АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4998/2019

17 октября 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс» в лице конкурсного управляющего ФИО2

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 

о взыскании задолженности по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014 в размере 532 724 руб. 00 коп., пени в размере 276 137 руб. 76 коп., неустойки в размере 53 272 руб. 40 коп.; задолженности по договору аренды от 01.01.2015 в размере 199 626 руб. 00 коп., пени в размере 1 996 руб. 26 коп., неустойки в размере 1 996 руб. 26 коп.

и встречному исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО3 

к акционерному обществу «Бизнес-Курск-Баланс» в лице конкурсного управляющего ФИО2

об уменьшении размера арендной платы

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца: ФИО2 - конкурсный управляющий,

от ответчика: ФИО4 по доверенности №31 АБ 1471971 от 27.09.2019,

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Бизнес-Курск-Баланс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014 в размере 532 724 руб. 00 коп., пени в размере 276 137 руб. 76 коп., неустойки в размере 53 272 руб. 40 коп.; задолженности по договору аренды от 01.01.2015 в размере 199 626 руб. 00 коп., пени в размере 1 996 руб. 26 коп., неустойки в размере 1 996 руб. 26 коп.

07.08.2019 от ИП ФИО3 поступило встречное исковое заявление, в соответствии с которым он просит уменьшить арендную плату по договору аренды №14/01.06-01 от 08.08.2014 и договору аренды от 01.01.2015 за период с 01.01.2019 по 07.04.2019 на сумму в размере 638 534 руб. 00 коп., то есть с 732 350 руб. 00 коп. до 93 816 руб. 00 коп.

Определением от 13.08.2019 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 принято судом к производству.

Представитель истца в судебном заседании 10.10.2019 исковые требования поддержал, встречные исковые требования оспорил. Заявил ходатайство об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения ввиду не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Представитель ответчика встречные исковые требования поддержал, исковые требования в части взыскания арендной платы в размере 93 816 руб. 00 коп. признал, в остальной части исковые требования считает не обоснованными. Представил дополнительный отзыв на иск. Кроме того, считает доводы истца о не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора необоснованными, поскольку им к встречному иску приложена копия претензии от 16.01.2019 с доказательством ее направления истцу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд не усматривает оснований для оставления встречного искового заявления без рассмотрения, и отказывает истцу в удовлетворении ходатайства.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил:

08.08.2014 между ЗАО «Бизнес-Курск-Баланс» (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя №14/01.06-01, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное пользование часть нежилого помещения №1 площадью 823,8 кв.м. в Литере В, в под склад, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 46-46-01/058/2006-595 (далее – договор).

На момент заключения договора арендодатель являлся собственником передаваемого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АД №178684.

Договор вступает в силу со дня его подписания и действует по 08.08.2019 (пункты 10.1 и 10.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2015.

Пунктом 2.4. договора установлено, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг в целях осуществления его деятельности, включая электроснабжение.

В соответствии с пунктом 5.1. договора сумма ежемесячной арендной платы за пользование частью нежилого помещения в Литре В,в площадью 823,8 кв.м. составляет 164 760 руб. 00 коп. (без НДС) из расчета 200 руб. 00 коп. за 1 кв.м. в месяц.

Арендная плата вносится за каждый месяц до 10 числа текущего месяца аренды (пункт 5.3. договора).

Согласно пункту 5.7. договора в качестве обеспечения своих обязательств по настоящему договору, арендатор обязался в течение 10 банковских дней с даты подписания договора перечислить на расчетный счет арендодателя предоплату за один месяц аренды в размере 164 760 руб. 00 коп. (без НДС) и обеспечительный депозит в размере одного месяца аренды 164 760 руб. 00 коп. (без НДС) (далее – обеспечительный депозит»).

Обеспечительный депозит удерживается арендодателем в течение всего срока аренды (пункт 5.8. договора).

В соответствии с пунктом 5.12. договора по истечению срока действия договора аренды или досрочного расторжения его одной или другой стороны обеспечительный депозит засчитывается в счет последней арендной платы.

Платежными поручениями №418 от 29.10.2014 и №428 от 30.12.2014 арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж в общей сумме 199 124 руб. 00 коп.

В силу пункта 5.5 договора арендатор вносит плату за электроэнергию на основании приборов учета и счетов арендодателя.

В случае просрочки уплаты арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 6.4. договора).

В случае просрочки освобождения и передачи имущества арендодателю, арендатор уплачивает неустойку в размер 1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.5. договора).

