ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                     Дело № А63-18549/2019

28.02.2025

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2025.

Полный текст постановления изготовлен 28.02.2025.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., при участии в судебном заседании представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) - ФИО1 по доверенностей от 01.12.2024, в отсутствие представителей истца – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), соответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – крестьянского (фермерского) хозяйства «Артек», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и общества с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2024 по делу № А63-18549/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление Росимущества), обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Ставрополье» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 31.05.2019 № 875 аренды земельного участка площадью 7 384 438 кв. м с кадастровым номером 26:07:120601:12, расположенного по адресу: 

<

...> км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, на котором расположены одноэтажные нежилые здания откормочника крупного рогатого скота (инвентарный номер 1089, литера В) площадью 1454,7 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/В, свинарника маточника (инвентарный номер 1089, литера А) площадью 758,2 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/А, бригадного дома (инвентарный номер 1089, литера Б) площадью 84,9 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:0007:1089/32:1000/Б (далее соответственно – договор аренды, земельный участок, нежилые здания), о применении последствий недействительности договора аренды путем понуждения общества к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено крестьянское (фермерское) хозяйство «Артек» (далее – хозяйство).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2021 решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд кассационной инстанции указал, что оценивая вывод эксперта о необходимости и достаточности площади земельного участка для эксплуатации нежилых зданий, суды не подвергли критической оценке обоснование такого вывода в части необходимости возведения на земельном участке дополнительных зданий и сооружений со значительной площадью. Заключение договора аренды земельного участка в целях такого строительства необходимо было оценить на предмет наличия признаков обхода установленных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, для строительства. Установление таких признаков могло служить самостоятельным основанием для признания договора аренды недействительным (ничтожным).

Поскольку судебные решения должны способствовать должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их прав в отношении объектов недвижимости, устранять правовую неопределенность в отношении этих объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 № 306-ЭС17-6648) при новом рассмотрении следует дать надлежащую оценку действиям предпринимателя, направленным по сути на выделение участка площадью 414 001 кв.м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями и выставление образуемого участка (площадью 6 970 437 кв.м) на открытые торги на право заключения договора его аренды. В рамках настоящего дела может быть оценено и решение уполномоченного органа об отказе в утверждении представленной предпринимателем схемы образуемого участка.

При повторном рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 31.05.2019 № 875, заключенный между управлением Росимущества и ООО «Юг-Ставрополье в части предоставления ООО «Юг-Ставрополье» в аренду без проведения торгов части земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 356 973 кв.м; применить последствия недействительности сделки обязав ООО «Юг-Ставрополье» возвратить управлению Росимущества часть земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12, площадью 7 356 973 кв.м, согласно заключению эксперта от 21.08.2023 № 170; установить, что решение суда будет являться основанием для образования земельного участка необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования в соответствии с координатами границ участка, обозначенными в заключении эксперта от 21.08.2023 №170.

Решением суда от 29.08.2024 уточненные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что площадь земельного участка, переданная в аренду, значительно превышает необходимую для эксплуатации арендуемых нежилых зданий, в связи с этим суд признал договор недействительным в части, превышающей необходимую площадь, и обязал ООО «Юг-Ставрополье» вернуть эту часть участка управлению Росимущества.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение от 28.08.2024 в удовлетворенной части отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование жалобы ООО «Юг-Ставрополье» указывает, что суд первой инстанции: не дал надлежащую оценку выводам эксперта, касающимся взаимосвязи объектов на земельном участке и их участия в едином технологическом процессе; не учел, что эксплуатация объектов невозможна без предоставления земельного участка в его текущих границах; неправильно применил нормы Земельного кодекса и Гражданского кодекса, касающиеся аренды земельных участков и их использования, а также не учел принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; неправильно интерпретировал правовые позиции высших судебных инстанций и экспертные заключения, которые обосновывают необходимость использования всего земельного участка для функционального использования расположенных на нем объектов недвижимости. Также податель жалобы считает, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав, так как заявленные доводы не подтверждают основания для признания договора аренды недействительным.

