АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-10695/2018

г. Ставрополь

30 июля 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена16 июля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме30 июля 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, с. Арзгир,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, с. Арзгир,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края

о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды от 07.09.2012 № 25,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 20.05.2019 и представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 01.06.2018,

установил:

администрация Арзгирского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 295 288,67 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.03.2018 и 219 990,05 руб. пени за период с 01.07.2017 по 15.07.2019 по договору аренды от 07.09.2012 № 25 (с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 16.07.2019).

Предпринимателем заявлен встречный иск к администрации о признании недействительным условия договора аренды от 07.09.2012 № 25, изложенного в пункте 3.5, об автоматическом пересмотре размера арендной платы при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения и исчислении размера арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требующее заключения дополнительных соглашений.

Ответчик в отзыве на иск указал, что истец применяет неверный вид разрешенного использования земельного участка, а именно «5» - земельные участки, предназначенные для объектов торговли (базовая ставка - 30 % от кадастровой стоимости земельного участка), тогда как фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования «9» - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (базовая ставка - 2 % от кадастровой стоимости земельного участка). Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому у предпринимателя задолженность по арендной плате отсутствует, имеется переплата в размере 47 091,77 руб. Просит учесть, что решением Ставропольского краевого суда от 13.11.2018 графа 9 строки 5 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку, утвержденному постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п, признана недействующей со дня вступления судебного решения в законную силу.

Администрация встречный иск не признала, указав на регулируемый размер арендной платы и право требовать ее внесения в размере, установленном уполномоченным органом субъекта Российской Федерации – Правительства Ставропольского края.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления администрации от 05.09.2012 № 504 между ней (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 07.09.2012 № 25 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером 26:10:041005:66, расположенного по адресу: 

<

...>, под предприятием автосервиса, сроком по 05.09.2022.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 27.09.2012 за № 26-0-1-73/2003/2012-1.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1 числа месяца, следующего после окончания квартала.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю  пеню в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки.

Постановлением администрации от 03.03.2017 № 105 уточнено разрешенное использование земельного участка с «под предприятие автосервиса» на «размещение гаражей и автостоянок».

Постановлением администрации от 26.05.2017 № 290 внесены изменения в договор аренды от 07.09.2012 № 25 в части разрешенного использования земельного участка и годового размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 31.05.2017  к договору аренды пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:10:041005:66, адрес (местоположение): 

<

...>, вид разрешенного использования: размещение гаражей и автостоянок…»; пункт 3.1 – «Размер арендной платы за участок составляет 10 111 руб. 50 коп.».

Согласно пункту 2 соглашения оно вступает в силу с даты его государственной регистрации в ЕГРП и его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 27.04.2017, с даты изменения сведений в государственном кадастре недвижимости. 

Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 23.06.2017 за № 26:10:04/005:66-26/002/2017-1.

Претензией от 21.05.2018 1856/11-21 истец сообщил ответчику о необходимости погасить спорную задолженность и пеню по вышеуказанному договору аренды. Претензия направлена обществу 23.05.2018, что подтверждается копией кассового чека Почты России и списком внутренних почтовых отправлений от 23.05.2018.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Встречный иск предпринимателя к администрации о признании недействительным условия договора аренды от 07.09.2012 № 25, изложенного в пункте 3.5, не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

Регулируемый характер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, сохранен в статье 39.7 ЗК РФ.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Таким образом, пункт 3.5 договора аренды сам по себе не противоречит нормам земельного законодательства, устанавливающим регулируемый характер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности.

Ко взысканию заявлена арендная плата за период с 01.04.2016 по 31.03.2018

С 01.04.2016 по 26.04.2017 начисление арендной платы произведено администрацией  в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее - Порядок № 112-п),  путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы (30%), которая установлена в графе 9 строки 5 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, а с 27.04.2017 - путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы (2,5 %), которая предусмотрена в графе 9 строки 3 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок.

В ходе судебного разбирательства по делу предприниматель обратился в Ставропольский краевой суд с заявлением о признании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п недействующим в части установления размера арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли в Арзгирском районе Ставропольского края.

Решением Ставропольского краевого суда от 13.11.2018 по делу № 3а-304/2018, оставленным без изменений апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 28.03.2019, графа 9 строки 5 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку № 112-п признана недействующей со дня вступления судебного решения в законную силу.

С учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, при рассмотрении споров с предпринимателем, по административному иску которого графа 9 строки 5 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку № 112-п признана недействующей, данный нормативный правовой акт в этой части применяться не может – вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Более того, согласно части 2 статьи 13 АПК РФ и пункту 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период.

Таким образом, вынося решение после вступления в законную силу судебного акта о признании графы 9 строки 5 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку № 112-п недействующей, арбитражный суд не вправе применять данную норму, в том числе при определении размера арендной платы за периоды, предшествующие признанию нормативного правового акта частично недействующим.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (раздел IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам»), пункт 1 статьи 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену. Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным

В связи с изложенным, суд признал расчет арендной платы с применением ставки 30%,  установленной Порядком № 112-п, неверным.

Ранее принятым нормативным актом, регулирующий аналогичные отношения, является постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, утвердившее Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок № 64-п).

Согласно в графе 9 строки 5.4 части 1 Приложения 2 к Порядку № 64-п для земельных участков, предназначенных для размещения предприятий автосервиса базовый размер арендной платы установлен в размере 2 % от кадастровой стоимости.

При этом суд учитывает, что неприменение графы 9 строки 5 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку № 112-п не препятствует возможности расчета размера регулируемой арендной платы по иным ставкам, содержащимся в Порядке № 112-п.

Поэтому примененная истцом с 27.04.2018 ставка арендной платы в размере 2,5 %, которая предусмотрена в графе 9 строки 3 части 1 таблицы 2 приложения к Порядку № 112-п для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, является правильной.

Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в спорный период составляла 1 155 920 руб. до изменения разрешенного использования и 404 460 руб. после изменения разрешенного использования. Следовательно годовой размер арендной платы составлял 23 118,40 руб. и 10 111,50 руб., соответственно.

По рассматриваемому договору ответчиком в спорный период произведены платежи по следующим платежным поручениям: от 28.06.2016 № 56 на сумму 5 779, 60 руб. (за 2 кв. 2016), от 23.09.2016 № 79 в сумме 5 779,60 руб. (за 3 кв. 2016), от 16.12.2016 № 106 на сумму 5 779,60 руб. (за 4 кв. 2016), от 14.03.2017 № 22 на сумму 5 779,60 руб. (за 1 кв. 2017), от 24.07.2017 № 65 на сумму 10 000 руб. (за 2 кв. 2017), от 07.08.2017 № 71 на сумму 10 000 руб. (за 2 кв. 2017), от 12.09.2017 № 83 на сумму 10 000 руб. (за 3 кв. 2017), от 20.12.2017 № 136 на сумму 10 000 руб. (за 4кв. 2017), от 07.06.2018 № 94 на сумму 6 861,36 руб. (за 2-4 кв. 2017), от 16.02.2018 № 24 на сумму 20 000 руб. (за 1 кв. 2018).

Произведенные ответчиком платежи в течение спорного периода превышают подлежавшие уплате суммы арендной платы, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований администрации также не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальный исковых требований отказать.

Во встречном иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский