АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1928/20

г. Уфа

01 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2021

Полный текст решения изготовлен 01.06.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батршиной Р.Р., рассмотрев дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Наша птичка»                       (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто»                         (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании 100 842 руб., 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Холодок» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

по встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто»                        (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Наша птичка»                      (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании ущерба в размере 118 600 руб., расходов по экспертизе в размере 8 000 руб. и расходов по оплате госпошлины.

при участии в судебном заседании:

От истца ООО «Наша птичка»: не явились, извещены по правилам ст. 123 АПК РФ. 

От ответчика ООО «Партнер-Авто»: директор ФИО2, представлен паспорт.

Общество с ограниченной ответственностью «Наша птичка» (далее – ООО «Наша птичка», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто» (далее – ООО «Партнёр-авто», ответчик)  о взыскании 100 842 руб.

29.05.2020 в адрес суда от общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто» поступило встречное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Наша птичка» о взыскании ущерба в размере 118 600 руб., расходов по экспертизе в размере 8 000 руб. и расходов по оплате госпошлины.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19 июня 2020 года встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто» принято к производству и назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 117 732 руб. 39 коп. 

Истец по встречному иску в ходе производства по делу уточнил встречные исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по электроэнергии в размере 48 224 руб. 36 коп, пени в размере 1 305 руб. 39 коп., 118 600 руб. убытков и 8 000 руб. в счет возмещения стоимости произведенной оценки. Итого: 176 129 руб.75 коп.

Заявление об уточнении суммы исковых требований судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Дело подлежит рассмотрению с учетом принятых судом уточнений.

Истец ООО «Наша птичка» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, заявлений и ходатайств не направил, ранее просил удовлетворить заявленные им требования и отказать в удовлетворении встречного иска.

          Ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных истцом требований и удовлетворить встречные исковые требования.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Подробно позиции сторон изложены далее по тексту решения.Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Истец указал, что 07.03.2019 между сторонами по делу был заключен договор аренды №1н/т по которому ООО «Наша птичка» выступило в качестве арендатора, а ООО «Партнёр-авто» - арендодателя.

При этом в качестве надлежащего исполнения обязательств по заключенному договору аренды истец оплатил ответчику гарантийный платеж, предусмотренный п. 4.6 договора в сумме 105 200 руб.

05.07.2019 письмом №14 арендодатель  уведомил арендатора о передаче обязанностей арендодателя по заключенному договору аренды №1н/т от 07.03.2019 обществу «Холодок». 

11.09.2019 согласно п. 6.5 договора аренды арендодатель в лице ответчика письмом №13 от 11.09.2019  в одностороннем порядке расторг названный договор аренды и определил дату возврата помещения – 13.09.2019, однако в обусловленную дату арендатор не явился, о чем была сделана отметка в акте приема-передачи. 16.09.2019 арендодателю были переданы ключи и копия акта для подписания.

Истец указал, что 10.01.2020 им в адрес ответчика и третьего лица были направлены претензии с требованием возвратить уплаченный им гарантийный платеж. Однако до настоящего времени данное требование не выполнено. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика части суммы уплаченного им в качестве гарантийного платежа в размере 100 842 руб., за вычетом задолженности арендатора по электроэнергии и пени в размере 3 053 руб. 06 коп. и 1 305 руб. 40 коп. соответственно.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленную сумму исковых требования и просил взыскать с ответчика 117 732 руб. 39 коп. 

Заявление об уточнении суммы исковых требований судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик, возражая заявленным истцом требованиям, указал, что помещение не было возвращено истцом надлежащим образом и в указанный им срок, в связи с чем 13.09.2019 ответчиком был составлен акт возврата имущества в одностороннем порядке. При этом в ходе осмотра помещения ответчиком был выявлен ущерб нанесенный имуществу в виде разбитого кафеля на полу в морозильной камере, сломанного фасада морозильных камер и испорченного каркаса стен в офисе, который оценен ответчиком на сумму 129 245 руб. актом №00009 от 09.12.2019.По расчету ответчика за истцом также числится задолженность по арендной палате за сентябрь 2019 года (по 23.09.2019) в сумме 53 200 руб. по электроэнергии и пени в размере 3 053 руб. 06 коп. и 1 305 руб. 40 коп. соответственно.