В пункте 6.6. стороны указали, что в случае просрочки более чем на 10 дней, арендатор обязан уплатить неустойку в размере 10% от ежемесячной арендной платы за арендуемого имущество.

Как следует из искового заявления, ЗАО «Бизнес-Курск-Баланс» свои обязательства по договору аренды недвижимого имущества №14/01.06-01 от 08.08.2014 исполнило надлежащим образом в порядке и сроки, установленные договором, передало имущество в пользование арендатора.

Между тем, ИП ФИО3 обязательства по оплате арендных платежей, определенных договором, исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014 в размере 532 724 руб. за период с 01.01.2019 по 07.04.2019.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику пени на основании пункта 6.4. договора в размере 276 137 руб. 76 коп. за период с 11.01.2019 по 28.05.2019, а также неустойку на основании пункта 6.6. в размере 53 272 руб. 40 коп.

Также сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности арендодателя от 01.01.2015, по условиям которого арендодатель предоставил за плату во временное пользование арендатора часть нежилых помещений под склад:

- площадью 615,5 кв.м. под склад, расположенных по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 46:29:102245:26;

- площадью 160,2 кв.м., 1 этаж, под склад, расположенных по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 46:29:102245:26;

- площадью 160,2 кв.м., 2 этаж, под склад, расположенных по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 46:29:102245:26.

В соответствии с пунктом 10.2. договора он действует в течение 11 месяцев. По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 8.1. договора в редакции дополнительного соглашения №2 от 30.11.2015).

Пунктом 2.5. договора установлено, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг в целях осуществления его деятельности, включая электроснабжение и теплоснабжение.

Согласно пункту 5.1. договора сумма ежемесячной арендной платы по договору составляет 174 364 руб. 00 коп. без НДС, из расчета:

- нежилое помещение площадью 615,5 кв.м. – 200 руб. без НДС за 1 квадратный метр в месяц,

- нежилое помещение площадью 160,2 кв.м. (1 этаж) – 220 руб. без НДС за 1 квадратный метр в месяц,

- нежилое помещение площадью 160,2 кв.м. (2 этаж) – 100 руб. без НДС за 1 квадратный метр в месяц.

Оплата плата производится арендатором до 10 числа текущего месяца (пункт 5.3. договора).

В случае просрочки уплаты арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 1% от размера неисполненных обязательств (пункт 6.4. договора).

В случае просрочки освобождения и передачи имущества арендодателю, арендатор уплачивает неустойку в размер 1% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.5. договора).

В пункте 6.6. стороны указали, что в случае просрочки более чем на 10 дней, арендатор обязан уплатить неустойку в размере 1% от ежемесячной арендной платы за арендуемого имущество.

Впоследствии, сторонами было заключено дополнительное соглашение №3 от 01.09.2016 к договору от 01.01.2015, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о передаче в пользование арендатора части нежилого помещения площадью 68,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 46:29:102245:26, вместо помещения площадью 615,5 кв.м.

В соответствии с пунктами 5.1, 5.3 Договора №б/н от 01.01.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2016) сумма ежемесячной арендной платы за пользование частью нежилого помещения составляет 64 944 рублей без НДС, из расчета: - нежилое помещение площадью 68,4 кв.м. - 200 рублей за 1 квадратный метр в месяц; - нежилое помещение площадью кв.м. 160,2 (1 этаж) - 220 рублей за 1 квадратный метр в месяц; - нежилое помещение площадью кв.м. 160,2 (2 этаж) - 100 рублей за 1 квадратный метр в месяц. Арендная плата вносится за каждый месяц до 10-го числа текущего месяца аренды.

Как следует из искового заявления, арендодатель свои обязательства по договору аренды недвижимого имущества №б/н от 01.01.2015 исполнил надлежащим образом в порядке и сроки, установленные договором, передало имущество в пользование арендатора.

Между тем, арендатор обязательства по оплате арендных платежей, определенных договором, исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 199 626 руб. за период с 01.01.2019 по 07.04.2019.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику пени на основании пункта 6.4. договора в размере 1 996 руб. 26 коп., а также неустойку на основании пункта 6.6. в размере 1 996 руб. 26 коп.

19.04.2019 АО «Бизнес-Курск-Баланс» направило в адрес ИП ФИО3 требование о погашении задолженности. Указанное требование не вручено адресату, выслано отправителю в связи с истечением срока хранения.

Также, 18.04.2019 конкурсным управляющим ФИО2 в адрес ФИО3 направлена претензия по адресу электронной почты, которая осталась без удовлетворения.

