﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А42-740/2021

05 октября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В. и Лебедева Г.В.,   

при ведении протокола судебного заседания   помощником  Нетрусовой Е.А., 

при участии: от индивидуального предпринимателя Ильяша С.А.  представителя Водяновой Е.Н. (доверенность от 01.10.2020),

от общества с ограниченной ответственностью «Сфера» представителя Мазукова М.С. (доверенность от 17.02.2021),

от публичного акционерного общества «Совкомбанк» представителя Волкова А.Г. (доверенность от 19.07.2018), 

индивидуального предпринимателя Юдкина В.Г. (паспорт),

рассмотрев 28.09.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22096/2021) индивидуального предпринимателя Ильяша Сергея Александровича на решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 по делу № А42-740/2021,     

установил:

индивидуальный предприниматель Ильяш Сергей Александрович, ОГРНИП 317784700118860 (далее – Предприниматель), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Сфера», адрес: 107031, г. Москва,  Дмитровский пер., д. 7, офис 2, ОГРН 1127747062453, ИНН 7707787642 (далее – Общество), об обязании в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом  договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- части здания гостиничного комплекса «Лапландия» общей площадью 3 118,3 кв. м с кадастровым номером 51:10:0010302:459, расположенной по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 32;

- части здания гостиничного комплекса «Лапландия» общей площадью 3 127,2 кв. м с кадастровым номером 51:10:0020405:544, расположенной по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 32;

- земельного участка с кадастровым номером 51:10:0020405:30, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов (на земельном участке расположено здание № 32).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, адрес: 183025, Мурманская обл.,                     г. Мурманск, ул. Полярные зори, д. 22, ОГРН 1045100220285, ИНН: 5190132523; 

- публичное акционерное общество (далее – ПАО) «Сбербанк России», адрес: 117312, г. Москва, ул. Вавилова,  д. 19, ОГРН 1027700132195,                 ИНН 7707083893, в лице филиала ПАО «Сбербанк России» Мурманское отделение № 8627;

-  ПАО «Совкомбанк», адрес: 156000, Костромская обл., г. Кострома,                 пр. Текстильщиков, д. 46, ОГРН 1144400000425, ИНН 4401116480;

- ООО «Панорама», адрес: 123317, г. Москва, Пресненская наб., д. 8, стр. 1, эт. 5, оф. 16, ОГРН 5107746077270, ИНН 7724774040;

- индивидуальный предприниматель Юдкин Владимир Германович, ОГРНИП 311510725100012.

Решением от 19.05.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Предприниматель обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание представленные истцом доказательства  продления срока действия предварительного договора купли-продажи от 30.11.2020; суд не дал правовую оценку доводам истца о нарушении ответчиком условий предварительного договора, а также недобросовестном поведении ответчика и злоупотреблении им своим правом. Кроме того, по мнению Предпринимателя, судом при рассмотрении дела также допущены процессуальные нарушения, выразившиеся в отказе в проведении проверки по доводам заявления истца о фальсификации доказательств, отказе в приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-5683/2021, а также отсутствии в материалах дела доказательств в отношении установленных судом обстоятельств.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество полагало ее не подлежащей удовлетворению, указало, что предварительный договор купли-продажи не был продлен и с 26.12.2020 прекращен  в связи с незаключением сторонами основного договора. Так, ответчик не подписывал проект дополнительного соглашения к предварительному договору, а сама по себе переписка между сторонами не является доказательством заключения соглашения. Что касается доводов подателя жалобы о злоупотреблении Обществом своим правом, последнее полагало названный довод несостоятельным, указало, что основной договор не был заключен с истцом по причине отказа залогодержателя спорного имущества одобрить названную сделку.  

В судебном заседании  представитель Предпринимателя ходатайствовал о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения по существу дела № А31-5683/2021, находящегося в производстве Арбитражного суда Костромской области, по иску Предпринимателя к ПАО «Совкомбанк» об обязании предоставить согласие на сделку по отчуждению спорного имущества.

Представители ответчика, ПАО «Совкомбанк» и Юдкин В.Г. против удовлетворения заявленного ходатайства возражали.

Суд на месте определил в удовлетворении ходатайства Предпринимателя о приостановлении производства  по делу отказать.

Представитель подателя жалобы поддержал доводы последней, полагал, что решение судом первой инстанции принято в отсутствие документов, имеющих существенное значение для разрешения дела, не согласился с данной судом в обжалуемом судебном акте оценкой обстоятельств заключения дополнительного соглашения к предварительному договору.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагал, что проект дополнительного соглашения не был подписан ответчиком, кроме того, последний не выставлял истцу счет на оплату аванса по предварительному договору. 

Представитель ПАО «Совкомбанк»  указал, что сведениями о заключенном между истцом и ответчиком предварительном договоре не располагал, условия предварительного договора, в том числе по стоимости спорных объектов, с банком согласованы не были, в связи с чем залогодержатель отказал в согласовании сделки.

Юдкин В.Г. против удовлетворения апелляционной жалобы также возражал, поддержал доводы, приведенные Обществом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), Обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- часть здания (нежилые помещения, расположенные  в подвале, на этажах с 1 по 9, а также техническом этаже) общей площадью 3 118,3 кв. м с кадастровым номером 51:10:0010302:459, расположенная по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 32, в отношении которой 15.08.2018 зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком на пять лет, но не более 19.08.2023 (включительно), в пользу АКБ «РосЕвроБанк» на основании договора залога недвижимого имущества  от 19.07.2018 № 1019/К-1-3Н/18;

- часть здания (нежилые помещения, расположенные  в подвале, а также на этажах с 1 по 9) общей площадью 3 127,2 кв. м с кадастровым номером 51:10:0020405:544, расположенная по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 32, в отношении которой 12.02.2015 зарегистрировано обременение в виде аренды сроком на 10 лет в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора аренды от 31.12.2014 № 6-2014, а 18.08.2018 зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком на пять лет, но не более 19.08.2023 (включительно), в пользу АКБ «РосЕвроБанк» на основании договора залога недвижимого имущества  от 19.07.2018 № 1019/К-1-3Н/18;

- земельный участок с кадастровым номером 51:10:0020405:30, расположенный по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов (на земельном участке расположено здание № 32).

