221/2023-11306(2) 

 

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-7944/2022

г. Саратов

14 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года  Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2023 года  

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Цуцковой М.Г., судей Борисовой Т.С., Котляровой А.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда  Саратовской области от 03 ноября 2022 года по делу № А57-7944/2022  

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к администрации Ершовского муниципального района Саратовской области, (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРНИП 

<

***>)  

к администрации Ершовского муниципального района Саратовской области (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>),  

об обязании заключить договор аренды земельных участков,  при участии в судебном заседании:  

- ИП глава КФХ ФИО2 лично, представитель ФИО3, по доверенности от 24.03.2022 № б/н,  

- представитель Администрации Ершовского муниципального района Саратовской  области - ФИО4, по доверенности от 09.01.2023 № 0113-50,  

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд  

Саратовской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Ершовского  муниципального района Саратовской области, в котором просит:  

1. Обязать администрацию Ершовского муниципального района Саратовской  области заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2  договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами  

64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23, находящихся в государственной  (муниципальной) собственности, из аренды в собственность без проведения торгов, в  сроки и в порядке, установленные статьей 39.17 Земельного кодекса Российской  Федерации.  

2. До регистрации перехода права собственности земельных участков с  кадастровыми номерами 64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23 за  индивидуальным предпринимателем ФИО2, обязать  администрацию Ершовского муниципального района Саратовской области заключить с  индивидуальным предпринимателем ФИО2 новый договор  аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами  64:13:091001:11. 64:13:090801:87, 64:13:091101:23, с 05.05.2022 г. сроком на 5 (Пять) лет».  

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 ноября 2022 года по делу   № А57-7944/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.  

ИП ФИО2 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по  основаниям, изложенным в жалобе, дополнительных пояснениях к апелляционной  жалобе. .  

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации от администрации Ершовского муниципального района Саратовской области  поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представители сторон поддержали позицию по делу. 

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  судебная коллегия установила, что основанием к обращению в суд послужили  следующие обстоятельства.  

Между администрацией Ершовского муниципального района Саратовской  области (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды №  11 от 05.06.2019 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами  64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23.  

ИП ФИО2 указывает, что земельные участки переданы в аренду как  «категория земель: сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования:  для сельскохозяйственного производства».  

Со ссылкой на преимущественное заключение договора аренды указанных  земельных участков на новый срок ИП ФИО2 24.01.2022 года обратилась в  Администрацию Ершовского муниципального района Саратовской области с заявлением  о намерении перезаключить договор аренды.  

02.03.2022 г. от Администрации Ершовского муниципального района за № 01-131220 получен отказ в продлении аренды земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения.  

18.02.2022 года истцом подано заявление о выкупе земельных участков, получен  отказ исх. № 01-13-1221 от 02.03.2022 года.  

Индивидуальный предприниматель ФИО2 полагает отказ в продлении  аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также отказ в  праве выкупа земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной)  собственности, из аренды в собственность без проведения торгов не соответствующим  

положениям подпункта 31 пункта 2 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10  Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.  

Арбитражный суд Саратовской области, приняв во внимание, что спорные  земельные участки отнесены к виду разрешенного использования: выпас  сельскохозяйственных животных, а также то, что спорные земельные участки  использовались истцом в период действия договора аренды земельных участков не по  целевому назначению, пришёл к выводу о том, что требования индивидуального  предпринимателя ФИО2 удовлетворению не подлежат.  

Вывод суда мотивирован постановлением администрации Кушумского  муниципального образования Ершовского муниципального района Саратовской области  от 28.10.2015 года № 60, которым в связи с допущенной технической ошибкой, внесены  изменения в постановление администрации Ершовского муниципального района от  03.07.2014г. № 863 «О предоставлении земельных участков в аренду КФХ глава  индивидуальный предприниматель ФИО5, в виде изменения назначения  земельных участков с «пашни» на «пастбища», а также Актом обследования земельных  участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 64:13:091001:11,  64:13:090801:87, 64:13:091101:23 от 01.06.2022 года, согласно которому земельные  участки засеяны коммерческой культурой подсолнечник и сафлор.  

