принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации (часть 1 статьи 87). Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию (часть 6 статьи 87). Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи (часть 7 статьи 87). Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом (часть 8 статьи 87).

Частью 1, 2 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов). Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

В соответствии со статьей 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно части 3 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 6 статьи 57). Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (часть 7 статьи 57).

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (часть 8 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Официальный сайт Российской Федерации определен пунктом 2 Правил направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 № 66, согласно которому информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Статьей 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса (часть 2 статьи 449 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). 

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В рассматриваемом случае постановление об оценке имущества должника вынесено судебным приставом-исполнителем 10.02.2016 (т. 6 л.д. 36-37), общая стоимость имущества установлена в размере 2 000 000 рублей, в соответствии с решением Дзержинского районного суда города Новосибирска от 14.09.2015. Постановление о передаче арестованного имущества на торги вынесено судебным приставом-исполнителем 29.03.2016 (т. 7 л.д. 52-53). Заявка на торги арестованного имущества (т. 7 л.д. 55-56) сформирована 29.03.2016. К заявке приложены копия исполнительного документа, копия акта описи и ареста имущества от 17.11.2015, документы, характеризующие имущество. Передача правоустанавливающих документов на переданное на торги имущество Территориальному управлению произведена судебным приставом-исполнителем по акту передачи копий правоустанавливающих документов от 04.05.2016.

Извещение о проведении торгов № 110516/0867971/02 опубликовано 11.05.2016 Территориальным управлением в газете «Советская Сибирь» (№ 19), а также на официальном сайте «www.torgi.gov.ru». Извещение о проведении торгов содержит сведения о проведении торгов 27.05.2016 в 09:00, по месту их проведения: 

<

...>, этаж 3, каб. 1, о проведении торгов в форме открытого аукциона. Предмет торгов определен в извещении путем указания на вид каждого из объектов, его назначение, площадь, с указанием адреса объектов недвижимости, продаваемых одним лотом. Извещение о проведении торгов также содержит сведения об обремении продаваемого имущества ипотекой в силу договора, о начальной продажной цене имущества в размере 2 000 000 рублей, об условиях оформления участия в торгах путем подачи заявки с указанием на требования к оформлению заявки и перечень документов, о размере задатка и порядке его внесения. В извещении о проведении торгов указан собственник продаваемого имущества – ООО «Сиблеспром».

Фактически торги проведены 27.05.2016 в соответствии с извещением о проведении торгов, что видно из протокола о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества № 2 от 27.05.2016 (т. 2 л.д. 94-96), подписанного Территориального управления и ООО «Темп» как победителем торгов.

Таким образом, извещение о торгах содержит сведения, указание которых обязательно в данном документе в силу части 2 статьи 448, части 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Порядок опубликования извещения о проведении торгов соответствует правилам вышеуказанных норм закона, а также части 3 статьи 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве». 

Предусмотренный частью 3 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» срок опубликования извещения о проведении торгов соблюден, поскольку извещение опубликовано 11.05.2016, в то время как торги проведены 27.05.2016. Также не установлено нарушение десятидневного срока размещения информации о торгах с момента получения имущества для проведения торгов, так как необходимые для проведения торгов правоустанавливающие документы получены по акту приема-передачи от 04.05.2016.

Как следует из протокола от 27.05.2016 заседания комиссии Территориального управления Росимущества в Новосибирской области по подведению итогов приема и регистрации заявок на участие в публичных торгах в форме открытого аукциона, для участия в торгах зарегистрированы заявки 6 претендентов. Заявки приняты организатором торгов в пределах срока, указанного в извещении о проведении торгов. 

Из материалов дела не усматривается, что претендентами на участие в торгах были поданы заявки, отклоненные организатором торгов в связи с нарушением сроков их подачи, а равно не усматривается невозможность реализации заинтересованными лицами права на участие в торгах в связи с ограниченной продолжительностью срока подачи заявок.

Ввиду изложенного, довод истца о нарушении сроков размещения информации о торгах не находит подтверждения в материалах дела. Пункт 3 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вопреки доводу истца, не содержит указание на ограничение срока приема заявок, а определяет порядок и срок опубликования извещения о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до их проведения. Несоответствие установленного извещение срока приема заявок Методическим рекомендациям по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденным Росимуществом 11.04.2014, не свидетельствует на наличии при проведении торгов нарушений, поскольку указанные Методические рекомендации не являются нормативным актом, нарушение которого влечет признание торгов недействительными по смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Допущенные судебным приставом-исполнителем нарушения срока вынесения постановления о передаче арестованного имущества на торги, передачи на торги имущества и правоустанавливающих документов не привели к нарушению порядка проведения торгов и не повлекли нарушение прав заинтересованных лиц либо истца при проведении оспариваемых торгов.