Между Предпринимателем (далее - покупатель) и Обществом (далее - продавец) 30.11.2020 был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи и передаче права собственности на упомянутые объекты недвижимости. 

В силу пункта 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 26.12.2020. 

В качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора в течение 5 рабочих банковских дней с момента заключения предварительного договора, но не ранее получения счета на оплату обеспечительного платежа от продавца, покупатель вносит на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты за объекты, указанные в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора (пункт 2.1. предварительного договора).

Цена приобретаемых объектов недвижимости составляет 103 000 000 руб. из которых: стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 50 000 000 руб.; стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 50 000 000 руб.; стоимость объекта, указанного в подпункте 1.1.3. предварительного договора, 3 000 000 руб. (пункт 3.1. предварительного договора). 

В течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора продавец обязался обратиться к залогодержателю объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия установлен в 21 календарный день (пункт 3.2. предварительного договора).

В соответствии с пунктом 6.1 предварительного договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты заключения основного договора, а в части расчетов по предварительному договору до полного исполнения ими своих обязательств по нему.

В случае если продавцом не выставлен покупателю счет на оплату обеспечительного платежа и при этом стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия настоящего договора, то предварительный договор считается расторгнутым по соглашению сторон. При этом у сторон взаимные обязательства не возникают и стороны отказываются от взаимных претензий друг другу (пункт 6.4. предварительного договора). 

Из представленного Предпринимателем в материалы дела протокола осмотра доказательств, а именно электронной почты с адресом alenavodyanova@yandex.ru, от 28.04.2021, осуществленного нотариусом нотариального округа город Мурманск Мурманской области Болоченковым Андреем Анатольевичем, следует, что с адреса электронной почты Общества, указанной в качестве реквизитов продавца в предварительном договоре, в адрес Предпринимателя поступил проект дополнительного соглашения от 17.12.2020 к предварительному договору.

Согласно содержанию указанного проекта, стороны заключают соглашение о внесении в предварительный договор следующих изменений: пункт 1.2 предварительного договора изложить в следующей редакции: «основной договор стороны обязуются заключить не позднее 06 февраля 2021 года, подписание основного договора купли-продажи удостоверяется нотариусом. Нотариальные расходы оплачиваются покупателем»; пункт 2.1 предварительного договора изложить в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательства Покупателя по заключению основного договора, покупатель в течение 5 рабочих банковских дней с момента получения счета на оплату обеспечительного платежа от продавца вносит на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 5 000 000 руб., который является авансовым платежом и учитывается при заключении основного договора в качестве частичной оплаты по объектам, указанным в подпунктах 1.1.1., 1.1.2., 1.1.3. предварительного договора следующим образом: 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.1. предварительного договора, 2 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.2. предварительного договора, 1 000 000 руб. за объект, указанный в подпункте 1.1.3. предварительного договора»; пункт 3.2 предварительного договора изложить  в следующей редакции: «В течение 3 рабочих дней с момента заключения предварительного договора продавец обязуется обратиться в банк-залогодержатель объектов недвижимости за получением согласия на продажу указанных объектов покупателю и на снятие обременения в виде ипотеки. Срок получения данного согласия составляет 60 календарных дней». 

Названный проект дополнительного соглашения был подписан Предпринимателем в одностороннем порядке, а впоследствии, полагая, что действие предварительного договора продлено до 06.02.2021, истец 01.02.2021 направил в адрес ответчика заявление с предложением о подписании основного договора купли – продажи объектов недвижимого имущества с проектом договора купли – продажи объектов недвижимого имущества. 

Поскольку Общество упомянутое заявление о подписании основного договора купли – продажи оставило без удовлетворения,  Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество привело доводы, аналогичные приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, указало, что не выставляло истцу счет на оплату обеспечительного платежа, дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора не подписало.  

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Исходя из буквального содержания пункта 1.2 предварительного договора, основной договор должен был быть заключен до 26.12.2020.

Пунктом 6.1 названного договора предусмотрено, что он действует до даты заключения основного договора. В случае, если продавцом не выставлен покупателю счет на оплату обеспечительного платежа и при этом стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия настоящего договора, то предварительный договор считается расторгнутым по соглашению сторон, у последних не возникают взаимные обязательства.

Как усматривается из материалов дела, Общество в установленный предварительным договором срок не выставило Предпринимателю счет на оплату обеспечительного платежа. 

Вопреки доводам подателя жалобы, последним не представлено доказательств, свидетельствующих о продлении срока действия предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 429  ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение не подписано представителем Общества. При этом ссылка Предпринимателя на переписку, касающуюся продления срока предварительного договора и обсуждение условий дополнительного соглашения, доказательством заключения соглашения по указанным вопросам в отсутствие документа, оформленного и подписанного сторонами в установленном законом порядке, не является. 

При указанных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о прекращении действия предварительного договора 26.12.2020 и отсутствия оснований для обязания Общества заключить основной договор ввиду направления предложения о его заключении лишь в феврале 2021 года.   

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 19.05.2021 по делу       № А42-740/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Г.В. Лебедев