АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4933/24 

Екатеринбург

30 октября 2024 г.

 

Дело № А60-66397/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Краснобаевой И.А., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества                         с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу             № А60-66397/2023 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд»  – ФИО1.(доверенность от 09.11.2023);

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» – ФИО2 (доверенность от 24.10.2024), ФИО3 (доверенность от 21.10.2011).

Общество с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее –общество «Элемент-Трейд») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» (далее – общество «Управляющая компания») с требованием обязать провести ремонт кровли здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в срок 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения возложенной обязанности присудить  судебную неустойку, подлежащую уплате в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по день фактического исполнения. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (далее – ФИО4). 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2024 исковые требования удовлетворены, на общество «Управляющая компания» возложена обязанность провести ремонт кровли здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в срок 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения возложенной обязанности присуждена судебная неустойка в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по день фактического исполнения. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 решение суда от 26.02.2024 отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество «Элемент-Трейд» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что  применение судом первой инстанции способа защиты прав арендатора, предусмотренного статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным, выводы суда апелляционной инстанции о необходимости ограничительного толкования статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и невозможности применения статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут за собой существенное нарушение прав арендатора. По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции нарушены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости буквального толкования условий договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Управляющая компания» просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 01.03.2012 обществом «Элемент-Трейд»  (субарендатор) и обществом «Управляющая компания» (арендодатель) заключен договор субаренды № 6-МГД (далее - договор), по условиям которого субарендатору переданы нежилые помещения № 1-22, 32 на 1 этаже, общей площадью 842,5  кв. м, расположенные в здании по адресу: 

<

...>. 

В соответствие с пунктом  2.1.1 договора арендодатель обязуется передать помещение субарендатору в состоянии, пригодном для его эксплуатации в соответствие с его целевым назначением. 

Субарендатор используется помещение для торговли продуктами питания и промышленными товарами, в качестве универсама под торговой маркой «Монетка» (пункт 1.4 договора). 

01.03.2012 помещение было передано по акту приема-передачи без замечаний. 

Собственником арендуемого обществом «Элемент-Трейд» помещения является ФИО4 

Ссылаясь на то, что 01.07.2016 между арендодателем и субарендатором заключено дополнительное соглашение к договору, в рамках которого стороны согласовали, что арендодатель несет полную ответственность за текущий и капитальный ремонт кровли в течение всего срока действия договора, а в настоящее время имеются протечки кровли, что затрудняет эксплуатацию принятых в аренду помещений, а общество «Управляющая компания» от исполнения принятых обязательств уклоняется, общество «Элемент-Трейд» обратилось в суд с иском. 

Удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь статьями 308.3, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с  условиями договора в редакции дополнительного соглашения, у арендодателя имеется обязанность по проведению капитального и текущего ремонта кровли здания. Также с учетом степени затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика судебной неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 5000 руб.   за каждый день неисполнения судебного акта по день фактического исполнения.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обязанности по текущему ремонту возложены на арендатора и договором, и действующим законодательством, понудить  собственника (арендодателя) исполнить обязанность по проведению капитального ремонта в натуре  в силу действующего законодательства арендатор не может.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд округа не находит оснований для его отмены.

В соответствии с абзацем первым статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

          В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, апелляционный суд верно указал, что применительно к правоотношениям, возникающим между арендатором и арендодателем, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный перечень способов защиты, направленный на восстановление прав арендатора, нарушенных уклонением арендодателя от осуществления капитального  ремонта, что исключает применение общих положений пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Обязанность арендодателя осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества  перед арендатором обусловлена исключительно обязанностью предоставить объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, неисполнение которого в силу встречного характера арендного обязательства предоставляет арендатору специальные способы защиты.

 При рассмотрении спора апелляционным судом установлено, что 01.03.2012 обществом «Элемент-Трейд»  (субарендатор) и обществом «Управляющая компания» (арендодатель) заключен договор субаренды № 6-МГД.

При этом собственником арендуемого истцом имущества является другое лицо.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, в том числе договор субаренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды  и в силу закона, и по условиями договора (пункты 2.1.3, 2.1.8)  возложена на субарендатора за его счет. 

   Исследовав условия подписанного сторонами 01.07.2016 дополнительного соглашения к договору субаренды, согласно которому  в течение 15 рабочих дней с даты подписания дополнительного соглашения арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя 699 590 руб. (пункт 1),  арендодатель обязуется осуществить капитальный ремонт кровли здания, предусмотренный пунктом 1 соглашения в срок до 01.09.2016. Завершение ремонта оформляется подписанным сторонами актом выполненных работ (пункт 2), арендодатель несет полную ответственность за текущий и капитальный ремонт кровли в течение всего срока действия договора (пункт 4), стороны пришли к соглашению не повышать сумму ежемесячной постоянной части арендной платы  в период с 01.07.2016 по 30.06.2017 включительно (пункт 4), дав толкования вышеуказанным условиям в порядке, предусмотренном статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», апелляционный суд обоснованно указал, что  данным соглашением  не изменяется согласованное в договоре распределение обязанности по текущему ремонту объекта аренды, отметив, что  принятие арендодателем на себя обязательства по ремонту кровли согласно дополнительному соглашению обусловлено выполнением арендатором  обязанности  произвести оплату ремонта кровли   в сумме 699 590 руб., с последующей сдачей результата работ  арендатору по акту выполненных работ.

Как установлено апелляционным судом, действительная воля стороны, а также переписка и согласование объема выполняемых работ также свидетельствуют, что работы должны быть выполнены арендодателем с частичным финансированием их арендатором, и только при выполнении соответствующих работ и оплаты арендатором оговоренной суммы арендодатель несет ответственность за их качество. Иное толкование и принятие условий пункта 3 дополнительного соглашения без взаимосвязи с пунктами 1 и 2 влечет возложение на арендодателя обязанности, которую арендодатель с очевидностью на себя не принимал без соблюдения условий пунктов 1, 2, что следует из переписки сторон – письмо общества «Управляющая компания» от 01.08.2016, направленное по электронной почте, а также письмо направленное обществом «Элемент-Трейд»,  дословно содержащее следующее: «во вложении схема для проведения ремонта кровли за наш счет, так как не успели выполнить свои обязательства по дополнительному соглашению», из чего судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что для сторон было очевидным, что обязательство по дополнительному соглашению являются взаимными.

Согласно пункту  1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации  встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В силу пункта 3 стать 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Установив, что обязанность по текущему ремонту арендованного имущества и в силу закона, и по условиям договора, в том числе с учетом  дополнительного соглашения, возложена  на арендатора, а к исполнению обязанности провести капитальный ремонт арендодатель не может быть понужден в натуре в силу закона, обязанность общества «Управляющая компания»  произвести ремонт  кровли  объекта аренды, принятая им на основании  дополнительного соглашения, носит встречный характер, и к ее исполнению в натуре ответчик может быть понужден по суду только при наличии встречного предоставления (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое второй стороной не произведено, суд апелляционной инстанции  правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, отменив решение суда первой инстанции.

Доводы заявителя,  изложенные в кассационной жалобе, с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств выводы апелляционного суда не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств, установленных апелляционным судом.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом округа не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 06.06.2024 по делу № А60-66397/2023 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества                         с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            И.А. Краснобаева 

 

                                                                                             Н.Г. Беляева