Нарушение установленных содержанием извещения о проведении торгов, вопреки доводу истца, судом не установлено.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, извещение о проведении торгов содержит указание на вид каждого из объектов недвижимости, предлагаемых к продаже в составе лота № 1, его назначение, площадь объекта. Кроме того, в извещении указано место нахождения объектов недвижимости, их принадлежность ООО «Сиблеспром». Соответственно, совокупность сведений, включенных в извещение о проведении торгов, позволяет определить характер каждого из объектов недвижимости, составить представление о месте объекта в составе комплекса соответствующих объектов, месте нахождения объектов недвижимости и их принадлежность, что позволяет в достаточной мере идентифицировать как комплекс предлагаемых к продаже объектов, так и каждый объект в отдельности. Отсутствие в извещении указания на регистрационные номера ООО «Сиблеспром» не свидетельствует о невозможности идентификации соответствующего лица, поскольку извещение о проведении торгов содержит сведения об исполнительном производстве, в том числе о передаче арестованного имущества на торги на основании постановления от 29.03.2016, в котором указаны подробные сведения о должнике ООО «Сиблеспром».

Указанный в извещении о торгах адрес объектов недвижимости соответствует сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о месте нахождения объектов, указанным в имеющихся в материалах дела выписках из ЕГРП. Сведения о присвоении объекта недвижимости иного адреса из материалов дела не следуют.

Доказательства того, что заинтересованными лицами не было реализовано право на участие в торгах в виду недостаточности сведений о предмете торгов либо о собственнике имущества, в материалах дела отсутствуют. Напротив, все заявки претендентов, зарегистрированные для участия в торгах, содержат указание на сведения о характеристиках объектов недвижимости, месте их нахождения, собственнике объектов, полученных в результате ознакомления с извещением о проведении торгов.

Кроме того, согласно представленному истцом отчету от 18.01.2017 № 7174-2017, составленному ООО ЦО «Скоринг», при проведении оценки имущество обозначено в том числе по виду объекта, его назначению, площади, месту нахождения, что не создало затруднений для идентификации объектов недвижимости на местности как недвижимого имущества, составляющего имущественный комплекс базы отдыха «Сириус».

Довод истца об ограничении организатором торгов доступа к участию в торгах судом отклоняется как необоснованный, поскольку указание в извещении о проведении торгов на необходимость подачи заявки с приложением необходимых документов, на порядок оформления заявки, уплату задатка и оформление договора о задатке, порядок внесения и сумму задатка подтверждает включение в извещение о проведении торгов сведений о порядке проведения торгов и об оформлении участия в торгах, которые являются обязательными в силу части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не свидетельствует о включении в извещение дополнительных требований к участникам торгов.

Указание истца на нарушение порядка передачи имущества на торги оформлением акта передачи копий правоустанавливающих документов также не свидетельствует о существенном нарушении закона и иных нормативных актов.

Специфика продажи арестованного имущества при проведении публичных торгов, заключающаяся в осуществлении продажи имущества организатором торгов, не обладающим вещными правами в отношении продаваемого имущества и не владеющим таким имуществом, обусловливает особенности процедуры передачи имущества на торги и подготовки имущества к его передаче покупателю. Такие особенности заключаются в необходимости представления заинтересованным лицам в ходе проведения торгов правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, что обусловливает требование части 8 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» о передаче правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объекты недвижимости.

Требование статей 87, 89 названного Федерального закона в рассматриваемом случае выполнено путем передачи правоустанавливающих документов и документов, характеризующих переданное для проведения торгов недвижимое имущество (выписки из ЕГРП, кадастровые паспорта), с оформлением передачи путем составления акта передачи копий правоустанавливающих документов на арестованное имущество от 04.05.2016.

Довод истца о нарушении его прав продажей имущества без прав на земельный участок арбитражным судом отклоняется ввиду нижеследующего.

В соответствии с частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Частью 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

В силу статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; иные указанные в законе объекты. 

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (часть 5 статьи 5 названного Федерального закона).

Исходя из приведенных выше норм, право залога недвижимого имущества принадлежит собственнику такого имущества либо лицу, владеющему имуществом на ином вещном праве, допускающем залог имущества. Земельный участок выступает в подлежащих случаях самостоятельным предметом залога. Право аренды земельного участка может выступать предметом залога. При этом залог права аренды возможен по волеизъявлению лица, которому принадлежит соответствующее право, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В рассматриваемой юридической ситуации на оспариваемых торгах продано недвижимое имущество, заложенное по договору залога от 13.09.2012, заключенному между ООО «Сиблеспром» и ФИО1, в обеспечение обязательства по возврату суммы займа по договору займа от 12.09.2012. На момент заключения договора залога имущество, являющееся предметом залога, принадлежало истцу на праве собственности.

Между тем право аренды земельного участка возникло у истца на основании договора аренды лесного участка от 30.04.2015 № 8/03-р, заключенного истцом с Департаментом лесного хозяйства Новосибирской области, на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2015 по делу № А45-21055/2014 о признании недействительным отказа Департамента в заключении договора аренды в отношении земельного участка из категории земель лесного фонда и обязании Департамента лесного хозяйства Новосибирской области устранить нарушение прав и интересов ООО «Сиблеспром» путем направления в месячный срок с момента вступления решения в законную силу проект договора аренды земельного участка, занимаемого объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности ООО «Сиблеспром».

