АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 июня 2023 года

Дело №

А21-10787/2022

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Балтстройинвест» ФИО1 (доверенность от 26.01.2023), 

рассмотрев 13.06.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу № А21-10787/2022,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд  Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Балтстройинвест» (далее – Общество), о взыскании и включении в промежуточный ликвидационный баланс 1 172 286 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате по договору от 25.11.2013 № 011876 на передачу в аренду городских земель за период с 01.01.2019 по 21.04.2020, 91 256 руб. 01 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 21.04.2020.

Решением от 17.11.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.02.2023, в иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить, иск удовлетворить.

Заявитель в жалобе ссылается на то, что наличие на земельном участке строительного ограждения и длительное уклонение арендатора от возврата земельного участка арендодателю, при этом факт невозможности использования земельного участка в данном случае, по мнению Администрации, не имеет правового значения, свидетельствуют о существовании правовых оснований для взыскания арендной платы за спорный период.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит суд округа оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, а также решении принятым в рамках дел № А21-2284/2019 и № А21-3005/2019, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 25.11.2013 заключили сроком на 3 года договор № 011876 (в редакции соглашения от 14.06.2016 № 011876-1) аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 5058 кв. м с кадастровым номером 39:15:151411:126, расположенного по адресу: Калининград, Ленинский пр., в границах, обозначенных в приложении № 1, для строительства административно-делового центра с подземной автостоянкой.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Срок действия договора – до 04.11.2016.

Комитетом архитектуры и строительства Администрации Обществу 11.08.2016 выдано разрешение на строительство административно-делового центра с подземной автостоянкой сроком действия до 11.08.2018, в соответствии с представленной Обществом проектной документацией.

Приказом от 31.10.2017 Служба государственной охраны объектов археологического наследия Правительства Калининградской области в состав памятника археологии «Участок культурного слоя города Кенигсберга, остатки древних укреплений г. Кенигсберга 1-й половины XX в.» включена вся территория спорного земельного участка.

Службой государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Калининградской области 31.10.2017 направлено Обществу предписание о необходимости приостановления выполнение работ на объекте, а также произведения ряда действий в связи с выявлением в его границах объекта археологического наследия.

Общество выполнило предписанные действия.

Служба охраны памятников 19.01.2018 согласовала разработанный проект обеспечения сохранности выявленного объекта археологического наследия при этом одновременно, уведомила о возбуждении уголовного дела по части 2 статьи 243 Уголовного кодекса Российской Федерации  по факту уничтожения или повреждение объектов археологического наследия и назначении по нему историко-культурной археологической судебной экспертизы, в связи с чем на территории выявленного объекта археологического наследия «Участок культурного слоя города Кенигсберга, остатки древних укреплений г. Кенигсберга 1-й половины XX в.» осуществление каких-либо работ невозможно.

В письмах от 23.04.2018 № 3/187801729030 и от 05.07.2018 № 3/187803150320, а также в постановлении от 05.07.2018 об отказе в удовлетворении ходатайства старший следователь 2-го отдела следственного управления Министерства Внутренних дел России по Калининграду ФИО2 указал на невозможность проведения любых видов работ на земельном участке в связи с тем, что это может повлечь срыв следственных действий в рамках уголовного дела № 11701270012022618.

Решением, принятым 10.06.2019 в рамках дела № А21-2284/2019 суд обязал Общество возвратить Администрации спорный земельный участок в состоянии до его предоставления в аренду для строительства многоуровневой автопарковки с торговыми залами.

Постановлением судьи Московского района Калининграда от 10.07.2019 уголовное дело прекращено.

Администрация, ссылаясь на направление Обществом уведомления об исполнении решения суда, принятого в рамках дела № А21-2284/2019, только 14.04.2020, подписание акта возврата 22.04.2020 и указав на нахождение Общества в стадии ликвидации, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что в спорный период арендатор не имел возможности пользоваться земельным участком в соответствии с целями, установленными договором от 25.11.2013, по не зависящим от арендатора обстоятельствам, в том числе по причине нахождения арендуемого участка в зоне объекта археологического наследия, о чем арендатор не знал и не мог знать на момент заключения договора аренды. В связи с этим суд, установив отсутствие задолженности за упомянутый период и, соответственно, отсутствие оснований для включения задолженности в промежуточный ликвидационный баланс Общества, отказал в удовлетворении требований Администрации в полном объеме. 

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

По правилам пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Применительно к земельным участкам их назначение определяется принадлежностью к определенной категории земель и видом разрешенного использования земельного участка.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами установлено, что ответчик по не зависящим от него обстоятельствам не имел фактической возможности использовать участок по целевому назначению по условиям договора аренды.

Как обоснованно указано судами, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Основания для иной правовой оценки выводов судов двух инстанций у суда округа отсутствуют.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, повторяют позицию истца по спору, являлись предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не подтверждают существенных нарушений судами норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела.

Кроме того, обжалуемые судебные акты содержат мотивированное обоснование отклонения заявленных Администрацией доводов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены оспариваемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

 Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 по делу № А21-10787/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина