Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-12754/2023

09 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  29 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  09 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: закрытое акционерное общество "Ассоциация Стройкомплекс ХХI" (адрес:  Россия 194044, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ФИО2 ул, д.12, корп.2,пом.11-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью "Аллегро" (адрес: 197342, Санкт-Петербург, Красногвардейский пер., д. 15, лит. Д, помещ. 8Н, ком. 2.9; ОГРН 

<

***>); 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, Санкт-Петербург, Красного Текстильщика ул., д. 10-12, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) закрытое акционерное общество «Стройкомплекс XXI», 2) товарищество собственников недвижимости «Жилой комплекс «Аллегро-Парк», 3) Комитет по градостроительству и архитектуре

об обязании 

 

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 09.01.2023),

- от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 22.03.2023), 2) не явился, извещен,

- от третьих лиц: 1-3) не явились, извещены, 

 

установил:

Закрытое акционерное общество (далее – ЗАО) «Ассоциация «Стройкомплекс ХХI» (далее – Ассоциация) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Безопасные технологии» (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью «Аллегро»; далее – Общество) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) об обязании Общества совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды парковочного места от 01.09.2021 (далее – Договор); об обязании Управления зарегистрировать Договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Стройкомплекс XXI».

Определением суда от 23.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников недвижимости «Жилой комплекс «Аллегро-Парк» (далее – Товарищество). 

Определением от 04.08.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА).

Товарищество и КГА представили отзывы на иск.

Представитель Ассоциации в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, а представитель Общества иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как указал истец в обоснование иска, 01 сентября 2021 года Ассоциация (арендатор) и ЗАО «Стройкомплекс XXI» (арендодатель) заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> под парковочные места № 2, 3, 4.

В силу п. 2.1 Договора срок аренды установлен с даты подписания Договора на 49 лет.

29.07.2022 ООО «Безопасные технологии» (кредитор), ЗАО «Стройкомплекс XXI» (должник) в лице генерального директора ФИО5 и ФИО5 заключили соглашение об отступном (далее – Соглашение), по условиям которого в счет исполнения обязательств должника, вытекающих из договора займа от «16» февраля 2016 г. (далее - Договор займа), заключенного ООО «Факторинг-Финанс» и ЗАО «Стройкомплекс XXI», должник и ФИО5 предоставляют кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных Соглашением.

Согласно п. 1.3 Соглашения срок исполнения обязательства (п. 5.1 Договора займа в редакции дополнительного соглашения № 17 от 29.09.2021) - 31.12.2021.

В силу п. 1.2 Соглашения право требования долга перешло к кредитору на основании договора уступки прав требования от 16.02.2022.

Обязательства должника по возврату займа обеспечены залогом недвижимого имущества, о чем 22.03.2022 за № 78:12:0714802:6415-78/011/2022-4 в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу ООО «Безопасные Технологии», залогодатели ЗАО «Стройкомплекс XXI» и ФИО5 (п. 1.4 Соглашения).

В соответствии с пп. 11 п. 2.1 Соглашения земельный участок площадью 1678 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> кадастровый номер 78:34:0004427:3376, принадлежит ЗАО «Стройкомплекс XXI» на праве собственности на основании заявления о государственной регистрации прав на земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3 от 15.05.2018 № 78/075/700/2018-71. Право собственности ЗАО «Стройкомплекс XXI» на земельный участок зарегистрировано Управлением 05.06.2018 за № 78:34:0004427:3376-78/038/2018-1.

Земельный участок имеет следующие обременения в отношении частей № 1-6:

- договор аренды парковочного места б/н № 2,3,4 от 01.09.2021, заключенный с Ассоциацией сроком на 49 лет;

- договор аренды парковочного места б/н № 1 от 01.09.2021, заключенный с ФИО6 сроком на 49 лет;

- договор аренды парковочного места б/н № 5 от 01.09.2021, заключенный со ФИО7, сроком на 49 лет;

- договор аренды парковочного места б/н № 6 от 01.09.2021, заключенный со ФИО8 сроком на 49 лет.

24 октября 2022 г. Ассоциацией в Управление был подан пакет документов для регистрации Договора; заявление зарегистрировано под номером MFC-0575/2022-512887-1.

23 ноября 2022 г. Ассоциацией было получено уведомление № КУВД-001/2022-47461447/1 от 28.10.2022 о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения по основанию п. 4 ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), поскольку в ЕГРН в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> кадастровый номер 78:34:0004427:3376, внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя).

Указанная запись была внесена по заявлению нового собственника земельного участка - ООО «Безопасные технологии».

Как указала Ассоциация в обоснование иска, в пакете документов, поданных на регистрацию, Соглашение было представлено в орган регистрации; по просьбе истца в заявлении о регистрации сделки в п. 20 сделана отметка для регистрирующего органа о том, что Общество в пп. 11 п. 2.1 Соглашения согласовало наличие обременения на земельном участке в виде имеющихся долгосрочных договоров аренды парковочных мест, следовательно, Общество (новый собственник земельного участка) было проинформировано о заключенных долгосрочных договорах аренды в отношении частей земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376, однако 10.10.2022 Общество направило в орган регистрации уведомление о запрете регистрации обременения на данном земельном участке, что свидетельствует о недобросовестном поведении Общества, как стороны договора и злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). 

24.11.2022 истец направил в адрес Общества обращение с просьбой не чинить препятствий в регистрации Договора. 

Указав в поданном в суд иске, что ответа на обращение от Общества не последовало, препятствие не устранено, такие действия ответчика свидетельствуют об уклонении от государственной регистрации Договора, Ассоциация просила суд обязать Общество совершить действия, необходимые для государственной регистрации Договора, а Управление - зарегистрировать Договор.

 Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Возражая против иска, Общество указало, что земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 был образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов); строительство индивидуальных жилых домов на указанном выше земельном участке осуществлялось силами ЗАО «Стройкомплекс XXI» в рамках реализации инвестиционного договора, заключенного с жилищно-строительным кооперативом «Аллегро-Парк»; земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3 был разделен на земельные участки по числу возводимых индивидуальных жилых домов (земельные участки под ИЖД), наряду с которыми был образован земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 с разрешенным видом использования земли (территория) общего пользования (асфальтированные проезды, проходы между домами, въезд на территорию), призванный обслуживать общие потребности жильцов, приобретающих индивидуальные жилые дома; кроме того, до момента передачи участка на основании Соглашения, он был обременен ипотекой в пользу ООО «Факторинг-Финанс», следовательно, его фактическая передача в аренду и государственная регистрация указанного обременения не могли быть проведены без согласия залогодержателя (ООО «Факторинг-Финанс»), такого согласия ЗАО «Стройкомплекс XXI» от залогодержателя не получало, то есть, прежний собственник земельного участка - ЗАО «Стройкомплекс XXI» - не обладал полномочиями на заключение Договора (в отсутствие согласия залогодержателя) и не мог фактически передать земельный участок в аренду. 

Как установлено судом на основании представленных в материалы дела доказательств, земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 был образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов).

Строительство индивидуальных жилых домов на указанном выше земельном участке осуществлялось силами ЗАО «Стройкомплекс XXI» в рамках реализации инвестиционного договора, заключенного с жилищно-строительным кооперативом «Аллегро-Парк».

Земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3 был разделен на земельные участки по числу возводимых индивидуальных жилых домов (земельные участки под ИЖД), наряду с которыми был образован земельный участок 78:34:0004427:3376 с разрешенным видом использования земли (территория) общего пользования (асфальтированные проезды, проходы между домами, въезд на территорию).

Согласно отзыву КГА в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» спорный земельный участок расположен в функциональной зоне ЖД, подвид «1ЖД» - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» спорный земельный участок расположен в территориальной зоне индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и(или) блокированных) с участками не менее 150 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Как видно из проектной декларации на строительство комплекса индивидуальных блокированных жилых домов «Аллегро-Парк» по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, утвержденной 11.01.2016, цель проекта: строительство комплекса из 33-х индивидуальных блокированных жилых домов «Аллегро-Парк»; п. 3 проектной декларации  (права застройщика на земельный участок, информация о собственнике земельного участка, если застройщиком не является его собственником, границы и площадь земельного участка, элементы благоустройства) предусмотрено ограждение периметра всего участка; проезды – асфальт, бордюрный камень; тротуары и площадки – тротуарная плитка; ограждение индивидуальных участков – живая изгородь; газоны, клумбы, зеленые насаждения (деревья, кустарники); малые архитектурные формы; контейнерная площадка; в п. 5 указаны технико-экономические показатели индивидуальных блокированных жилых домов: общая площадь участка 9193 кв.м, общая площадь домов – 7300 кв.м, этажность – 3 этажа, высота домов – 15 м; согласно п. 11 проектной декларации иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 названной статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 той же статьи информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 названного выше закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию (статья 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора.

