Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-212239/19-142-1794

25 сентября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 сентября 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело № А40- 212239/19-142-1794 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК - МЫТИЩИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 5К-52а/13 от 06.08.2013 в размере 54 473 872 руб. 53 коп., неустойки по состоянию на 07.08.2019 в размере 7 129 545 руб. 99 коп.,

третье лицо: ООО «СК Трейд»

при участии: 

От истца – ФИО2, доверенность

От ответчика – ФИО3, доверенность

От третьего лица – ФИО4, доверенность;

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК - МЫТИЩИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 5К-52а/13 от 06.08.2013 за период с ноября 2018 по декабрь 2019 в размере 65 213 472 руб. 28 коп., неустойки за нарушение срока внесения обеспечительного платежа в размере 36 402 221 руб. 84 коп., неустойки за нарушение срока внесения арендной платы по состоянию на 21.11.2019 в размере 56 870 330 руб. 19 коп., неустойки в размере 0,5% от сумы долга 65 213 472 руб. 28 коп. с 22.11.2019 по дату фактической оплаты задолженности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «СК Трейд».

Ответчик представил отзыв, в котором просил в иске отказать, исходя из следующего: истец препятствовал в использовании арендованных помещений (прежний субарендатор – третье лицо, был лишен возможности вывезти свое имущество, что подтверждается служебными записками и заявками на пропуск транспорта, а истец, в свою очередь был лишен возможности привлечь нового субарендатора; истец неверно рассчитывает арендную плату и неустойку; кроме того, просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, представитель ответчика и третьего лица против иска возражали по изложенным в отзыве, дополнениях основаниям. Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили на 7 лет (за вычетом периода с даты начала коммерческой деятельности) договор № 5К-52а/13 от 06.08.2013 аренды нежилого помещения площадью 1226,4 кв.м, расположенного в здании торгово-развлекательного и офисного цента по адресу: 

<

...> стр. 51.

Состав арендной платы, а также порядок и сроки ее внесения регламентированы статьей 4 договора.

Согласно приложению №4 постоянная составляющая уплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца; переменная составляющая уплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца; дополнительная составляющая уплачивается на основании счета в течение 5 рабочих дней с даты его выставления; оборотная составляющая уплачивается ежемесячно авансом не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Помещения переданы арендатору по акту от 06.08.2013.

Ответчик на основании договора субаренды от 01.01.2018 №26/18-СА передал данное помещение в субаренду третьему лицу.

Уведомлением от 30.05.2019 ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды с 30.06.2019.

В обоснование иска истец указал следующее: поскольку право на досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке арендатору условиями договора аренды  не предоставлено, потому в соответствии с пунктом 1.6 дополнительного соглашения №1 договор аренды действовал до 30.12.2019; ответчик в нарушение принятых на себя обязательств ненадлежащим образом вносил арендную плату (постоянная и переменная составляющие) в период ноября 2018 по декабрь 2019, в связи с чем задолжал  истцу 65 213 472 руб. 28 коп.; за несвоевременное внесение арендных платежей (постоянная и переменная составляющие) истец начислил ответчику неустойку в соответствии с пунктом 4.8 договора по состоянию на 21.11.2019 в размере 56 870 330 руб. 19 коп.; кроме того, ответчик не представил новую банковскую гарантию после прекращения действия ранее представленной, поэтому в силу пункта 4.6.2 договора должен был выплатить арендодателю обеспечительный платеж, что ответчиком сделано не было, в связи с чет истец начислил ответчику неустойку по пункту 4.8 договора за нарушение срока внесения обеспечительного платежа в размере 36 402 221 руб. 84 коп.

Претензионный порядок соблюден.

В статье 421 ГК РФ определено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В статье 620 ГК РФ определен перечень оснований, которыми может воспользоваться арендатор для досрочного расторжения договора аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом, право на односторонний отказ от исполнения договора ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.

Исходя из положений названных норм, право арендатора досрочно отказаться в одностороннем порядке от договора аренды возможно в случае указания на это в законе или соглашении сторон.

Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

В данном случае пунктом 1.6 дополнительного соглашения №1 стороны определили конкретный срок действия договора.

При этом, в силу принципа свободы договора стороны добровольно определили этот срок, следовательно, арендатор и арендодатель самостоятельно установили длительность арендных отношений, приняв на себя исполнение соответствующих обязательств до окончания срока аренды.

Условиями договора не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора.

В настоящем случае предусмотренных договором оснований для досрочного отказа арендатора от договора в одностороннем (внесудебном) порядке, судом не установлено; при рассмотрении спора на наличие таких оснований стороны не ссылались и доказательства их существования суду не представили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчик в период с ноября 2018 по декабрь 2019 пользовался арендованным помещением, что ответчиком не оспорено и не опровергнуто, но арендную плату не вносил (доказательства обратного отсутствуют), он должен оплатить истцу задолженность по арендной плате (постоянная и переменная составляющие), сумма которой рассчитана в соответствии с условиями договора аренды.