Между тем Арбитражный суд Саратовской области не учел следующее.  

Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного  назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на  возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК  РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не  требовалось проведения торгов.  

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального  имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном  пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона,  требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья  422 ГК РФ).  

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не  исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно  заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на  заключение нового договора аренды без проведения торгов.  

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование  земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.  

Материалами дела установлено, что на основании Постановления № 863 от  03.07.2014 г. Администрации Ершовского муниципального района заключен договор  аренды № 20 от 04.07.2014 г. с главой КФХ ИП ФИО5 (Арендатор).  

Предмет договора предоставление в аренду, сроком на 5 (пять) лет земельных  участков:  

- участок № 1 общей площадью 544,4 га пашни с кадастровым номером  64:13:091001:11;  

- участок № 2 общей площадью 603,5 га пашни с кадастровым номером  64:13:090801:87;  

- участок № 3 общей площадью 330,5 га пашни с кадастровым номером  64:13:091101:23, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу:  

Саратовская область, Ершовский район, территория Кушумского муниципального  образования (далее - Участки), для ведения сельскохозяйственного производства, в  границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к  настоящему Договору и являющимися его неотъемлемой частью.  

По акту приема - передачи от 04.07.2014г. арендатору переданы в аренду 

земельные участки с кадастровыми номерами: 64:13:091001:11 (544,4 га); 64:13:090801:87  (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га) расположенные по адресу: Саратовская область,  Ершовский район, территория Кушумского муниципального образования.  

В договоре аренды № 20 от 04.07.2014 г. земельные участки определены как пашня,  земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства.  

30.01.2019 г. главой КФХ ИП ФИО5 и ИП ФИО2 заключен  Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из  земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 04 июля 2014 года, согласно которому  все права и обязанности по данному договору перешли к ИП ФИО2  

Договор уступки зарегистрирован в Росреестре РФ в установленном законом  порядке 18.02.2019.  

Перед заключением Договора уступки от 30.01.2019 ИП ФИО2 получены  выписки из ЕГРН на земельные участки от 24.01.2019, в которых на земельные участки  64:13:091001:11 (544,4 га); 64:13:090801:87 (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га)  опpeдeлeны категория земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного  использования: для сельскохозяйственного производства.  

Согласно ОКВЭД 01.11 ИП ФИО2 занимается растениеводством:  выращиванием зерновых (кроме риса), зернобобовых культур и семян масличных  культур.  

О заключении договора уступки Администрация Ершовского Муниципального  Района уведомлена 05.03.2019.  

Пунктом 5.1.5 договора аренды № 20 от 04.07.2014 г. предусмотрено право  Арендатора по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед  другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами  условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3  (три) месяца до истечения срока действия Договора, т. е. до 22.07.2019.  

Заявление о заключении нового договора аренды на 10 (десять) лет ИП  ФИО2 на основании пп.11 п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ подала 05.03.2019, т.е. до истечения срока действия  договора аренды № 20 от 04.07.2014 г.  

Письмом от 21.05.2019 года № 02-54-2766 Администрацией Ершовского  муниципального района Саратовской области ФИО2 было отказано в  продлении договора аренды от 04.07.2014 года № 20 на десять лет, поскольку арендуемые  земельные участки, согласно картографическому материалу (схемам расположения  земельных участков) относятся к виду угодьям – пастбище.  

05.06.2019 года с ИП ФИО2 заключен новый Договор аренды земельных  участков из земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 1 которого  Арендодатель продляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки из земель  сельскохозяйственного назначения:  

- участок № 1 общей площадью 544,4 га с кадастровым номером 64:13:091001:11;  - участок № 2 общей площадью 603,5 га с кадастровым номером 64:13:090801:87;  

- участок № 3 общей площадью 330,5 га с кадастровым номером 64:13:091101:23,  расположенные по адресу: Саратовская область, Ершовский район, территория  Кушумского муниципального образования (далее - Участки), для ведения  сельскохозяйственного производства.  

Ограничений в использовании земельных участков: нет. Строения и сооружения отсутствуют на данных земельных участках. 

Согласно п. 2.1. Договора аренды земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения от 05.06.2019 года, договор заключен на срок два года  одиннадцать месяцев.  

Администрацией Ершовского муниципального района Саратовской области в  письме от 29.04.2021 года № 02-54-2593 было рекомендовано использование спорных  земельных участков в соответствии с их целевым назначением и видом  сельскохозяйственных угодий.  

В материалы дела за период с 30.01.2019 по апрель 2022 не представлено  информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и  неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации, допущенных  индивидуальным предпринимателем ФИО2 при использовании земельных  участков 64:13:091001:11 (544,4 га); 64:13:090801:87 (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га).  

Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО2, 24.01.2022 года  обратившись в Администрацию Ершовского муниципального района Саратовской  области с заявлением о намерении перезаключить договор аренды, как надлежащий  арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки  на протяжении длительного времени, в отношении которого у уполномоченного органа  отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и  неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании  такого земельного участка, вправе была требовать предоставления ей в аренду спорных  земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.  

Вывод суда апелляционной инстанции в рассматриваемом случае мотивирован  пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, определением  Верховного Суда РФ от 01.02.2021 N 301-ЭС20-17874 по делу N А11-8684/2019, Обзором  судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков  сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для  ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ  23.12.2020).  

Между тем 02.03.2022 г. от Администрации Ершовского муниципального района  за № 01-13-1220 получен отказ в продлении аренды земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения на основании п.п. 4.1.2 договора аренды № 11, в  котором перечислены основания досрочного расторжения договора.  

Однако материалами дела не подтвержден факт расторжения сторонами договора  аренды земельного участка № 11 и возвращения Предмета договора Арендодателю по  акту.  

В настоящее время Арендатор непрерывно использует земельные участки для  сельхозпроизводства. Представитель Арендодателя пояснил суду апелляционной  инстанции, что Администрации обращалась в арбитражный суд с заявлением о  расторжении договора аренды, однако от иска отказалась, производство по арбитражному  делу прекращено.  

Далее, как усматривается из материалов дела, 18.02.2022 года индивидуальным  предпринимателем ФИО2 подано в Администрацию заявление о выкупе  земельных участков, однако, получен отказ исх. № 01-13-1221 от 02.03.2022 года.  

Отказ мотивирован тем, что срок действия договора 2 года 11 месяцев не  предусматривает возможность выкупа земельных участков 64:13:091001:11;  64:13:090801:87; 64:13:091101:23.  

 Между тем в пункте 4 Обзора ВС РФ от 23.12.2020 указано, что при решении  вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2  статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения  сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для  исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть  

учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие,  последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним  арендатором.  

Кроме того, в пункте 3 данного Обзора ВС РФ от 23.12.2020 приведены  разъяснения, согласно которым если Арендатор продолжает пользоваться земельным  участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения  сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2  статьи 621 ГК РФ.  

Как установлено судом апелляционной инстанции, первоначально земельные  участки 64:13:091001:11 (544,4 га); 64:13:090801:87 (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га)  для сельхозпроизводства предоставлены в аренду 04.07.2014 г. главе КФХ ИП ФИО5  

30.01.2019 г. главой КФХ ИП ФИО5 и ИП ФИО2 заключен  Договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из  земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 04 июля 2014 года, согласно которому  все права и обязанности по данному договору перешли к ИП ФИО2  

В данном случае суть доводов ИП ФИО2 в обоснование заявления  сводится к тому, что по ее мнению, используя, начиная с периода времени до 01.03.2015  длительный срок на условиях аренды спорный участок, она вправе приобрести данный  участок в собственность в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного  кодекса Российской Федерации.  

При рассмотрении дела установлено, что как минимум с 2019 года ИП ФИО2 использует испрашиваемые земельные участки 64:13:091001:11 (544,4 га);  64:13:090801:87 (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га) для сельхозпроизводства.  

Применительно к указанным доводам заявителя, нормативным положениям,  регулирующим спорные правоотношения, спорный участок мог бы быть предоставлен  заявителю в соответствии подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса  Российской Федерации при условии доказанности, что ранее до 01.03.2015 спорные  земельные участки в установленном порядке были переданы ИП главе КФХ ИП  ФИО5 и после 01.03.2015 до момента обращения 18.02.2022 ИП ФИО2 на основании договора уступки последовательно продолжала использование  земельных участков, все это время являлась единственным лицом, использовавшим  спорный участок, несмотря на перезаключение договоров аренды.  

В период использования земельных участков для сельхозпроизводства ИП  ФИО2 добросовестно оплачивала арендную плату, что не оспаривалось  Администрацией в судах первой и апелляционной инстанции.  

Такие обстоятельства нашли свое подтверждение в суде апелляционной инстанции.  

С учетом изложенного, отказ Администрации исх. № 01-13-1221 от 02.03.2022 года  мотивированный тем, что срок действия договора 2 года 11 месяцев не предусматривает  возможность выкупа земельных участков 64:13:091001:11; 64:13:090801:87;  64:13:091101:23 неправомерен, несмотря на то, что он не был оспорен в  административном порядке (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 23.06.2015 № 25).  

В суде первой инстанции Администрация привела дополнительные доводы,  послужившие основанием к отказу в выкупе земельных участков.  

Постановлением Администрации Ершовского муниципального района  Саратовской области от 17.05.2021 года № 300, руководствуясь Приказом Росреестра от  10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного  использования земельных участков», земельные участки с кадастровыми номерами  

64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23 были отнесены к виду разрешенного  использования: выпас сельскохозяйственных животных.  

Письмом от 09.06.2021 года № 02-54-3411, как указал суд, ИП ФИО2 была  проинформирована об уточнении вида разрешенного использования спорных земельных  участков - «выпас сельскохозяйственных животных» в соответствии с Приказом  Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного  использования земельных участков».  

Кроме того в период рассмотрения дела Арбитражным судом Саратовской  области, 16.05.2022 года Распоряжением Администрации Ершовского муниципального  района Саратовской области № 255-р создана комиссия для обследования земельных  участков сельскохозяйственного назначения: участок № 1 общей площадью 544,4 га с  кадастровым номером 64:13:091001:11, участок № 2 общей площадью 603,5 га с  кадастровым номером 64:13:090801:87, участок № 3 общей площадью 330,5 га с  кадастровым номером 64:13:091101:23.  

01.06.2022 года по результатам осмотра комиссией составлен Акт обследования  земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами  64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23, согласно которому земельные участки  с кадастровыми номерами 64:13:091001:11, 64:13:090801:87 засеяны коммерческой  культурой подсолнечник и сафлор.  

Данный Акт судом первой инстанции положен в основу отказа в удовлетворении  иска.  

Между тем судом не учтены положения главы 24 АПК РФ, в соответствии с  которыми законность и обоснованность отказа, изложенного в письме исх. № 01-13-1221  от 02.03.2022 года должна быть проверена на дату совершения действий.  

Вместе с тем, как установлено судом апелляционной инстанции, в материалы дела  за период с 30.01.2019 по апрель 2022 (дата обращения в суд с иском) Администрацией не  представлено информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и  неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации, допущенных  индивидуальным предпринимателем ФИО2 при использовании земельных  участков 64:13:091001:11 (544,4 га); 64:13:090801:87 (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га).  

Как указывает суд первой инстанции, постановлением администрации Кушумского  муниципального образования Ершовского муниципального района Саратовской области  от 28.10.2015 года № 60 в связи с допущенной технической ошибкой, на основании  заявления арендатора ФИО5, внесены изменения в  постановление администрации Ершовского муниципального района от 03.07.2014г. № 863  «О предоставлении земельных участков в аренду КФХ (глава индивидуальный  предприниматель ФИО5), согласно которым в пункте первом слова «пашни»  заменены словами «пастбищ».  

Таким образом, Администрация в суде первой инстанции в совокупности с Актом  от 01.06.2022 года данным постановлением обосновывала нецелевое использование  Предпринимателем земельных участков.  

Между тем представитель администрации Ершовского муниципального района  Саратовской области суду апелляционной инстанции не пояснил, каким образом  компетенция и полномочия главы Кушумского муниципального образования Ершовского  муниципального района Саратовской области позволили внести изменения в  постановление администрации Ершовского муниципального района от 03.07.2014г. №  863.  