В апелляционной жалобе, поданной управлением Росимущества приводятся следующие доводы: земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат Российской Федерации. Были заключены предыдущие договоры аренды с КФХ «Артек», которые были признаны недействительными, но в дальнейшем права и обязанности по аренде недвижимого имущества были переданы ООО «Юг-Ставрополье»; в соответствии со статьей 1 Земельного кодекса РФ и статьей 652 Гражданского кодекса РФ, арендуя здания или сооружения, арендатор получает права на земельный участок, на котором они расположены. Это подтверждает возможность передачи земельного участка без торгов; предоставленная площадь земельного участка соответствует требованиям законодательства и необходима для эффективного использования в соответствии с его разрешенным использованием; экспертные заключения, проведенные в рамках дела, подтвердили необходимость предоставленной площади для полноценного функционирования имущественного комплекса, включая содержание животных и другие сельскохозяйственные нужды; письмо Министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 16.04.2019 обосновывает невозможность раздела участка без ущерба для его функционального использования; истец не предоставил убедительных доказательств завышения площади предоставленного земельного участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав лицо, участвующее в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, спорный земельный участок и расположенные на нем нежилые здания находятся в собственности Российской Федерации. Управление Росимущества (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор от 10.07.2012 аренды расположенных на земельном участке нежилых зданий и договор от 14.04.2014 № 533 аренды земельного участка с указанием на расположение в его границах арендуемых хозяйством нежилых зданий. Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А63-10398/2014 договор от 14.04.2014 № 533 аренды земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия его недействительности в виде понуждения хозяйства к возврату земельного участка управлению Росимущества по акту приема-передачи.

По соглашению от 14.03.2019 права и обязанности арендаторапо договору от 10.07.2012 аренды нежилых зданий перешли к обществу. Общество обратилось в управление Росимущества с заявлением от 09.04.2019 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного производства на 49 лет. Заявление мотивировано наличием у заявителя статуса арендатора расположенных на земельном участке нежилых зданий. В письме Росимущества от 27.05.2019 № СА-10/17528 содержалось поручение управлению Росимущества на приведение связанных с земельным участком земельно-правовых отношений в соответствие действующему законодательству. Сославшись на письмо министерства сельского хозяйства Ставропольского края от 16.04.2019 № 03-13-16/3013, Росимущество с учетом вида разрешенного использования земельного участка указало на возможность эффективного использования всей его площади. Управление Росимущества (арендодатель) и общество (арендатор) 31.05.2019 заключили договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства с 14.03.2019 по 28.06.2061.

Предприниматель обратился в управление Росимущества с заявлением от 03.06.2019 о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона с учетом того, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости он свободен от прав третьих лиц, не находится в аренде, не используется по иным договорам. Требование об утверждении приложенной к заявлению схемы раздела земельного участка на образуемый участок (площадью 6 970 437 кв. м) и иные участки (площадью 414 001 кв. м и 900 кв. м) обусловлено нахождением на последних нежилых зданий. Письмом от 20.06.2019 № 4467/04 управление Росимущества уведомило предпринимателя о принятом решении об отказе в утверждении схемы раздела земельного участка, а также о том, что земельный участок не может быть предметом аукциона в связи с его предоставлением по договору аренды обществу как арендатору нежилых зданий.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональное бюро судебных экспертиз» подготовлено заключение от 27.07.2020 № 88/2020 с выводами о соразмерности площади земельного участка потребностям эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Исполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции, при повторном рассмотрении дела учел, что вопросы о законности предоставления земельного участка в аренду на неконкурентных началах (без соблюдения публичных процедур) арендатору находящихся на участке нежилых зданий, о наличии у лица, выразившего намерение на приобретение земельного участка в аренду, подлежащего судебной защите интереса в оспаривании заключенного с арендатором нежилых зданий договора аренды этого участка, о соразмерности площади земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилых зданий, исследованы судами при рассмотрении дела № А63-10398/2014.

Признав недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, заключенного с предыдущим арендатором нежилых зданий без соблюдения публичных процедур, суды сочли необходимым проведение таких процедур.

С учетом действовавшего земельного законодательства предоставление земельного участка в аренду без предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой передачи участка в средствах массовой информации признано недопустимым. Принятие решения о передаче земельного участка в аренду было возможным только при условии отсутствия иных заявлений. При поступлении двух и более заявлений передача земельного участка в аренду могла быть произведена только на торгах (аукционе). Несоблюдение управлением Росимущества публичных процедур при выделении земельного участка предыдущему арендатору нежилых зданий не позволило выявить круг лиц, потенциально заинтересованных в его предоставлении в аренду, что нарушило не только нормы земельного законодательства, но и правила о защите конкуренции.

Таким образом, наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании договора аренды признано доказанным самим фактом подачи истцом до заключения ответчиками оспариваемой сделки заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Верховный Суд Российской Федерации данные выводы поддержал (определение от 15.03.2017 № 308-ЭС17-691).

