АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

09 апреля 2024 года

Дело №

А56-69586/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Казарян К.Г., Яковца А.В.,

при участии от акционерного общества «Риетуму Банк» ФИО1 (доверенность от 28.12.2021) от общества с ограниченной ответственностью «Элфатрейд» ФИО2 (доверенность от 02.11.2023),

рассмотрев 03.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элфатрейд» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2023 по делу № А56-69586/2019/торги.1,

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Риетуму Банка» (далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Стоуни Айлэнд Плюс», адрес: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 45, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество). 

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Компания «Эшфорд Альянс Лимитед».

Определением от 20.11.2019 заявление Банка признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2021 определение от 20.11.2019 отменено, временным управляющим утвержден ФИО3 Определением от 07.10.2021 исправлена техническая ошибка в резолютивной части постановления от 05.10.2021. Признано обоснованным заявление Банка; в отношении Общества введена процедура наблюдения. 

Решением от 18.11.2021 суд прекратил процедуру наблюдения в отношении Общества и признал его несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3 

В суд 29.05.2023 поступило (зарегистрировано 30.05.2023) заявление ООО «Элфатрейд» о признании недействительными торгов и договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.05.2023.

Определением от 22.08.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2023, суд отказал в удовлетворении заявления.

В кассационной жалобе ООО «Элфатрейд», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении заявления.

Податель кассационной жалобы указывает, что опубликованная организатором торгов информация об объектах недвижимости не соответствует действительности. Податель жалобы ссылается на отсутствие у участников полной информации о предмете торгов, что свидетельствует о допущенном организатором торгов нарушении, имеющем существенный характер, поскольку такая информация могла повлиять на результат торгов. 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий просит оставить в силе принятые по делу судебные акты, считая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель ООО «Элфатрейд» поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Банка возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сообщению от 03.05.2023 № 11397623 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ)  проведены торги посредством публичного предложения по продаже следующего имущества должника: 

- квартира с кадастровым номером 78:00:0000000:74218, площадью 69,9 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский 

<

...>, 

- квартира с кадастровым номером 78:07:0003116:2176 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:00:0000000:74219, площадью 246,3 кв.м (имеются разночтения в площади, на момент начала реализации имущества площадь, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) составляла 200,1 кв.м.), по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр. д. 45, литера А, кв. 20 (на момент начала реализации имущества адрес, согласно Выписке из ЕГРН: Санкт-Петербург, Каменноостровский 

<

...>). 

Имущество находится в залоге Банка.

Торги признаны состоявшимися, победителем признан ФИО4 с ценой предложения 32 100 000 руб.

В обоснование своего заявления об оспаривании торгов ООО «Элфатрейд» ссылается на публикацию конкурсным управляющим в ЕФРСБ сообщения от 14.04.2023 № 11247470, согласно которому на открытые торги в форме публичного предложения выставлено имущество должника: жилое помещение с кадастровым номером 78:00:0000000:74218 площадью 69,9 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Каменностровский 

<

...> и жилое помещение с кадастровым номером 78:00:0000000:74219 площадью 200,1 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Каменностровский 

<

...> (лот № 1) с начальной продажной ценой в 30 494 964 руб. 60 коп. (минимальная цена продажи 15 247 482 руб. 30 коп.). 

Как указывает ООО «Элфатрейд», ознакомившись с объявлением им было принято решение участвовать в данных торгах, в связи с чем ООО «Элфатрейд» и ФИО5 (агент) был заключен агентский договор на участие в торгах, согласно которому агент подал заявку на участие с ценой предложения в 31 065 432 руб. Согласно протоколу о результатах торгов от 02.05.2023 победителем признан ФИО4, предложивший 32 100 000 руб. 

Из заявления ООО «Элфатрейд» следует, что после проведения торгов выяснилось, что в нарушение пункта 10 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) организатором торгов в сообщении об их проведении были указаны недостоверные сведения. Так, как указывает ООО «Элфатрейд», в сообщении о проведении торгов была указана площадь помещения в 200,1 кв.м и кадастровый номер 78:00:0000000:74219, а в протоколе о результатах торгов площадь стала 246,3 кв.м и кадастровый номер изменился на 78:07:0003116:2176. По мнению ООО «Элфатрейд», организатор торгов при размещении сообщения об их проведении руководствовался недостоверными сведениями об объекте недвижимости выписки из ЕГРН трехлетней давности; отсутствие у частников торгов полной информации о предмете торгов свидетельствует о допущенном их организатором нарушении, имеющем существенный характер, поскольку такая информация могла повлиять на результаты торгов (если бы ООО «Элфатрейд» было осведомлено об общей площади помещения в 316,2 кв.м (69,9+246,3), то агент предложил бы 36 363 000 руб., что значительно выше цены победителя торгов). 

