ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-90043/23-61-720

г. Москва

24 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В., 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (125009, Г. МОСКВА, УЛ. ВОЗДВИЖЕНКА, Д. 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 770401001)

К ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МГС СТРОЙ" (392000, ТАМБОВСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ТАМБОВ Г.О., ТАМБОВ Г., ТАМБОВ Г., МОНТАЖНИКОВ УЛ., Д. 9, ОФИС 9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.11.2020, ИНН: 

<

***>, КПП: 682901001,)

о взыскании денежных средств

при участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 28.04.2022 г.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.01.2023 г.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МГС СТРОЙ" о взыскании, с учетом принятых судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ уточнений, задолженности по Договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/5135-18 от 26.12.2018 . по выплате арендной платы за период с августа 2022 г. по май 2023 г. в размере 1 026 470 руб. 30 коп., неустойки на основании п. 5.2 Договора с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 487 547 руб. 72 коп., неустойки на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 1 832 249 руб. 49 коп., неустойки на основании п. 5.3 Договора за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. в размере 25 661 руб. 75 коп.; задолженности по Договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/3623-19 от 19.08.2019 г. по выплате арендной платы за период с августа 2022 г. по май 2023 г. в размере 1 034 920 руб. 80 коп., неустойки на основании п. 5.2 Договора за период с 10.02.2022 г. по 31.01.2023 г. в размере 489 310 руб. 57 коп., неустойки на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 1 842 159 руб. 02 коп., неустойки на основании п. 5.3 Договора за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. в размере 25 873 руб.; задолженность по Договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №б\н от 27.06.2018 г. по выплате арендной платы за 4 квартал 2022 и 1 квартал 2023 г. в размере 1 599 988 руб. 18 коп., неустойки на основании п. 5.2 Договора за период с 06.03.2022 г. по 31.01.2023 г. в размере 953 392 руб. 96 коп., неустойки на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 4 413 300 руб. 79 коп., неустойки на основании п. 5.3 Договора за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. в размере 66 666 руб. 20 коп.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений, изложил доводы, указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам отзыва. Заявил о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) заключен Договор аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/5135-18 от 26.12.2018 (далее – договор 18), по условиям которого, арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельные участки, перечисленные в п. 1.3 договора. 

Также между истцом (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) заключен Договор аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/3623-19 от 19.08.2019 (далее – договор 19), по условиям которого, арендодатель передает на возмездной основе во временное владение и пользование арендатору земельные участки, перечисленные в п. 1.3 договора. 

Кроме того, между истцом (арендодатель) и ООО СЗ «Компания Козерог» (арендатор) заключен Договор аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №б\н от 27.06.2018 г.

16.11.2021 г. на основании договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности ответчика на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, в силу положений ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, у ответчика возникло право аренды земельных участков, переданных в аренду ООО СЗ «Компания Козерог», а также обязанности установленные договорами аренды.

Факт нахождения земельных участков во владении и пользовании арендатора не оспаривается последним.

В соответствии с п. 2.3 Договора 18, арендатор уплачивает арендную плату на ежемесячной основе не позднее 10-го числа текущего календарного месяца. 

В нарушение указанного положения Договора 18, арендатором не в полном объеме исполнено обязательство по уплате арендного платежа за период с августа 2022 г. по май 2023 г., что повлекло возникновение задолженности в размере 1 026 470 руб. 30 коп.

В соответствии с п. 2.3 Договора 19, арендатор уплачивает арендную плату на ежемесячной основе не позднее 10-го числа текущего календарного месяца. 

В нарушение указанного положения Договора 19, арендатором не в полном объеме исполнено обязательство по уплате арендного платежа за период с августа 2022 г. по май 2023 г., что повлекло возникновение задолженности в размере 1 034 920 руб. 80 коп.

В соответствии с п. 2.3 Договора от 27.06.2018, арендатор уплачивает арендную плату на ежеквартальной основе не позднее 10 дней по окончании каждого квартала. 