С учетом изложенного выводы суда по настоящему делу не могут противоречить указанным выводам и результату рассмотрения дела № А63-10398/2014.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе данных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). В соответствии с общим правилом, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодательство допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов в случаях, когда данный участок предоставляется собственнику расположенных на нем зданий или сооружений (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Это исключение продиктовано тем, что право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на публичных земельных участках, на аренду данных участков, является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении участка без торгов должна быть указана цель предполагаемого использования участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган обязан отказать в предоставлении земельного участка, если заявление подано лицом, не имеющим права на его приобретение без торгов, либо если разрешенное использование участка не соответствует заявленной цели (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17, пункт 14 статьи 39.16).

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на аренду земли означает, что только собственник здания или сооружения вправе заключить договор аренды участка, занятого данным зданием или сооружением. Предельные размеры площади земельного участка, необходимого для использования зданий или сооружений, определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, либо с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовые подходы, согласно которым для приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, требуется наличие доказательств, подтверждающих заявленную площадь участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием или сооружением и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Указанные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определение от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416).

Буквальное толкование нормы пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса РФ заключается в том, что арендатору здания одновременно с передачей прав владения и пользования передаются права на земельный участок, занятой данным зданием и необходимый для его эксплуатации. В этом отношении право арендатора здания на землю аналогично исключительному праву собственника здания на земельный участок. Площадь такого участка должна быть соразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации арендуемого объекта недвижимости. Площадь земельного участка под арендуемым зданием не может определяться с учетом перспективы строительства дополнительных зданий или сооружений, так как такой способ предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства действующим земельным законодательством не предусмотрен.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).

Статья 168 ГК РФ определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В рассматриваемом случае спорная сделка могла быть совершена без включения в нее части земельного участка, не занятого объектами, предоставленными  обществу в аренду и не необходимыми для их использования.

В пунктах 71, 73, 74, 75, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

При наличии заявок нескольких субъектов, заинтересованных в предоставлении сформированных земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, требуется реализация публичных процедур при предоставлении участков в аренду, направленных на обеспечение законных прав и интересов неограниченного круга лиц. Льготный порядок предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть использован в целях ограничения прав иных категорий субъектов, заинтересованных в предоставлении таких земель, а также обхода публичных процедур предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изложенная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 № 308-ЭС14-1222.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае его предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В силу подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

При повторном рассмотрении иска по ходатайству ответчика (общества), с согласия истца суд первой инстанции приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, согласно которым в рамках настоящего дела подлежат оценке действия предпринимателя, направленные по сути на выделение участка площадью 414 001 кв.м под арендуемыми обществом нежилыми зданиями и выставление на торги образуемого участка (площадью 6 970 437 кв.м), а также решение уполномоченного органа об отказе в утверждении представленной предпринимателем схемы образуемого участка, назначил по делу повторную землеустроительную экспертизу, поставив перед экспертом следующие вопросы:

1. Какова площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации следующих нежилых зданий:

-откормочник КРС, Литер В, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:000000:00071089/32:1000/В, площадью 1 454,7 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка?

- бригадный дом, Литер Б, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007:1089/32:1000/Б, площадью 84,9 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка?

- свинарник маточный, Литер А, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007: 1089/32:1000/А, площадью 758,2 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка?

2. Определить и графически отобразить на местности с указанием точек координат соотношение местоположения границ и площади земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, местоположение: 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: 

<

...> путем выделения земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий:

- откормочник КРС, Литер В, с кадастровым номером 26:07:000000:00074089/32:1000/В, площадью 1 454,7кв.м;

-бригадный дом, Литер Б, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007:1089/32:1000/Б, площадью 84,9 кв.м;

-свинарник маточный, Литер А, этажность - 1, с кадастровым номером 26:07:0:00007:1089/32:1000/А, площадью 758,2 кв.м.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 357433, Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>, ФИО3

По результатам экспертизы экспертом представлено заключение от 30.06.2022 № 140, согласно которому:

- площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий (объектов) должна составлять 3 233 663 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности +/- 15 655 кв.м;

- сопоставление местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м местоположение: 4,2 кв.м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: 

<

...> и земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых зданий площадью 3 233 663 кв.м представлено в исследовательской части экспертного заключения на рис.5. Границы участка площадью 3 233 633 кв.м представлены координатами (Таблица 9 экспертного заключения).

Также из заключения от 30.06.2022 № 140 следовало, что в ходе проведенного осмотра экспертом помимо вышеуказанных объектов установлено наличие в границах исследуемого земельного участка следующих объектов: нежилых зданий 1- площадью застройки 1 061 кв.м (этажность 1), 2- площадью застройки 1858 кв.м (этажность1), 3- площадью застройки 900 кв.м (этажность 1), дороги - асфальтированного покрытия, наружных сетей электроснабжения - СИП на железобетонных опорах, КТП - трансформаторной подстанции, отстойника, загонов, водонапорных башен, силосных ям.

