АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А64-242/2017

г.Калуга

6 февраля 2018г.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 февраля 2018 г.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

 

                          ФИО1

судей

                          ФИО2

                          ФИО3

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» (юридический адрес: ул.Заводская, д.28А, г.Жердевка, Жердевский район, Тамбовская область, 393672, почтовый адрес: ул.М.Горького, д.16, 

<

...>) – ФИО4 доверенность от 14.12.2017 №815;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ул.С.Рахманинова, д.1а, 

<

...>) – не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом;

от ФИО5 (ул.Центральная, д.Александровка 2-ая, Жердевский район, Тамбовская область) – не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом;

от ФИО6 (ул.Совхозная, д.17, кв.1, с.Шпикулово, Жердевский район, Тамбовская область) – не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом;

от ФИО7 (ул.Проезжая, д.2, кв.2, с.Шпикулово, Жердевский район, Тамбовская область) – не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом;

от ФИО8 (ул.Совхозная, д.11, кв.3, с.Шпикулово, Жердевский район, Тамбовская область) – не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом;

от ФИО9 (Приморский 

<

...>, г.Тольятти, Самарская область) – не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 (судья Парфенова Л.И.)

и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 (судьи Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу №А64-242/2017, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (далее - Общество, ООО "Агротехнологии") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области  (далее - Управление) в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016; обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016, заключенного между ООО "Агротехнологии" и участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Агротехнологии" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в связи с нарушением норм материального права и принять судебный акт об удовлетворении требований.

В отзывах на кассационную жалобу Управление, третьи лица - ФИО5 и ФИО8 просят судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, указав, что Общество, являясь и ранее арендатором спорного земельного участка, последовательно приобретало земельные доли у физических лиц, что не препятствовало ни регистрации сделок купли-продажи долей, ни реализации арендных обязательств. В аналогичном статусе Общество выступило и в новом договоре аренды.

Иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителя Общества, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего. 

23.06.2016 года на общем собрании собственников земельных долей принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:29 площадью 72 872 300 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира в границах кадастрового квартала, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Жердевский район, с. Шпикулово, в аренду ООО "Агротехнологии" сроком на десять лет. Решение оформлено протоколом общего собрания от 23.06.2016.

12.07.2016 заключен договор аренды N 4385/16-111 земельного участка сельскохозяйственного назначения.

12.08.2016 Обществом представлен в Управление (Межмуниципальный отдел по Жердевскому и Токаревскому районам) на государственную регистрацию договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016.

25.08.2016 уведомлением N 68/004/301/2016-4 государственная регистрация была приостановлена по инициативе регистратора по основаниям,  предусмотренным пунктом 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку в представленном на государственную регистрацию договоре аренды, по мнению государственного регистратора, имело место совпадение арендодателя и арендатора земельного участка ООО "Агротехнологии" в одном лице, а также указан ряд замечаний технического характера к содержанию договора (дублирование и ошибка в указании прав одного из участников долевой собственности – ФИО10- на земельный участок и несоответствие в числовом и текстовом указании размера арендной платы). 

До истечения срока приостановления, 23.09.2016 Общество направило заявление о приостановлении государственной регистрации  для устранения указанных технических недостатков в договоре аренды, в связи с чем срок приостановления продлен до 23.12.2016.

На 12.01.2017 года технические недостатки были устранены, однако  Управление уведомлением N 68/004/301/2016-4, отказало в государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) права в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации в течение которого не устранено имеющееся, по мнению государственного регистратора противоречие, между участием Общества на стороне арендодателя (как сособственника земельного участка) и арендатора одновременно, что квалифицировано им, как несоответствие документа о сделке по содержанию требованиям закона.

Несогласие с отказом послужило основанием обращения Общества в суд.

Суд двух инстанций правильно определил нормы закона, подлежащие применению – положения действующего до 01.01.2017 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон №122-ФЗ)  и действующего после 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), поскольку приостановление государственной регистрации имело место до указанной даты, а отказ в государственной регистрации – после нее.

В соответствии со статьей 19 Закона №122-ФЗ предусматривалось такое основание приостановления государственной регистрации по  инициативе государственного регистратора, как наличие сомнений государственного регистратора  в наличии оснований для государственной регистрации прав, в частности, связанных как с формой и содержанием документов, так и с наличием противоречий в них, т.е. сомнений в возможном возникновении препятствий в государственной регистрации по основаниям, изложенным в пункте 1 статьи 20 Закона.

Тот же принцип с конкретизацией оснований приостановления, которые могут, при их неустранении, воспрепятствовать государственной регистрации, воспринят в нормах статей 26 и 27 Закона №218-ФЗ. 