В нарушение указанного положения Договора от 27.06.2018, арендатором не в полном объеме исполнено обязательство по уплате арендного платежа за 4 квартал 2022 и 1 квартал 2023 г., что повлекло возникновение задолженности в размере 1 599 988 руб. 18 коп.

В сст.ст. 1 и 65 ЗК РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования.

В силу ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Ответчиком наличие и размер задолженности в установленном законом порядке не оспорены, доказательства внесения арендной платы не представлены.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей на условиях, установленных договорами аренды, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме в заявленном размере.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 5.2 Договора 18, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. 

Согласно представленному истцом расчету, неустойка по п. 5.2 договора за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. составила 487 547 руб. 72 коп. 

На основании п. 7.2 Договора 18, арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца. 

Арендатором не была предоставлена банковская гарантия. 

Согласно п. 5.4 договора 18, за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 5% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки. 

В связи с неисполнением обязанности, установленной п. 7.2 договора, истцом начислена неустойка, размер которой, согласно представленному истцом расчету, составил 1 832 249 руб. 49 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023.

Согласно п. 4.2.6 договора 18, арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчеты о выполненных работах по строительству объекта в течение 10 календарных дней по истечении срока каждого отчетного квартала.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Доказательств обратного не представлено.

Пунктом 5.3 договора 18 предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора (за исключением п. 4.2.1, ответственность за нарушение которого предусмотрена п. 5.2 договора), арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждое нарушение уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы на момент выявления нарушения.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности, предусмотренной п. 4.2.6 договора, истцом начислен штраф, размер которого за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. составил 25 661 руб. 75 коп.

Согласно п. 5.2 Договора 19, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. 

Согласно представленному истцом расчету, неустойка по п. 5.2 договора за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 10.02.2022 г. по 31.01.2023 г. составила 489 310 руб. 57 коп. 

На основании п. 7.2 Договора 19, арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца. 

Арендатором не была предоставлена банковская гарантия. 

Согласно п. 5.4 Договора 19, за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 5% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки. 

В связи с неисполнением обязанности, установленной п. 7.2 договора, истцом начислена неустойка, размер которой, согласно представленному истцом расчету, составил 1 842 159 руб. 02 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г..

Согласно п. 4.2.6 договора 19, арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчеты о выполненных работах по строительству объекта в течение 10 календарных дней по истечении срока каждого отчетного квартала.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Доказательств обратного не представлено.

Пунктом 5.3 договора 19 предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора (за исключением п. 4.2.1, ответственность за нарушение которого предусмотрена п. 5.2 договора), арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждое нарушение уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы на момент выявления нарушения.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности, предусмотренной п. 4.2.6 договора, истцом начислен штраф, размер которого за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. составил 25 873 руб.

Согласно п. 5.2 Договора от 27.06.2018, в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, неустойка по п. 5.2 договора за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 06.03.2022 г. по 31.01.2023 г. составил 953 392 руб. 96 коп. 

На основании п. 7.2 договора от 27.06.2018, арендатор в течение 30 календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей. 

Арендатором не была предоставлена банковская гарантия. 

Согласно п.5.4 договора, за нарушение сроков предоставления банковской гарантии арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 5% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки. 

В связи с неисполнением обязанности, установленной п. 7.2 договора, истцом начислена неустойка, размер которой, согласно представленному истцом расчету, составил 4 413 300 руб. 79 коп. за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г..

Согласно п. 4.2.6 договора от 27.06.2018, арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю отчеты о выполненных работах по строительству объекта в течение 10 календарных дней по истечении срока каждого отчетного квартала.

Указанная обязанность ответчиком не исполнена. Доказательств обратного не представлено.

Пунктом 5.3 договора от 27.06.2018 предусмотрено, что в случае неисполнения арендатором одной из обязанностей, предусмотренных п. 4.2 договора (за исключением п. 4.2.1, ответственность за нарушение которого предусмотрена п. 5.2 договора), арендодатель вправе потребовать от арендатора за каждое нарушение уплаты штрафа в размере 5% от ежемесячной арендной платы на момент выявления нарушения.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности, предусмотренной п. 4.2.6 договора, истцом начислен штраф, размер которого за период с 4 квартала 2021 г. по 4 квартал 2022 г. составил 66 666 руб. 20 коп.