Доводы ответчика о том, что истец препятствовал в использовании арендованных помещений, а также о том, что прежний субарендатор – третье лицо, был лишен возможности вывезти свое имущество, что подтверждается служебными записками и заявками на пропуск транспорта, а истец, в свою очередь был лишен возможности привлечь нового субарендатора, отклонены судом отклонены судом, как документально не подтвержденные.

Ссылка ответчика на платежное поручение, которое не было учтено истцом в расчете (перечисление осуществлено в октябре 2018) , отклонена судом, поскольку, во-первых, данный платеж был совершен до заявленного ко взысканию периода, а во-вторых, в назначении платежа значится иная составляющая арендной платы, не заявленная истцом ко взысканию по настоящему делу.

Ссылка ответчика на пункт 2 дополнительного соглашения от 30.09.2018, согласно которому стороны подтвердили отсутствие претензий по оплате арендной платы по договору за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, отклонена судом, поскольку данный период не относится к рассматриваемому.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства внесения арендной платы за спорный период, поэтому суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 5К-52а/13 от 06.08.2013 за период с ноября 2018 по декабрь 2019 в размере 65 213 472 руб. 28 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, а так же другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 4.8 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных договором аренды, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,5% от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый день просрочки.

Ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей в установленный договором аренды срок, поэтому истец правомерно начислил ему неустойку за период согласно представленному расчету по состоянию на 21.11.2019 в размере 56 870 330 руб. 19 коп., что не противоречит статье 330 ГК РФ и условиям договора аренды, в частности его пункту 4.8. Расчет неустойки с точки зрения правильности судом проверен и, вопреки утверждениям ответчика, признан верным. Оснований, исключающих применение меры ответственности в виде начисления неустойки, суд не усмотрел. 

Ответчик заявил о применении статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О и части 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, чрезмерно высокий процент неустойки в день (0,5 %) суд считает возможным снизить сумму неустойки до 5 687 033 руб. 02 коп. (исходя из ставки 0,05% в день).  Суд считает сумму 5 687 033 руб. 02 коп. справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы в размере 5 687 033  руб. 02 коп. с учетом применения положений статьи 333 ГК РФ.

Во взыскании остальной части неустойки за нарушение срока внесения арендной платы суд отказывает на основании статьи 333 ГК РФ.

По смыслу статей 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки, иных процентов по день фактического исполнения обязательства.

Само по себе взыскание договорной неустойки в судебном порядке по день фактического исполнения денежного обязательства будет соответствовать принципу процессуальной экономии и требованию эффективности судопроизводства, поскольку исключает для истца обращение с последующими исками в суд.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения арендной платы  за каждый день просрочки внесения с 22.11.2019 по дату фактической оплаты задолженности  подлежит удовлетворению из расчета ставки (0,05%), с учетом применения статьи 333 ГК РФ.

Поскольку ответчик не представил новую банковскую гарантию после прекращения действия ранее представленной в установленный пунктом 6.6.2 договора срок (доказательства обратного в деле отсутствуют), равно как не представил и доказательства внесения обеспечительного платежа, как это предусмотрено пунктом 4.6.2 договора, в связи с чем  истец правомерно начислил ответчику неустойку по пункту 4.9 договора за нарушение срока внесения обеспечительного платежа в размере 36 402 221 руб. 84 коп. Расчет данной неустойки вопреки утверждениям ответчика произведен верно, в соответствии с пунктом 4.8 договора.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, чрезмерно высокий процент неустойки в день (0,5 %) суд считает возможным снизить сумму неустойки за нарушение срока внесения обеспечительного платежа до 3 640 222 руб. 18 коп. (исходя из ставки 0,05% в день).  Суд считает сумму до 3 640 222 руб. 18 коп.  справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

Суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока внесения обеспечительного платежа  в размере до 3 640 222 руб. 18 коп.  с учетом применения положений статьи 333 ГК РФ.

Во взыскании остальной части неустойки за нарушение срока внесения обеспечительного платежа суд отказывает на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Расходы по оплате государственной пошлины распределены в порядке статьи 110 АПК РФ без учета снижения размера пени.

Руководствуясь статьями 9, 49, 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК - МЫТИЩИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 65 213 472 (шестьдесят пять миллионов двести тринадцать тысяч четыреста семьдесят два) руб. 28 коп., неустойку за нарушение срока внесения обеспечительного платежа в размере 3 640 222 (три миллиона шестьсот сорок тысяч двести двадцать два) руб. 18 коп., неустойку за нарушение срока внесения арендной платы в размере 5 687 033 (пять миллионов шестьсот восемьдесят семь тысяч тридцать три) руб. 02 коп., неустойку в размере 0,05% от сумы долга 65 213 472 руб. 28 коп. с 22.11.2019 по дату фактической оплаты задолженности, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 000 (двести тысяч) руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.           

Судья                                                                                                              Е.В. Немтинова