АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-11321/2019

18 ноября 2019 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2019 года, полный текст решения изготовлен 18 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Коралл-Плюс» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о взыскании долга,

при участии:

от истца: ФИО2,

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 19.02.2019,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 1 от 08.01.2018 за период с 08.01.2018  по 09.08.2019 в сумме 265 408 руб., в том числе арендной платы в сумме 260 000 руб., расходов на оплату коммунальных платежей в сумме 5 408 руб. При этом из расчета суммы иска и одностороннего акта сверки взаимных расчетов по договору следует, что долг образовался за период июль-август 2019 года.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что 25.06.2019 помещение было полностью освобождено, однако истец 28.06.2019 отказался его принимать, ссылаясь на ненадлежащее состояние имущества, с 01.07.2019 ФИО2 не реагирует ни на звонки, ни на письма, в то же время на фасаде здания висит рекламный баннер с предложением об аренде, объявления о сдаче помещения размещены и в сети «Интернет». ИП ФИО3 указывает, что истец уклоняется от приёмки помещения и действует недобросовестно с целью получения необоснованной выгоды. Также ответчик просит обязать истца подписать акт возврата предмета аренды. При этом встречный иск по правилам ст. 132 АПК РФ ответчиком не заявлен.

Истец в возражениях на отзыв пояснил, что ответчик не направлял уведомление о намерении расторгнуть договор и не назначал дату возврата помещения, при осмотре 28.06.2019 в помещении находилось имущество арендатора, выявлены дефекты; намерение расторгнуть договор аренды арендодатель снял, так как представитель арендатора заверил, что недостатки будут устранены.

Из пояснений истца следует, что он уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора аренды за три месяца, срок возврата имущества, соответственно, истек 28.06.2019. Однако на указанную дату помещения находились в неудовлетворительном состоянии, из них не было вывезено торговое и иное оборудование, в связи с чем, по результатам совместного осмотра с представителем ответчика ФИО5 акт возврата подписан арендодателем не был. Истом представлены фотографии в подтверждение его доводов об указанном состоянии помещения за 26.06.2019, 28.06.2019, 02.07.2019. Как пояснил истец, с учетом заверения ФИО5 о том, что помещения будут приведены в порядок, и далее к нему арендатор не обращался по вопросу подписания акта возврата помещений, арендодатель посчитал, что арендные отношения между сторонами продлены и арендатор позднее не уведомлял его о расторжении договора аренды. Истец также пояснил, что поскольку помещения ему не возвращены, в аренду другому лицу они не могли быть сданы. В отношении рекламного баннера о сдаче в аренду помещений истец указал, что действительно указанный на нем номер телефона принадлежит ему, однако такой баннер он не размещал.

Ответчик с требованиями истца не согласился в полном объеме. Указал, что согласно выставленному арендодателем счету арендатор оплатил арендные платежи и коммунальные расходы за июнь 2019 года (полный месяц) включительно. Поскольку арендатор не пользуется спорными помещениями, последнее имущество арендатора было вывезено после 28.06.2019, 1-2 июля 2019 года, то оснований считать арендные отношения продленными не имеется. При этом ответчик указал, что после того как имущество окончательно было вывезено из спорных помещений ФИО5 неоднократно звонил истцу и предлагал вернуть ключ, однако истец уклонился от их принятия.

Истец указанные доводы о попытках передачи ему ключей в указанное время отклонил. Указал, в том числе со ссылкой на фотоматериалы, что в данное время, в том числе 02.07.2019, в помещениях находилось оборудование и имущество арендатора, а значит, арендодатель вправе был не принимать помещения от арендатора.

Ответчик считает указанные действия арендодателя недобросовестными, направленными на получение арендной платы за период после освобождения помещений от имущества арендатора. При этом считает, что в случае наличия недостатков в спорных помещениях арендодатель не вправе отказать в их принятии от арендатора.