 В соответствии со статьей 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

 К их числу относится (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ) несоответствие  формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем, при применении указанных норм права к фактическим обстоятельствам дела как Управление Росреестра, так и суд допустили неправильное истолкование закона, сочтя, что в рассматриваемом случае имеет место совпадение арендодателя и арендатора в одном лице, противоречащее положению статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суды заключили, что ООО "Агротехнологии" может выступать в договоре аренды только с одной стороны. При совпадении  ООО "Агротехнологии", как собственника земельного участка в принадлежащей ему доле (1209/5768 долей), на стороне арендодателя, и ООО "Агротехнологии", как арендатора, арендные отношения считаются прекращенными в соответствии со статьей 413 ГК РФ. 

В соответствии с указанной нормой закона обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Однако указанные выводы судов ошибочны.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Более того, лицо, как собственник земельной доли, как участник общедолевой собственности, как арендодатель, обладает разным объемом прав.

В связи с изложенным правило статьи 413 ГК РФ  о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит, выводы судов о правомерности отказа регистратора ошибочны.

Таким образом, вывод судов о законности отказа ошибочен ввиду несоответствия нормам статей 413 ГК РФ и  27 Закона №218-ФЗ. 

Суд первой и второй инстанции указал, что один из сособственников -ФИО11 - выделил земельный участок в счет принадлежащей до заключения договора аренды, при этом не указывая, каким номером в списке граждан – арендодателей в договоре числится названное лицо. Государственный регистратор претензий на этот счет заявителю не предъявлял, по такому основанию в регистрации обременения арендой не отказывал.

В свою очередь, Общество со ссылкой на имеющийся в деле договор аренды (том 2 л.д.1-22) не отрицает, а наоборот, подтверждает, что указанный гражданин уже не являлся участником общедолевой собственности на момент заключения договора аренды, а следовательно, обоснованно не включен в договор, представленный в окончательном варианте на регистрацию.

Следовательно, указанные ссылки суда не имеют отношения к спору.

Выводы суда о препятствиях в регистрации договора аренды в виде возражений ряда лиц относительно передачи в аренду земельного участка необоснованны. Такие основания отказа в регистрации Управление не выдвигало.

 Не имеют отношения к предмету спора, также не фигурировали в основаниях отказа и повторяемые в отзывах на кассационную жалобу доводы третьих лиц о том, что регистрации препятствует их несогласие с размером и местоположением границ земельных участков, выделяемых  в  счет  принадлежащих им земельных долей. 

Права физических и юридических лиц, как коллективных собственников земельного участка, сформированного в счет земельных долей (участников общедолевой собственности) и как индивидуальных собственников земельных долей, различны, ввиду разной оборотоспособности названных вещей.

Тот факт, что заключение договора аренды земельного участка производится по правилам статей 14 и 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ) через выражение воли большинства на общем собрании участников общедолевой собственности, означает, что меньшинство сособственников становится арендодателями вне своего волеизъявления до момента обособления -  выдела земельного участка в счет земельной доли и регистрации прав на него, то есть реализация прав собственника на земельную долю производится в ином порядке, чем реализация прав участника общедолевой собственности на земельный участок,  от него не зависит. 

После выдела в счет земельной доли (земельных долей), соответственно, собственник такой земельной доли выбывает из числа арендодателей в силу закона, прежний (исходный) земельный участок - прежняя вещь, изменяет свои границы, т.е. выделенные земельные участки выбывают из предмета аренды, и, согласно части 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается,  заключается дополнительное соглашение к договору аренды для изменения условий аренды. 

Соответственно, для рассмотрения настоящего спора несогласие ряда собственников земельных долей на выдел правового значения не имеет, а регистрация договора аренды не препятствует реализации прав собственников земельных долей на выдел и не возлагает на них арендных обязательств после выдела.

Как следует из установленных судом имеющих по предмету спора обстоятельств, по состоянию на 12.01.2017 государственный регистратор, кроме противоречия договора статье 413 ГК РФ, не усмотрел.

Следовательно, иных препятствий к регистрации права не имелось, в том числе заявителем были устранены технические ошибки, ранее послужившие основанием приостановления. 

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты и не направляя дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт об удовлетворении требования заявителя и обязании Управления произвести требуемое регистрационное действие в порядке устранения нарушений прав и законных интересов заявителя по правилам пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь п.2 ч.1 ст.287, ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 по делу №А64-242/2017 отменить.

Признать незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016 N 4385/16-111.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2016 N 4385/16-111, заключенного между ООО "Агротехнологии" и участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3