АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-42453/18

26 августа 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   20 августа 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            26 августа 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Праймери Дон»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании отказов незаконными, обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи,

при участии:

от заявителя - представитель ФИО2 по доверенности от 03.10.2018,         

от заинтересованного лица – представитель не явился, извещен,

от третьих лиц – представитель не явился, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Праймери Дон» ( далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказов департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – ДИЗО) в предоставлении в собственность общества с ограниченной ответственностью «Праймери Дон» земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69 незаконными, обязании департамента подготовить и направить проект договора купли- продажи участка.  

В отзыве на заявление ДИЗО указало, что обществу дважды отказано в предоставлении муниципальной услуги в связи с тем, что при проведении обследования часть спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69 была огорожена единым забором с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0041306:45  и использовалась для эксплуатации кафе, тогда как вид разрешенного использования земельного участка – объект физкультуры и спорта. Часть земельного участка расположена в рекреационной зоне  и является территорией общего пользования. Земельный участок также расположен в зоне археологического культурного слоя. Площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади застройки.  

Суд определением привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент архитектуры и градостроительства города Ростова- на-Дону (Далее – ДАИГ), комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования. Просил судебные расходы по проведению судебной экспертизы отнести на общество. 

ДИЗО, третьи лица явку представителей не обеспечили. Уведомлены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

12.12.2017 между ДИЗО и ООО "Праймери Дон" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69 площадью 20 223 кв.м по адресу: 

<

...> (в районе № 11) для строительства объекта физкультуры и спорта ( спортивно- оздоровительного комплекса). 

04.04.2017 обществу ДАИГ выдано разрешение на строительство спортивно- оздоровительного комплекса по адресу: 

<

...> (в районе № 11).

20.08.2018 ДАИГ обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию спортивно- оздоровительного комплекса по адресу: 

<

...> (в районе № 11), состоящего из дома для персонала, 4 домов для отдыха спортсменов, дома для отдыха спортсменов ( повышенной комфортности). 

На момент рассмотрения дела за ООО «Праймери Дон» зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041306:69 площадью 20 223 кв.м по адресу: 

<

...> (в районе № 11):

Нежилое здание (дом персонала) с КН 61:44:0041306:97 площадью 160,5 кв.м.;

Нежилое здание (дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:98 площадью 65,9 кв.м.;

Нежилое здание (дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:96 площадью 65,9 кв.м.;

Нежилое здание ( дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:101 площадью 65,9 кв.м.;

Нежилое здание (дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:99 площадью 65,9 кв.м.;

Нежилое здание (дом для отдыха спортсменов повышенной комфортности) с КН 61:44:0041306:100  площадью 147,9 кв.м. 

18.09.2018 и 06.11.2018 ООО «Праймери Дон» обратилось в департамент имущественно-земельных отношений Ростова-на-Дону с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69 в собственность за плату без проведения торгов. 

Письмами от 17.10.2018 и 05.12.2018 департамент имущественно-земельных отношений отказал обществу в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, изложенные в письмах №59-30- 22990/12 и №59-30-27060/17. 

Посчитав отказ департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону незаконным, необоснованным, нарушающим интересы общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами. 

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. 

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. 

Несмотря на то, что в силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем, данные органы не лишены возможности самостоятельно запросить документы, необходимые для решения вопроса о выкупе испрашиваемого участка. 

Пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Как установлено судом, отказы ДИЗО в предоставлении в собственность земельного участка мотивированы  следующими основаниями:

- нахождение части земельного участка в рекреационной зоне,

- нахождение земельного участка в зоне охраны археологического культурного слоя, 

- несоразмерность запрашиваемой площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса,

- нецелевое использование земельного участка.

Исследовав основания отказа и доводы департамента, суд пришел к следующим выводам. 

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. 

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Из содержания указанной нормы следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При этом в силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 того же Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Таким образом, площадь земельного участка, в отношении которого может быть реализовано право на приватизацию, определяется функциональным назначением объекта и ограничениями, установленными пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. 

Следовательно, общество имеет право претендовать на предоставление в собственность земельного участка в той части, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности, а также необходима для их использования.

Данная правовая позиция отражена в пункте 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В целях определения площади спорного  земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости определением арбитражного суда  по данному делу была назначена судебная  экспертиза.

Проведение экспертизы поручалось обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", экспертам ФИО3, ФИО4        

Перед экспертами ставился следующий вопрос:

Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов физической культуры и спорта ( спортивно- оздоровительного комплекса), расположенных на земельном участке площадью 20 223 кв.м. с кадастровым номером 61:0041306:69, расположенного по адресу :ул. Левобережная (в районе № 11).

