АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-38545/19

20 февраля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   17 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен  20 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе:

судьи Корха С.Э., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества  с ограниченной ответственностью  "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПСТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕРНЫЙ  КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР  "БЕЗОПАСНОСТЬ  ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о запрете  использовать жилое помещение не по назначению  

при участии: 

от истца: ФИО1 по доверенности  б/н от  09.01.2020 г. 

от ответчика:  ФИО2 по доверенности б/н от 01.10.2018 г. 

установил:

общество  с ограниченной ответственностью  "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПСТ" обратилось  в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕРНЫЙ  КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР  "БЕЗОПАСНОСТЬ  ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ" с требованием о запрете  использовать жилое помещение не по назначению.

Представитель истца в судебном заседании пояснил предмет и основания иска, поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Настаивал на том, что  в  настоящий момент помещение используется как офисное, его ежедневно посещают около 15-20 человек, что подтверждается актом, подписанным собственниками  соседних квартир. Также предоставил показания приборов учета по  электроэнергии, из которых усматривается, что потребление ресурса по спорному помещению в несколько раз превышает потребление иных  жилых помещений. Просит иск удовлетворить.  

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Настаивал  на том, что  помещение  является  аварийным и ответчиком ни по какому  назначению не используется, его иногда посещают работники общества для  того чтобы взять (оставить) какие-либо вещи.  Подтвердил, что юридический адрес общества ответчика  является адресом жилого помещения, также подтвердил, что  в помещении находятся  столы и офисная техника.  Просит в иске отказать.

 Ответчик заявил ходатайство об истребовании  из материалов дела А53-8143/19 технического заключения, подтверждающего состояние спорного помещения. 

Рассмотрев ходатайство об истребовании доказательств, суд не усматривает оснований для его удовлетворения. 

В соответствии с ч. 4 ст. 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

Ответчик не доказал,  что у него отсутствует возможность самостоятельно получить заключение из материалов дела А53-8143/19, с учетом того, что он является стороной  спора, рассмотренного в деле А53-8143/19, и  имеет право знакомиться  с материалами дела, снимать копии, делать выписки. 

Кроме того, ответчик не обосновал значимость указанного заключения для рассматриваемого дела, с учетом  его предмета о запрете  использовать помещение под офис, вне зависимости  от его технического состояния. 

На основании вышеизложенного, в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств надлежит отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд установил, что общество ответчика является собственником 

<

...>.

Истец заявляет, что  ответчик использует данное жилое помещение в качестве офиса с предоставлением места работы сотрудникам, что подтверждается актом обследования.

11.06.19 Ответчик внес изменения в адрес (местонахождения) своего юридического лица, зарегистрировав его по адресу: 346400, г. Новочеркасск, Ростовская область, пр. Баклановский, дом 178, кв. 4. (ГРН и дата внесения записи в ЕГРЮЛ № 2196196517471 от 11.06.2019г., зарегистрированные Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 26 по Ростовской области).

По данным среднесписочной численности за 2018г, предоставленной Ответчиком в ФНС, среднее количество работающих граждан у Ответчика составляет 21 человек.

Помещение, расположенное по адресу: 346400, г. Новочеркасск, Ростовская область, пр. Баклановский, дом 178, квартира 4 является жилым помещением, расположенным на 2 (втором) этаже многоквартирного разноуровневого жилого дома (4-6 этажей), 1997 года постройки. Квартира номер 4 находится на втором этаже, пристройки к дому.

В соответствие с ч. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Использование квартиры № 4 адресу: 346400, г. Новочеркасск, Ростовская область, пр. Баклановский, дом 178, для размещения офиса Ответчика с вышеуказанной численностью работников, пользование коммунальными услугами в целях производственной деятельности, в то время, как потребляемые ресурсы предназначены для жилых помещений, нарушает жилищные права собственников данного МК.

Нарушение прав жильцов МКД использованием квартиры № 4 под офис ООО "Инженерный консалтинговый центр"Безопасность гидротехнических сооружений” подтверждается протоколом общего собрания собственников, жалобами жильцов дома в адрес управляющей компании.

В подтверждение полномочий на обращение в арбитражный суд от имени собственников помещений в доме истец представил протокол общего собрания собственников помещений от 17.10.2019г №  1, которым  Общее собрание собственников помещений в спорном многоквартирном доме наделило управляющую организацию правом на обращение в суд с требованием об обязании ООО "Инженерный консалтинговый центр "Безопасность гидротехнических сооружений” не использовать 

<

...> в качестве нежилого помещения.

Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями                 290 Гражданского кодекса и 36 Жилищного кодекса, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.  