08.04.2019, в связи с продажей вышеуказанного имущества, между новым собственником (ФИО5) и арендаторам были подписаны дополнительные соглашения к договорам аренды от 08.08.2014 и от 01.01.2015 о замене арендатора. Также 08.04.2019 сторонами были подписаны соглашения о расторжении спорных помещений, которые были возвращены ФИО5 по актам приема-передачи от 08.04.2019.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком денежного обязательства, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ИП ФИО3 задолженности по арендной плате и пени.

Суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, истец свои обязанности по передачи арендованных помещений исполнил надлежащим образом.

Ответчик обязанность по внесению арендной платы в полном объеме исполнил не надлежащим образом, в связи с чем, за период с января 2019 года по 07.04.2019 образовалась задолженность по двум договорам в общей сумму 732 350 руб. 00 коп., из них:

- по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014 в размере 532 724 руб. 00 коп.,

- по договору от 01.01.2015 в размере 199 626 руб. 00 коп.

Ответчик факт не внесения арендных платежей в заявленный истцом период не оспорил.

Вместе с тем, заявил встречное исковое заявление о снижении размера арендной платы в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязательств по договорам.

В обоснование заявленных требований истец (по встречному иску) сослался на то, что в период с 29.11.2018 и по 07.04.2019 (дата смены собственника арендуемых помещений) ответчик (арендодатель) не исполнял надлежащим образом свои обязательства, предусмотренные пунктами 2.4. и 2.5. договоров, а именно в арендованных складских помещениях отсутствовало электроснабжение. Кроме того, в отопительный сезон 2018-2019 годов в складских помещениях отсутствовало и теплоснабжение.

При этом, как пояснил истец, арендодатель (АО «Бизнес-Курск-Баланс» в лице конкурсного управляющего ФИО2) никаких мер к восстановлению подачи электроэнергии и отопления в арендуемые ИП ФИО3 помещения не предпринимал.

16.01.2019 предприниматель направил в адрес АО «Бизнес-Курск-Баланс» ИП ФИО3 претензию с просьбой немедленно восстановить подачу электроэнергии и тепла в арендуемые помещения. В случае не устранения нарушений ИП ФИО3 предлагал уменьшить арендную плату по двум договорам аренды или досрочно расторгнуть их.

На полученную претензию конкурсный управляющий ФИО2 никак не отреагировал, никаких мер к восстановлению подачи электроэнергии и тепла не предпринимал. Уменьшать арендную плату или досрочно расторгать два договора аренды также отказался.

Истец (по встречному иску) пояснил, что принимая решение об аренде складских площадей в 2014 -2015 годах, ИП ФИО3 рассчитывал на то, что складские помещения будут оборудованы исправной кран-балкой, позволяющей максимально быстро и качественно осуществлять разгрузку большегрузного автотранспорта со стройматериалами и последующую отгрузку этого материала конечным покупателям. Наличие работающей кран-балки для ИП ФИО3 было обязательным условием для принятия складских площадей в аренду. В противном случае договоры аренды не были бы заключены. Стоимость арендной платы была установлена сторонами с учетом наличия исправной кран-балки. Если бы ее не было, размер арендной платы был бы значительно ниже.

В результате отсутствия централизованного электроснабжения в складских помещениях у арендатора ИП ФИО3 возникли существенные сложности в пользовании арендуемым имуществом, поскольку в складских помещениях не работала кран-балка, что сделало невозможным механизированную погрузку-разгрузку большегрузного автотранспорта. Кроме того, возникли проблемы с элементарным освещением складских помещений.

Учитывая неработающую кран-балку, работники ФИО3 были вынуждены вести разгрузку-погрузку товара вручную и с помощью автопогрузчика, что существенно замедлило процедуру разгрузки-погрузки товара и в итоге сказалось на объемах продаж товара. 

Возражая против указанных доводов, конкурсный управляющий сослался на то, что условия договоры аренды №14/01.06-01 от 08.08.2014 не предусматривают передачу арендодателем какого-либо грузоподъемного оборудования арендатору.

Изложенное свидетельствует о том, что условия договора аренды от 08.08.2014 №14/01.06-01, в том числе в части размера арендной платы, регулируют взаимоотношения сторон по передаче в аренду только недвижимого имущества (складских помещений).

Договор аренды №б/н от 01.01.2015 также не содержал каких-либо дополнительных условий, регулирующих взаимоотношении сторон по передаче в аренду крана мостового электрического и электротельфера.