Согласно выводам судебной экспертизы площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, строений, сооружений, расположенных по адресу: ул. Левобережная (в районе № 11), представляющих собой объект физической культуры и спорта (спортивно- оздоровительный комплекс), составляет 20 625 кв.м. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов физической культуры и спорта (спортивно- оздоровительного комплекса) является соразмерной площади земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 61:0041306:69 площадью 20 223 кв.м. ввиду несущественных различий (+/-402 кв.м.). 

Допрошенный в судебном заседании эксперт подтвердил, что на объекте присутствуют 6 объектов капитального строительства, а также вспомогательные элементы – сооружения. Весь земельный участок необходим обществу для эксплуатации этих объектов недвижимости с учетом их размещения на территории земельного участка ( по периметру), их функционального  назначения в качестве спортивно- оздоровительного комплекса и вместимости. Экспертами осматривался  участок и объекты, расположенные на нем, исследовалась проектная документация, учитывающая все нормативы, разработанные для данного вида объектов. Объекты возведены в соответствии с проектом.  Выводы эксперта сделаны с учетом площади, расположения, функционального назначения объектов недвижимости, как отдельных объектов, так и в их совокупности с сооружениями, необходимыми для использования объекта в качестве спортивно – оздоровительного комплекса.

Не согласившись с выводами эксперта, ДИЗО заявило о проведении повторной судебной экспертизы. Ходатайство мотивировано тем, что экспертами площадь участка определена с учетом сооружений, тогда как необходимо было учитывать площадь только объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности. 

Представитель заявителя возражал против удовлетворения ходатайства ДИЗО.

В проведении повторной экспертизы судом отказано по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

Таким образом, основанием для назначения повторной экспертизы является наличие у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта. 

Между тем, экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких- либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы не имеется. 

В соответствии со статьей 7 Федерального закона "О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 № 73-ФЗ (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. 

Статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ предусмотрено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Исследовав, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что эксперты на момент составления заключения обладали необходимыми специальными знаниями в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнили заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в связи с чем, необходимость в проведении повторной экспертизы суд не усматривает. 

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 № 73-ФЗ принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств. Поскольку из материалов дела не следует, что экспертами были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения экспертов, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы.

Кроме того, ДИЗО, заявляя о проведении повторной экспертизы, просит поставить перед экспертом следующий вопрос:

Определить застроенную площадь земельного участка с кадастровым номером 61:0041306:69, расположенного по адресу :ул. Левобережная (в районе № 11) объектами недвижимости  с КН 61:44:0041306:97 литер А площадью 160,5 кв.м.; с КН 61:44:0041306:98 литер Б площадью 65,9 кв.м.; с КН 61:44:0041306:96 литер В площадью 65,9 кв.м.; с КН 61:44:0041306:101литер Г площадью 65,9 кв.м.; с КН 61:44:0041306:99 литер Г площадью 65,9 кв.м. и площадь необходимую для их эксплуатации.

Между тем, формулировка данного вопроса предполагает проведение по делу дополнительной, а не повторной экспертизы, о которой заинтересованным лицом не заявлено.

В соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт на поставленный вопрос ДИЗО дал ответы и пояснения.  

С учетом совокупности обстоятельств, суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для разрешения спора по существу с учетом характера и предмета иска.

Кроме того, ответчик не представил доказательств внесения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда. 

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку в силу части 2 статьи 87 АПК РФ удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы или ее назначение по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 1 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ).

Как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041306:69 расположены как объекты недвижимости, принадлежащие обществу на собственности (нежилое здание (дом персонала) с КН 61:44:0041306:97 площадью 160,5 кв.м.; нежилое здание (дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:98 площадью 65,9 кв.м.; нежилое здание (дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:96 площадью 65,9 кв.м.; нежилое здание ( дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:101 площадью 65,9 кв.м.; нежилое здание (дом для отдыха спортсменов) с КН 61:44:0041306:99 площадью 65,9 кв.м.; нежилое здание (дом для отдыха спортсменов повышенной комфортности) с КН 61:44:0041306:100  площадью 147,9 кв.м., так и вспомогательные сооружения: беговые дорожки площадью 1320,8 кв.м., площадка для гандбола, площадью 827,0 кв.м.; поле для минифутбола, площадью 1088,8 кв.м., теннисный корт, площадью 653,5 кв.м.; беседки в количестве 5 , площадью 16 кв.м, каждая, общей площадью 80 кв.м.; пожарный проезд с разворотной площадкой площадью 1193,8 кв.м. ; тротуары, общей площадью 1578,1 кв.м. 