Указанные доводы о причинении ущерба переданного истцу в аренду имуществу на сумму 118 600, подтвержденные заключением оценщика об определении рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт также отражены ответчиком в качестве основания заявленных им встречных исковых требований.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что исковые требования ООО «Наша птичка» (истца по основному иску) подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ООО «Партнёр-авто» - отклонению на основании следующего.   

Из материалов дела следует, что 07.03.2019 между сторонами по делу действительно был заключен договор аренды №1н/т, по условиям которого арендодатель (ответчик) обязуется передать арендатору (истец) во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 договора, а арендатор обязуется принять данное имущество и оплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 4 договора.

Согласно п. 1.2 договора  аренды предметом договора является отдельно стоящее нежилое помещение: холодильные камеры, площадью 71 кв.м. (объемом 227 м3), этажность 1-й этаж, отдельный вход; два кабинета, расположенные в административном здании на первом этаже общей площадью 16кв.м. (офис), расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 5.1 договора, срок его действия определен сторонами в 11 месяцев, до 06.02.2020.

Платежи и порядок расчетов определены в разделе 4 договора аренды.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор выплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленное имущество начиная с даты подписания акта приема передачи помещений в аренду.

Размер арендной платы включает в себя постоянную и переменную часть. Постоянная часть за месяц составляет:

- за пользование офисом  - 20 000 руб. в месяц, без НДС., коммунальные платежи включены в указанную стоимость.

- за пользование помещением 85 200 руб. в месяц, без НДС.

Переменная часть арендной платы включает в себя плату за коммунальные услуги в помещении (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, телефон, интернет, размер которых определяется исходя из фактического показания приборов учета и затрат арендодателя).

Кроме того, п. 4.6 договора аренды с целью обеспечения надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, в соответствии со ст. 329 ГК РФ сторонами усыновлен дополнительный вид платежа – гарантийный депозит в размере арендной платы за один месяц, который вносится одновременно с платежом за первый месяц.

Из материалов дела следует, что указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 11.03.2019 (т.1, л.д.90), в качественном состоянии без имущественных и финансовых претензий сторон.

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Существенными условиями договора аренды недвижимости являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

Проанализировав условия договора аренды №1н/т от 07.03.2019, суд пришел к выводу, что договор следует оценивать как заключённый, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки были согласованы ее существенные условия. Признаков ничтожности договора судом не установлено.

Спора о заключенности договора между сторонами нет.

Одним из оснований заявленных требований является наличие спора между сторонами относительно даты возврата арендуемого помещения.

Так, согласно позиции истца, он освободил арендуемые помещения 13.09.2019, согласно позиции ответчика  - 16.09.2019.

Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 6.5 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке, без обращения в суд, отказаться от исполнения договора, если арендатор два раза подряд по истечении установленного договором дня платежа не внес в надлежащем порядке арендную плату (любую ее часть) в полном объеме, при этом договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления о расторжении договора.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ответчик ООО «Партнер-Авто» 11.09.2019 направил в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды с 11.09.2019 (т.1, л.д.91), содержащим сообщение о назначении даты передачи (возврата) помещения по акту на 13.09.2019.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о прекращении договора аренды с 11.09.2019, что сторонами не оспаривается.