Таким образом, заключение договоров аренды не ставилось в зависимость от наличия (отсутствия) грузоподъемных механизмов в арендуемых складских помещениях, как это утверждается ИП ФИО3 Размер арендной платы по договору №б/н от 01.01.2015 и договору №14/01.06-01 от 08.08.2014 был определен исходя из стоимости аренды квадратного метра нежилых помещений без дополнительного оборудования. 

Кроме того, переданные в аренду складские помещения были заняты и использовались по целевому назначению ИП ФИО3 на протяжении всего срока аренды.

Данные доводы ответчика (по встречному иску) не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, а арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, предусмотрено также в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Как установлено пунктом 2.4. договора №14/01.06-01 от 08.08.2014 арендодатель обязан обеспечить арендатору предоставление электроснабжения в целях осуществления его деятельности. Согласно пункту 2.5. договора от 01.01.2015 арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг в целях осуществления его деятельности, включая электроснабжение и теплоснабжение.

Факт отсутствия электроэнергии в спорный период в арендованных предпринимателем помещениях обществом не оспорен. 

Доводы конкурсного управляющего о том, что ИП ФИО3 был извещен о невозможности восстановления подачи электроэнергии, судом отклоняется как не подтвержденный документально. Ответчиком (по встречному иску) в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств уведомления арендатора о невозможности восстановления электроснабжения по не зависящим от него обстоятельствам, так же как не представлено доказательств принятии мер для надлежащего исполнения арендодателем принятых на себя обязательств.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для соразмерного уменьшения арендной платы по спорным договорам на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ

При этом установлено судом, и не оспорено сторонами, что на момент заключения договора аренды 14/01.06-01 от 08.08.2014 в арендуемом помещении был установлена кран-балка. Данные обстоятельства подтверждаются, в том числе актом приемки-передачи оборудования (кран мостовой электрический одно балочный опорный с напольным управлением грузоподъемностью 5 тон) в эксплуатацию (аренду) от 10.09.2014.

Согласно данному акту стороны по договору аренды от 08.08.2014, подтверждают факт передачи арендодателем оборудования арендатору в исправном состоянии. Стороны пришли к соглашению, что обслуживание переданного оборудования, а также подбор персонала, допущенного к работе на переданном оборудовании, осуществляет сторона 2.

Суд оценил данный акт приема-передачи как передачу дополнительного имущества к договору от 08.08.2014. При этом соглашений об увеличении арендной платы в связи с передачей грузоподъемного оборудования стороны не заключали (иного в материалы дела не представлено). В связи с чем, суд пришел к выводу, что при заключении договора аренды от 08.08.2014 сторонами принималось в расчет наличие в арендуемом помещении грузоподъемного оборудования.

Кроме того, данное оборудование было продано с торгов в составе недвижимого имущества по договор №3 купли продажи недвижимого имущества от 13.11.2018.

В целях определения соразмерной арендной платы, с учетом отсутствия электроснабжения арендуемых помещений, ИП ФИО3 обратился в Белгородскую Торгово-Промышленную Палату.

На разрешения эксперта был поставлен, в том числе вопрос: определить в процентом соотношении, насколько средний размер арендной платы складских помещений с централизованным электроснабжением и кран-балкой на территории г.Курска в спорный период с января по апрель 2019 года будет отличаться от среднего размера складских помещений без централизованного электроснабжения и кран-балки.

По результатам исследований было подготовлено Заключение эксперта №067.04.0450 от 21.06.2019, согласно которому средний размер арендной платы неотапливаемых складских помещений без электроснабжения и без кран-балки меньше среднего размера неотапливаемых складских помещений, снабженных кран-балкой грузоподъемностью до 5 тонн и централизованным электроснабжением на 60%».

Таким образом, по мнению истца, учитывая отсутствие электроснабжения и неработающую кран-балку в спорный период взыскания задолженности с 01.01.2019 по 07.04.2019 по вине арендодателя, арендатор может претендовать на снижение арендной платы на 60% от того размера, который установлен в двух договорах аренды - то есть в два с половиной раза. ИП ФИО3 считает, что может претендовать на снижение арендной платы с 732 350 рублей до 292 940 рублей.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик (по встречному иску) доказательств иного соразмеренного размера арендной платы в материалы дела не представил. Также не представил доказательств не соответствия экспертного заключения №067.04.0450 от 21.06.2019 требованиям действующего законодательства.

На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает требования ИП ФИО3 об уменьшении арендной платы до 292 940 руб. 00 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований предпринимателя об уменьшении арендной платы на размер обеспечительного платежа в сумме 199 124 руб. 00 коп.