Согласно ГОСТ Р 52024-2003 «Услуги физкультурно-оздоровительные и спортивные. Общие требования» физкультурно-оздоровительными и спортивными сооружениями являются здания, сооружения, оборудованные площадки и помещения, оснащенные специальными техническими средствами и предназначенные для физкультурно-оздоровительных, спортивных услуг, спортивно-зрелищных мероприятий, а также для организации физкультурно- оздоровительного и спортивного досуга. Общая площадь данных плоскостных открытых сооружений составляет 6 742,00 кв.м.

Из материалов дела, в том числе пояснений эксперта следует, что исследуемые объекты между собой образуют функциональную группу, то есть являются совокупностью объектов, выполняющих определенные функции и объединенных в единый недвижимый комплекс зданий и сооружений - комплекс для физкультурно-  оздоровительных, спортивных услуг, спортивно-зрелищных мероприятий, а также для организации физкультурно-оздоровительного и спортивного досуга. 

Спортивно-оздоровительный комплекс предусматривает в своем составе наличие не только объектов недвижимого имущества, но и плоскостных объектов спортивной инфраструктуры

Таким образом, все исследуемые  и указанные выше объекты имеют единое функциональное назначение, функционально взаимосвязаны.

При этом регистрация права собственности на объекты недвижимости (литеры А,Б,В,Г,Д) как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение спортивно-оздоровительного комплекса в целом и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией.

Таким образом, общая площадь объектов недвижимости и вспомогательных объектов, возведенных ООО «Праймери Дон» составляет 7 486,00 кв.м. (площадь земельного участка превышает площадь, занятую комплексом, в 2,7 раза). 

В  постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008  изложено следующее.  Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Входящие в его состав городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков действительно расположены на земле и являются приспособлением таковой для целей физкультуры и спорта. Однако эти сооружения были в данном случае созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости. 

Приказом Федерального агентства по физической культуре и спорту от 03.07.2006 N 407 одобрен и рекомендован Свод правил по проектированию и строительству открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений, в котором указаны их возможные размеры (далее по тексту «Свод»).

Согласно указанному Своду правил площадь беговых дорожек определяется (для дорожек по кругу) исходя из габаритной длинны одной дистанции (одного замкнутого круга) 400 метров при ширине 1,22 м. каждая дорожка. При наличии 3 беговых дорожек с данными габаритами общая площадь составляет, согласно нормативному документу, 1464 кв.м. (ООО «Праймери Дон» возведено сооружение «беговые дорожки» в количестве 3 полос площадью 1320,8 кв.м.);  площадь площадки для гандбола определяется исходя из габаритной длинны 40 метров и ширины 20 метров, строительная площадь - длиной 43 метра на 23 метра, т.е. согласно нормативному документу, площадь должна быть 800 кв.м. , строительная площадь - 989 кв.м. (ООО «Праймери Дон» возведено сооружение «площадка для гандбола» площадью 827,0 кв.м.); площадь футбольного поля определяется исходя из габаритной длинны 90 метров и ширины 60 метров, т.е. согласно нормативному документу, площадь должна быть 5 400 кв.м. (ООО «Праймери Дон» возведено сооружение «поле для мини футбола» площадью 1088,8 кв.м.); площадь теннисного корта определяется исходя из габаритной длинны 23 метра и ширины 11 метров, строительная площадь - длиной 36 метров на 18 метров т.е. согласно нормативному документу, площадь должна быть 253 кв.м., строительная площадь 648 кв.м. (ООО «Праймери Дон» возведено сооружение «теннисный корт» на 2 игровые площадки площадью 653,5 кв.м.).

Судом также учтено, что ООО "Праймери Дон" предоставлялся  в аренду спорный земельный участок площадью 20 223 кв. м. департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании договора № 37392 от 19.12.2017.   

С учетом вышеизложенного, учитывая, что материалы дела подтверждают, что для использования и эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости необходим земельный участок площадью 20 223 кв. м., отказ ДИЗО по основанию несоразмерности площади всего участка и застроенной его площади неправомерен.

Относительно довода ДИЗО о нахождении участка в зоне охраны археологического культурного слоя суд установил следующее.  

Положениями Земельного кодекса установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, с правом федерального законодателя на установление исключений из этого правила. 

