Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-1309/2021

01 февраля 2022 г.

г. Челябинск

 Резолютивная часть решения  вынесена 25 января 2022 года

 Решение в полном объеме изготовлено 01 февраля 2022 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К.  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива", ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 316745600132390, г. Миасс Челябинской области, 

о взыскании 54 665 руб. 05 коп.,

при участии в судебном заседании:

истца – представитель ФИО3, по доверенности б/н от 02.11.2020, личность установлена паспортом, квалификация подтверждена дипломом,

ответчика – ФИО4 личность удостоверена паспортом, до перерыва, 

 

                                          УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива", ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, (далее – истец, ООО "Альтернатива"), 20.01.2021 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 316745600132390, г. Миасс Челябинской области, (далее – ответчик, ИП ФИО2), о взыскании задолженности по договору аренды № 2517 от 01.03.2020 в размере 54 665 руб. 05 коп. (л.д. 3).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 307, 309, 310, 606-611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 18.01.2022 до 25.01.2022. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором возражает против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, полагает подлежащим удовлетворению  требования в размере 7 265 руб., представлен контррасчет (л.д. 85-86, 97).

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст. ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды № 2517 от 01.03.2020 (далее – договор, л.д. 8-11).

В соответствии с п. 2.1. договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения № з (Литер А), общей площадью 34,9 кв.м., находящуюся на 4 этаже здания по адресу: 

<

...>. Границы помещения определены на плане помещения (приложение № 1).

В силу п. 4.1 договора арендатор в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 13 087 руб. 00 коп., без учёта НДС.

Обеспечительный платеж находится у арендодателя в течение всего срока действия настоящего договора в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств и возвращается в течение 30 (тридцати) банковских дней с даты прекращения настоящего договора. В случае прекращения настоящего договора по основаниям, предусмотренным п. 7.3. настоящего договора, либо в случае прекращения настоящего договора по инициативе арендатора по причинам, не связанным с виновными действиями (бездействиями) арендодателя обеспечительный платеж арендатору не возвращается. При неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по настоящему договору, арендодатель удерживает из указанной суммы обеспечительного платежа соответствующие суммы задолженностей компенсаций, штрафов, пени и т.п. по настоящему договору, а также убытков, причиненных арендодателю в результате действий (бездействий) арендатора. Арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора за 3 (три) рабочих дня до даты соответствующего удержания (п. 4.2 договора).

Из п. 5.1 договора следует, что арендатор платит арендодателю арендную плату, которая состоит из следующих частей:

1 -   постоянной части арендной платы, которая рассчитывается по следующей ставке - 291 руб. 67 коп., без учёта НДС, за один квадратный метр помещения в месяц, что за все помещения составляет 10 179 руб. 28 коп., без учёта НДС в месяц. НДС начисляется сверх постоянной части арендной платы по ставке, действующей в период начисления платежа, иуплачивается Арендатором Арендодателю одновременно с внесением постоянной части арендной платы.

Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет арендодателя в следующем порядке:

-  оплата первого месяца аренды производится арендатором в течение 5 банковских дней с момента подписания договора;

-  оплата второго и последующих месяцев аренды производится арендатором до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Постоянная часть арендной платы может измениться арендодателем путем направления арендатором соответствующего предварительного письменного уведомления не менее чем за 15 календарных дней с даты изменения постоянной части арендной платы.

 2 -    переменной части арендной платы, которая устанавливается в целях компенсации расходов арендодателя по:

- оплате услуг предоставляемых поставщиками услуг в помещении и в местах общего пользования, включая услуги электроснабжения, водоснабжения, услуг по сбору и вывозу твёрдых бытовых отходов, уборке снега, охраны и уборки мест общего пользования, теплоснабжения и вентиляции, услуги по обслуживанию лифтов и эскалаторов, системы пожаротушения и дымоудаления, а также услуги по содержанию технической службы здания. Размер указанных расходов арендодателя составляет 2 908 руб. 22 коп., без учёта НДС, в месяц.

-   оплате услуг электроснабжения, предоставляемые в помещение - на основании счетов от поставщиков услуг в соответствии с показаниями приборов учёта.

Переменная часть арендной платы подлежит изменению при изменении тарифов поставщиков услуг и обслуживающих организаций - пропорционально изменению тарифов и при изменении объёма оказываемых услуг.

Переменная часть арендной платы перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя на основании выставленного арендодателем счета не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 5.1.2 договора).

Из п. 7.1 договора следует, что договор вступает в силу с 01.03.2020 и действует по 31.12.2020.

Договор может быть досрочно расторгнут по взаимному соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным настоящим Договором и действующим законодательством РФ (п. 7.2 договора).