В порядке досудебного разрешения данного вопроса, Истцом была направлена в адрес Ответчика досудебная претензия от 10.09.2019г. № 240 с просьбой использовать квартиру № 4, расположенную по адресу: 346400, г. Новочеркасск, Ростовская область, пр. Баклановский, дом 178 по своему прямому назначению - для проживания граждан.

17.09.2019г. Истцом в адрес Ответчика было направлено информационное письмо № 251 с просьбой прекратить использование жилого помещения под офис.

По состоянию на дату подачи иска  в адрес ответчик никаких мер по прямому использованию жилого помещения не принял, ответ не дал.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемых исковых требований. 

Изучив материалы дела, обозрев письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с ч. 1-3 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

 Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

 Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что  под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. 

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Ответчик является собственником помещения с кадастровым номером 61:55:0010310, расположенного по адресу   346400, г. Новочеркасск, Ростовская область, пр. Баклановский, дом 178, квартира 4 ,то подтверждается выпиской из ЕГРН № 99/2019/283067997 от 11.09.2019 г.  

В рассматриваемом случае предмет требований иной, а квартира принадлежит ответчику на праве собственности, а не по договору социального найма, но этот факт не меняет субъектный состав лиц, имеющих право обратиться в суд с требованием о приведении порядка использования помещения в соответствие  с его назначением. 

Рассматриваемый иск предъявлен управляющей компанией в интересах собственников  дома, поскольку собственники  обратились с коллективной жалобой о том, что использование квартиры под офис нарушает их права, что является формой выражения их воли. 

Протоколом общего собрания собственников помещений от 17.10.2019г №  1, собственники наделили управляющую организацию правом на обращение в суд с требованием об обязании ООО "Инженерный консалтинговый центр "Безопасность гидротехнических сооружений” не использовать 

<

...> в качестве нежилого помещения.

Факт использования помещения под офис подтверждается актом от 03.09.2019 г., 12.02.2020 г., показаниями приборов учета по электроэнергии по спорной квартире, согласно которых потребление в кв. № 4 в несколько раз превышает  потребление иных квартир. Повышенный объем потребления  свидетельствует о том,  что в спорной квартире, вопреки утверждениям ответчика, не только  находятся вещи и офисная техника, но и пребывают люди, которые используют данную офисную технику, потребляющую ресурс.  

 Косвенным подтверждением факта нецелевого использования помещения также является уклонение ответчика  от  выполнения требований суда о проведении совместного с истцом осмотра помещения и  составления акта осмотра, предоставления фотоматериалов актуального состояния  помещения.  Истцом представлено уведомление № 19 от 22.01.2020 г., в  котором  истец предлагает ответчику сообщить дату и время совместного осмотра. 

Однако, ответчик от совершения таких действий  уклонился, доступ в помещение не предоставил, в результате чего управляющей компанией был составлен акт  от           12.02.2020 г.,  подписанный председателем ТСЖ и собственниками соседних квартир № 2 и № 3, в котором указано, что  помещение квартиры № 4 в доме пр.Баклановский,178 в     г. Новочеркасск ежедневно продолжает использоваться как офис коммерческой организации. Ежедневно, через подъезд дома, являющийся местом общего пользования собственников дома, проходят многочисленные сотрудники офиса  (не менее 12-15 чел), занося грязь в подъезд . Работники офиса в течение  рабочего дня выходят на улицу «на перекур», курят в запрещенных местах , а именно на крыльце-входе в подъезд, что так же нарушает условия проживания взрослых и детей в доме. По окончании рабочего дня, все работники офиса, расположенного в квартире№ 4 выходят из офиса через подъезд дома,   т. к. своего отдельного выхода помещение квартиры, используемой под офис не имеет. Ежедневное пребывание и перемещение чужих людей по подъезду дома, шум, грязь нарушают условия проживания жильцов подъезда дома и особенно владельцев квартир, находящихся на одной площадке.

В судебном заседании ответчик отрицал факт использования  помещения в принципе,  со ссылкой на  решение суда по делу А53-8143/19, которым якобы установлен факт аварийного состояния помещения, исключающего возможность нахождения в нем людей, поскольку это опасно для их жизни. 

 Между тем, таких выводов в судебных актах по  делу А53-8143/19 не содержится. 