К ограниченным в обороте отнесены находящиеся в публичной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия (пункты 2, 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 27). Отнесение земель, имеющих историко-культурное значение, к землям особо охраняемых территорий, производится путем их изъятия постановлениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, установления особого правового режима (пункт 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 94). Земли историко-культурного назначения, к которым относятся земли объектов археологического наследия, используются строго в соответствии с их целевым назначением, изменение которого и не соответствующая ему деятельность не допускаются. На таких землях, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, а в их пределах за границами населенных пунктов вводится особый правовой режим использования, запрещающий несовместимую с основным назначением этих земель деятельность (подпункт 1 пункта 1, пункты 2, 3, 4 статьи 99). 

Согласно пунктам 3, 5 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа. Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5 Закона №73- ФЗ). Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1). Началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта) должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 31), реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36). Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48). При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (пункты 2, 3 статьи 49, пункт 1 статьи 50).

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения на спорном участке объектов культурного наследия.   

Напротив, согласно письму Министерства культуры Ростовской области от 10.07.2017№ 23/02-04/2649 объекты культурного наследия на спорном земельном участке отсутствуют.   

Из отзыва на заявление Комитета по охране объектов культурного наследия Правительства Ростовской области также следует, в соответствии с актом от 31.05.2017 государственной историко – культурной экспертизы документации, содержащей результаты исследований, в соответствии с которыми определяется наличие  или отсутствие  объектов, обладающих  признаками объекта культурного наследия, акта от 22.05.2017 археологического обследования спорного земельного участка, по результатам шуфровочных работ, объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской федерации, выявленные  объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия отсутствуют. В соответствии актом государственного автономного учреждения культуры Ростовской области "Донское наследие"  от 23.05.2017 № 172 об изменении границ территории объекта археологического наследия федерального значения  "Местонахождение "Пляж", на земельном участке с кадастровым номером 61:0041306:69 объекты, отвечающие признакам объекта  археологического наследия федерального значения  "Местонахождение "Пляж" обнаружены не были и из границ территорий данный земельный участок был исключен. 

Согласно Постановлению Комитета по охране объектов культурного наследия РО от 25.03.2019 №20101-01/27 «Об утверждении границ территории объекта археологического наследия федерального значения «Местонахождение «Пляж» утверждены границы территории объекта археологического наследия федерального значения «Пляж». Согласно данному Постановлению спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041306:69, находится за переделами границ территории объекта археологического наследия федерального значения «Местонахождение «Пляж». 

Относительно довода ДИЗО о нахождении части участка в рекреационной зоне суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии со ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе участки в пределах особо охраняемых природных территорий; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.  

Статья 7 ЗК РФ подразделяет земли по целевому назначению на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Статья 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относит земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

1) особо охраняемых природных территорий;

2) природоохранного назначения;

3) рекреационного назначения;

4) историко-культурного назначения;

5) особо ценные земли.

Порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов.

         В силу ст. 2  Федерального закона  от 14.03.1995 N 33-ФЗ  "Об особо охраняемых природных территориях"  особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния.

 С учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий различаются следующие категории указанных территорий:

а) государственные природные заповедники, в том числе биосферные заповедники;

б) национальные парки;

в) природные парки;

г) государственные природные заказники;

д) памятники природы;

е) дендрологические парки и ботанические сады.

На основании п. 1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Таким образом, Земельным кодексом РФ прямо предусмотрена возможность включения территориальной рекреационной зоны как в состав земель населенных пунктов, так  и земель особо охраняемых территорий и объектов.

Согласно статье 98 ЗК РФ в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно п. 6 ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В соответствии с ч. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с ч. 5 ст. 98 ЗК РФ на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

В материалах дела отсутствуют  доказательства нахождения спорного участка в составе земель общего пользования на момент заключения договора аренды, на момент выдачи разрешения на строительства. 

Судом обращено внимание также на следующее.  

Градостроительным кодексом Российской Федерации ( в ст.1) проведено разграничение в понятиях  "функциональная зона" и "территориальная зона" 

Так, функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Таким образом, границы и градостроительные регламенты устанавливаются только в отношении территориальных зон.

Как установлено судом,  спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Праймери Дон» в 2015году  и 2017году на основании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 06.10.2014 №1161, договора аренды №36078 от 02.07.2015, договора аренды №37392 от 19.12.2017.

На дату предоставления земельного участка ООО «Праймери Дон», а также на сегодняшний день, (согласно действующему Генеральному плану города Ростова-на-Дону в редакции от 14.08.2018),  земельный участок расположен частично в функциональных зонах - рекреационной и общественно-деловой.

