ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А08-1555/2019

город Воронеж

22» апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «19» апреля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено «22» апреля 2022 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

       председательствующего судьи

       ФИО1,

       судей

                          ФИО2,

                          ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Автопаркинг»: ФИО5, представителя по доверенности от 09.01.2022;

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа: ФИО6, представителя по доверенности №В502-000026 от 10.12.2021;

от Правительства Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «Финансы-Оценка-Консалтинг»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автопаркинг» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.02.2022 по делу № А08-1555/2019 (судья Дробышев Ю. Ю.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автопаркинг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изменении условий договора, 

по встречному исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Автопаркинг» о взыскании задолженности по арендной плате, 

третьи лица: Правительство Белгородской области, общество с ограниченной ответственностью «Финансы-Оценка-Консалтинг»,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Автопаркинг» (далее - ООО «Автопаркинг») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (далее - Департамент имущественных и земельных отношений) о признании недействительным договора аренды земельного участка № 34-1/11 от 10.08.2011, кадастровый номер 31:06:0201012:848, заключенного между ООО «Автопаркинг» и Департаментом имущественных и земельных отношений в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171.

В свою очередь Департамент имущественных и земельных отношений обратился со встречным иском о взыскании с ООО «Автопаркинг» задолженности перед бюджетом Старооскольского городского округа по договору аренды от 10.08.2011 № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использовании - для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже, за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере 2 364 671 руб. 44 коп. и пени за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере 1 488 871 руб. 29 коп. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Белгородской области, общество с ограниченной ответственностью «Финансы-Оценка-Консалтинг». 

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.02.2022 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен частично: с ООО «Автопаркинг» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений  взыскана задолженность по договору аренды от 10.08.2011 № 34-1/11 в размере 2 065 604 руб. 44 коп. за период с 18.03.2016 по 31.10.2021г, пеня за период с 31.07.2018 по 31.10.2021 в размере 1 131 624 руб. 95 коп. 

Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ООО «Автопаркинг» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.02.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречного иска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 18.03.2016 по 31.12.2018, взыскании задолженности с 01.01.2019 в размере, определенном заключением эксперта ФИО7, отказе в удовлетворении встречного иска в части взыскания неустойки или снижении ее размера.

18.04.2022 через электронный сервис «Мой арбитр» от ООО «Автопаркинг» поступило ходатайство о вызове эксперта ИП ФИО7 для дачи пояснений в суде апелляционной инстанции. 

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Представитель ООО «Автопаркинг» поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его, принять по делу новый судебный акт, поддерживает заявленное ходатайство о вызове эксперта.  

Представитель заявителя жалобы полагает, что задолженность по арендной плате за период до 01.01.2019 определена без учета положений ГК РФ о сделке, задолженность после 01.01.2019 взыскана по результатам повторной экспертизы, назначенной с нарушениями статьи 87 и пункта 1 части 6 статьи 185 АПК РФ, выводы суда относительно отказа в удовлетворении первоначального иска не основаны на обстоятельствах дела. 

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражает против удовлетворения заявленного ООО «Автопаркинг» ходатайства. 

Учитывая, что вызов эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по подготовленному экспертному заключению является правом суда, которое реализуется судом с учетом конкретных обстоятельств дела и содержания экспертного заключения, а также мотивы, по которым заявитель полагал необходимым вызвать эксперта в судебное заседание, апелляционный суд на основании статей 159, 184, 266 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований для вызова эксперта, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ. 

При этом судом апелляционной инстанции учтено, что эксперт ФИО7 дал пояснения по подготовленному им заключению в суде первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.02.2022 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 10.08.2011 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений (арендодателем) и ООО «Стройтех» (арендатором) заключен договор аренды № 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов под постройками, по адресу: 

<

...>, для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже. 

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком установлен в приложении №1 и составляет в 2011 году 12 274 руб. 47 коп. в месяц. Размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка 9 819 575 руб. 04 коп. и величины корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости 1,5% (земли на период строительства- нежилой фонд).