Как указал истец, в указанную в уведомлении от 11.09.2019 дату – 13.09.2019, ответчик ООО «Партнер-Авто»  для составления акта возврата помещения не явился, в связи с чем истцом был составлен односторонний акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения и список передаваемого имущества от 13.09.2019 (т.1, л.д.29,30), подписанные ФИО3

Согласно позиции ответчика ООО «Партнер-Авто» 13.09.2019 в связи с неявкой представителя арендатора (истца) арендодателем (ответчиком) в одностороннем порядке был составлен акт возврата помещения, составленный ответчиком в лице ФИО2 и свидетелями ФИО4, ФИО5 и ФИО6 (т.1, л.д.92-93), в котором отражено, что на момент передачи имущество находилось в неудовлетворительном состоянии с указанием на имеющиеся недостатки (т.1, л.д.92-93), такие как: повреждение фасадных панелей; разбита керамическая плитка и повреждены металлические плинтуса в холодильной камере; повреждены покрытия полов (металлические листы согнуты); в коридоре и двух занимаемых помещениях на стенах содрана часть штукатурки и краски.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ст. 655 ГК РФ возврат имущества из аренды производится на основании акта приема-передачи.

В рассматриваемом споре в качестве доказательства возврата истцом (арендатором) арендуемого помещения ответчику (арендодателю) суд принимает представленный истцом односторонний акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения и список передаваемого имущества от 13.09.2019 (т.1, л.д.29, 30) подписанные обществом «Наша птичка».

При этом доводы ответчика «Партнер-Авто» о неявке истца для подписания акта возврата помещения от 13.09.2019 судом отклоняются, в силу следующего.

Согласно представленной истцом в материалы дела копии интернет страницы входящей корреспонденции электронной почты от 11.09.2019 (т. 1, л.д.32) от ответчика «Партнер-Авто» в лице ФИО7 поступило сообщение о том, что он находится в командировке, из которой вернется 07.10.2019. Истцом представлены в материалы дела  договор – заявка на перевозку груза от 11.09.2019, заключенный с предпринимателем ФИО8, товарный чек №29 от 13.09.2019 и справка, подтверждающие, что12.09.2019 и 13.09.2019 с 09.00 до 15.00 предприниматель ФИО8 в присутствии представителя компании ООО «Наша птичка» ФИО3 осуществлял погрузку и перевозку груза из помещений, арендованных истцом у ответчика, расположенных по адресу: 

<

...>.

Сам ответчик «Партнер-Авто» также подтвердил, путем составления одностороннего акта возврата арендованного помещения, что 13.09.2019г. арендатор передал,  а арендодатель принял имущество, находящееся по адресу: 

<

...>.: отдельно стоящее нежилое помещение: холодильные камеры, площадью 71 кв.м. (объемом 227 м3), этажность 1-й этаж, отдельный вход; два кабинета, расположенные в административном здании на первом этаже общей площадью 16кв.м. (офис); движимое имущество. 

  Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что арендованные помещения фактически были освобождены истцом «Наша птичка» 13.09.2019.

Таким образом, доводы ответчика «Партнер-Авто» об освобождении истцом помещений 16.09.2019, положенные в обоснование заявленных встречных исковых требований, несостоятельны в связи с чем отклоняются судом.

  При этом расчет истца «Наша птичка» относительно размера подлежащей уплате за сентябрь 2019 года арендной платы ошибочен, поскольку произведен им на дату расторжения договора аренды – 11.09.2019, тогда как должен исчисляться на дату возврата арендованного помещения истцом ответчику, то есть по состоянию на 13.09.2019.

По расчету суда сумма арендной платы, подлежащая уплате истцом за сентябрь  2019 года составила 48 639 руб. 73 коп. из расчета 105 200 руб. (сумма ежемесячной арендной платы) х 30 дней (количество дней в месяце х 13 дней (период нахождения арендатора в помещении с 01.09.2019 по 13.09.2019).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что истцом в целях исполнения договорных обязательств по уплате арендной платы за сентябрь 2019 года была уплачена сумма в размере 55 000 руб. по платежному поручению №ТД00000269 от 05.09.2019 (т. 1, л.д. 154).

Таким образом, судом установлено, что задолженность по оплате арендных платежей у истца перед ответчиком на момент рассмотрения дела отсутствует, напротив имеется переплата за сентябрь 2019 года с учетом произведенного судом расчета в размере 6 360 руб. 27 коп. (55 000 руб. - 48 639 руб. 73 коп.).