В случае возникновения спора между Сторонами в связи с настоящим Договором Стороны будут стремиться к разрешению спора путём переговоров. При недостижении соглашения в процессе переговоров спор разрешается в Арбитражном суде Челябинской области (п. 8.1 договора).

По акту приёма-передачи от 01.03.2020 г. ответчик принял в аренду часть нежилого помещения (л.д. 15).

23.07.2020 г. арендатор принял решение о расторжении договора, о чём  сообщил арендодателю.

23.07.2020 г. стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2517 от 01.03.2020 г. (л.д. 16).

В соответствии с п. 3 указанного соглашения арендатор признаёт за собой задолженность равную 54 665,05 рублей и обязуется погасить её в срок до 27.07.2020 г.

В соответствии с п. 4 соглашения о расторжении договора арендатор соглашается с тем, что обеспечительный платёж в размере 13 087 руб. 50 коп. без учёта НДС удерживается арендодателем в соответствии с п. 4.1. договора,  так как инициатива о расторжении договора аренды исходила от арендатора.

Задолженность ответчика за спорный период (с 01.05.2020 по 31.07.2020) составляет 54 665 руб. 05 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 27.10.2020 с требованием оплатить, образовавшуюся задолженность, которая ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения (л.д. 17). 

Неисполнение ответчиком договорного обязательства в части внесения арендных платежей на сумму 54 665 руб. 05 коп. по соглашению о расторжении договора  послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив положения представленного договора аренды № 2517 от 01.03.2020 суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенными, поскольку его содержание соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договоров аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям гл. 34 ГК РФ.

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). Истец свое обязательство по договору аренды в части передачи объектов аренды исполнил. Ответчик свое обязательство по договору аренды в части внесения арендных платежей не исполнил, в связи с чем, у него образовалась задолженность перед истцом в размере 54 665 руб. 05 коп.

 Расчет долга судом  проверен и признан верным ( л.д. 90).

 Размер долга признан ответчиком в соглашении о  расторжении договора аренды.

 Представленный ответчиком контррасчет не может быть принят судом, поскольку сделан без учета  переменной  части арендной платы.

Вместе с тем, пояснения ответчика об обязанности истца  уменьшить  размер арендной платы  в соответствии с п.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»  судом принимаются в силу следующего.

Основным видом деятельности ответчика, в соответствии с выпиской из ЕГРИП, является «46.45.1. Торговля оптовая парфюмерными и косметическими товарами, кроме мыла». Ответчик является субъектом малого предпринимательства.

 Из материалов дела следует, что ответчик обращался  к истцу письмами от 22.05.2020 с просьбой  о расторжении договора аренды в связи с невозможностью ведения  бизнеса в  предоставленном помещении ( лд.  49),  письмом от этой же даты просил предоставить скидку 80 % по договору аренды № 2517 от 01.03.2020 в связи с карантином и предоставить доступ к помещению для осуществления деятельности, обязался соблюдать меры безопасности, связанные с предупреждением распространения коронавируса (  л.д. 51-54).

  При этом  с 30.03.2020 по распоряжению Правительства Челябинской области о 25.03.2020 № 149-рп «о внесении изменений в распоряжение Правительства Челябинской области от 18.03.2020 № 1146-рп» были ведены специальные меры для предотвращения распространения коронавирусной инфекции, в связи с чем доступ в ТРК «СЛОН», где находится арендованное ответчиком помещение, был ограничен.

 

  Руководствуясь положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) от 01.04.2020, Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Постановление N 439), принимая во внимание Обзор Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 30.04.2020 N 2,  с учетом того, что ответчик  своевременно принимал меры для расторжения договора в связи с невозможностью использования помещения по назначению  и снижения арендной платы,  направил ответчику  обращения , о которых указано выше. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанных правовых норм введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, уменьшения ее размера, 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о возможности уменьшения арендной платы в 2 раза.

Довод ответчика о возврате обеспечительного платежа судом отклонятся как противоречащий условиям соглашения  сторон о расторжении  договора аренды.

          Суд  также учитывает подход, изложенный в  абзаце втором части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, где  указано, что в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

 Таким образом, заявленные    ООО «Алотернатива» требования подлежат частичному удовлетворению, и с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 27332 руб. 53 коп.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 54 665 руб. 05 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 2 187 руб. 

Истцом при подаче искового заявления произведена оплата государственной пошлины  в размере 2 187 руб., что подтверждается платежным поручением № 55 от 19.01.2021 (л.д. 4).

Поскольку иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере  1093 руб. 50 коп. 

В остальной части расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

                                           Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика –  индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу истца – общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива" задолженность по договору аренды № 2517 от 01.03.2020 в размере 27332 руб. 53 коп., а также сумму государственной пошлины в размере 1093 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                    И.К. Катульская

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.