﻿﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2196/2019 (3)-АК

Дело № А60-58378/2017

17 декабря 2019 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плаховой Т.Ю., 

судей 			   Мухаметдиновой Г.Н., Романова В.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чадовой М.Ф., 

при участии:

от заявителя жалобы, З Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области – БегжановаА.Х., доверенность от 02.04.2018, паспорт, диплом, 

от иных лиц, участвующих в деле, не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в заседании суда апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области

на определение Арбитражного суда Свердловской области 

от 23 сентября 2019 года 

об удовлетворении заявления финансового управляющего должника о разрешении разногласий о порядке государственной регистрации договора купли - продажи реализованного имущества,

вынесенное в рамках дела № А60-58378/2017	

о признании несостоятельным (банкротом) Гринталь Эдуарда Александровича (ИНН 667008700160),

установил:

решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2018 Гринталь Эдуард Александрович (далее – должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Ефимов С.А.

12.07.2019 в Арбитражный суд Свердловской области поступило ходатайство финансового управляющего должника о разрешении разногласий о порядке государственной регистрации договора купли-продажи реализованного имущества.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019 (резолютивная часть определения от 17.09.2019) признана возможной государственная регистрация заключенного между финансовым управляющим Ефимовым С.А. и ООО «Правознай» договора от 04.06.2019 купли-продажи доли 1582/71533 и 1702/71533 в праве общей долевой собственности помещения (нежилое), площадь 1513,8 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0704024:1992, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж, без нотариального удостоверения этого договора.

Также в определении указано, что оно является основанием для регистрации договора от 04.06.2019 купли-продажи доли 1582/71533 и 1702/71533 в праве общей долевой собственности помещения (нежилое), площадь 1513,8 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0704024:1992, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж.

Не согласившись с вынесенным определением, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление) обжаловало его в апелляционном порядке, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает на то, что суд счел возможным рассмотреть в рамках настоящего дела заявление финансового управляющего как заявление о разногласиях между ним и Управлением по вопросу приостановления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество должника в порядке ст. 60 Закона о банкротстве, несмотря на то, что фактически разногласия выражаются в оспаривании действий (решения) регистрирующего органа в порядке гл.24 АПК РФ. Также указывает, что при рассмотрении спора суд не применил императивную норму о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (п.1 ст. 41 Закона о регистрации). Управлением отмечено, что договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации, необходимо регистрировать переход права собственности от продавца покупателю по договору купли-продажи.

До начала судебного заседания от финансового управляющего поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Участвующий в судебном заседании представитель Управления на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как установлено ранее и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Ефимов С.А.

В ходе соответствующей процедуры финансовым управляющим были проведены мероприятия по реализации имущества должника, составляющего конкурсную массу имущества.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения:

- по лоту № 3: Доля 1582/71533 в праве общей долевой собственности помещения (нежилое), площадь 1513.8 кв.м. Кадастровый номер: 66:41:0704024:1992. Адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж (парковочное место № 118), ипотека в силу закона; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признано - ООО «Правознай» (620130, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Белинского, д.222, кв.212 , ИНН 6679114859, ОГРН 1186658018007);

- по лоту № 4: Доля 1702/71533 в праве общей долевой собственности помещения (нежилое), площадь 1513.8 кв.м. Кадастровый номер: 66:41:0704024:1992. Адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж (парковочное место № 117), ипотека в силу закона; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признано - ООО «Правознай» (620130, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Белинского, д.222, кв.212 , ИНН 6679114859, ОГРН 1186658018007).

- по остальным лотам торги были признаны несостоявшимися.

Между должником (Продавец) в лице финансового управляющего Ефимова С.А. и ООО «Правознай» (Покупатель) 04.06.2019 заключен договор купли-продажи, по условиям которого доли 1582/71533 и 1702/71533 в праве общей долевой собственности помещения (нежилое), площадь 1513.8 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0704024:1992, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж были проданы в общей стоимости 746 000,00 рублей. 