Возражая против заявления кредитора, ФИО4 в своем отзыве указал, что им от конкурсного управляющего были получены запрошенные правоустанавливающие документы (на имущество) и отчет об оценке, при фактическом выходе на объект установлено, что реализуемое имущество (2 квартиры) фактически представляют собой единое помещение; на дату проведения осмотра внутренние границы реализуемых объектов, отраженные в технической документации (кадастровый паспорт) фактически отсутствовали; данные сведения были очевидными, а также озвучены представителем конкурсного управляющего; перед принятием решения об участии в торгах была получена выписка из ЕГРН из альтернативного источника с целью проверки сведений. 

В своих возражениях конкурсный управляющий указывает, что согласно выписке из ЕГРН от 28.04.2023 № КУВИ-001/2023-100316554 в базу регистрирующего органа внесены изменения относительно квартиры № 20 (изменен кадастровый номер объекта и актуализирована его площадь, уточнен почтовый адрес (добавлена литера А)). По мнению конкурсного управляющего, актуальная информация о фактической перепланировке, площади и месторасположении реализуемых объектов были известны с самого начала процедуры торгов всем заинтересованным участникам; цена реализации была установлена независимым оценщиком с учетом всех изменений и перепланировок. 

Суд первой инстанции пришел к выводу, что информация об оспариваемых торгах была открытой, в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения организатором торгов при их проведении, в связи с чем в удовлетворении заявления отказано.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права применены правильно, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Положениями статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве, статьями 447, 448 ГК РФ установлены общие правила продажи имущества должника, в соответствии с которыми организатор торгов обязан указывать в публикуемом сообщении сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом. Публично размещаемые сведения о предмете торгов должны быть полными и достоверными, позволяющими потенциальным участникам торгов принять решение об участии в них и сформировать свои возможные предложения о цене.

Суд первой инстанции правомерно установил, что надлежащие, допустимые и мотивированные доказательства того, что торги были проведены с нарушением действующего законодательства Российской Федерации о порядке их проведения в материалы дела не представлены.

Судом апелляционной инстанции правомерно учтены разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, в соответствии с которыми сведения ЕГРН обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке.

Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.04.2023 № КУВИ-001/2023-100316554 в базу регистрирующего органа внесены изменения относительно квартиры № 20 (изменен кадастровый номер объекта и актуализирована его площадь, уточнен почтовый адрес (добавлена литера А)). При этом, уже на дату проведения инвентаризации имущества, данные квартиры уже представляли собой единое помещение, которое использовалось под гостиничный комплекс на целом этаже. Актуальная информация о фактической перепланировке реализуемых объектов были известны всем заинтересованным лицам, еще до начала его реализации.

Как установлено судами, 08.12.2022 первые торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися, поскольку предложение о заключении договора купли-продажи направленное в адрес единственного участника ООО «Эстейт Менеджмент», агентом которого выступал ФИО5, не исполнено, оплата за имущество не поступала, в связи с чем, договор купли-продажи был расторгнут, имущество выставлено на повторные торги. 

Направляя предложение о заключении договора, в адрес участника торгов была направлена вся техническая документация на помещение, а также помещение неоднократно осматривалось, что подтверждается отметкой в журнале регистрации лиц, прибывши на осмотр помещения.

Повторные торги 14.03.2023 также были признаны несостоявшимися, поскольку к участию в торгах допущен только один участник ООО «ВудЭкспорт», агентом которого выступало ООО «Жилобмен». ООО «ВудЭкспорт» не исполнило свои обязательства по оплате, в связи с чем договор купли-продажи был расторгнут.

Изложенное свидетельствует, что ФИО5, который также является агентом ООО «Элфатрейд», знал обо всех характеристиках реализуемого имущества и фактическом состоянии.

При этом суду не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что отсутствие в публикации сведений о торгах информации, полученной управляющим лишь 28.04.2023 о площади помещения и почтовом адресе, повлияло на снижение количества потенциальных участников торгов, равно как и доказательств проведения торгов по продаже имущества с существенными нарушениями, которые повлекли нарушение прав и законных интересов заявителя как участника оспариваемых торгов.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены судами правильно и нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2023 по делу № А56-69586/2019/торги.1 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элфатрейд»  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

 

К.Г. Казарян

 А.В. Яковец