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными платежами (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учётом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендодателем арендатору по почте или вручается под роспись.

Пунктом 4.4.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В пункте 5.2 сторонами согласована ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки.

19.04.2012 во исполнение постановления главы Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области № 1264 «О внесении изменений в договор долгосрочной аренды земельного участка №34-1/11 от 10.08.2011» между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений, и ООО «Автопаркинг» заключено дополнительное соглашение № 15 в связи с заменой арендатора земельного участка. 

Согласно данным ЕРГН 11.01.2016 за ООО «Автопаркинг»  зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:06:0201012:2737, расположенное по адресу: 

<

...> - автостоянка на 208 автомобилей со встроенными магазинами и офисами на первом этаже. 

По расчету Департамента имущественных и земельных отношений с 11.01.2016 по 31.12.2016 размер ежемесячной платы составил 32 733 руб. 07 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 16 366 535 руб. 46 коп. и корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости 2,4%  (капитальные сооружения торговли); с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 50 828 руб. 49 коп., исходя из кадастровой стоимости 25 414 245 руб. 78 коп. и коэффициента от кадастровой стоимости 2,4%.

Письмом Департамента имущественных и земельных отношений от 21.08.2018 № 9-05/6171 ООО «Автопаркинг» уведомлено об изменении арендной платы с 01.01.2018 до 1 014 622 руб. 56 коп. в год на основании отчета № 20-18-Н (1.7.1) ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» (далее- ООО «ФОК») об определении годовой рыночной  арендной платы, подготовленного во исполнение муниципального контракта № Ф.2018.254675 от 13.06.2018 между муниципальным образованием - Старооскольский городской округ Белгородской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений и ООО «ФОК».

Не согласившись с размером арендной платы, ООО «Автопаркинг» обратилось в суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка №34-1/11 от 10.08.2011 в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, Департаментом имущественных и земельных отношений предъявлен встречный иск.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Факт предоставления Департаментом имущественных и земельных отношений имущества в аренду ООО «Автопаркинг» подтверждается материалами дела и последним не оспорен.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК  РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В силу действующей с 01.03.2015 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ). 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

Спорный договор аренды заключен после  вступления в силу ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы. 

Постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009            № 247 утверждён Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участи, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок). 

Согласно пункту 15 Порядка изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется при изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка. 

В соответствии с пунктом 5 Порядка размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, за год определяется по соответствующей формуле. 

После государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:06:0201012:2737 вид разрешенного использования земельного участка «для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже» изменен. 

На территории Старооскольского городского округа величины корректирующих коэффициентов, учитывающих вид разрешенного (функционального) использования земельного участка, утверждены решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 № 449. 

Согласно пункту 2 Порядка при использовании арендатором неделимого земельного участка по двум и более различным видам функционального (разрешенного) использования расчет арендной платы за всю арендуемую площадь выполняется в соответствии с тем видом функционального (разрешенного) использования, для которого установлен наибольший размер арендной платы, следовательно, в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848 при определении размера арендной платы должен быть применен корректирующий коэффициент «капитальные сооружения торговли» в размере 2,4%. 

Рассчитанная с применением указанного коэффициента и кадастровой стоимости земельного участка на 11.01.2016 в размере 16 366 535 руб. 46 коп. ежемесячная арендная плата составляет 32 733 руб. 07 коп., задолженность за 2016 год- 147 298 руб. 80 коп. 

11.01.2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848 составляла 25 414 245 руб. 78 коп., ежемесячный размер арендной платы - 50 828 руб. 49 коп., задолженность за указанный период составляет 228 728 руб. 16 коп. 

Таким образом, задолженность ООО «Автопаркинг» перед бюджетом Старооскольского городского округа с 11.01.2016 по 31.12.2017 составляет 376 026 руб. 96 коп. 

