ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

10.06.2019

                        Дело № А41-19054/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2019

Полный текст постановления изготовлен 10.06.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Бочаровой Н.Н., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца администрации городского округа Красногорск Московской области – ФИО1 по дов. от 21.02.2019

от ответчика ООО «Азия Истейт» - ФИО2 по дов. от 31.05.2019

от третьих лиц:

Министерства имущественных отношений Московской области – не явился, извещен

Управления Росреестра по Московской области – не явился, извещен

Минкультуры России – не явился, извещен

Министерства культуры Московской области – не явился, извещен

Министерства Строительного Комплекса Московской области – не явился, извещен

Главного Управления Культурного наследия Московской области - не явился, извещен

рассмотрев 05.06.2019 в судебном заседании кассационную жалобу 

ООО «Азия Истейт» (ответчика)

на решение от 19.11.2018 Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Гриневой А.В.,

и постановление от 05.03.2019 Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Коноваловым С.А., Немчинова М.А., Семушкиной В.Н.,

по иску администрации городского округа Красногорск Московской области

к ООО «Азия Истейт»

о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2003 № 295 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010301:1,

по встречному иску о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2003 № 295,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Минкультуры России, Министерство Культуры Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Главное Управление Культурного наследия Московской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец, арендодатель) 15.03.2018 обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Азия Истейт» (далее – ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2003 № 295 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010301:1.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.10.2018 к производству принят встречный иск арендатора к арендодателю о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2003 № 295 с кадастровым номером 50:11:0010301:1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области и Минкультуры России, Министерство Культуры Московской Области, Министерство Строительного Комплекса Московской Области и Главное Управление Культурного Наследия Московской области (далее – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.11.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019, отказано в удовлетворении первоначального иска арендодателя и встречного иска арендатора.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ответчик (арендатор) обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права. По мнению ответчика, судом не был исследован вопрос о чинении со стороны арендодателя препятствии в пользовании земельным участком.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ответчика к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Третьи лица по делу своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции 05.06.2019 поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы.

Представитель истца по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции установили, что 04.12.2003 между администрацией Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО «Технополис-монолит К» (арендатор) был заключен договор № 295, предметом которого является земельный участок площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 50:11:0010301:0001, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства и эксплуатации многофункционального культурно-делового центра. В этом договоре предусмотрено, что арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением (пункты 4.2.1 и 4.2.2 договора).

Вместе с тем, 17.04.2009 между ООО «Технополис-монолит К» и ООО «Азия Истейт» (ответчик) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора. Договор аренды и договоры уступки зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Московской области от 02.08.2011 № 790/28 «Об утверждении зон охраны объекта культурного наследия федерального значения – «Усадьбы Знаменское-Губайлово, XVIII в.: главный дом; флигели: левый и правый, XVIII в.; флигель, XIX в.; конюшня; парк» в городе Красногорске городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области" установлен следующий режим использования земель в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Усадьбы Знаменское-Губайлово»: Для участков 11, 12, 13, 14 запрещается: размещение объектов промышленного, коммунально-складского назначения, объектов транспортной инфраструктуры; строительство объектов со значительными высотными параметрами - вышек телекоммуникаций, мачт освещения, котельных и иных доминирующих объектов; строительство заборов из железобетона и профилированного металла; любые земляные работы, способствующие нарушению гидрорежима исторических прудов, утрате ценных исторических зеленых насаждений, значительному изменению отметок рельефа (более 1 метра) без обоснования; размещение многоярусных надземных гаражей, парковок, автозаправочных станций.

Для участков 12, 13, 14 (участок пожарной части № 4, участок многофункционального, культурно-делового и торгового центра, участок ДК «Подмосковье», участок индивидуальной жилой застройки «Красная Горка») режим «Р-2» предусматривает: снос малоценных строений; вывод объектов, не соответствующих центральной части города Красногорска, в другие функциональные части города; развитие центра города Красногорска, включая строительство объектов культурно-бытового, культурно-просветительского и иного общественного назначения; проведение работ по благоустройству и озеленению территории; использование участков индивидуальной жилой застройки «Красная Горка» в соответствии со сложившимся функциональным зонированием - зоной индивидуальной жилой застройки; прокладку инженерных коммуникаций, необходимых для функционирования объектов города, с учетом сохранения гидрологического режима исторических прудов; реконструкцию и расширение существующих улиц и проездов города.

Суд указал на то, что в настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д. В соответствии с договором аренды земельный участок, предоставленный для реализации инвестпроекта, должен использоваться в целях размещения многофункционального культурно-делового центра.

