АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-18369/2015

25 июля 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2017.

Полный текст постановления изготовлен 25.07.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «Яркомрегистрация»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.11.2016,

принятое судьей Гусевой Н.А.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017,

принятое судьями Барьяхтар И.Ю., Барминым Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

по делу № А82-18369/2015 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Яркомрегистрация»

(ИНН: 7606062061, ОГРН: 1077606000460)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЯрРенИнвест»

(ИНН: 7704791440, ОГРН: 1117746766324)

о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Яркомрегистрация» (далее – ООО «Яркомрегистрация») обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью «ЯрРенИнвест» (далее – ООО «ЯрРенИнвест») о признании одностороннего отказа от исполнения предварительного договора от 30.09.2013 № YRI-118/2013 недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить истцу помещение № 2022, расположенное на втором этаже нежилого здания многофункционального торгового центра «Аура» по адресу: город Ярославль, улица Свободы, дом 46а, ориентировочной проектной площадью 83,1 квадратного метра.

Арбитражный суд города Москва определением от 31.08.2015 принял исковое заявление к производству с присвоением делу № А40-158844/2015, определением от 13.10.2015 передал дело на рассмотрение Арбитражного суда Ярославской области, который определением от 11.01.2016 принял настоящий иск к производству с присвоением делу № А82-18369/2015.

Исковые требования основаны на статьях 1, 9, 10, 166–168, 153–156, 309, 310, 420, 429, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец исполнил обязательства по указанному договору, тогда как ответчик в отсутствие правовых оснований неправомерно отказался от исполнения сделки.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 07.11.2016, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017, отказал в удовлетворении заявленных требований. Суды исходили из того, что истец не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору аренды в части внесения платы за пользование помещением после подписания акта доступа, что явилось законным основанием для отказа ответчика от договора от 30.09.2013.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «Яркомрегистрация» обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя, суды первой и апелляционной инстанций неверно оценили фактические обстоятельства спора и содержание предварительного договора от 30.09.2013 и пришли к необоснованному выводу о том, что в данном случае ответчик имел право на односторонний отказ от сделки. По мнению заявителя, суды не применили правила статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми расторжение предварительного договора возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке. Вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций стороны не согласовали порядок и сроки уплаты арендных платежей, что также свидетельствует об отсутствии оснований для отказа от сделки на основании невнесения арендной платы. Истец настаивает на том, что в данном случае отсутствовали основания для одностороннего отказа от предварительного договора, как предусмотренные законом, так и согласованные сторонами в договоре.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика указал на правильность принятых по делу судебных актов и просил оставить их без изменения.

В связи с невозможностью явки представителя ответчика в Арбитражный суд Волго-Вятского округа представлено ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы. Суд кассационной инстанции, рассмотрев указанное ходатайство, отклонил его в силу следующего.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. В силу данной нормы отложение разбирательства является правом, а не обязанностью суда. Нахождение юрисконсульта ответчика в очередном отпуске  не является уважительной причиной, влекущей отложение рассмотрения жалобы, поскольку ответчик вправе направить в судебное заседание иного представителя. На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, своевременно извещенных о дате и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «ЯрРенИнвест» (арендодатель) и ООО «Яркомрегистрация» (арендатор) заключили предварительный договор аренды от 30.09.2013 № YRI-118/2013, в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель осуществляет строительство здания на земельном участке по адресу: город Ярославль, на земельном участке расположены объекты недвижимости по следующим адресам: улица Чайковского, 37, строение 4, улица Свободы, 46а, площадью 32 528 квадратных метров, кадастровый номер 76:23:030511:23.

