Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-38662/2024

18 сентября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2024 года. Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2024 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе  судьи Душечкиной А.И.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Суменковой С.О.,  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения  ОГРНИП: 25.07.2017)  

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный  застройщик «Евроинвест Мурино» (адрес: Россия, 188678, 

<

...>, пом. 21-Н, рабочее место № 1,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2020, ИНН: 

<

***>,  КПП: 470301001)  

о взыскании 

при участии - от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 18.03.2024 - от ответчика: представителя ФИО3 по доверенности от 18.03.2024 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Истец,  Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с иском к ООО «Специализированный Застройщик  «Евроинвест Мурино» (далее – Ответчик, Общество) о взыскании 156 208 руб. 50 коп.  неустойки за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в связи с ненадлежащим исполнением  Ответчиком обязательств по договору № 3-1/Н-13 от 31.05.2021, 6600 руб. 00 коп.  расходов по оплате услуг специалиста за составления отчета, 20000 руб. 00 коп.  расходов по оплате за составление претензий, 6484 руб. 26 коп. расходов по оплате  государственной пошлины.  

До судебного заседания от истца поступило уточненное исковое заявление, в  котором просит признать недействительным акт приема-передачи помещения 11-Н по  договору участия в долевом строительстве № 3-1/Н-13 от 31.05.2021, составленный  01.070.2024.  

Суд отказывает в принятии уточнений ввиду того, что указанное требование ранее  заявлено не было.  

От ответчика поступил отзыв на уточненное исковое заявление. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования,  представитель ответчика возражал, просил в удовлетворении иска отказать по  основаниям, изложенным в отзыве.  

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному  разбирательству», частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству,  завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.  

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в  совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.  

31.05.2021 между ФИО1 (Участник долевого строительства) и ООО  «Специализированный Застройщик «Евроинвест Мурино» (Застройщик) заключен  договор участия в долевом строительстве № 3-1/Н-13 (Договор), согласно которому  Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с  привлечением подрядных организаций построить (создать) многоэтажный  многоквартирный жилой дом со встроенными и (или) встроенно-пристроенными  помещениями, коммерческого и социального назначения на нижних этажах (1 этап  строительства, корпус № 1), расположенный на земельном участке по адресу:  Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское  поселение, д. Лаврики (кадастровый номер земельного участка № 47:07:0722001:5511)  (далее – Объект), общей площадью 29464 кв.м. и после получения разрешения на ввод  Объекта в эксплуатацию, в срок установленный настоящим Договором, передать  Участнику долевого строительства следующее нежилое помещение в Объекте:  расположенное в строительных осях: 13с3-16с3/Г/1-К на 1-ом этаже в 3 секции Объекта,  имеющее условный № Н-13 (далее – Помещение).  

Цена Договора в соответствии с п. 2.1 составляет 7 714 000 рублей 00 копеек.  

Истец свои обязательства перед Ответчиком по оплате цены Договора выполнил в  полном объеме.  

В соответствии с пунктом 5.1 Договора Застройщик обязуется передать Участнику  долевого строительства Помещение по Акту приёма-передачи не позднее 31.12.2023.  

Письмом № 3-1/Н-13 от 27.09.2023 ответчик известил истца о вводе в  эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного жилого дома и просил явиться на  осмотр и приемку Помещения в отдел по работе с клиентами.  

12.10.2023 при осмотре Помещения с участием лица, обладающим специальными  познаниями и необходимой квалификацией были выявлены недостатки, в том числе  существенные, которые были занесены в приложение к акту, составлен акт  предварительного осмотра помещения, который подписан представителем ответчика.  

26.12.2023 истец обратилась к ответчику с заявлением, в котором просил указать,  когда будут устранены обнаруженные при осмотре 12.10.2023 недостатки, а также когда  он сможет принять Помещение.  

Письмом от 11.01.2024 ответчик повторно пригласил истца 17.01.2024 в 11-00 на  осмотр и приемку Помещения в отдел по работе с клиентами, расположенный по  адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское  городское поселение, 

<

...>.  

Как утверждает истец, 17.01.2024 при прибытии в 11-00 в отдел по работе с  клиентами истцу без оформления каких-либо документов были выданы ключи от  Помещения для осмотра. При этом представитель ООО «СЗ «Евроинвест Мурино»  

отказался присутствовать при осмотре, сказав, что нет в этом необходимости, так как  все недостатки полностью устранены.  

При осмотре истцом 17.01.2024 Помещения с участием лица, обладающим  специальными познаниями и необходимой квалификацией обнаружилось, что  недостатки не были устранены, в том числе существенные. Недостатки были указаны в  Приложении и отданы представителю ответчика вместе с ключами от Помещения в  отделе по работе с клиентами, о чем сделана отметка в акте предварительного осмотра.  

14.02.2024 истец обратился к ответчику с претензией, в котором указал, что не  устранение недостатков и не проведение работ по их устранению в Помещении  является незаконным, повторно просил устранить, выявленные недостатки, а также  сообщить о дате приемки. Претензия от 14.02.2024 получена ответчиком 21.02.2024.  

Помещение в установленный Договором срок передано Истцу не было. 

11.03.2024 истец обратился к ответчику с претензией о выплате неустойки, в связи  с нарушением сроков передачи истцу Помещения.  

Претензия от 11.03.2024 оставлена без ответа, что послужило основанием для  обращения с настоящим иском в суд.  

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения  договора не допускается.  

В данном случае правоотношения сторон регулируются положениями  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в  некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон   № 214-ФЗ) и условиями Договора участия в долевом строительстве, заключенного  между сторонами.  