Соответствующая правовая позиция приведена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 N 4-КГ20-40-К1.

В материалы дела также представлена схема планировочной организации земельного участка с экспликацией зданий и сооружений, согласно которой было запроектировано строительство индивидуальных одноквартирных жилых домов, парковки на 8 машино-мест, пункта охраны, детской игровой площадки, площадки для установки контейнеров для ТБО, ГРП.

Из материалов настоящего дела не следует, что при заключении с гражданами, впоследствии приобретшими право собственности на жилые дома в комплексе «Аллегро-Парк», договоров участия в долевом строительстве застройщик предупреждал покупателей о том, что пользование частью расположенных на территории жилого комплекса объектов инфраструктуры, в частности, парковкой, жителям будет ограничено либо будет предоставлено за отдельную плату, в связи с чем материалами дела не подтверждено, что приобретая дома в жилом комплексе, расположенном на едином земельном участке, имеющем в своем составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения, с учетом градостроительной документации и законодательства покупатели не могли рассчитывать, что будут пользоваться расположенными в жилом комплексе на земельном участке, отнесенном согласно сведениям ЕГРН к землям (территориям) общего пользования, объектами инфраструктуры, в том числе, парковкой. Иное истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Градостроительный кодекс Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1). 

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. 

Пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ также установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования. 

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым. 

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения. Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017. 

В соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ установление границ территорий общего пользования осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3). 

Согласно части 6 статьи 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 данной статьи. 

Как указал КГА в отзыве на иск, в отношении участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 проект планировки и проект межевания территории не разработан; таким образом, красные линии не были установлены. 

Вместе с тем приведенной выше императивной правовой нормой (п. 12 ст. 85 ЗК РФ) запрет передачи в частную собственность земель общего пользования не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

 Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.07.2018 № 32-КГ18-8.

Предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 22.05.2019 № 308-ЭС19- 5916).

Как указывалось выше, согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 является – земельные участки (территории) общего пользования.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, вид разрешенного использования «земельные участки (территории) общего пользования» (код 12.0) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 12.0.1 - 12.0.2 и предполагает, в том числе размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств (код 12.0.1).

При таком положении суд пришел к выводу об обоснованности доводов Общества о том, что передача в индивидуальное пользование части спорного земельного участка приводит к изменению его функционального назначения, поскольку исключает возможность его использования неограниченным кругом лиц в целях удовлетворения общественных потребностей, в том числе граждан, приобретших право собственности на жилые дома в комплексе «Аллегро-Парк» на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком.

При этом судом также принята во внимание следующая правовая позиция, изложенная в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П.

Индивидуальные жилые дома представляют собой важную составляющую жилищного фонда России (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), выступающего, в свою очередь, в качестве фундаментального материального ресурса, необходимого для ее стабильного развития как социального государства и для обеспечения потребности человека в жилище. Такие дома как объекты права собственности (пункт 1 статьи 288 ГК Российской Федерации) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) обладают своей спецификой, которая предопределяет особенности правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением ими. Обеспечение реализации гражданами, проживающими в этих домах, конституционного права на жилище - условия для осуществления которого обязаны создавать органы государственной власти и местного самоуправления (статья 40, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации) - предполагает, помимо прочего, создание и надлежащую эксплуатацию объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания как самих домов, так и выделенных под их строительство земельных участков.

