ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-47492/2019

Дело № А40-204539/17

г. Москва

30 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО «Культурно-исторический комплекс «Славянский»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июня 2019 года

по делу № А40-204539/17, принятое судьей Федоровой Д.Н. (60-1874)

по иску ООО «СБФ ИнвестГрупп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ОАО «Культурно-исторический комплекс «Славянский» (ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 1. Управление Росреестра по Москве; 2. Департамент городского имущества города Москвы; 3. Департамент культурного наследия г. Москвы

о расторжении договора аренды и обязании вернуть нежилое помещение,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 21.03.2019 г.; 

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 2 – ФИО3 по доверенности от 05.08.2019 г., диплом 1077040009510 от 30.06.2014 г.; Иные третьи лица – не явились, извещены; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «СБФ ИнвестГрупп» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Культурно-исторический комплекс «Славянский» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого фонда от 22.12.1999 № 0-604/99 и обязании вернуть нежилое здание площадью 3 153, 7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (с учетом отказа от части исковых требований, принятых протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2018).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2019 по делу № А40-204539/17 исковые требования удовлетворены в части обязания ответчика вернуть нежилое здание площадью 3 153, 7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.  В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении  исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил письменные пояснения, которые приобщены к материалам настоящего дела.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей ответчика и иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора .

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 22.12.1999 между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор на аренду нежилого фонда № 0-604/99 (далее -Договор). 

В соответствии с п. 1.1. Договора предметом аренды является нежилое здание площадью 3153,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее  -Здание). 

Арендованное Здание является памятником культурного наследия «Гостиница и ресторан «Славянский Базар», охранное обязательство утверждено Приказом Департамента культурного наследия г. Москвы от 29.10.2015 № 252. 

Согласно п. 2.1. Договора Здание передано в аренду на срок до 10.08.2048. 

Договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке (номер государственной регистрации 77-01/00-002/2000-840). 

28.04.2017 состоялись открытые торги по продаже Здания, организованные Департаментом города Москвы по конкурентной политике.  Победителем торгов признан  истец. 

17.05.2017 заключен договор купли-продажи № 19-П, согласно которому право собственности на Здание перешло к истцу. 

Переход права собственности к новому собственнику зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН (номер записи 77:01:0001008:1028- 77/011/2017-3).

24.07.2017 истец уведомил ответчика о переходе к нему права собственности. Уведомление осуществлено через нотариуса города Москвы ФИО4 и было получено ответчиком. 

03.08.2017 истец направил ответчику уведомление о реквизитах для перечисления арендной платы. Уведомление было направлено заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому адресу ответчика.

03.08.2017 истец направил ответчику уведомление о предстоящем 11.08.2017 визите нового собственника здания с целью его осмотра.

 11.08.2017 ответчик отказал представителям собственника в полном осмотре здания, сообщив, что не считает оригинал выписки из ЕГРН надлежащим доказательством перехода права собственности и отказался принять счета на арендную плату, отказался допустить представителей собственника к инженерным коммуникациям, чердачному и подвальному помещениям.

Отказ ответчика зафиксирован нотариусом города Москвы ФИО5, присутствовавшим при разговоре представителей истца с ответчиком. 

Несмотря на отказ в полном доступе во все арендуемые помещения, представители нового собственника вместе со специалистами АНО «Экспертный Центр «НИКА» осмотрели здание снаружи, а также произвели осмотр мест общего пользования. 

По результатам осмотра специалистами было подготовлено Техническое заключение № 08/01-ТЭ/2017 от 07.08.2017,согласно которому специалисты выявили значительное количество дефектов и несоответствий в несущих конструкциях (стен, фундаментов, кровли), отделочных покрытиях и инженерных коммуникациях. 

В результате анализа выявленных дефектов и несоответствий установлено, что они образованы вследствие отсутствия должного ухода за конструктивными элементами и инженерными коммуникациями, а также вследствие отсутствия текущих и плановых ремонтных работ. 

05.09.2017 истцом получено письмо ответчика исх. № 31, которым ответчик выразил сомнения в переходе права собственности на здание к истцу, попросил представить дополнительные доказательства данного обстоятельства. 

19.09.2017 истец направил ответчику заверенную копию выписки из ЕГРН, акт о приеме-передаче здания,  кроме того, данным письмом собственник потребовал от  арендатора прекратить нарушения условий Договора, незамедлительно погасить задолженность по арендной плате.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.11.2018 делу № А43-26621/2018 в отношении ООО «СБФ ИнвестГрупп» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден ФИО6

В ходе исполнения своих полномочий внешним управляющим истца установлено, что основным активом должника является спорное Здание. 

В соответствии с представленным в материалы дела отчетом № 17К/234-07 об определении рыночной ставки аренды 1 кв. м. помещений нежилого здания общей площадью 3 153, 7 кв.м., аренда 1 кв.м. спорного здания составляет 31 614 руб. в год (без НДС), при таких обстоятельствах, ежемесячный размер арендной платы составляет 9 803 938 руб. 72 коп., включая НДС. 