На момент передачи принадлежавшего истцу недвижимого имущества в залог право аренды земельного участка, занимаемого такими объектами недвижимости, у истца отсутствовало, что исключало возможность передачи соответствующего права в залог. Изложенное согласуется с условием пункта 7 договора залога от 13.09.2012, исключившим земельный участок из предмета залога.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При заключении договора залога объектов недвижимости, в отсутствие у истца права аренды земельного участка, такое право не могло являться предметом залога. При этом залог объектов недвижимости, находящихся в собственности истца, без залога земельного участка, истцу не принадлежащего, не противоречило нормам земельного законодательства и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 73.1 Лесного кодекса Российской Федерации без проведения торгов договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях, предусмотренных законом, в том числе в случае нахождения на таких лесных участках зданий, сооружений (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Таким образом, отчуждение объектов недвижимости при проведении публичных торгов влечет переход права собственности на соответствующие объекты к покупателю имущества, с которым может быть заключен договор аренды лесного земельного участка без проведения торгов как с собственником соответствующих зданий.

Кроме того, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (часть 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу норм § 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание в судебном порядке может быть обращено на имущество, являющееся предметом залога.

В данном случае взыскание на предмет залога было обращено по заочному решению Дзержинского районного суда города Новосибирска от 14.09.2015, определившему состав имущества, на которое обращено взыскание, порядок обращения взыскания, начальную цену предложения имущества. Торги проведены на основании постановления судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа. Содержащиеся в решении суда и исполнительном листе указания на состав имущества, подлежащего реализации, исключало возможность проведения торгов в отношении иного имущества, не указанного в судебном акте и исполнительном документе.

Довод истца о рыночной стоимости прав аренды земельного участка в размере 5 246 132 рублей, согласно отчету об оценке от 18.01.2017 № 7174-2017 не имеет правового значения в виду изложенных выше обстоятельств, исключивших реализацию права аренды земельного участка при проведении оспариваемых торгов.

Кроме того, представленный истцом отчет ООО ЦО «Скоринг» об оценке объектов недвижимости от 18.01.2017 № 7174-2017 не может быть принят в качестве доказательства нарушения формирования цены имущества при проведении торгов.

При проведении оспариваемых торгов сформирована равновесная цена проданного имущества при проведении конкурентных процедур с участием лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих объектов по справедливой рыночной цене. 

Отчет об оценке имущества  указывает на определение рыночной цены объектов с применением сравнительного метода. При этом в качестве аналогов сравнения выбраны имущественные комплексы, существенно отличающиеся от спорного имущества, в том числе наличием земельного участка в собственности продавца, собственной скважиной, подстанцией, наличием благоустройства земельного участка. Сведения о наличии аналогичных преимуществ спорного имущества истцом не представлены и их материалов дела не усматриваются.

Заявляя об отсутствии оснований для проведения торгов в связи с отменой заочного решения, истец не учитывает нормы процессуального законодательства.

Заочное решение Дзержинского районного суда города Новосибирска от 14.09.2016 отменено определением от 10.01.2017. На момент проведения торгов заочное решение действовало, препятствия для его исполнения в порядке исполнительного производства отсутствовали.

В соответствии со статьей 244 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заочное решение суда вступает в законную силу по истечении сроков его обжалования, предусмотренных статьей 237 Кодекса.

Статьей 428 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, если исполнительный лист выдается немедленно после принятия судебного постановления.

В силу статьи 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации поворот исполнения решения суда допускается в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения.

Обстоятельства, являющиеся основанием для поворота исполнения решения по делу № 2-2200/15 в данном случае отсутствуют, судебный акт о повороте исполнения решения соответствующим районным судом не принят.

Нормы гражданского процессуального законодательства не содержат положений о признании ничтожным исполнительного листа, выданного во исполнение решения суда, в том числе заочного, вступившего в законную силу.

Согласно разъяснениям, изложенным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными арбитражный суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Следовательно, торги могут быть признаны недействительными по статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации лишь при наличии таких существенных нарушений правил их проведения, которые повлияли на результат и нарушили интересы истца.

Судом не установлено таких существенных нарушений при проведении Территориальным управлением торгов по продаже недвижимого имущества, принадлежавшего ООО «Сиблеспром», которые могли бы повлиять на результат торгов и привести к ущемлению прав и законных интересов истца.

По смыслу части 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключенный при проведении торгов договор может быть признан недействительным при признании недействительными торгов. 

Поскольку в рассматриваемом деле торги недействительными не признаны, основания для удовлетворения требований ООО «Сиблеспром» о признании недействительным договора купли-продажи от 02.06.2016 и применении последствий его недействительности отсутствуют.

Установив обстоятельства дела, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание проведение оспариваемых торгов при наличии установленных законом оснований, в отсутствие существенных нарушений закона и правил их проведения, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения.

Поскольку суд не усматривается оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Сиблеспром», основания для сохранения обеспечительных мер, принятых определением арбитражного суда от 01.12.2016 также отсутствуют, обеспечительные меры подлежат отмене.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сиблеспром» к обществу с ограниченной ответственностью «Темп», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области отказать полностью.

Расходы по уплате государственной пошлины возложить на истца.

Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 01.12.2016, отменить.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Я.А. Смеречинская