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона  (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с  привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной  объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих  объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого  строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить  обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии  разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта  недвижимости.  

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан  передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество  которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов,  проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным  обязательным требованиям.  

В статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ закреплено, что передача объекта  долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого  строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче.  

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания  сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого  строительства (статья 12 Федерального закона № 214-ФЗ).  

В силу ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих  обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить  другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным  

договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные  убытки сверх неустойки.  

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может  обеспечиваться неустойкой.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в  частности в случае просрочки исполнения.  

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае нарушения  предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства  объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого  строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования  Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения  обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого  строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка  (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.  

Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает законную неустойку  за нарушение исполнения обязанности застройщика по своевременной передаче объекта  долевого строительства участнику долевого строительства.  

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от  18.03.2024 № 336 неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ на  01.07.2023 (7,5%) до 22.03.2024.  

В связи с нарушением срока передачи Помещения, истец начислил ответчику  неустойка за период с 01.01.2023 по 21.03.2024 в размере 156 208 руб. 50 коп.  

Расчет проверен судом, признан арифметически верным, требование  обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.  

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, опровергаются представительными в  материалы дела доказательствами.  

К представленному ответчиком в материалы дела заключению специалиста АНО  «Европейский Центр Судебных Экспертов» № 217/16-2-3.1/13Н от 22.01.2024, суд  относится критически, поскольку для проведения осмотра помещения истец не  приглашался, заключение ему не было предоставлено.  

Кроме того, на настоящий момент в помещении 11-Н отсутствует холодное  водоснабжение, в электрическом щитке отсутствует электричество, кроме того в  помещении имеются несущественные недостатки, которые были выявлены при  первичном осмотре помещения 12.10.2023.  

Довод ответчика о том, что помещение 11-Н на основании пункта 3.2.4 Договора  было передано истцу по одностороннему акту приема-передачи помещения № 11Н от  01.07.2024, полученному Истцом 06.07.2024, отклоняется судом ввиду следующего.  

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства,  качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических  регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным  обязательным требованиям.  

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с  отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи  обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с  иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного  договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено  договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного  

устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора,  возмещения своих расходов на устранение недостатков.  

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект  долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного  устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными  или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии  возможности использования такого объекта по прямому назначению.  

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача  объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого  строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче объекта долевого строительства.  

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за  месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого  строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и  принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней  до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого  строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного  дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности  объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого  строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о  последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью  6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с  описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого  строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично  под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого  строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем  за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта  долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого  строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства  (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии  с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан  приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не  установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.  

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право  участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного  документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика  составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого  строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального  закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче  объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей,  предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.  

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого  строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью  4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия  объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5  названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного  договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого  строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче  объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта  долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной  гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого  

строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего  акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры  могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении  участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же  статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об  отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием  участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от  2510.2018 № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на  защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею  нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о  передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик  вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком  обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и  возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или)  указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований,  приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными  недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором  использования.  

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что  юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения  застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о  завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а  также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого  строительства и о последствиях бездействия.  

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта  долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от  подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления  акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.  

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого  строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом  об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого  строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со  дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства  участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта  долевого строительства.  

При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик  обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о  завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное  письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в  связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.  

В рассматриваемом случае, истец отказался от приемки Помещения в связи с  наличием существенных и несущественных недостатков в Помещении.  

Учитывая вышеизложенное, иск подлежит удовлетворению. 

Истцом также заявлено требование о возмещении расходов по оплате услуг  специалиста за составление отчета и расходов по составлению претензией в общей  сумме 26600 руб.  

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесение  судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и  

другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом,  рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела  по существу, или в определении.  

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из  государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела  арбитражным судом.  

В доказательство несения расходов истцом в материалы дела представлены отчет   № 1426388 от 12.10.2023, кассовый чек № 56 от 16.01.2024, договор возмездного  оказания услуг № 154053 от 17.01.2024, договор возмездного оказания услуг от  13.02.2024, акт от 14.02.2024, договор возмездного оказания услуг от 10.03.2024, акт от  11.03.2024.  

Согласно пункту 4.2.договоров возмездного оказания услуг от 13.02.2024, от  10.03.2024, поручитель производит оплату услугу исполнителя по консультированию,  составлению заявления (претензии) до подписания договора в форме 100% предоплаты.  Данный договор одновременно имеет силу расписки о получении денежных средств от  поручителя в соответствии с пунктом 4.1. договора.  

Факт оказания услуг и их оплата подтверждаются представленными в материалы  дела доказательствами, несение расходов направлено на защиту интересов истца в  рамках рассматриваемого спора.  

Учитывая вышеизложенное, суд считает требование подлежащим удовлетворению  в заявленном размере.  

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на Ответчика в  соответствии со статьей 110 АПК РФ.  

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме  электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его  размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области  

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный  застройщик «Евроинвест Мурино» (ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального  предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>) 156 208 руб. 50  коп. неустойки, 6600 руб. 00 коп. расходов по оплате услуг специалиста за составления  отчета, 20000 руб. 00 коп. расходов на представителя, 6484 руб. расходов по оплате  государственной пошлины.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из  федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 коп., уплаченную по  чек-ордеру от 29.03.2024.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Душечкина А.И.