Истцом в лице внешнего управляющего было направлено ответчику предложение о заключении дополнительного соглашения к Договору, полученное ответчиком 05.12.2018.

В установленный предложением об изменении Договора пятидневный срок ответчик не направил внешнему управляющему подписанный с его стороны экземпляр дополнительного соглашения к Договору

В связи с данными обстоятельствами и руководствуясь Планом внешнего управления, утвержденным собранием кредиторов ООО «СБФ ИнвестГрупп», внешний управляющий отказался от исполнения обществом Договора на основании положений ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве),  о чем был уведомлен ответчик.

В связи с тем, что арендатор в установленный срок не возвратил Здание, истец обратился настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2018 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-206752/17-154-75.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2018, в удовлетворении исковых требования ОАО «Культурно-исторический комплекс «Славянский» о признании недействительным распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 27.02.2017 № 5129 «О согласовании ГУП «РЭМ» совершения сделки по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> , отказано. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2018 производство по настоящему делу возобновлено.

Суд первой инстанции, приняв во внимание, что решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2018 по  делу № А40-206752/17 признана правомерной передача на праве собственности Здания в пользу истца, и исходя из положений ст. 102 Закона о банкротстве,  пришел к выводу, что Договор был расторгнут в одностороннем  порядке по инициативе арендодателя, в связи с чем ответчик обязан вернуть арендованное Здание.

По мнению судебной коллегии, данный вывод суда первой инстанции является верным и обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения, она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом. 

По смыслу ст. 453 ГК РФ расторжение договора направлено прежде всего на прекращение обязательств сторон на будущее время.

Вопреки доводам заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно давал оценку обоснованности сохранения действия Договора с учетом специфики, установленной в Законе о банкротстве, и внешней управляющий не доказал, что его сохранение  препятствуют восстановлению платежеспособности должника, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно п.п.1-3 ст. 102 Закона о банкротстве, внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, не исполненных  сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

При этом, согласно п. 2 ст. 30 Закон о банкротстве,  учредители (участники) должника, федеральные органы исполнительной власти обязаны принимать своевременные меры по предупреждению банкротства организации.

В обоснование убыточности сохранение арендных правоотношений, истцом представлен отчет № 17К/234-07 об определении рыночной ставки аренды 1 кв. м. помещений нежилого здания общей площадью 3 153, 7 кв.м., согласно которому аренда 1 кв.м. спорного здания составляет 31 614 руб. в год, а ежемесячный размер арендной платы составляет 9 803 938 руб. 72 коп., включая НДС. 

Суд апелляционной инстанции, проверив данное доказательство, приходит к выводу, что оно является надлежащим, выводы, содержащиеся в отчете, являются логичными и последовательными и основанными на фактических материалах дела.

Данный отчет в установленном порядке ответчиком не оспорен. 

Таким образом, истцом доказано, что сохранение Договора, с условием о внесении ежемесячных арендных платежей в размере 1 224 831 руб. 80 коп., то есть почти в 9 раз меньше, чем рыночная цена аренды, является убыточным  для Должника  находящегося в предбанкротном состоянии.

При этом согласно ст. 2 Закона о банкротстве установлено, что целью введения внешнего управления является восстановление платежеспособности должника путем передачи полномочий по управлению должником внешнему управляющему.

Учитывая, что Здание является основным активом истца, то суд первой инстанции правомерно указал, что обоснованность одностороннего отказа от исполнения Договора подтверждена документально, и внешний управляющий ФИО6 имел право на применение установленного законом отказа от исполнения договора.

Также, суд апелляционной инстанции полагает, что в рамках настоящего спора, судом первой инстанции учтены особенности, возникающие при рассмотрении дел, участниками которых являются лица, в отношении которых введены процедуры, предусмотренные Законом о банкротстве.

Таким образом, в данном конкретном случае, учитывая специфику процедуры, введенной в отношении истца, и исходя из ее целей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что  дальнейшее исполнение Договора, не приведет к финансовому оздоровлению истца.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Поскольку Договор прекратил свое действие 17.12.2018, в связи с отказом внешнего управляющего от его исполнения, то требование истца об обязании ответчика вернуть нежилое здание площадью 3 153, 7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, было правомерно удовлетворено судом.

Ссылка заявителя жалобы на злоупотребление истцом правами, не принимается судебной коллегий, так как до направления уведомления о расторжении Договора, ответчику было предложено внести изменения в Договор, изменив  размер арендных платежей,  от чего   последний,  руководствуясь положениями ст. 421 ГК РФ, отказался.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный  апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ОАО «Культурно-исторический комплекс «Славянский» является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июня 2019 года по делу             № А40-204539/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Панкратова Н.И.

 

Судьи:                                                                                                            Савенков О.В.

 

Бондарев А.В.