﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 мая 2020 года

Дело №

А21-4619/2019

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск» Гака В.В. (доверенность от 10.01.2019); от Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Манукина Д.В. (доверенность от 27.02.2020), 

рассмотрев 26.05.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу № А21-4619/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск», адрес: 236022, Калининград, Каменная ул., д. 7А, кв. 8, ОГРН 1093925025700, ИНН 3906210482 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее – Администрация), о признании незаконным постановления Администрации от 12.03.2019 № 399, обязании последней предоставить Обществу без проведения торгов земельный участок площадью 745 кв.м с кадастровым номером 39:05:010323:24 в аренду сроком на 3 года для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке.

Определением от 30.04.2019 заявление принято к производству, делу присвоен номер А21-4619/2019.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу о признании отсутствующим права собственности на не завершенный строительством объект недвижимого имущества с кадастровым номером 39:05:010323:324 площадью 301,6 кв.м, готовностью 10%, об исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Общества на названный объект незавершенного строительства. Делу присвоен номерА21-7844/2019.

Определением от 12.07.2019 дело № А21-4619/2019 объединено с делом № А21-7844/2019 для совместного рассмотрения с присвоением делу номераА21-4619/2019.

Решением от 26.09.2019 заявление Общества удовлетворено. Постановление Администрации от 12.03.2019 признано незаконным. Суд обязал Администрацию предоставить Обществу без проведения торгов упомянутый земельный участок в аренду сроком на 3 года, для завершения строительства принадлежащего заявителю на праве собственности объекта с кадастровым номером 39:05:010323:324, расположенного на указанном земельном участке. В удовлетворении иска Администрации отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2020 решение суда первой инстанции от 26.09.2019 в связи с отказом от иска в части признания незаконным постановления Администрации от 12.03.2019 отменено, производство по делу в данной части прекращено. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, требования Администрации удовлетворить в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судами проигнорирован факт, установленный в рамках дела № 2-806/16, а именно то, что на дату вынесения решения по названному делу (28.11.2016) никаких объектов капитального строительства, в том числе недостроев, на спорном земельном участке не было. Таким образом, по мнению Администрации, данное обстоятельство доказывает, что строительство спорного объекта производилось за пределами действия разрешения на строительство, срок действия которого истек 30.10.2016. 

Администрация в кассационной жалобе ссылается на то, что судами двух инстанций не дана оценка претензиям Администрации от 21.01.2019 и от 08.05.2019, в которых прямо указывалось на неосвоение спорного земельного участка и невыполнение требований, предусмотренных договором аренды от 24.02.2014, а именно пунктов 4.4.10, 4.4.11, 4.4.13, 4.4.14.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 24.02.2014 заключили договор № 72-КЗО/2014 аренды земельного участка площадью 745 кв.м с кадастровым номером 39:05:010323:24, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградск, ул. Гагарина, д. 16А, предоставленного под реконструкцию кафе на 40 мест.

Срок аренды земельного участка согласно пункту 2.1 договора – до 23.02.2019.

Арендатор в силу пункта 4.3.3 имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю.

На указанном земельном участке находится принадлежащий Обществу на праве собственности не завершенный строительством объект недвижимого имущества площадью 301,6 кв.м с кадастровым номером 39:05:010323:324,  готовностью 10%.

Общество в иске ссылается на то, что до истечения срока действия договора обращалось к Администрации с заявлением о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства. Однако в начале февраля 2019 года Обществом от Администрации получено уведомление от 22.01.2019, в котором Администрация сообщила арендатору о прекращении с 23.02.2019 договора аренды от 24.02.2014.

Не согласившись с указанным уведомлением, Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением от 21.02.2019 о продлении договора аренды или его заключении на новый срок в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в связи с наличием на земельном участке принадлежащего арендатору на праве собственности не завершенного строительством объекта недвижимого имущества для завершения его строительства.

Постановлением Администрации от 12.03.2019 № 399 договор от 24.02.2014, заключенный с Обществом, признан прекращенным с 23.02.2019.

Общество, ссылаясь на то, что постановление от 12.03.2019 является незаконным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности Общества на не завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что в данном случае в удовлетворении заявленных Администрацией требований нужно отказать, а требования Общества – удовлетворить, поскольку законных оснований для принятия Администрацией 12.03.2019 оспариваемого постановления не имелось.

Судом апелляционной инстанции решение от 26.09.2019 в связи с отказом от иска в части признания незаконным постановления Администрации от 12.03.2019 отменено, производство по делу в данной части прекращено. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, случаи, при которых допускается заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с упомянутым пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Исходя из вышеприведенной правовой нормы предмет доказывания по настоящему делу предполагает необходимость доказывания следующих обстоятельств: земельный участок предоставлен Обществу для строительства до 01.03.2015; на указанном земельном участке арендатором возведен объект недвижимости, не завершенный строительством, данный объект самовольной постройкой не признан; договор аренды земельного участка в целях завершения строительства указанного объекта заключается с Обществом впервые, ранее иным лицам данный земельный участок для этой цели не предоставлялся.

Судами двух инстанций установлено, что на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект с кадастровым номером 39:05:010323:324, зарегистрированный за Обществом 19.02.2019 на праве собственности. Кроме того, названный земельный участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов, в связи с этим имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов в соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Между тем представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что основанием для государственной регистрации за Обществом права собственности на объект явились выданное 30.10.2014 Администрацией разрешение на строительство № RU 39520101-0081 сроком действия до 30.10.2016 и действовавшим на дату регистрации права договор аренды от 24.02.2014. Кроме того, судами обоснованно учтено, что Администрацией в материалы дела не представлены доказательства осуществления Обществом строительства спорного объекта после истечения срока действия разрешения на строительство, а также несоответствие объекта  утвержденной проектной документации.

Суды, проанализировав собранные по делу доказательства, надлежащим образом оценив их, пришли к правильному выводу о том, что в данном случае в удовлетворении заявленных Администрацией требований нужно отказать, а требования Общества – удовлетворить.

Обжалуемые судебные акты в соответствии с требованиями части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ содержат мотивированное обоснование отклонения заявленных Администрацией доводов.

Аргументы заявителя кассационной жалобы с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления. Доводы кассационной жалобы заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу № А21-4619/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина