ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-7533/2023

21 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.,        

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии посредством веб-конференции от общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» и общества с ограниченной ответственностью «АК 1126» представителя ФИО2 (доверенности от 01.08.2024), от администрации Петрозаводского городского округа представителя Горча А.С. (доверенность от 13.12.2024),

рассмотрев 13.03.2025 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2872/2025) администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.12.2024 по делу № А26-7533/2023,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ДЭУ-Р», адрес: 185001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, и ООО «АК 1126», адрес: 185001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, 

<

...> д 2, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее - Администрация), о признании недействительными сделками уведомлений Администрации от 18.08.2022 № 3468/5.1-09/УЗР-и, 3467/5.1-09/УЗР-и об изменении с 01.01.2022 размера арендной платы по договорам от 29.01.2010 № 8668, от 09.06.2009 № 8657 соответственно.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением от 19.12.2024 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Как указывает податель жалобы, из таблицы № 4 заключения, выбранных объектов-аналогов и непосредственно заключения, следует, что эксперт определяет величину годовой арендной платы; делая выводы относительно рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 эксперт приравнивает такую стоимость к рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, при этом заключение не содержит соответствующего обоснования со ссылкой на нормативные правовые документы; таким образом, происходит подмена понятий «рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка» и «рыночная стоимость права аренды земельного участка», указанное обстоятельство существенно влияет на итоговую величину; кроме того, в отношении объектов-аналогов 1-3 начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определялась в соответствии с приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 29.12.2017 № 57 «Об установлении начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка, находящегося в собственности Республики Карелия, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка» (применяется с 01.01.2018) (расчет производится как процент кадастровой стоимости); в отношении объектов-аналогов 2-3 хоть аукционы и признаны состоявшимися, но цена определена исходя из кадастровой стоимости, следовательно, условия сделки нельзя признать рыночными, корректировка экспертом не производилась; в отношении объектов-аналогов 4-5 начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определялась в соответствии с размером ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; итоговая величина тем достовернее, чем ближе к дате оценке выбраны объекты-аналоги и сделки / предложения с ними; объекты-аналоги в заключении относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, уполномоченным органом по предоставлению которых является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, при этом последним ежегодно проводятся аукционы на право заключения договора аренды земельного участка; таким образом, в открытом доступе имеются данные, соответствующие критериям отбора в заключении, но на более позднюю дату, чем 2017 год; итоговые результаты оценки в заключении не могут быть применены для определения размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 в рамках действующего Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 (далее – Порядок); с учетом изложенного Администрация в суде первой инстанции ходатайствовала о назначении повторной экспертизы, однако в удовлетворении указанного ходатайства было отказано, в связи с чем податель жалобы, полагая, что при оценке было выявлено недостаточное количество рыночной информации, что повлияло на итоговую рыночную стоимость права аренды земельного участка, просит апелляционный суд назначить по делу повторную оценочную экспертизу.

В отзыве на жалобу истцы указали, что рыночная стоимость права аренды, определенная экспертом, составила 1 016 000 руб., а определенная оценщиком – 1 941 364 руб.; удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции оценил имеющийся в материалах дела отчет об оценке и экспертное заключение, сделал вывод о более точном характере сведений, содержащихся в экспертном заключении; кроме того, эксперт вызывался в судебное заседание для дачи пояснений по содержащимся в экспертном заключении выводам; ходатайство назначении повторной экспертизы удовлетворению не подлежит; оснований для назначения повторной экспертизы по мотивам несогласия с выводами эксперта и (или) существенное расхождение с выводами оценщика действующее процессуальное законодательство не содержит; истцами неоднократно отмечалось, что столь существенные расхождения возникли вследствие применения оценщиком подхода, при котором оценивалась цена предлагаемых к продаже земельных участков, после чего по не приведенной в отчете формуле была выведена итоговая стоимость права аренды; между тем экспертом применён подход, при котором использовались сведения о совершенных с аналогичными участками реальных сделках, после чего стоимость права аренды была определена по выведенной в пункте 9 Методических рекомендаций № 710 формуле; кроме того, причиной расхождений также является тот факт, что оценщиком корректировки и расчеты производились не в отношении объекта оценки – участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0140163:16; таким образом, заключение эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, каких-либо противоречий также не содержит.

В судебном заседании представитель Администрации ходатайство о проведении экспертизы поддержал, представитель истцов просил в удовлетворении указанного ходатайства отказать. 

Суд апелляционной инстанции не установил предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «АК 1126» (арендатор) 09.06.2009 заключен договор № 8657 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв. м, расположенный по ул. Путейской, д. 5, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

Также между Администрацией (арендодатель) и ООО «ДЭУ-Р» (арендатор) 29.01.2010 был заключен договор № 8668 аренды того же земельного участка. Участок предоставлен под производственную деятельность.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 50 240 кв. м.