Согласно пункту 2.2 договора подписанием настоящего договора стороны обязуются заключить в будущем договоры аренды относительно помещения в здании в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В преамбуле договора помещение определено как часть здания, отмеченная красным цветом на плане этажа, содержащимся в приложении № 1 к договору, ориентировочной проектной площадью 83,1 квадратного метра, № 2022 согласно проектной нумерации, расположенная на втором этаже здания, и передача в аренду которой будет являться предметом договоров аренды. Стороны подтверждают, что указанные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее в дальнейшем передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пунктом 4.4 договора определено, что не позднее даты доступа (дата подписания сторонами акта доступа согласно преамбуле договора) арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в помещение для выполнения отделочных работ, о чем стороны обязаны подписать акт доступа, фиксирующий дату доступа, площадь помещения, рассчитанную сторонами в соответствии с данным пунктом, содержащий перечень мелких недоделок и сроки их устранения.

В силу пункта 4.6 договора аренды арендатор обязан своими и/или привлеченными силами и за свой счет выполнить отделочные работы в помещении и завершить их не позднее чем за пять календарных дней до даты открытия здания (до дня открытия торгового центра для посетителей с целью приобретения ими товаров/работ/услуг у арендаторов, расположенных в здании, согласно преамбуле договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора проекты договоров аренды (приложения № 2, 3 к договору) являются неотъемлемой частью договора. Проекты договоров аренды могут быть изменены только по соглашению сторон. Пропуски (незаполненные графы) в текстах проектов договоров аренды и недостающие на момент подписания договора заполняются (прилагаются) арендодателем до его подписания по мере получения соответствующих документов и (или) информации.

Пунктом 5.2 договора установлено, что арендодатель и арендатор обязуются надлежащим образом подписать договоры аренды в течение 90 рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее даты открытия здания и перечисления арендатором обеспечительного платежа-1, обеспечительного платежа-2. При этом арендодатель не позднее 10 рабочих дней до окончания срока, указанного в данном пункте, направит арендатору подписанные со своей стороны договоры аренды и заверенную печатью арендодателя копию свидетельства о собственности. Стороны пришли к соглашению, что краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды подписываются одновременно.

Согласно пункту 5.3 договора стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к договору, и заключить договор аренды сроком на три года, при этом срок аренды рассчитывается с даты подписания акта приема-передачи помещения в рамках предварительного договора или краткосрочного договора аренды (в зависимости от того, по какому договору такой акт будет подписан ранее) на условиях согласованных сторонами в приложении № 3 к договору.

В соответствии с пунктом 5.8 договора в случае, если дата открытия здания наступит до государственной регистрации права собственности арендодателя на здание, или в случае, если стороны по иным причинам не подпишут договоры аренды на дату открытия здания, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением с даты открытия здания, при условии, что к этой дате арендатором будут завершены отделочные работы в помещении в полном объеме, а арендатор обязан начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением с даты открытия здания. В предусмотренном данном пунктом случае стороны подпишут акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору в дату открытия здания, а в случае невыполнения арендатором к этой дате отделочных работ в полном объеме указанный акт приема-передачи помещения, подписывается сторонами в дату, следующую за датой завершения арендатором отделочных работ в полном объеме и в которую арендатор обязан открыть помещение для посетителей. Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к договору, в том числе с применением оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 10.2. приложения № 2 к договору, по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды, с применением условий по зачету обеспечительного платежа-1 в качестве оплаты за первый месяц пользовании помещением. Стороны пришли к соглашению, что указанный в данном пункте акт приема-передачи помещения, подписываемый сторонами в рамках настоящего предварительного договора аренды является документом, подтверждающим право арендатора начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением.

В срок не позднее 15.11.2013 арендатор обязуется осуществить обеспечительный платеж-1 в размере, равном одной месячной базовой арендной плате, что составляет рублевый эквивалент 6232,50 доллара США, кроме того НДС, средства которого будут зачтены арендодателем в качестве оплаты базовой арендной платы за первый месяц аренды по краткосрочному договору аренды (пункт 6.1 договора).

Пунктом 6.2 договора определено, что арендатор обязуется в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора уплатить арендодателю обеспечительный платеж-2 в размере, равном двухмесячной базовой арендной плате, что составляет рублевый эквивалент 12465 долларов США, кроме того НДС. Средства обеспечительного платежа-2 будут являться обеспечением надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, а также по договорам аренды, при условии соблюдения арендатором требований договоров аренды в отношении обеспечения.

