ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А29-6822/2020

г. Киров

16 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судейОвечкиной Е.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» и индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2021 по делу № А29-6822/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании выкупной цены недостоверной, понуждении заключить договор,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее – Комитет, ответчик) о признании выкупной стоимости нежилого помещения, площадью 198,6 кв.м., подвал, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 1.001, кадастровый номер 11:20:0602011:2413 по цене, указанной в отчете № 05-01/20 оценщика ФИО3 в размере 3 635 000 рублей недостоверной; обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 198,6 кв.м., подвал, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 1.001, кадастровый номер 11:20:0602011:2413 по цене, определенной в процессе разрешения спора путем проведения судебной экспертизы с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2021 исковые требования к Комитету удовлетворены.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению Комитета, решение суда первой инстанции является незаконным и вынесено с существенным нарушением норм материального права.

Заявитель жалобы возражает против установленной судом выкупной стоимости спорного имущества, определенного по результатам судебной экспертизы. Полагает, что заключение эксперта направлено на снижение стоимости спорного имущества. Приводит замечания к заключению экспертизы, связанные с применением аналогов объекта оценки по их месту нахождения, однородности, наличию отделки, применению корректировки, отсутствию обоснований. Считает, что представленный ФИО3 отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта не вызывает сомнений в его достоверности, соответствует требованиям законодательства. Полагает, что заключение судебной экспертизы содержит недостатки, которые не были устранены в процессе рассмотрения дела, эксперт не был опрошен судом, вопрос о проведении повторной экспертизы судом не рассматривался.

ФИО3 с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить с указанием в мотивировочной части на отсутствие нарушений при изготовлении отчета от 13.04.2020 № 05-01/20, подготовленного ФИО3, с указанием на то, что о (отчет) и выкупная стоимость признаны недостоверными, но лишь в доказательственном значении.

Заявитель жалобы указывает, что судом первой инстанции не учтены и не исследованы обстоятельства подготовки отчета об оценке. ФИО3 действовала по заданию Комитета и не могла самостоятельно формировать позиции относительно даты оценки. Следует различать процедурную и доказательственную достоверность отчета.

Истец отзыв на апелляционные жалобы не представил.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы Комитета к производству вынесено 16.03.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 17.03.2021.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы ФИО3 к производству вынесено 18.03.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 19.03.2021.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального образования городского округа «Ухта» находится нежилое помещение, площадью 198,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 1.001, кадастровый номер 11:20:0602011:2413, арендуемое ИП ФИО4

03.03.2020 истец обратился в адрес собственника помещения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Администрацией муниципального образования городского округа «Ухта» принято постановление от 27.04.2020 № 1064 об условиях приватизации помещения.

28.04.2020 Комитет направил истцу проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 3 635 000 рублей, без учета НДС, определенной на основании отчета от 13.04.2020 № 05-01/20, подготовленного ИП ФИО3

Истец не согласился с размером выкупной стоимости помещения, направил Комитету протокол разногласий к проекту договора.

Наличие спора о выкупной цене помещения явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона №159-Фз прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено материалами дела истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного помещения 03.03.2020.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Пунктом 11 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» установлено, что при применении части 3 статьи 82, части 2 статьи 83 АПК РФ, статьи 24 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судам необходимо исходить из того, что лица, участвующие в деле, вправе реализовать свое процессуальное право на присутствие при проведении экспертизы (если экспертиза проводится не в месте нахождения лица, участвующего в деле, и вне зала судебного заседания), подав в суд до назначения экспертизы ходатайство об этом. При разрешении данного ходатайства суд учитывает, возможно ли присутствие лиц, участвующих в деле, при проведении экспертизы, не помешает ли оно нормальной работе эксперта. На присутствие лица, участвующего в деле, при проведении экспертизы суд указывает в определении о назначении экспертизы.

Доказательств, свидетельствующих о реализации ответчиком права на присутствие при проведении экспертизы путем заявления суду соответствующего ходатайства, материалы дела не содержат.

Таким образом, проведение осмотра спорного объекта экспертом в отсутствии представителя ответчика само по себе не может являться основанием для признания результатов экспертизы недопустимым или недостоверным доказательством.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком были заявлены замечания к результатам экспертизы.

Указанные замечания судом первой инстанции исследованы, для чего получены от судебного эксперта письменные пояснений (том 3 листы дела 83-85). Оснований для обязательного вызова эксперта в судебное заседание материалами дела не установлено.

Экспертом при подготовке заключения принято во внимание, что спорный объект является подвальным помещением, следовательно, в качестве аналогов объекта оценки эксперт использовал коммерческие предложения по подвальным помещениям и помещениям цокольного этажа. Согласно пояснениям эксперта сопоставимых аналогов по основным ценообразующим факторам на пр. Ленина выявлено не было; расхождение в скорректированных ценах аналогов по аренде является следствием малого количества предложений; рынок подвальных помещений, помещений на внутридворовой территории является неактивным. Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, достаточных доказательств, позволяющих усомниться в выводах судебной экспертизы, в материалы дела не представлено.

Оценив экспертное заключение, суд апелляционной инстанции не установил  существенных сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах эксперта.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не ходатайствовал о проведении по делу повторной экспертизы. Правовые основания для проведения повторной экспертизы у суда первой инстанции в силу пункта 2 статьи 87 АПК РФ отсутствовали.

Заявленное суду апелляционной инстанции ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы отклоняется. Представленное в материалы дела экспертное заключение отвечает принципам полноты и достоверности, оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется.

Таким образом, апелляционный суд не установил оснований для изменения судебного решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе Комитета.

Апелляционная жалоба ФИО3 также подлежит отклонению.

Апелляционный суд исходит из того, что истец воспользовался способом защиты, прямо предусмотренным как общими положениями статей 12, 445, 446 ГК РФ, так и специальной нормой пункта 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ.

По смыслу приведенных положений пункта 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ предметом соответствующего преддоговорного спора является установление надлежащей цены выкупаемого имущества; при этом предложенная продавцом в проекте договора цена, основанная на заключении независимого оценщика, подлежит проверке на предмет её достоверности как существенное для разрешения спора обстоятельство, а отчет оценщика выступает в качестве доказательства, достоверность которого оценивается судом первой инстанции по общим правилам статьи 71 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований изменения мотивировочной части оспариваемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется, жалоба ФИО3 подлежит отклонению.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по рассмотрению апелляционных жалоб относятся на счет заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2021 по делу № А29-6822/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» и индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Е.Г. Малых

ФИО5

ФИО1