На дату предоставления ООО «Праймери Дон» земельный участок был расположен в одной территориальной зоне - зоне рекреационного строительства, Р-6 (в соответствии с ПЗЗ города Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской думы от 26.04.2011 №87 (в редакции от 03.03.2016 №98) и документами по планировке территории (проект планировки), утвержденными постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 20.10.2014г. №1220)

На сегодняшний день, в соответствии с Решением городской Думы №605 от 21.12.2018 спорный земельный участок также расположен в одной территориальной зоне - зоне делового, общественного и коммерческого типа (К- 1/3/9).

Судом также установлено, что  при подготовке градостроительного плана земельного участка в 2017 году департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону было отказано ООО «Праймери Дон» в предоставлении градплана именно на основании того, что земельный участок располагался в двух территориальных зонах на тот момент (Письмо Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 03.06.2016г. №59-34- 2/13268) - в зоне рекреационного строительства (Р-6) и зоне городских пляжей (Р-4). В связи с прямым указанием в данном письме, ООО «Праймери Дон» привело границы земельного участка в соответствие с ПЗЗ города Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской- на-Дону городской Думой от 26.04.2011 №87 (в редакции от 03.03.2016 №98) и документации по планировке территории (проект планировки), утвержденной Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 20.10.2014 №1220.

ООО «Праймери Дон» границы земельного участка были приведены в соответствие с вышеуказанными документами (границы участка расположены только в одной территориальной зоне - Р-6), сведения об изменениях границ внесены в государственный кадастр недвижимости, и 15.06.2017 Департамент архитектурны и градостроительства города Ростова-на-Дону Распоряжением №2410 утвердил градостроительный план земельного участка.

Таким образом, учитывая, что на дату заключения договоров аренды и получения разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию спортивно- оздоровительного комплекса (разрешение на строительство №61-310-913301-2017 от 04.09.2017 , разрешение на ввод в эксплуатацию 61- 310-913309-2018 от 29.08.2018), земельный участок находился в  одной территориальной зоне (зоне рекреационного строительства Р-6), на дату отказа в приобретении в собственность и рассмотрения настоящего судебного спора, земельный участок также находится в одной территориальной зоне (зоне делового, общественного и коммерческого типа КД-1/3/9), на сегодняшний день Градостроительный регламент территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения первого типа, согласно ст. 32 ПЗЗ, утвержденных Решением городской Думы №605 от 21.12.2018 разработан для обеспечения правовых условий формирования, развития и обслуживания территорий, предназначенных для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения, а среди основных видов разрешенного использования указаны: Спорт (объекты капитального строительства для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов; площадки для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища); площадки для занятия водным спортом (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря); спортивные базы и лагеря, конноспортивные школы). принимая во внимание, что ограничение в предоставлении земельных может составлять только нахождение земельного участка в двух территориальных  зонах, а земельный участок находится в одной территориальной зоне; отказ департамента является неправомерным. 

Также в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства несоответствия использования обществом фактического использования земельного участка виду разрешенного использования. 

Согласно абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В соответствии с п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Пунктом 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Позиция ДИЗО мотивирована тем, что при проведении обследования часть спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69 была огорожена единым забором с земельным участком с кадастровым номером 61:44:0041306:45 и использовалась для эксплуатации кафе. Между тем, как установлено судом,  спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041306:69 находился в пользовании общества на основании договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041306:45 находится в собственности ООО "Праймери Дон", относится к категории земель "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 29.08.2011 – для эксплуатации кафе. Из уведомления Росреестра от 20.02.2018 следует, что в вид разрешенного использования  внесены изменения на "Базы отдыха туристические базы, детские оздоровительные лагеря". 

Из пояснений заявителя следует, что кафе находилось на земельном участке с КН 61:44:0041306:45. С учетом наличия общего ограждения двух участков, а также с учетом того обстоятельства, что для кафе использовался иной участок согласно свидетельству о праве, достоверных доказательств нахождения кафе именно на участке с кадастровым номером 61:44:0041306:69,  суду не представлено.  

Указанное свидетельствует о том, что департамент необоснованно отказал  в передаче земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69 в собственность обществу.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возлагаются понесенные заявителями расходы по уплате государственной пошлины. Судебные расходы по судебной экспертизе относятся заявителя по его ходатайству.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказы департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в предоставлении в собственность общества с ограниченной ответственностью «Праймери Дон» земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69, оформленный письмами от 17.10.2018 года N 59-30-22990/12, от 05.12.2018 № 59030-27060/2017.

Обязать департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение 30 рабочих дней со дня вступления судебного акта в силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Праймери Дон» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0041306:69.

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Праймери Дон» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                        О.В. Золотарёва