Создание комфортной среды для проживания в жилых домах, расположенных в населенных пунктах, исторически относилось и сегодня относится к компетенции органов местного самоуправления, которые, руководствуясь в первую очередь Конституцией Российской Федерации (статья 130, часть 1; статья 132, часть 1) и Федеральным законом от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", осуществляют правомочия собственника в отношении имущества соответствующего муниципального образования. Это имущество в виде, в частности, конкретных объектов коммунальной инфраструктуры используется прежде всего для решения вопросов местного значения и удовлетворения общих потребностей населения и содержится главным образом за счет местного бюджета, одним из источников формирования доходной части которого выступают местные налоги и сборы, уплачиваемые в том числе гражданами, проживающими на соответствующей территории (пункт 1 части 1 статьи 50, часть 1 статьи 51, статья 55 того же Федерального закона, статья 15 Налогового кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.

Из материалов настоящего дела не следует, что собственники входящих в состав комплекса участков и домов не несут расходы, связанные с содержанием земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 либо, что собственники этих участков и домов приняли решение об исключении из состава расходов, связанных с содержанием имущества общего пользования, расходы, связанные с содержанием земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 и объектов инфраструктуры  на нем.

Доводы Товарищества, правовая позиция которого повторяет правовую позицию истца по делу и ЗАО «Стройкомплекс XXI», судом отклонены, поскольку доказательств того, что спорная территория не относится к территориям общего пользования, либо что собственниками входящих в состав комплекса участков и домов приняты какие-либо решения по вопросу исключения спорного участка из состава территорий общего пользования, и индивидуальное арендное пользование спорным участком не нарушает прав и законных интересов собственников входящих в состав комплекса участков и домов, в материалы дела не представлено. Судом также принято во внимание, что отзыв подписан председателем правления Товарищества ФИО8, которому на основании договора аренды б/н от 01.09.2021 предоставлено в аренду на 49 лет парковочное место № 6 на спорной территории.

При этом, как указало Товарищество в отзыве, в настоящее время парковочные места № 2, 3, 4 фактически используются владельцами домов поселка, что также свидетельствует об использовании собственниками входящих в состав комплекса участков и домов данного участка как территории общего пользования.

Кроме того, судом также принята во внимание позиция Общества о том, что поскольку Договор не прошел государственную регистрацию, а до момента передачи на основании Соглашения спорный земельный участок был обременен ипотекой в пользу ООО «Факторинг-Финанс» (залогодержателя), согласия которого на передачу имущества в аренду получено не было, прежний собственник участка - ЗАО «Стройкомплекс XXI» - не мог передать земельный участок в аренду и ссылки истца на положения ст. 617 ГК РФ о сохранении существующих арендных отношениях при переходе права собственности безосновательны; при этом само по себе включение в текст Соглашения пп. 11 п. 2.1 сведений об обременении участка арендными отношениями согласием нового собственника на передачу имущества в аренду не является. 

Согласно п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника;  требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, Ассоциация обратилась за государственной регистрацией Договора в Управление 24.10.2022, до этого момента Договор зарегистрирован не был.

При этом указание в пп. 11 п. 2.1 Соглашения сведений о спорном участке, в частности, о наличии в отношении его обременения в виде договоров аренды, не прошедших государственную регистрацию, само по себе не свидетельствует  о получении согласия залогодержателя на передачу такого участка в аренду. 

С учетом изложенного доводы Ассоциации о наличии в действиях Общества признаков злоупотребления правом судом отклонены как безосновательные. 

При таких обстоятельствах требования, предъявленные Ассоциацией в иске к Обществу, удовлетворению не подлежат.

Ассоциацией в иске также заявлено требование об обязании Управления зарегистрировать Договор.

Согласно п. 4 части 1 ст. 25 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), частью 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.

В ходе рассмотрения дела Ассоциация действия, бездействие Управления не оспаривало.

Как указало Управление в отзыве на иск, по сведениям ЕГРН в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> кадастровый номер 78:34:0004427:3376, внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя); поскольку заявление на государственную регистрацию прав от общества с ограниченной ответственностью «Безопасные Технологии» не поступало, Управление в порядке п. 4 ч. 1 ст. 25 Закона № 218-ФЗ возвратило заявление и приложенные к нему документы их подателю без рассмотрения.

Доказательств неправомерности действий, бездействия Управления суду не представлено, в связи с чем требования Ассоциации в этой части также удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Целищева Н.Е.