ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-21140/2017

28 мая 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  28 мая 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Грязниковой А.С., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3826/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2018 по делу № А46-21140/2017,

принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ШАНС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «ШАНС» - ФИО2 (паспорт, по доверенности № 1-18 от 21.05.2018 сроком действия 1 год);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 (удостоверение, по доверенности № Исх-ДИО/4851 от 28.03.2018 сроком действия 1 год); 

 

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент, истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ШАНС»  (далее - ООО «ШАНС», общество, ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в размере 7 861 193 руб. 19 коп. и пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 320 359 руб. 53 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2018 по делу № А46-21140/2017 исковые требования Департамента удовлетворены частично, с ООО «ШАНС» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 в размере 14 016 руб. 36 коп., а также пени за просрочку платежей за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в размере 588 руб. 69 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Этим же решением суд взыскал с ООО «ШАНС» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что рассматриваемый договор был заключен на торгах и арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях. Учитывая, что доначисление арендной платы за период с 10.01.2015 по 10.05.2015 в размере 14 016 руб. 36 коп. было произведено Департаментом в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует условиям договора № Д-Л-31-10139-А, суд первой инстанции признал требование о взыскании данной задолженности обоснованным.

При этом самостоятельно произведя расчет договорной неустойки за заявленный Департаментом период на указанную задолженность, суд первой инстанции пришел к выводу, что сумма пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А  за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 составила 588 руб. 69 коп., удовлетворив требование о взыскании неустойки в указанной части.

В части требования о взыскании задолженности по арендной плате за период  с 11.05.2015 по 31.08.2017 суд первой инстанции признал незаконным осуществленный Департаментом перерасчет арендной платы на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее по тексту - постановление  № 108-п), отказал в удовлетворении иска в данной части. 

Принимая во внимание, что произведенный истцом перерасчет арендной платы признан незаконным, необоснованным суд первой инстанции посчитал начисление ответчику на данную задолженность договорной неустойки.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении его требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что Департамент правомерно пересчитал арендную плату по договору аренды в связи с вступлением с 11.05.2015 в законную силу постановления № 108-п. При этом податель жалобы считает, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. В связи с тем, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то, по мнению Департамента, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. 

В предоставленном до начала судебного заседания отзыве общество просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу. 

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон по делу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, 17.07.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ШАНС» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03.07.2013 заключен договор № Д-Л-31-10139-А аренды земельного участка сроком на 7 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.11.2013.

Предметом договора согласно пунктам 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 48 373 кв. м, с кадастровым номером 55:36:170110:4215, местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир строение, участок находится примерно в 330 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ЛАО, пр-т Сибирский, д. 20/2.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок составляет 43 586 руб. 73 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3) ввода объекта в эксплуатацию.

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение №4 к договору) в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, составляет: 174 346 934 руб. 06 коп. – земельного участка площадью 48 373 кв.м; Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,003 (п. 1 прил. № 1 к Положению Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п); 12 - количество месяцев в году.

С 10.01.2015 произведено изменение значения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:4215, кадастровая стоимость такого участка составила 188 369 299 руб. 30 коп., в связи с чем с 10.01.2015 размер арендной платы составляет 47 090 руб. 82 коп. в месяц.

11.05.2015 вступило в силу постановление № 108-п.

В соответствии с пунктом 3 указанного постановления в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 3 настоящего пункта и пункте 4 настоящего порядка.

Департамент, указав на изменение порядка расчета арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также на основании постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы от 28.06.2017 № Исх-ДИО/10315.

В соответствии с данным уведомлением размер арендной платы за участок с 11.05.2015 по 10.05.2016 составляет 313 948 руб. 83 коп. в месяц, с 11.05.2016 по 10.05.2017 – 334 041 руб. 56 коп. в месяц, с 11.05.2017 – 347 403 руб. 22 коп. в месяц, и рассчитан на основании постановления № 108-п.

24.08.2017 Департаментом была направлена претензия Исх-ДИО/14192 об оплате задолженности по арендной плате с учетом доначисления за период с 10.01.2015 по 31.08.2017 в сумме 7 861 193 руб. 19 коп. и пени за период с 11.07.2017 по 21.08.2017 в сумме 320 359 руб. 53 коп.

Поскольку в добровольном порядке сумма начисленного долга, а также неустойки обществом погашена не была, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

28.02.2018 Арбитражным судом Омской области принято решение по настоящему делу, обжалуемое Департаментом в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведённых в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что Департаментом решение суда первой инстанции обжалуется только в части отказа в удовлетворении его требований, и от спорящих сторон не поступили возражения против проверки решения суда первой инстанции в части, суд апелляционной инстанции рассматривает законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой Департаментом части. 

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены в обжалуемой части, исходя из следующего.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу арендная плата является регулируемой, за исключением случаев установления арендной платы по результатам торгов.

В то же время как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, рассматриваемый договор заключен по результатам торгов.

Протоколом о результатах аукциона от 03.07.2013, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка № Д-Л-31-10139-А, к условиям, подлежащим включению в договор аренды земельного участка, отнесено следующее: размер арендной платы за земельный участок -   43 586 руб. 73 коп. в месяц.

В соответствии с частью 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, а соответственно могут участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие.

Следовательно, заключая договор аренды земельного участка на торгах, участник торгов выражает свою волю на заключение договора аренды на предложенных условиях.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  изложено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

2) внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

3) ввода объекта в эксплуатацию.

Учитывая, что названное условие договора не предусматривает одностороннего права Департамента на изменение размера арендной платы в перечисленных случаях, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение возможно только по соглашению сторон договора, которое в настоящем деле отсутствует.

Доводы Департамента о том, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неверном применении и толковании норм законодательства, а также противоречащие вышеизложенным положениям гражданского законодательства и позициям вышестоящих судебных инстанций.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что перерасчет, произведенный Департаментом на основании постановления № 108-п, является незаконным.

В этой связи суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании с ООО «ШАНС» задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 31.08.2017 в сумме 7 847 176 руб. 83 коп. и соответствующей суммы неустойки за несвоевременную уплату данной задолженности. 

Изложенное согласуется с правовой позицией Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, сформулированной в постановлении от 06.12.2017 по делу № А46-4320/2017.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение в обжалуемой части.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда в рассмотренной части не имеется, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

В соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина по его апелляционной жалобе не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 28.02.2018 по делу № А46-21140/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Иванова

Судьи

 

А.С. Грязникова

О.Ю. Рыжиков