Как указал истец (по встречному иску) во исполнение вышеуказанных условий договора аренды № 14/01.06-01 от 08.08.2014 ИП ФИО3 платежными поручениями № 418 от 29.12.2014 и № 428 от 30.12.2014 была перечислена Арендодателю «оплата за страховой депозит» в общей сумме 199 124 рубля. Указанная сумма по договоренности сторон являлась «обеспечительным депозитом» в соответствии с условиями пунктов 5.7., 5.8., 5.12. договора аренды № 14/01.06-01 от 08.08.2014 и не считалась оплатой арендных платежей. Арендатор должен быть внести «обеспечительный депозит» в размере 164 760 рублей, но реально внес его в сумме 199 124 рубля, то есть переплатил 34 364 рубля. После заключения договора аренды № б/н от 01.01.2015 переплата за «обеспечительный депозит» по договору аренды № 14/01.06-01 от 08.08.2014 была зачтена сторонами в счет перечисления «обеспечительного депозита» по Договору № б/н от 01.01.2015. Согласно вышеперечисленным условиям двух договоров аренды сумма в размере 199 124 рубля не являлась арендной платой и должна была быть зачтена в счет оплаты аренды за последний месяц действия Договоров аренды.

Как установлено судом и не оспорено сторонами, 13.11.2018 по результатам проведения торгов между АО «Бизнес-Курск-Баланс» (продавец) и гр. ФИО5 (покупатель) был заключен договор №3 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель приобрел нежилое здание (складское) литер В, в, этажность 2, общей площадью 3559,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, а также оборудование, расположенное в нем, и трансформаторную подстанцию.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 27.12.2018.

В соответствии с пунктом 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Однако покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

После государственной регистрации за покупателем права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество за покупателем, 08.04.2019 между ИП ФИО3 и ИП ФИО5 были заключены дополнительные соглашения к спорным договорам аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению считать надлежащим арендодателем нового собственника – ИП ФИО5 (пункту 1 дополнительных соглашений).

Также 08.04.2019 между ИП ФИО3 и ИП ФИО5 были подписаны соглашения о расторжении спорных договоров. Арендованное имущество возвращено арендодателю по актам приема-передачи от 08.04.2019.

Такими образом, спорные договоры аренды расторгнуты 08.04.2019, но уже с новым собственником арендуемого имущества – ФИО5

В соответствии с ст. 617 ГК РФ и п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, права и обязательства по договорам аренды от 08.08.2014 и от 01.01.2015 перешли к ИП ФИО5, в том числе и по обеспечительному платежу.

Аналогичная позиция изложена в определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 №305-ЭС19-16032.

С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства, суд признает требование АО «Бизнес-Курск-Баланс» о взыскании с ИП ФИО3 задолженности по арендной плате подлежащими частичному удовлетворению в сумме 292 940 руб. 00 коп., из них:

-  задолженность по договору №14/01.06-01 от 0808.2014 в размере 213 089 руб. 60 коп., 

- задолженность по договору аренды б/н от 01.01.2015 в размере 79 850 руб. 40 коп., пени в размере 798 руб. 50 коп., неустойку в размере 798 руб. 50 коп.

На основании изложенного, встречные исковые требования ИП ФИО3 об уменьшении размера арендной платы на сумму обеспечительного платежа не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В связи с наличием задолженности АО «Бизнес-Курск-Баланс» на основании пунктов 6.4. договоров начислило арендатору пени в общей сумме 278 134 руб. 02 коп., из них:

- 276 137 руб. 76 коп. по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014,

- 1 996 руб. 26 коп. по договору от 01.01.2015.

Также общество начислило предпринимателю неустойку в общей сумме 55 268 руб. 66 коп. на основании пунктов 6.6. договоров, из них:

- 53 272 руб. 40 коп. по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014,

- 1 996 руб. 26 коп. по договору от 01.01.2015.

Оспаривая исковые требования в указанной части, предприниматель сослался на нормы статьи 328 ГК РФ, полагая, что в связи с нарушением арендодателем условий договоров в части обеспечения арендованных помещений электроэнергией, арендатор имел право приостановить внесение арендных платежей.

Кроме того, ответчик полагает завышенным размер пени по договору аренды №14/01.06-01 от 08.08.2014 в сумме 276 137 руб. 76 коп., заявив о снижении ее на основании ст. 333 ГК РФ.