 ООО "ИНЖЕНЕРНЫЙ  КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР  "БЕЗОПАСНОСТЬ  ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ",   ответчиком по рассматриваемому делу, в рамах дела А53-8143/19 были заявлены требования об обязании   ООО Управляющая компания «ПСТ» (ИНН 

<

***>) – истца по рассматриваемому делу  провести следующие работы в отношении разрушающейся несущей стены дома, расположенного по адресу: 

<

...> являющейся частью наружной стены квартиры №4, а именно: 

- составить план мероприятий по инструментальному обследованию несущей стены; 

- провести инструментальную проверку и зафиксировать документально наличие и характер повреждений в кладке несущей стены; 

- принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций несущей стены; 

- организовывать систематическое наблюдение за выявленными повреждениями несущей стены с помощью маячков или иным способом, позволяющим фиксировать динамику изменений повреждений, а так же вести документальный учет динамики изменений повреждений несущей стены; 

- провести с соблюдением порядка, предусмотренного Законодательством РФ, ремонтные работы несущей стены и смежных конструктивных элементов (межэтажные перекрытия, фундамент и др.), в случае необходимости, восстановить проектные (нормативные) и безопасные условия эксплуатации стены жилого дома за счет собственных средств. 

Требований о признании помещения аварийным заявлено не было. 

В рамках дела А53-8143/19 суд установил, что необходимость проведения работ капитального характера сама по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до проведения соответствующих работ.

Решением от 23 сентября 2019 г. суд обязал   общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПСТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН

<

***>) провести проверку по выявлению повреждений и зафиксировать документально наличие и характер повреждений в кладке несущей стены, составить план мероприятий по инструментальному обследованию несущей стены, восстановлению проектных условий ее эксплуатации и обеспечить его выполнение; принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций несущей стены; организовать систематическое наблюдение за выявленными повреждениями несущей стены с помощью маячков или иным способом, позволяющим фиксировать динамику изменений повреждений, а также вести документальный учет динамики изменений повреждений несущей стены многоквартирного дома, организовать проведение ремонтных работ несущей стены и при необходимости иных, связанных с ней конструктивных элементов многоквартирного дома, с целью восстановления проектных (нормативных) и безопасных условий эксплуатации стены жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу:  

<

...>; в остальной части иска отказано

При этом выводов о том, что помещения является аварийным, а также о том, разрешено или запрещено в нем нахождение каких-либо лиц, суд не делает. 

Ввиду чего, придание статуса "аварийного", спорному помещению осуществлено ответчиком  исходя из собственных умозаключений, какого-либо акта  уполномоченного государственного органа о признании спорного помещения таковым не предоставлено. 

Таким образом, утверждение ответчика о том, что возможность использования помещения отсутствует в связи с его аварийным состоянием  документально не подтверждено, а опровергается актами, составленными УК, а также документально подтвержденным фактом потребления энергоресурсов. 

В соответствие с ч. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствие с Главой 3 ЖК РФ.  

В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 22 ЖК РФ  перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В соответствии с ч. 1,2  ст. 23 ЖК РФ  перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Спорное помещение в нежилое не переведено, соответствующего заявления ответчиком не подавалась, более того, в судебном заседании ответчик сообщил, что не намерен и в будущем совершать действия, связанные с переводом помещения в нежилое. 

 В силу части 1 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными этим кодексом.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ  собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ в числе условий, ограничивающих права собственника жилого помещения, указывает на необходимость соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам даны разъяснения о необходимости учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в обязанности собственника использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания в нем граждан, соблюдать права и законные интересы соседей, а использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом деле судом установлено, что поводом для обращения УК с иском послужили обращения жителей МКД в связи с использованием   жилого помещения не по назначению (под офис).

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ  защита жилищных прав осуществляется путем  восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Поскольку ответчик добровольно отказывается прекратить нецелевое использование помещения,  нарушенные права  собственников МКД подлежат защите в судебном порядке, а исковые требования удовлетворению. 

Приходя к указанным выводам, суд учитывает, в том числе, судебную практику (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2018 г. по делу № А05-5792/2016)

Истец при подаче искового заявления платежным поручением № 387  от    18.10.2019 г. оплатил государственную пошлину в размере 6 000  руб., которая по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика в сумме 6 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Запретить  обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕРНЫЙ  КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР  "БЕЗОПАСНОСТЬ  ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) использовать жилое помещение  -  квартиру № 4, расположенную по адресу:г. Новочеркасск,  пр. Баклановский, дом 178    в качестве нежилого помещения до перевода указанной квартиры в статус нежилого помещения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕРНЫЙ  КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР  "БЕЗОПАСНОСТЬ  ГИДРОТЕХНИЧЕСКИХ СООРУЖЕНИЙ"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу  общества  с ограниченной ответственностью  "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПСТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

    Судья       Корх С.Э.