При этом материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается размер неустойки начисленной на платежи подлежащие уплате ответчику  в размере 1 305 руб. 39 коп.

В ходе рассмотрения дела ООО «Партнер-Авто», уточняя свою позицию по заявленным встречным требованиям указал на наличие у ответчика задолженности по оплате электроэнергии в размере 175 917 руб.20 коп., представив расчет и соответствующие фотографии приборов учета электроэнергии, исходя из показаний которых следует, что за время аренды  объем потребленной истцом электроэнергии составил 30020 кВт. х 5,86 руб. на сумму 175 917 руб. 20 коп. 

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о необоснованности указанных доводов общества «Партнер-Авто» исходя из следующего.

Так, согласно фотографиям от 30.04.2019, 06.06.2019 и 28.06.2019 (т.3, л.д.5-7), которые направлялись ответчиком «Партнер-Авто» в адрес истца для выставления счетов по оплате, показания прибора учета потребленной электроэнергии указывались через запятую, указанные показания прибора учета  вносились в журнал показаний счетчика ООО «Наша птичка» (т. 3, л.д. 8) также с указанием показаний потребленной электроэнергии через запятую и курсив, выделенный красным цветом: 000148,0; 000535,7; 0001106,7 и т.д., которые подтверждены подписями сторон, что также подтверждается представленными в материалы дела ежемесячными счетами, выставляемыми ООО «Партнер Авто» и актами выполненных работ (услуг), подписанными представителями сторон (л.д.89-96, т.2).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что за период аренды помещения истцом потреблена электроэнергия в объеме 3002 кВт. х 5,86 руб. на сумму 17 592 руб., а не 175 917 руб.20 коп., как указывает в уточненном иске «Партнер-Авто».

  Из ст. ст. 309,310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.           

        Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

         В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

           С учетом положений ст.421 ГК РФ и п. 4.5 договора аренды именно на основании выставленных счетов окончательно определяется размер стоимости переменной части арендной платы.

        Согласно пунктам 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ, согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. 

       Таким образом закон предусматривает три способа соблюдения письменной формы договора как двусторонней сделки: составление одного подписанного сторонами документа, обмен документами и акцепт оферты на заключение договора путем совершения конклюдентных действий. Соглашение об изменении и расторжении договора подчинено тем же правилам. Из приведенных норм права следует, что соглашение об арендной плате по договору, заключенному в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме, к которой приравниваются конклюдентные действия лица, направленные на принятие соответствующих условий. Конклюдентное действие для признания его акцептом должно быть направлено на выполнение содержащегося в оферте предложения (по существу, исполнения обязательства, вытекающего из заключаемого договора). 

      При этом в соответствии с пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами. 

       Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отметил, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. В указанных разъяснениях отмечено, что акцептом в форме конклюдентных действий признается внесение арендатором арендной платы по новым ставкам, предложенным арендодателем. 

         Так, в силу пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

        Если же заверение предоставлено стороной относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяется статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения об ответственности за нарушение обязательств (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"). 

        При этом путем подписания актов сверок, выставления ответчику счетов на оплату коммунальных услуг, указанных ранее с использованием расчетов стоимости коммунальных услуг по показаниям приборов учета, установленных в арендованном нежилом помещении, в соответствии с условиями договора аренды, принятия от арендатора оплаты по выставленным счетам без замечаний и претензий, истец «Партнер-Авто»  дал заверения, что ответчиком за указанный в иске период потреблена электроэнергия в объеме 3002 кВт. х 5,86 руб. на сумму 17 592 руб.,  и принял на себя ответственность за соответствие заверения действительности.  

        Гарантийный платеж является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.

          В силу п.1 ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 4.8 договора аренды определено, что по окончании срока действия договора гарантийный депозит, либо остаток гарантийного депозита удерживается в случае нарушения арендатором условий договора об оплате аренды либо возвращается арендатору в пятидневный срок с даты подписания акта приема-передачи и акта сверки взаимных расчетов, либо засчитывается в стоимость арендной платы   за последний месяц аренды.