Определением от 17.10.2019 суд, с учетом доводов истца о наличии недостатков в переданных в аренду ответчику помещениях, поскольку в настоящем споре суд должен дать оценку состоянию принадлежащего ему имущества на момент предполагаемого возврата имущества из аренды, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, собственника таких помещений ООО "Коралл-Плюс". Данным определением суд также обязал стороны провести до начала следующего судебного заседания совместный осмотр спорных помещений на предмет наличия в них каких – либо недостатков, имущества ответчика и прочее; по результатам которого составить акт, копию которого представить в материалы дела. Обязанность по согласованию и надлежащему уведомлению ответчика о дате и времени такого осмотра возложена судом на истца.

Суд также по ходатайству ответчика истребовал из МВД по РК (отдела по борьбе с экономическими преступлениями г. Ухта) копии материалов дела по проверке заявления ФИО3 в отношении неправомерных действий истца. Указанные материалы по запросу суда не представлены. Истец пояснил, что был опрошен в рамках данной проверки только 11.11.2019, о наличии процессуального акта по результатам такой проверки ему ничего неизвестно.

К судебному заседанию 13 ноября 2019 года ответчиком в материалы дела представлен односторонний акт от 08.11.2019, согласно которому ИП ФИО2 отказался от осмотра спорных помещений 08.11.2019 в 12 час. 00 мин. и отказался от подписания указанного акта. Из пояснений ответчика следует, что указанную дату и время осмотра помещений предложил сам истец, однако в обозначенное время отказался открывать входную дверь. Кроме того, в материалы дела представлена видеозапись осмотра помещений, ранее произведенной ответчиком, а также скриншоты страниц интернет-сервисов по размещению рекламных объявлений о сдаче помещений в аренду.

К настоящему судебному заседанию истцом представлен акт № 17 от 08.11.2019, подписанный независимым экспертом ИП ФИО6, согласно которому представители арендатора ИП ФИО3 отказались открыть спорные помещения со ссылкой на то, что они передали таковые арендодателю уже 28.06.2019, ФИО2, не имея ключей, не смог открыть дверь.

Таким образом, во исполнение определения суда от 17.10.2019 стороны должны были, действуя обоюдно добросовестно, открыть помещения и произвести их осмотр 08.11.2019. При этом истец мог принять ключи от ответчика, либо последний мог самостоятельно открыть дверь указанными ключами, и войти в спорные помещения, однако не сделали этого.

Представитель ответчика обеспечил явку в судебное заседание свидетеля ФИО5, который был заслушан судом.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела суд установил следующее.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды № 1 от 08.01.2018, согласно пунктам 1.2.  и 1.3. которого арендатору передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, первый этаж (на поэтажном плане помещения №№19,25,26) общей площадью 176,7 кв.м., помещения сданы с двумя лоджиями 3 кв.м. и двумя крыльцами 18,5 кв.м. (л.д. 9-13 т.1).

Согласно выписке из ЕГРН вышеуказанные помещения принадлежат на праве собственности ООО "Коралл-Плюс", переданы в доверительное управление ИП ФИО2 на основании договора от 01.10.2012 (договор, л.д. 16-21 т.1). С учетом пункта 5.4. данного договора его действие пролонгировано до 01.10.2022.

Согласно пункту 1.4. договора аренды помещения переданы арендатору для использования под магазин продовольственных товаров и алкогольной продукции.

В силу пункта 5 договора размер арендной платы составляет 130 000 рублей (НДС не облагается) в месяц. Согласно пункту 5.2. договора в сумму арендной платы не входят коммунальные затраты арендатора на электроэнергию, водоснабжение и водоотведение; данные затраты оплачиваются арендатором отдельно, на основании выставленного арендодателем счета, в соответствии с тарифами ресурсоснабжающих организаций.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2. договора срок аренды установлен с момента подписания сторонами акта приемки-передачи помещений, договор действует с момента его подписания и до 07.12.2018 в случае если ни одна из сторон настоящего договора не менее чем за один месяц до его окончания не заявит о его расторжении, настоящий договор продлевается на такой срок и на тех же условиях, количество таких пролонгаций не ограничено.