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с расчетом арендной платы за 2017 год с применением коэффициента 2,4%, поскольку уведомлением от 11.04.2017, являющимся односторонней сделкой, арендодателем изменен размер арендной платы до  31 767 руб. 81 коп. (с применением коэффициента 1,5%), противоречит положениям статьи 424 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся  в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от  17.11.2011 №73.

В соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», с 01.01.2018 предусмотрен переход на определение размера арендной платы в отношении земельных участков, в том числе предоставленных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. 

С 01.01.2018 за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848 ежемесячная арендная плата составила 84 551 руб. 88 коп., исходя из рыночной стоимости, определенной ООО «ФОК», согласно пункту 10 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп, с 01.01.2019 ежемесячная арендная плата составляет 88 187 руб. 

Определением суда первой инстанции от 18.12.2019 назначена экспертиза на предмет определения рыночной арендной платы за спорный земельный участок на 01.01.2018, проведение которой поручено эксперту ФИО7

В соответствии с заключением ИП ФИО7 от 13.01.2020 №13-01/2020  рыночная арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848 площадью 4026 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, на 01.01.2018 составляет 34 148 руб. в месяц.

На основании части 1 статьи 87 АПК РФ судом области была назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «РР ГРУПП» ФИО8. 

В качестве основания для назначения дополнительной экспертизы судом области указаны нарушения абзаца 3 пункта 5 ФСО №3 в отношении примененных при оценке подходов; использование ключевой ставки ЦБ РФ вместо ставки капитализации, превышающей ключевую ставку в 1,8 раз; использование объектов-аналогов, арендная плата в отношении которых в 2,5 раза ниже среднерыночной, определенной на основании сделок с земельными участками в Северо-Восточном районе г.Старого Оскола, согласно информации, размещенной на сайте https://torgi.gov.ru.  

В соответствии с заключением эксперта ООО «РР ГРУПП» от 29.06.2021            № 5-21 итоговая годовая стоимость арендной платы за спорный земельный участок по состоянию на 01.01.2018 составила 807 603 руб., следовательно, ежемесячный размер арендной платы составляет 67 300 руб. 25 коп., что явилось основанием для изменения размера встречного иска.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «РР ГРУПП» ФИО8 в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции не установил в нем неясности в суждениях. Заключение выполнено последовательно, с соблюдением требований законодательства, экспертом были даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования.

Экспертное заключение ООО «РР ГРУПП» соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, следовательно, является достоверным доказательством. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были проверены.

Определение суда первой инстанции от 14.05.2021 о назначении дополнительной экспертизы и приостановлении производства по делу было обжаловано ООО «Автопаркинг» по основаниям, аналогичным изложенным в апелляционной жалобе на решение.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2021 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.08.2021 определение о назначении дополнительной экспертизы оставлено без изменения.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно отсутствия оснований для назначения дополнительной экспертизы ввиду согласия ООО «Автопаркинг» с заключением ИП ФИО7 от 13.01.2020 №13-01/2020, не свидетельствуют о недостоверности экспертного заключения эксперта ООО «РР ГРУПП» ФИО8 

Заявитель жалобы указал, что суд при назначении дополнительной экспертизы нарушил процессуальные нормы: назначил дополнительную экспертизу тогда как Департамент имущественных и земельных отношений ходатайствовал о проведении повторной экспертизы; в определении о назначении экспертизы не решил вопрос о сроке ее проведения, размере вознаграждения эксперту, не указал фамилию, имя, отчество эксперта; не выяснил наличие отвода эксперту.

Вместе с тем ходатайство о назначении экспертизы (в постановлении суда апелляционной инстанции от 30.06.2021 отражено, что в ходатайстве Департамента имущественных и земельных отношений допущена опечатка: заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы) представлено в суд первой инстанции с приложением документов, подтверждающих компетентность эксперта ФИО8, и до рассмотрения указанного ходатайства 12.05.2021 у ООО «Автопаркинг» имелась процессуальная возможность заявить отвод эксперту, чем общество не воспользовалось. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При этом ссылка заявителя жалобы на отсутствие в определении от 14.05.2021 срока проведения экспертизы, фамилии, имени, отчества эксперта противоречит тексту определения.  