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязанности по предоставления банковской гарантии в установленный договорами срок, отклоняются судом, поскольку ответчиком с момента перехода к нему права собственности на объекты незавершенного строительства, а также возникновения прав и обязанностей по договорам аренды, доказательства предоставления банковских гарантий не представлены. 

Ответчик заявил о несоразмерности взыскиваемых истцом сумм финансовых санкций (неустойки, штрафа) последствиям ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, просил суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить взыскиваемые истцом сумму неустоек, штрафа.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд, рассматривающий дело, вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с данными в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснениями, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Учитывая заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что неустойка по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, суд считает заявленную к взысканию с ответчика сумму неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения им обязательств из договоров, в связи с чем, считает возможным снизить неустойку по п. 5.2 договоров исходя из 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, по п. 5.4 договоров исходя из 0,05% от суммы ежеквартальной арендной платы за каждый день просрочки, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию:

- по Договору 18 неустойка на основании п. 5.2 Договора с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 162 515 руб. 90 коп., неустойка на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 18 322 руб. 49 коп. 

- по Договору 19 неустойка на основании п. 5.2 Договора за период с 10.02.2022 г. по 31.01.2023 г. в размере 163 103 руб. 52 коп., неустойка на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 18 421 руб. 59 коп.

- по Договору от 27.06.2018 неустойка на основании п. 5.2 Договора за период с 06.03.2022 г. по 31.01.2023 г. в размере 317 797 руб. 65 коп., неустойка на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 г. по 01.02.2023 г. в размере 44 133 руб.

В остальной части в удовлетворении требования суд отказывает.

При этом, ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленного истцом к взысканию по п. 5.3 договоров штрафа последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не усматривает правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения штрафа.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МГС СТРОЙ"  в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ"  задолженность по Договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/5135-18 от 26.12.2018 года по выплате:

- арендной платы за период с августа 2022 года по май 2023 года в размере 1 026 470 руб. 30 коп.

- неустойки на основании п. 5.2 Договора с 10.02.2022 года по 01.02.2023 года в размере 162 515 руб. 90 коп.

- неустойки на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 года по 01.02.2023 года в размере 18 322 руб. 49 коп.

- неустойки на основании п. 5.3 Договора за период с 4 квартала 2021 года по 4 квартал 2022 года в размере 25 661 руб. 75 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МГС СТРОЙ"  в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" задолженность по Договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №20/3623-19 от 19.08.2019 года по выплате:

- арендной платы за период с августа 2022 года по май 2023 года в размере 1 034 920 руб. 80 коп.

- неустойки на основании п. 5.2 Договора за период с 10.02.2022 года по 31.01.2023 года в размере 163 103 руб. 52 коп.

- неустойки на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 года по 01.02.2023 года в размере 18 421 руб. 59 коп.

- неустойки на основании п. 5.3 Договора за период с 4 квартала 2021 года по 4 квартал 2022 года в размере 25 873 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МГС СТРОЙ"  в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" задолженность по Договору аренды земельных участков для завершения неоконченного строительства №б\н от 27.06.2018 года по выплате:

- арендной платы за 4 квартал 2022 и 1 квартал 2023 года в размере 1 599 988 руб. 18 коп.

- неустойки на основании п. 5.2 Договора за период с 06.03.2022 года по 31.01.2023 года в размере 317 797 руб. 65 коп.

- неустойки на основании п. 5.4 Договора за период с 10.02.2022 года по 01.02.2023 года в размере 44 133 руб.

- неустойки на основании п. 5.3 Договора за период с 4 квартала 2021 года по 4 квартал 2022 года в размере 66 666 руб. 20 коп.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МГС СТРОЙ"  в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" расходы по оплате госпошлины в размере 70 805 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                         Н.В. Орлова