Доводы ответчика со ссылкой на ст. 328 ГК РФ не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Аналогичная позиция изложена в пункте 1 статьи 612 ГК РФ.

То есть частичное не исполнение одной стороной своих обязательств по договору, не влечет полный отказ другой стороны от исполнения своих обязательств.

В рассматриваемом случае арендодатель не исполнил условия договоров лишь в части энергоснабжения, при этом арендованные помещения были переданы арендатору. Из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорные помещения использовались арендатором, но не в том объеме, на который он рассчитывал. 

Доказательств внесения арендных платежей в соответствующей части (с учетом соразмерности) ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ИП ФИО3 обязательств по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, требование о взыскании неустойки и пени заявлено истцом правомерно.

Вместе с тем, в связи с удовлетворением встречных исковых требований о соразмерном уменьшении арендных платежей, расчет пени и неустойки, произведенный истцом, не может быть признан обоснованным.

Согласно расчету, произведенному судом, размер пени (п. 6.4. договоров) по договору от 08.08.2014 составил 110 455 руб. 10 коп., по договору от 01.01.2015 – 798 руб. 50 коп. Размер неустойки (п. 6.6. договоров) по договору от 08.08.2014 составил 21 308 руб. 96 коп., по договору от 01.01.2015 – 798 руб. 50 коп. 

При этом суд считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика о снижении размера пени по договору №14/01.06-01 от 08.08.2014.

По смыслу пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» может быть уменьшена судом при наличии оснований, предусмотренных статьей 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Признание неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки исходя из обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 24.01.2006 №9-О указал, что поскольку гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того является неустойка законной или договорной.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» обращено внимание судов на то, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Таким образом, неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств и носит компенсационный характер по отношению к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а не карательный (штрафной) характер.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая компенсационную природу неустойки, сумму не погашенной задолженности, размер неустойки, суд считает возможным, в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворить ходатайство ответчика и снизить сумму взыскиваемой пени по договору от 08.08.2014 в два раза до 55 227 руб. 55 коп. Указанная сумма не ниже двухкратного размера ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

На основании изложенного, исковые требования АО «Бизнес-Курск-Баланс» о взыскании с ответчика пени и неустойки подлежат частичному удовлетворению в общей сумме 78 133 руб. 51 коп.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины по первоначальному иску относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истцу предоставлялась отсрочка ее уплаты.

В соответствии со ст. 102 АПК РФ, ч. 2 ст. 333.22 НК РФ арбитражный суд, исходя из имущественного положения лица, участвующего в деле, вправе отсрочить или рассрочить уплату государственной пошлины либо уменьшить ее размер.

С учетом того, что в отношении истца возбуждена процедура несостоятельности (банкротства), суд счел возможным снизить размер подлежащей взысканию государственной пошлины до 2 000 руб. 00 коп.

При подаче встречного иска, истцом была оплачена государственная пошлина в размере 15 771 руб. 00 коп. (платежное поручение №787 от 05.08.2019 имеется в материалах дела).

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб. 000 коп.

Расходы ИП ФИО3 по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. подлежат взысканию с АО «Бизнес-Курск-Баланс».

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 9 771 руб. 00 коп. подлежит возврату ИП ФИО3 из федерального бюджета.

На основании статей 309, 310, 330, 333, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс» и встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворить частично.

Уменьшить арендную плату по договору аренды №14/01.06-01 от 08 августа 2014 г. за период с 01 января 2019 г. по 07 апреля 2019 г. до 213 089 руб. 60 коп. 

Уменьшить арендную плату по договору аренды б/н от 01 января 2015 г. за период с 01 января 2019 г. по 07 апреля 2019 г. до 79 850 руб. 40 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс»:

-  задолженность по договору №14/01.06-01 от 08 августа 2014 г. в размере 213 089 руб. 60 коп., пени в размере 55 227 руб. 55 коп., неустойку в размере 21 308 руб. 96 коп.; 

- задолженность по договору аренды б/н от 01 января 2015 г. в размере 79 850 руб. 40 коп., пени в размере 798 руб. 50 коп., неустойку в размере 798 руб. 50 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину по основным требованиям в размере 9 463 руб. 01 коп. 

Взыскать с акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс» в доход федерального бюджета государственную пошлину по основным требованиям в размере 2 000 руб. 00 коп. 

Взыскать с акционерного общества «Бизнес-Курск-Баланс» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины по встречным исковым требованиям в размере 6 000 руб. 00 коп. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 9 771 руб. 00 коп. 

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.  

Судья                                                                                                        С.И. Хмелевской