При этом ответчик указал на то, что по состоянию на 26.01.2017 все вопросы урегулированы: получено разрешение (№ RU50-10-961-2015) на строительство; получены ТУ и иные согласования связанные с подключением объекта строительства к энергосетям (электричество, теплоснабжение, водоснабжение и т.п.), проект строительства многофункционального культурно-делового и торгового центра с подземной автостоянкой прошел госэкспертизы. Проект реконструкции фасада здания Администрации разработан и утвержден. При этом ООО «Азия Истейт» выразило готовность с началом строительства «Торгового центра» произвести строительно-монтажные работы по отделке фасада здания администрации города Красногорска. Отселение ветхого жилья осуществлено. Объем инвестиций в проект достиг 510 940 787 руб. 79 коп.

Между тем, арендодатель, обращаясь с первоначальным иском, указывал на то, что с целью проверки соблюдения указанных условий арендодателем проведен осмотр участка, из которого усматривается неиспользование участка по целевому назначению. В досудебном порядке администрация предложила расторгнуть договор в связи с изложенными обстоятельствами. Оставление предложения без внимания послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым первоначальным иском.

Обращаясь в суд со встречным иском, арендатор указывал на то, что 14.04.2003 Главой Красногорского района Московской области принято Постановление № 509/4 «Разрешении ООО Технополис-монолит К» проектирования многофункционального культурно-делового центра по адресу: 

<

...> 03.03.2005 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Красногорского района Московской области и ООО «Технополис-монолит К» был заключен инвестиционный контракт № 13.

Предмет - реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального культурно-делового центра, предварительной полезной площадью 25 000 кв. м на земельном участке площадью 0,7 га, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Ленина (пункт 2.1. контракта), а 12.05.2009 на основании дополнительного соглашения № 1 к инвестиционному контракту от 03.03.2005 № 12  права заказчика-застройщика-инвестора перешли от ООО «Технополис-монолит К» к новому заказчику-застройщику-инвестору ООО «Азия Истейт».

С целью реализации данного инвестиционного контракта, как указал арендатор, заключен спорный договор аренды. По мнению арендатора, стороны администрации нарушен пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации - в аренду предоставлено имущество, не в том состоянии, которое предусмотрено договором. По мнению арендатора, арендодатель не мог не знать о том, что на земельном участке не представляется возможным вести строительство многофункционального культурно-делового и торгового центра в связи с его вхождением в границы охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба Знаменское-Губайлово». 

В связи с изложенным, арендатор пришел к выводу о существенном нарушении условий договора аренды (в части передачи надлежащего имущества), в связи с чем обратился в суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных первоначальных и встречных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 611, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, пришел к правильному выводу об отказе в первоначальном иске о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, во встречном иске о расторжении договора аренды земельного участка, так как существенных нарушений условий договора ни со стороны истца, ни со стороны ответчика в части неиспользования участка по целевому назначению не установлено.

Как указал суд, установленные по делу фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что и арендатор, и арендодатель участка заинтересованы в сохранении договорных отношений.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с выводами суда первой и суда апелляционной инстанций, исходит из установленных судами фактических обстоятельств по делу, с учетом того, что суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Первая и апелляционная инстанций, в соответствии с части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с судом в части отказа у удовлетворении встречного иска, тогда как эти доводы не опровергают выводы суда о том, что стороны арендодателя по спорному договору не допущено существенных нарушений условий договора, с учетом того, что спорный земельный участок входит в зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности «Усадьбы Знаменское-Губайлово» (участок 12). Спорный земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации многофункционального культурно-делового центра, чему вышеприведенные ограничения не препятствуют. Документального подтверждения обратного стороны суду не представлено.

То обстоятельство, что в ходе реализации инвестиционного контракта арендатор столкнулся с трудностями (осуществлены дополнительные мероприятия, связанные с организацией транспортного обслуживания территории в районе планируемого строительства, изменены условия застройки в сторону уменьшения высоты, площади, изменения координат и планировки, и т.д.), не может свидетельствовать о нарушении требований статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны арендодателя, а относится к предпринимательским риска общества. Более того, как указано ранее, по состоянию на 26.01.2017 арендатор фактически завершил подготовительные работы и готово к строительству объекта. Арендатор в ходе судебного разбирательство пояснил, что первоначальный проект строительства был полностью переработан и изменен.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.11.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 по делу № А41-19054/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Председательствующий-судьяС.Н.Крекотнев 

Судьи:Н.Н.Бочарова

Н.С.Калинина