Кроме того, заявление индивидуального предпринимателя ФИО5 в  материалы дела не представлено.  

Представитель ответчика лишь сослался на то, что постановление администрация  Кушумского муниципального образования Ершовского муниципального района  Саратовской области от 28.10.2015 года № 60 в административном порядке не оспорено.  

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что договоры аренды земельных  участков 64:13:091001:11 (544,4 га); 64:13:090801:87 (603,5 га); 64:13:091101:23 (330,5 га)  Сторонами в установленном законом порядке не изменялись, они содержат указание на  целевое использование земельных участков для сельхозпроизводства.  

 Как усматривается из материалов дела, Администрация отказалась заключать  новый договор аренды на срок 10 (Десять) лет на основании наличия картографического  материала, в котором участки относятся к пастбищам.  

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции установлено,  что ответчик «картографическим материалом» называет Карту угодий Совхоза  «Кушумский» от 1957 года и Карту Ершовского района.  

Между тем при обозрении карт, судебная коллегия установила, что карты никем не  подписаны и не утверждены.  

Даты выпуска данных карт согласно пояснениям Администрации предшествуют  вступлению в силу Земельного кодекса Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, не содержат в  себе номеров земельных участков.  

Картографический материал не зарегистрирован в регистрационных делах участков  в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, карты не являются приложениями к  Договору аренды № 20 и не повлияли на заключение первоначального договора аренды с  Муромцевым 04.07.2014 г. сроком на 5 (пять) лет, в котором земельные участки  определены как пашня, земли сельскохозяйственного назначения, для  сельскохозяйственного производства.  

Постановлением № 455 от 04.06.2019 Главы Администрации ФИО6  участки переданы в аренду ИП ФИО2 как «категория земель:  сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для  сельскохозяйственного производства».  

На основании преимущественного права ИП ФИО2 арендовала данные  земельные участки на новый срок по Договору № 11 от 05.06.2019. В Договоре № 11  земельные участки переданы в аренду с категорией «земли сельскохозяйственного  назначения» и видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного  производства» на срок 2 года 11 месяцев до 04.05.2022. Данный договор был  зарегистрирован в Росреестре РФ в установленном законом порядке 18.06.2019. Таким  образом, Договор № 11 заключен на срок с 18.06.2019 по 17.05.2022.  

В приложении к договору № 11 «Расчет арендной платы» равнозначно указаны  такие понятия, как пашня, земли сельскохозяйственного назначения, для  сельскохозяйственного производства.  

К Договору № 11 не приложен какой - либо картографический материал. 

Как пояснила Предприниматель, В 2019 году ИП ФИО7 вела переписку с  Ершовской AMP для уточнения правового статуса земельных участков. Администрация  ФИО6 утверждала, что арендованные земельные участки являются  «пастбищами», но никаких документов не предоставляла.  

ИП ФИО2 сделала запрос в Межрегиональное Управление ФС по надзору  в сфере природопользования по Саратовской и Пензенской областям и получила ответ от  21.02.2020 № 705-И, что указанные земельные участки не входят в особо охраняемые  территориальные зоны.  

В 2019 и 2020 годах ИП ФИО2 производила на арендованных земельных  участках укос трав на сено. Как сенокосы данные земельные участки показали низкую  урожайность и плохое качество сена.  

Для улучшения качества обработки и использования земельных участков ИП  ФИО2 пригласила специалистов: ФИО8 - доктор  сельскохозяйственных наук, профессор; ФИО9 - доктор  сельскохозяйственных наук: ФИО10 - кандидат  сельскохозяйственных наук.  

Они провели обследование арендованных земельных участков с целью определить  общее состояние почвенного покрова и определить план мероприятий по их улучшению,  05.05.2021 года обследование было проведено и оформлено пояснительной запиской.  

В частности, было рекомендовано провести многократное боронование, глубокое  рыхление, сев специальных сельскохозяйственных культур для борьбы с сорняками и  эрозией почвы. В соответствии с рекомендациями ИП ФИО2 приступила к  обработке почвы арендованных земельных участков. Проведение работ зафиксировано в  Акте натурального обследования земельных участков от 05.07.2021, в ходе  муниципального земельного контроля, проводимого сотрудниками Администрации  Ершовского Муниципального района.  