Согласно пункту 8.2 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и тем самым расторгнуть договор, а также отказаться от заключения договоров аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору не менее чем за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения, в том числе случаях, если арендатор нарушил обязательства, установленные пунктом 5.2 договора (п. 8.2.1.); если арендатор просрочил оплату обеспечительного платежа-1 и (или) обеспечительного платежа -2 полностью или частично на срок более 10 рабочих дней и (или) просрочил оплату любых иных платежей по договору на срок более 10 рабочих дней. 

В силу пункта 11.5 договора он вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до исполнения сторонами всех своих обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями.

Приложением № 2 к договору является форма краткосрочного договора аренды, в соответствии с пунктом 4.2 которого базовая арендная плата за аренду помещения в год определяется путем умножения расчетной площади помещения на арендную ставку. Размер арендной ставки в год составляет 900 долларов США, кроме того НДС, за один квадратный метр помещения в год.

Пунктом 10.2 приложения № 2 к договору предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору не менее чем за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения, в том числе, в случае, если оплата арендной платы или ее части или любых других сумм, подлежащих оплате арендатором по договору, просрочена более чем на 10 рабочих дней (пункт 10.2.1 договора).

Помещение передано арендатору для выполнения отделочных работ по акту доступа от 30.09.2013, право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком 21.08.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2014 серии 76-АВ № 007777.

В соответствии с двухсторонним актом от 31.12.2013 № 3500001443 базовая арендная плата за декабрь 2013 года согласована сторонами в сумме 31 058 рублей 05 копеек.

С января 2014 года ООО «Яркомрегистрация» вносило ООО «ЯрРенИнвест» денежные средства со ссылкой в платежных документах на то, что суммы являются «оплатой по договору аренды от 30.09.2013 № 118/2013».

Уведомлением от 20.07.2015 № 1345 ответчик сообщил истцу об одностороннем отказе от исполнения договора с 05.08.2015 на основании пункта 5.8 договора и пункта 10.2 приложения № 2 к договору, указав, что за арендатором по состоянию на 08.07.2015 числится задолженность по внесению арендной платы за ноябрь 2014 года – июнь 2015 года.

ООО «Яркомрегистрация» письмом от 31.07.2015 уведомило арендодателя о том, что действие предварительного договора аренды № YRI-118/2013 прекратилось 05.07.2014, так как свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание ТРЦ «Аура» ответчиком было получено 26.02.2014. Также в письме истец просил определить приемлемые в условиях экономического кризиса размеры арендной платы и выполнить взятые на себя обязательства по заключению основного долгосрочного договора аренды.

Посчитав, что у ответчика отсутствовали основания для одностороннего отказа от предварительного договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

ООО «Яркомрегистрация» считает, что в данном случае односторонний отказ ответчика от договора является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым является оспоримой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.  

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассмотренном случае стороны заключили смешанный договор, содержащий в себе элементы предварительного договора и договора аренды.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, протолковали в совокупности условия предварительного договора аренды (пункты 5.8, 8.2) и приложения к договору (пункт 10.2 приложения № 2) и пришли к выводу, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и тем самым расторгнуть его, а также отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления, если арендатор нарушит свои обязательства, в том числе, если арендодатель систематически нарушит сроки уплаты любых сумм, подлежащих уплате по договору (при этом, для целей договора систематическим считается нарушение сроков уплаты в количестве не менее двух случаев в течение календарного года).

Установив, что помещения находились в фактическом пользовании ООО «Яркомрегистрация», что истец подтверждал в ходе судебного разбирательства, при этом плата за пользование недвижимым имуществом истцом не вносилась, суды пришли к выводу о правомерности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, суд округа признал несостоятельными, поскольку они свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами представленных в материалы дела доказательств. Однако в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О СТ А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от  07.11.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу № А82-18369/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Яркомрегистрация» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

Д.В. Чернышов