Поскольку в договоре сторонами четко определен порядок внесения и возврата гарантийного платежа, это не противоречит статьям 329 и 421 ГК РФ.

По расчету суда за период аренды истцом «Наша птичка» должна быть уплачена сумма 661 748 руб. 29 коп., в том числе:

- арендные платежи на сумму 642 851 руб. 18 коп. (71 264 руб. 51 коп. (за март 2019 года) + 105 200 руб. х 5(месяцев аренды – апрель-август 2019 года) + 45 586 руб. 67 коп. (за 13 дней в сентябре 2019 года);

- потребленная электроэнергия на сумму 17 591 руб. 72 коп.;

- неустойка, начисленная на платежи подлежащие уплате ответчику  в размере 1 305 руб. 39 коп. 

При этом согласно представленным в материалы дела платежным документам (т.1, л.д. 148-154) истцом за период арендных отношений с ответчиком оплачены платежи на сумму 772 467 руб. 34 коп., в том числе обеспечительный платеж в размере 105 200 руб.

Таким образом, сумма переплаты, произведенная истцом «Наша птичка» в пользу ответчика по договору аренды №1н/т от 07.03.2019 составляет 110 719 руб. 05 коп. из расчета: 772 467 руб. 34 коп. - 661 748 руб. 29 коп.,  следовательно, исковые требования о взыскании задолженности с ответчика подлежат удовлетворению частично в  указанном размере – 110 719 руб.05 коп.

При этом встречные исковые требования о взыскании задолженности в сумме 49 529 руб.75 коп., как разница между начисленной арендной платой, электроэнергией, пени и фактически оплаченной ответчиком суммой долга  подлежат отклонению с учетом вышеизложенных обстоятельств и приведенного судом расчета.

Истцом по встречному иску заявлено также требование о взыскании с ответчика (« Наша птичка») ущерба в размере 118 600 руб. и 8 000 руб. в счет возмещения стоимости произведенной оценки.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на отраженные в акте возврата помещения, составленного обществом «Партнер-Авто» в  лице директора ФИО2 и свидетелями ФИО4, ФИО5 и ФИО6 (т.1, л.д.92-93), недостатки возвращенного арендатором помещения: повреждение фасадных панелей; разбита керамическая плитка и повреждены металлические плинтуса в холодильной камере; повреждены покрытия полов (металлические листы согнуты); в коридоре и двух занимаемых помещениях на стенах содрана часть штукатурки и краски.

Размер стоимости заявленного к взысканию ущерба основан истцом по встречному иску на заключении ООО Консалтинговый центр «БашЭксперт» №028-2020-04 об определении рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.03.2020 (л.д.99-143 т.1).

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных истцом  встречных исковых требований.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит встречные исковые требования в названной части необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из материалов дела следует, что указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 11.03.2019 (т.1, л.д.90), в качественном состоянии. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указал истец «Партнер-Авто», ответчиком были совершены действия, приведшие помещение в ненадлежащий вид, а именно: разбит кафель на полу в морозильной камере, сломан фасад морозильных камер и испорчен каркас стен в офисе 

         Согласно заключению ООО Консалтинговый центр «БашЭксперт» №028-2020-04 об определении рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.03.2020, сумма восстановительного ремонта указанного помещения, составляет 118 600 руб. (л.д.99-143, т.1). 

22.04.2020 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо с требованием о возмещении убытков, однако обращение было оставлено без ответа.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца  в  суд с требованием о взыскании  стоимости восстановительного ремонта. 

        Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). 

        Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)). Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.  

       Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства). 

       Требования истца основаны на имевшихся между сторонами правоотношениях по договору аренды, в силу чего подлежат применению положение ст. 393 Гражданского кодекса, согласно которому должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1).

        Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса). В силу ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 № 9021/12). 

       Вместе с тем при обращении с иском о взыскании убытков, истец должен доказать обстоятельство ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату помещения в состоянии не соответствующем условиям договора либо требованию нормального износа. 

       Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств наличия причинно- следственной связи между действиями ответчика  и убытками истца.