В статье 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского  хозяйства» указано, что сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются  организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие производство  сельскохозяйственной продукции (в том числе органической продукции,  сельскохозяйственной продукции и продовольствия с улучшенными характеристиками),  ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на  арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым  Правительством Российской Федерации, и реализацию этой продукции при условии, что в  доходе сельскохозяйственных товаропроизводителей от реализации товаров (работ, услуг)  доля дохода от реализации этой продукции составляет не менее чем семьдесят процентов  за календарный год.  

ИП ФИО2 занимается растениеводством: выращиванием зерновых (кроме  риса), зернобобовых культур и семян, масличных культур, согласно ОКВЭД 01.11. ИП  ФИО2 ведет свою деятельность как сельхозтоваропроизводитель, соблюдая  агротехнические нормы, не нарушая экологических норм, и не нанося вред земле, как  природному объекту. Обработка земли и выращивание сельскохозяйственных культур не  является нарушением экологических норм, не снижает плодородия земель и не наносит  вред окружающей среде.  

Напротив, позволяет улучшить структуру почвы и позволяет бороться с сорными  растениями, которые вредят как растениеводству так и животноводству.  

16 июня 2021 года ИП ФИО2 заключила с ФГБУ САС «Ершовская»  Договор № 40 на проведение агрохимического обследования почв.  

По результатам данного обследования ИП ФИО2 планирует проведение  работ для улучшения состояния почвы и повышения ее бонитета. Получены результаты  обследования 24.12.2021. В результате данного обследования было выявлено, что Участки  имеют ровный рельеф, наиболее подходящий для работы сельскохозяйственной техники,  низкую степень эрозии.  

Исходя из вышеизложенного, Истец считает, что использует земельные участки в  соответствии с агротехническими нормами.  

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено, что без  проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для  ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или  юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех  лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим  лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому  гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного  органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и  неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании  такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим  лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без  проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды  земельного участка.  

Таким образом, право на приобретение земельного участка из земель  сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору таких земель, а  только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды.  

Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение  земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов,  которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут  надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный  механизм преследует цели появления класса эффективных собственников  сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более  бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве  средства производства в сельском хозяйстве.  

Согласно ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения» и Постановления Правительства РФ от 18.09.2020   № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения...» признаками неиспользования земельных участков  являются состояние почвы земельных участков, наличие сорной растительности.  

Признаки неиспользования устанавливаются только в рамках Государственного  земельного контроля.  

Исполнение указанного Постановления № 1482 возложено согласно п.2 Приказа  Россельхознадзора от 08.07.2019 N 662 Об утверждении административного регламента  Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по осуществлению  государственного земельного надзора на землях сельскохозяйственного назначения,  оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель  сельскохозяйственного назначения». Государственный земельный надзор осуществляется  Россельхознадзором и территориальными органами Россельхознадзора (далее - территориальные органы).  

Согласно п.8 Постановления Правительства РФ от 30.06.2021 N 1081 (ред. от  07.02.2022) «О федеральном государственном земельном контроле (надзоре)» (вместе с  «Положением о федеральном государственном земельном контроле (надзоре)»):  Полномочия, указанные в пункте 7 настоящего Положения, осуществляются Федеральной  службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (ее территориальными органами)  в отношении земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется  Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,  виноградопригодных земель.  

В целях осуществления государственного земельного надзора испытания  (лабораторные исследования) почв проводятся федеральными государственными  бюджетными учреждениями, подведомственными Федеральной службе по ветеринарному  и фитосанитарному надзору.  

Администрация такими полномочиями не обладает. Никаких проверок  Россельхознадзором и Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному  надзору в отношении ИП ФИО2 по целевому использованию земель не  проводилось, нарушений законодательства Российской Федерации при использовании  земель не фиксировалось.  

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что в материалах дела  содержатся сведения, подтверждающие использование истцом в период действия  договора аренды земельных участков не по целевому назначению, является ошибочным.  