В 2019 году годовой размер арендной платы для ООО «АК 1126» был определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 № 5.1-09-447-и и составил 86 706 руб. 20 коп. в год.

Для ООО «ДЭУ-Р» размер арендной платы был определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 № 5.1 -09-445-и и составил 622 359 руб. в год.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 изменилась и составила 42 143 кв. м ввиду выделения земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990, 10:01:0200135:991 площадью 2 610 кв. м и 5 487 кв. м соответственно.

Впоследствии 18.08.2022 в адрес ООО «АК 1126» было направлено уведомление № 3467/5.1-09/УЗР-и об изменении арендной платы с 01.01.2022 с приложением измененного расчета по договору аренды земельного участка от 09.06.2009 № 8657, в соответствии с которым исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета от 10.04.2022 № О/150/04-2022/28 ЧПО ФИО3, годовой размер арендной платы составил 214 736 руб. 32 коп.

Аналогичным образом 18.08.2022 в адрес ООО «ДЭУ-Р» было направлено уведомление № 3468/5.1-09/УЗР-и об изменении арендной платы с 01.01.2022 с приложением измененного расчета по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 № 8668, в соответствии с которым исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета от 10.04.2022 № О/150/04-2022/28 ЧПО ФИО3, годовой размер арендной платы составил 1 157 088 руб. 51 коп.

Так, из указанного отчета об оценке от 10.04.2022 № О/150/04-2022/28 следует, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 42 143 кв. м по состоянию на 31.12.2021 составила 1 941 364 руб. в год. При этом на странице 47 отчета в качестве объекта оценки оценщиком указан объект с кадастровым номером 10:01:0140163:16 площадью 36 380 кв. м, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, район Кукковка, Курганский проезд, земельный участок 8.

Не согласившись с увеличением арендной платы, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно размера арендной платы, а равно в связи с наличием в представленном Администрацией отчете об оценке существенных недостатков, суд определением от 14.02.2024 назначил судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой было поручено эксперту – независимому оценщику ФИО4.

По результатам проведенного исследования экспертом представлено заключение от 22.03.2024 № 11599/23, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31.12.2021 с учетом доходности земельного участка составляет1 016 000 руб.

Заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суд первой инстанции с учетом результатов экспертизы заявленные истцами требования удовлетворил.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2.8 Порядка арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 – 2.7 названного порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка. Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до вынесения постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, – не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1-е января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за публичные земельные участки ее изменение может производиться, в том числе, в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчетам арендной платы, приложенным к оспариваемым уведомлениям, они произведены в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета об оценке от 10.04.2022 № О/150/04-2022/28.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №  92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), в силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

С учетом имеющихся между сторонами разногласий относительно стоимости аренды спорного земельного участка суд первой инстанции по ходатайству истцов определением от 14.02.2024 назначил по настоящему делу судебную оценочную экспертизу для определения вопроса: «Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 31 декабря 2021 года с учетом доходности земельного участка?».

Согласно заключению эксперта от 22.03.2024 № 11599/2023 рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка с учетом доходности составляет 1 016 000 руб.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего заключение от 22.03.2024 № 11599/2023, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом первой инстанции при назначении экспертизы.

Заключение от 22.03.2024 № 11599/2023 подписано экспертом, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта от 22.03.2024 № 11599/2023 по правилам статей 64, 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость арендной платы за объект. Заключение соответствует требованиям действующего законодательства; доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий в материалах дела отсутствуют; методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

С учетом изложенного, оснований не доверять выводам эксперта у апелляционного суда не имеется, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства Администрации о назначении по делу повторной экспертизы.

При таком положении, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а равно установив, что Администрация посредством направления истцам спорных уведомлений в одностороннем порядке изменила размер платы за пользование земельным участком до суммы, превышающей рыночную стоимость, а кроме того, с учетом того обстоятельства, что размер арендной платы подлежал перерасчету Администрацией по состоянию на 1-е января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, в то время как фактически перерасчет осуществлен в соответствии с оспариваемыми уведомлениями с 01.01.2022 на основании отчета оценщика, подготовленного лишь в апреле того же года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при изложенных обстоятельствах обоснованно удовлетворены заявленные требования арендаторов участка.

Также апелляционный суд учитывает, что ранее вступившими в законную силу судебными актами по делу № А26-204/2022 установлено, что по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности спорного земельного участка рыночная арендная плата составляет 927 000 руб. 00 коп. в год. 

Вопреки доводам подателя жалобы, ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие его возражения. 

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и иной оценки представленных в материалы дела доказательств.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.12.2024 по делу № А26-7533/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.Е. Целищева