Спорные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 08.01.2018 с описанием передаваемых в аренду помещений и установленного в нем оборудования (л.д. 14-15 т.1). Из акта следует, что претензий у арендатора к арендодателю по переданным помещениям не имеется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

   В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пунктов 7.2, 7.2.1 договора арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем порядке в случае систематического (двух и более раз) неисполнения (ненадлежащего) исполнения арендатором обязанностей, в случае просрочки платежа более чем за два месяца, а также в случаях внесения арендной платы, коммунальных платежей не в полном объеме.

Из письма ИП ФИО2 от 28.03.2019 в адрес ИП ФИО3 следует, что арендодатель указал на расторжение спорного договора с арендатором, в связи с систематическим ненадлежащим исполнением последним обязанностей по внесению коммунальных платежей и арендной платы, и просит в срок до 28.06.2019 возвратить арендуемые помещения (л.д. 92 т.1).

Претензией от 22.07.2019 истец просил ответчика оплатить задолженность по внесению арендных платежей, которая по состоянию на 22.07.2019 составила 275 580,30 рублей (л.д. 22 т.1).

В материалы дела истцом представлены копии платежных поручений о внесении ответчиком платежей истцу (платежные поручения датированы начиная с 14.05.2018 по 30.07.2019 (л.д. 33-53, 57-64 т.1).

Истцом предъявлены ответчику счета: № 127 от 01.07.2019 на внесение арендной платы за июль 2019 года в размере 130 000 рублей, № 148 от 01.08.2019 на внесение арендной платы за август 2019 года в размере 130 000 рублей и № 150 от 06.08.2019 на возмещение затрат за коммунальные услуги за июль 2019 года в размере 4 253,17 руб. (л.д. 95-96 т.1). Также из расчета суммы иска и подписанного в одностороннем порядке истцом акта сверки по состоянию на 31.08.2019 (л.д. 7-8 т.1) следует, что истец предъявляет в качестве задолженности ответчика возмещение затрат на отопление в размере 1 154,85 руб. Итого размер задолженности по указанным платежам составляет, по расчету истца, - 265 408, 02 руб., истец просит взыскать с ответчика 265 408 рублей.

Согласно представленным ответчиком также в одностороннем порядке подписанным актам сверки взаимных расчетов сторон по договору (л.д. 93-94 т.1) у ответчика перед истцом отсутствует задолженность по состоянию на 30.07.2019, последний платеж произведен арендатором в размере 102 286,95 рублей по платежному поручению № 318 от 30.07.2019 (л.д. 64 т.1).

Позиция ответчика сводится к тому, что арендные платежи и возмещение коммунальных расходов, в том числе за отопление, за период июль-август 2019 года и далее он не обязан производить, поскольку согласно уведомлению арендодателя о расторжении договора арендатор освободил помещения, а истец необоснованно уклоняется от их приемки, действуя тем самым недобросовестно.

Ответчик представил в материалы дела письмо-претензию от 14.08.2019 исх. № 53 в адрес истца, в котором просит подписать соглашение о расторжении договора от 28.06.2019 с актом приема-передачи, направить представителя арендодателя в целях передачи ему ключей от спорного помещения (л.д. 98 т.1). Данное письмо согласно сайту об отслеживании почтовых отправлений Почты России вручено адресату 29 августа 2019 года (16930033044782).

В ответ на указанное обращение истец письмом от 28.08.2019, указав на его получение по электронной почте 26.08.2019, указал ответчику на то, что при осмотре помещений совместно с представителем арендатора ФИО5 было установлено, что в них находится торговое, рекламное оборудование, стеллажи и прочее имущество арендатора, входная металлопластиковая дверь полностью отсутствует; частично разобрана система отопления, сняты счетчики тепла, с потолков висят кабеля, по стенам проведена несогласованная проводка, отсутствует часть потолка, в полу до подвального помещения имеются дыры 20х20, разбита напольная плитка, разобран плиточный плинтус, разобран санузел, демонтирован унитаз, водонагреватель, умывальник типа тюльпан (переданное по акту оборудование), на крыльце помещения разбита декоративная плитка, срезаны перила, стенки крыльца разбиты до арматуры, стены помещения покрыты грязью, иссверлены, установлены несогласованные стены и перегородки, демонтирована стена и сделан проход в другое нежилое помещение. При этом ФИО5 сообщил истцу, что приведет помещение в состояние, в котором оно было передано арендатору, после чего уведомит арендодателя и стороны согласуют дату его передачи. Сообщение о готовности сдачи помещений от арендатора не поступило, в связи с чем арендодатель просит устранить перечисленные недостатки и согласовать  дату передачи имущества, а также погасить задолженность по арендным и коммунальным платежам (л.д. 100 т.1).