Как было указано ранее, указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 11.03.2019 (т.1, л.д.90), в качественном, исправном и пригодном для эксплуатации состоянии. 

Между тем, в данном акте не отражено описание технического состояния переданного имущества. В договоре не указано каких-либо объективных характеристик по описанию технического состояния помещений, переданных ответчику. 

        Доказательств, подтверждающих, что арендодатель обращался к арендатору с претензиями по поводу технического состояния переданного имущества, в том числе в связи с его недостатками, ненадлежащим состоянием в период действия арендных отношений, в материалах дела не имеется, суду не представлено.

 

       Истец «Партнер-авто» ссылается на заключение эксперта 028-2020-04 от 25.03.2020 года, согласно которого (стр.7) объектом оценки является: нежилое помещение общей площадью 65.1 кв.м. по ул. Трамвайная 15/2; (стр.14.) описание объекта: 2 этажа, 65.1 кв.м, строительный объем 296; согласно смете (стр.21) ремонту подлежит: 61.91 м2 полы, 45.73 м2 стены. Соответственно расчеты произведены по всему периметру здания, однако  ООО «Наша птичка» согласно договора аренды арендовало и использовало всего два кабинета, расположенные на первом этаже общей площадью 16 м2 и отдельно стоящее нежилое помещение: холодильная камера 71 м.2, о которых информация в представленном заключении эксперта, отсутствует.  

При этом суд также отмечает, что представленное ответчиком заключение  ООО Консалтинговый центр «БашЭксперт» №028-2020-04 об определении рыночной стоимости затрат на восстановительный ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> от 25.03.2020 сделано экспертом на основании произведенного им 20.03.2020 осмотра  помещений, являвшихся предметом аренды по договору  №1н/т от 07.03.2019 (т. 1, л.д.99-124).

В материалы дела истцом по встречному иску представлен договор аренды нежилого имущества №07/12 от 26.09.2019 (т. 2, л.д. 65-67), заключенный между «Холод Ок» как арендодателем и ООО «Смарт Карго Уфа» как арендатором в отношении нежилых помещений:

- Литер А, первый и второй этаж офис 65,1 кв.м.;

- Литер В, первый этаж склад 317,8 кв.м.; и Литер А первый этаж низкотемпературный холодильник 71 кв.м.

Срок аренды определен в п. 1.4 договора и составляет 11 месяцев с момента передачи помещения арендатору.

Из представленных доказательств следует, что на момент производства экспертом осмотра помещений, являвшихся предметом аренды по договору  №1н/т от 07.03.2019 (заключенного между истцом и ответчиком) прошло 6 месяцев с даты возврата помещений из аренды  (13.09.2019) и в указанный период времени те же помещения использовались новым арендатором ООО «Смарт Карго Уфа» по вышеуказанному договору аренды от 26.09.2019, что также подтверждено на странице 7 заключения ООО Консалтинговый центр «БашЭксперт» №028-2020-04, в графе: «информация о текущем использовании объекта оценки».

Поскольку с момента возврата помещений арендатором  «Наша Птичка» (13.09.2019) до момента проведения арендодателем осмотра  помещения – 20.03.2020, спорные помещения на протяжении 6 месяцев находились в пользовании иного арендатора   - ООО «Смарт Карго Уфа», суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих, что вред возник вследствие неправомерных действий именно ответчика   - ООО «Наша птичка» и причинно-следственной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими вредоносными последствиями. 

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика ущерба в размере  118 600 руб. и 8 000 руб. в счет возмещения стоимости произведенной оценки заявлены необоснованно и подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Наша птичка», удовлетворить частично.                     

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Наша птичка» (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>) сумму долга в размере 110 719 руб.05 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 262 руб.

В остальной части иска, отказать.

Возвратить истцу из федерального бюджета излишне оплаченную госпошлину по платежному поручению № 249 от 17.11.2020 в сумме 83 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-авто» к  обществу с ограниченной ответственностью «Наша птичка» о взыскании суммы долга в размере 176 129 руб.75 коп., отказать.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

  Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

  Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.И. Хомутова