Как верно указано судом области, новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым. 

Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017                № 501-пп вступило в силу со дня официального опубликования с 01.01.2018. При этом постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп не регламентирует ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, учитывающей кадастровую  стоимость участка, на рыночную арендную плату). Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп. 

Учитывая изложенное, следуя внутренней логике постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп, условиям заключенного сторонами договора, положениям статей 4, 614 ГК РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, суд области пришел к выводу о возможности изменения арендной платы по основанию установления рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения. 

Таким образом, с 01.01.2018 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельного участка. 

Указанная правовая позиция сформирована судами по делу № А08-2080/2019 (определение Верховного Суда РФ от 30.10.2020 № 310-ЭС20-16080). 

Согласно расчету арендной платы, представленному Департаментом имущественных и земельных отношений, за период 18.03.2016 по 31.10.2021 в соответствии со сложившейся судебной практикой, а именно - с применением в расчете за 2018 год показателя кадастровой стоимости, за 2019 год - рыночной стоимости арендной платы, за 2020 и 2021 годы - рыночной стоимости арендной платы с применением коэффициента уровня инфляции, суд области правомерно пришел к выводу, что размер основного долга составляет 2 065 604 руб. 44 коп., который подлежит взысканию с ООО «Автопаркинг» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений. 

Оснований для применения срока исковой давности у суда области не имелось, поскольку срок давности по искам о повременных платежах (проценты за пользование чужими денежными средствами, арендная плата) исчисляется отдельно по каждому повременному платежу (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности»). 

Соответственно задолженность по внесению арендных платежей должна исчисляться с 18.03.2016 - за три года до предъявления встречного искового заявления 18.03.2019. 

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу статей 330, 331 ГК РФ условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Материалами дела подтверждается, что арендные платежи вносились арендатором в меньшем размере и с просрочкой. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении суммы пени на основании статьи 333 ГК РФ, согласно которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства суд вправе уменьшить неустойку. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 21.12.2000 № 263-О, от 22.01.2004 № 13-О, от 22.04.2004 № 154-О обратил внимание на то, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. 

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее- Постановление №7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящий доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 75 Постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

При этом ответчик по встречному иску должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73 Постановления № 7).

Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. 

Однако в рассматриваемом случае определенный сторонами договора размер неустойки – 0,1% за каждый день просрочки, исходя из обычной деловой практики, не является завышенным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2017 №309-ЭС17-7819). 

Принимая во внимание изложенное, а также, учитывая, что обществом не доказано наличие предусмотренных нормами статьи 333 ГК РФ оснований для снижения примененной к нему как к субъекту предпринимательской деятельности ответственности, определенной заключенным сторонами договором, а именно исключительность случая нарушения обязательства и то, что взыскание пени в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Таким образом, неустойка с момента получения уведомления о наличии задолженности у общества за период с 31.07.2018 по 31.10.2021 подлежит взысканию с  ООО «Автопаркинг»  в размере 1 131 624 руб. 95 коп.

Довод заявителя жалобы о применении положений статьи 406 ГК РФ (просрочка кредитора) не подтвержден документально.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания недействительным договора аренды земельного участка № 34-1/11 от 10.08.2011 в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что также отражено в условиях пункта 3.4 спорного договора. 

Первоначальные исковые требования о признании недействительным договора аренды в части условия о размере арендной платы, отраженного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 № 9-05/6171, не может быть удовлетворено, поскольку в этом случае после 01.01.2019 подлежит внесению арендная плата, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит постановлению Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп.

Кроме того, уведомлением от 21.08.2018 права истца по первоначальному иску не нарушены, так как указанный в нем размер арендной платы не подлежит применению.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в первоначальном иске и частичном удовлетворении встречного иска.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта. 

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 09.02.2022 по делу № А08-1555/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автопаркинг»– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

 

Судьи       

ФИО2

 

ФИО3