В рассматриваемом случае в Арбитражный суд Саратовской области ИП  ФИО2 подан иск о обязании администрации Ершовского муниципального  района Саратовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить с  индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) договор купли-продажи земельных участков  сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 64:13:091001:11,  

64:13:090801:87, 64:13:091101:23, находящихся в государственной (муниципальной)  собственности, без проведения торгов, в сроки и в порядке, установленные статьей 39.17  Земельного кодекса Российской Федерации.  

Кроме того Истец просит обязать администрацию Ершовского муниципального  района Саратовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) до регистрации  перехода права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с  кадастровыми номерами 64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23 за  индивидуальным предпринимателем ФИО2, заключить с  индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды  земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами  64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23, с 05.05.2022 г. сроком на 5 (Пять) лет.  

В суде апелляционной инстанции установлено, что действительная воля Истца  направлена на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов.  

Проект договора купли - продажи земельных участков 64:13:091001:11,  64:13:090801:87, 64:13:091101:23 Истцом в материалы дела не представлен.  

Судебной коллегией учтено, что в настоящем споре ответчик выступает стороной  (арендодателем) заключенного договора аренды земли сельскохозяйственного назначения.  При этом пункт 4.1.2 договора аренды предполагает расторжение договора и изъятие  земельного участка в случае его нецелевого использования арендатором.  

Между тем в течение всего срока аренды арендодателем не было предъявлено  претензий к арендатору по нарушению условий договора аренды, в том числе по  нецелевому использованию земельного участка.  

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу, что ИП ФИО2 отвечает критериям, установленным положениями пунктов 4, 7 статьи 10 Закона N  101-ФЗ, поскольку во время владения данными земельными участками арендатор  использовал их надлежащим образом и по назначению, для сельскохозяйственного  производства, в связи с чем судебная коллегия избирает способ восстановления  нарушенного права Истца в виде обязания Администрации заключить с индивидуальным  предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП  

<

***>) договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного  назначения с кадастровыми номерами 64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23,  находящихся в государственной (муниципальной) собственности, без проведения торгов,  в сроки и в порядке, установленные статьей 39.17 Земельного кодекса Российской  Федерации.  

В силу изложенного суд апелляционной инстанции отменяет состоявшийся по делу  судебный акт, как принятый при неправильном применении норм материального права и  принимает новый судебный акт о частичном удовлетворении требований Истца.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной  инстанции относит на проигравшую сторону.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа,  подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в  режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.  

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.  

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 ноября 2022 года по делу   № А57-7944/2022 отменить. Принять по делу № А57-7944/2022 новый судебный акт.  

Обязать администрацию Ершовского муниципального района Саратовской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить с индивидуальным  предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП  

<

***>) договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного  назначения с кадастровыми номерами 64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23,  находящихся в государственной (муниципальной) собственности, без проведения торгов,  в сроки и в порядке, установленные статьей 39.17 Земельного кодекса Российской  Федерации.  

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН  

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в исковых требованиях об обязании  администрации Ершовского муниципального района Саратовской области (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) до регистрации перехода права собственности на  земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами  64:13:091001:11, 64:13:090801:87, 64:13:091101:23 за индивидуальным предпринимателем  ФИО2, заключить с индивидуальным предпринимателем  ФИО2 договор аренды земельных участков  сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 64:13:091001:11,  64:13:090801:87, 64:13:091101:23, с 05.05.2022 г. сроком на 5 (Пять) лет.  

Взыскать с администрации Ершовского муниципального района Саратовской  области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального  предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП  

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины за  рассмотрение искового заявления в размере 6000 руб. 00 коп., судебные расходы по  оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000  руб. 00 коп.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную  силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского  округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий М.Г. Цуцкова  

Судьи:  Т.С. Борисова  

Электронная подпись действительна. А.Ф. Котлярова 

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России   Дата 16.02.2023 4:47:00 

Кому выдана Цуцкова Марина Геннадиевна

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.02.2023 4:45:00

Кому выдана Котлярова Анастасия Федоровна 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.02.2023 3:38:00

 Кому выдана Борисова Татьяна Сергеевна