Письмом от 02.09.2019 ответчик на данное обращение истца указал, что ИП ФИО3 28 июня 2019 года освободила арендуемые помещения, вывезла все имущество и оборудование; ИП ФИО2 необоснованно уклоняется от приемки помещений с 28.06.2019, при этом повесил баннер о сдаче имущества в аренду, что свидетельствует о готовности помещений к сдаче новому арендатору и необоснованности предъявления арендодателем требований о внесении арендных и коммунальных платежей за последующий период (л.д. 101 т.1).

Ответчиком представлена в материалы дела светокопия фотографии о размещении баннера  о сдаче в аренду с указанием в нем номера телефона, принадлежащего истцу (л.д. 102 т.1). Факт принадлежности такого номера ему истец не отрицает, указывая однако, что такой баннер он не размещал. Дата съемки данной фотографии отсутствует на данном снимке.

Вместе с тем данные обстоятельства не имеют значение для рассмотрения настоящего спора в силу следующего.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, в целях установления обстоятельств, исключающих обязанность арендатора вносить арендные платежи за спорное имущество необходимо установить факт готовности передачи их арендодателю и необоснованное уклонение последнего от их приемки.

Из представленных в материалы дела фотоматериалов (съемка производилась 28.06-02.07.2019, л.д. 3-10 т.2) видно, что в помещениях имеется оборудование, стеллажи, витрины, иное имущество. Кроме того на фотографии от 28.06.2019 видно, что отсутствует входная дверь.

Заслушанный в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что являлся в спорный период времени представителем ответчика по доверенности; 28 июня 2019 года он и ФИО2 осматривали спорное помещение, на указанную дату производился вывоз имущества арендатора, в связи с чем необходимо было снять входную дверь; указал, что договорились встретиться с арендодателем 02.07.2019, однако последний не явился и не принял помещения. Также ФИО5 указал, что неоднократно звонил истцу в целях согласования даты и времени передачи имущества (в материалы дела представлена детализация звонков, в том числе на даты 01,02 и 17 июля, 05 и 23 августа 2019 года), на что он  обещал приехать и принять помещения по акту задним числом. Свидетель указал, что, находясь с истцом в дружеских отношениях, поверил таким заверениям, однако арендодатель в итоге не подписал акт от 28.06.2019. Свидетель ФИО5 совместно с истцом в судебном заседании пояснили, что действительно на фотографиях от 26.06.2018 и 28.06.2018 изображены помещения, переданные в аренду ИП ФИО3

Истец в судебном заседании отрицает факт уведомления его данными звонками о последующих датах приема-передачи спорного имущества.

В судебном заседании воспроизводилась видеозапись  помещений, согласно которым имущество в помещениях отсутствует. Дата указанной  записи не подтверждена. При этом истец указал, что на видео видно, что ответчиком в отсутствие на то согласия истца возведена стена, за счет чего тепло не поступает в соседние помещения.

При наличии данных доказательств суд пришел к выводу, что на согласованную дату возврата помещений 28.06.2019 арендатор не вправе был требовать от арендодателя приемки помещений из аренды, поскольку они не были освобождены от имущества ответчика, а также находились в ненадлежащем состоянии.

При этом ссылка ответчика на то, что несмотря на ухудшение состояния имущества арендодатель обязан принять таковое от арендатора после прекращения действия договора аренды не основана на положениях ГК РФ. Доводы ответчика о наличии баннера о сдаче имущества в аренду, а также аналогичных объявлений на интернет-сайтах не подтверждают факт освобождения арендуемых помещений от имущества арендатора и приведения их в надлежащее состояние.

Письмом от 06.09.2019, направленным ИП ФИО2 по адресу: 

<

...> (адрес указан в договоре), то есть уже после обращения истца в суд с настоящим иском, и вернувшимся  отправителю без вручения адресату, ответчик вновь просил истца принять помещения 13 сентября 2019 года в 10 час. 00 мин. При этом из ранее представленной в материалы дела переписки следует, что ИП ФИО2 указывал иной свой адрес: 

<

...> и почтовый адрес: 

<

...>, а ИП ФИО3 в своих письмах к истцу указывала именно данные адреса (л.д. 100-101 т.1).

На обращение ответчика от 17.09.2019 с требованием принять помещения из аренды с указанием даты и времени приемки 21.09.2019 в 10 час. 00 мин. (л.д. 18 т.2), ИП ФИО2 письмом от 19.09.2019 сообщил ИП ФИО3, что не намерен расторгать договор аренды № 1 от 08.01.2018 , заявления о его расторжении со стороны арендатора к нему не поступало, в помещении с выявленными в ходе осмотра недостатками находилось имущество арендатора (л.д. 19 т.2).

В своих пояснениях от 15.10.2019 истец указал, что осмотр помещений в связи с получением 28.08.2019 претензии от 14.08.2019 он не проводил, поскольку ответчик неправомерно требовал подписать акт возврата таковых задним числом 28.06.2019.

Вместе с тем  действия арендатора и арендодателя по возврату имущества должны быть обоюдно добросовестными. Поскольку арендатор не освободил помещения по состоянию на 28.06.2019, на 01-02.07.2019 доказательств освобождения данных помещений от имущества арендатора и приведения его в надлежащее состояние, а также уведомления арендодателя о готовности в связи с этим сдать помещения, не представлено (несмотря на устные доводы ответчика об этом), суд не признает факт необоснованного уклонения истца от их приемки.

При этом суд признает факт необоснованного уклонения арендодателя от приемки таких помещений от арендатора позднее. Так, в ответ на письмо ИП ФИО3 от 14.08.2019 исх. № 53 ИП ФИО7 письмом от 28.08.2019, указав на получение такового по электронной почте 26.08.2019, указал, в том числе, на необходимость назначения даты передачи помещений. Указанная дата (03.09.2019 либо 04.09.2019) определена  ответчиком в ответном письме от 02.09.2019, направленным ИП ФИО7 03.09.2019 на адрес его электронной почты (л.д. 101, оборот). Однако истец не предпринял никаких действий по приемке имущества из аренды в указанные даты либо позднее. При этом в данном случае риск неблагоприятных последствий таких действий лежит именно на арендодателе.

Доводы арендодателя о том, что он в последующем снял свое требование о расторжении договора не принимаются судом, поскольку ответчик на основании уведомления арендодателя от 28.03.2019 уже предпринял действия, направленные на освобождение помещений в целях их возврата истцу. Позиция истца о том, что в данном случае  договор аренды № 1 от 08.01.2018 возобновил свое действие неправомерна и не основана на нормах действующего законодательства. Указанный договор прекратил свое действие, поскольку арендодатель в одностороннем порядке отказался от его исполнения, а арендатор не выразил свою волю на возобновление арендных отношений сторон и, более того, вывез основную часть своего имущества из арендуемых помещений еще 28.06.2019, что известно истцу и зафиксировано на представленных в материалы дела фотографиях.

Поскольку в настоящем споре рассматриваются требования истца к ответчику за период пользования имуществом июль-август 2019 года, такие требования признаются судом обоснованными в отсутствие доказательств совершения ответчиком надлежащих действий по уведомлению арендодателя в указанный период о необходимости принятия из аренды спорных помещений.

Расчет суммы задолженности, в том числе в части возмещения расходов на коммунальные платежи, ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению судом в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд         

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 265 408 рублей задолженности и 8 308 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            Н.В. Кокошина