Управление Росреестра по Свердловской области уведомлением от 24.06.2019 приостановило государственную регистрацию договора купли-продажи, указав на обязательное нотариальное удостоверение сделки, по которой происходит отчуждение долей в общем имуществе.

С целью разрешения разногласий, возникших с Управлением по вопросу необходимости соблюдения нотариальной формы договора купли-продажи, финансовый управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев возникшие разногласия, суд признал возможным государственную регистрацию заключенных финансовым управляющим Ефимовым С.А. договоров купли-продажи без нотариального удостоверения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя Управления, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) судебного акта в связи со следующим.

В силу ст. 32 Закона о банкротстве и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Как видно из материалов настоящего спора, арбитражный суд счел возможным рассмотреть в рамках дела о несостоятельности заявление финансового управляющего как заявление о разногласиях между ним и Управлением по вопросу о правомерности требования последнего о предоставлении нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей в общем имуществе.

Управление в жалобе справедливо отмечает, что оно не поименовано в субъектном составе применительно к ст. 60 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что фактически действия Управления по приостановлению государственной регистрации предметом спора не являются; на разрешение поставлен вопрос о возможности  государственной регистрации договора купли-продажи реализованного имущества без нотариального его удостоверения; избранный финансовым управляющим способ как урегулирование возникших разногласий не противоречит действующему законодательству; позиция Управления о том, что обязывающим Управление произвести регистрационные действия является только судебный акт, принятый в порядке главы 24 АПК РФ, а не по результатам рассмотрения разногласий, о неправомерности рассмотрения спорного вопроса в рамках дела о банкротстве не свидетельствует. При этом принимается во внимание, что рассмотрение данного вопроса в указанном порядке не влечет невозможность последующего оспаривания действий (решения) регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество должника. Основанием для совершения действий по регистрации является вступивший в законную силу судебный акт, вне зависимости от порядка рассмотрения спора, по итогам которого он принят.  При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявление финансового управляющего как заявление  о разногласиях между ним и Управлением.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, являющиеся основанием для проведения регистрации.

Одним из этапов государственной регистрации прав являются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки,  за исключением нотариально удостоверенной сделки.

Согласно ч. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверена.

В силу положений ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Таким образом, действия как органа, осуществляющего государственную регистрацию, так и нотариуса при  нотариальном удостоверении сделки направлены на проверку законности сделки.

Согласно ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1.

При этом по смыслу данной статьи нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), именно в такой ситуации нотариальная форма договора при продаже доли в недвижимом имуществе способна защитить права и законные интересы приобретателей такого имущества по договору против возможных требований иных собственников помещений, обладающих правом преимущественной покупки.

В случае реализация имущества в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов, то есть без соответствующего волеизъявления должника. 

При этом нормы Закона о банкротстве не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам совместной собственности. Преимущественное право приобретения доли может быть реализовано сособственником только путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести имущество по цене, сформированной в ходе торгов.

Данный подход сформирован применительно к продаже акций закрытых акционерных обществ в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2009 №131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ» (п. 7), а также предусмотрен в качестве особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственной организации – банкрота (ст. 179 Закон о банкротстве).

В силу п. 1 ст. 1 Закона о банкротстве в соответствии с ГК РФ настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

В соответствии с п. 3 ст. 232 Закона о банкротстве впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Таким образом, в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников имущественного оборота центральным нормативным правовым актом является Закон о банкротстве и при проведении процедуры банкротства названный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами.

В соответствии со ст. 2 Закона о банкротстве конкурсное производство - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

В ходе процедуры конкурсного производства формируется конкурсная масса должника – все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное при его проведении, производится оценка данного имущества, осуществляются торги по его продаже в целях удовлетворения требований кредиторов должника.

Согласно ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 Закона о банкротстве.

Поскольку основания признания судом лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве устанавливаются Законом о банкротстве, то при проведении процедуры банкротства данный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами как закон, регулирующий порядок включения имущества должника в конкурсную массу, его исключение и порядок реализации.

Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок реализации имущества должника – путем продажи с торгов. 

Порядок продажи имущества должника - юридического лица в ходе конкурсного производства определен в ст. 139 Закона о банкротстве.

В силу п. 1.1 названной статьи Закона порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Согласно п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п.п. 3 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

Пунктом 4 ст. 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Особенности реализации имущества гражданина установлены ст. 213.26 Закона о банкротстве. Реализация имущества осуществляется в соответствии с утвержденным арбитражным судом положением о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина, которое разработано финансовым управляющим и соответствует правилам продажи имущества должника, установленным ст.ст. 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений ст. 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными в п. 4 ст. ст. 213.26 Закона о банкротстве.

Из приведенных правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, от 21.05.2018 № 307-ЭС18-5723, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2011 № ВАС-14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению. Положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре банкротства, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

При этом нормами Закона о банкротстве при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора, предварительного выдела доли в натуре.

Вопрос о соблюдении прав должника разрешается арбитражным судом в ходе заявлений финансового управляющего или должника об утверждении порядка и условий продажи имущества должника или об исключении имущества из конкурсной массы. Должник в рамках дела о банкротстве вправе оспорить представленное для утверждения арбитражному суду положение о порядке и условиях продажи.

Как указано ранее, права сособственников при реализации имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности, предусмотренным Законом о банкротстве порядком такой реализации, также не нарушаются, они вправе участвовать в торгах, приобрести имущество по цене, сформированной в ходе торгов, преимущественно перед другими участниками торгов. 

Принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства, проводимых в их в рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства, судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, следует признать, что соблюдение нотариальной формы договора, с учетом цели нотариального удостоверения сделки, при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется.

Договоры купли-продажи финансовым управляющим с победителями торгов заключены в ходе процедуры банкротства должника, в соответствии порядком, регламентируемым Законом о банкротстве, путем направления проектов договоров и их подписания победителями торгов в течение пяти дней после подписания протоколов о результатах торгов. 

Следует отметить, что торги по продаже принадлежащего должнику имущества, равно как и заключенные по результатам торгов договоры купли-продажи, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества должника, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, о нарушении прав данных лиц при продаже спорного имущества, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах в данном конкретном случае и с учетом изложенных положений норм права суд обоснованно счел ходатайство финансового управляющего подлежащим удовлетворению и признал возможной государственную регистрацию заключенных финансовым управляющим Ефимовым С.А. договоров купли-продажи без нотариального удостоверения. 

Доводы  жалобы Управления о том, что суд не применил императивную норму о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи  доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (п.1 ст. 41 Закона о регистрации) подлежат отклонению, как основанные на ошибочном понимании норм действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения. 

Ссылка заявителя жалобы на судебную практику (приведена в тексте апелляционной жалобы), подлежит отклонению, т.к. судебные акты могли быть приняты, а выводы судов сделаны при иных фактических обстоятельствах споров. 

Указание в обжалуемом определении на то, что оно является основанием для регистрации договора от 04.06.2019 купли-продажи доли 1582/71533 и 1702/71533 в праве общей долевой собственности нежилого помещения, основанием для отмены судебного акта не является. Здесь имеет место очевидная опечатка, поскольку договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации, в данном случае в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации переход права собственности на нежилое помещение, на что правомерно Управление обратило внимание.

Иные доводы апелляционной жалобы, выводов суда первой инстанции не опровергают, и по существу выражают несогласие заявителя с вынесенным судебным актом, что основанием для отмены обжалуемого определения являться не может.

Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Исходя из изложенного, оснований для отмены обжалуемого определения, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Нормы процессуального права применены судом первой инстанции правильно. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 сентября 2019 года по делу № А60-58378/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Ю. Плахова 

 

Судьи

Г.Н. Мухаметдинова 

 

В.А. Романов