В заключении от 30.06.2022 № 140 эксперт отметил, что объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:07:120601:12 были взаимосвязаны между собой, а также с земельным участком и другими объектами (в том числе насаждениями) в едином технологическом процессе производства.

Определением от 19.05.2023 суд назначил по делу дополнительную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» Бондарю Д.В.

В рамках проведения дополнительной экспертизы перед экспертом ФИО3 судом поставлены следующие вопросы:

1.Как изменится площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий, определенная в заключении эксперта от 30.06.2022 № 140, с учетом наличия на земельном участке зданий коровника с кадастровым номером 26:07:120601:92 общей площадью 1788, 4 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:93 общей площадью 779, 3 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:94 общей площадью 971, 7 кв.м?

2.Определить и графически отобразить на местности с указанием точек координат соотношение местоположения границ и площади земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, местоположение: 4,2 км по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Грачевский район, с. Старомаръевка, ул. Дорожная, путем выделения земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий?

3.Определить площадь земельного участка, необходимого исключительно для целей размещения и технической эксплуатации всех нежилых зданий (строений), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, безотносительно их предполагаемого функционального использования?

4.Определить и графически отобразить на местности с указанием точек координат соотношение местоположения границ и площади земельного участка, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, путем выделения земельного участка, необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования?

По результатам дополнительной экспертизы экспертом представлено заключение от 21.08.2023 № 170, которое содержит следующие выводы:

- площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации нежилых зданий, определенная в заключении эксперта от 30.06.2022 № 140, с учетом наличия на нем зданий коровника с кадастровым номером 26:07:120601:92 общей площадью 1788, 4 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:93 общей площадью 779, 3 кв.м; коровника с кадастровым номером 26:07:120601:94 общей площадью 971, 7 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности соответствует фактической площади земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м. Границы участка площадью 7 384 438 кв.м представлены координатами (Таблица 7 заключения эксперта от 21.08.2023 № 170);

- площадь земельного участка, необходимого исключительно для целей размещения и технической эксплуатации всех нежилых зданий (строений), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 384 438 кв.м, безотносительно их предполагаемого функционального использования составляет 27 465 кв.м с учетом предельно допустимой погрешности. Координаты границ участка необходимого для размещения и технической эксплуатации нежилых зданий безотносительно их предполагаемого функционального использования представлены в Таблице 8 заключения эксперта от 21.08.2023 № 170.

Из анализа экспертных заключений от 30.06.2022 №140 и от 21.08.2023 №170 следует, что эксперт руководствовался нормативными документами, применяемыми для расчета площади, необходимой для функционирования имущественного комплекса, связанного с выращиванием, производством и переработкой сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия (СП 19.13330.2019. Свод правил. Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-97-76* Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий)). Согласно экспертному заключению, имущественный комплекс в данном случае представляет собой совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, образующих единое целое и предназначенных для использования в соответствии с общим технологическим назначением.

Площадь земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, установлена экспертом, с учетом площади помещений, предназначенных для содержания крупного рогатого скота и свиней, выгульных площадок, а также с учетом нормативов нагрузки сельскохозяйственных животных на единицу площади пастбищ.

Тем не менее, указанный свод правил не содержит норм, регулирующих размеры земельных участков, предоставляемых в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», единый недвижимый комплекс признается недвижимым имуществом, участвующим в гражданском обороте в качестве единого объекта.

Для признания недвижимой вещи единым недвижимым комплексом необходимо наличие одного из следующих критериев: наличие неразрывной физической или технологической связи между объединенными единым назначением зданиями, сооружениями и иными вещами; нахождение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Единый недвижимый комплекс может включать в свой состав как имущество, являющееся недвижимым по своей природе, так и движимое имущество, такое как системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и прочие подобные элементы.

В отношении единых недвижимых комплексов применяются нормы законодательства, регулирующие неделимые вещи, что влечет за собой следующие правовые последствия: составная часть единого недвижимого комплекса не признается самостоятельным объектом недвижимости и не может обладать собственной правовой судьбой; созданный единый недвижимый комплекс не подлежит последующему разделению (или иному преобразованию) на самостоятельные объекты недвижимости.

В Едином государственном реестре недвижимости осуществляется регистрация права собственности на совокупность указанных объектов как единую недвижимую вещь. В случае отсутствия указанной регистрации совокупность данных объектов не может быть признана единым недвижимым комплексом.

В материалы дела не были представлены доказательства, подтверждающие государственную регистрацию спорных объектов в качестве единого недвижимого комплекса. Экспертиза не предоставляет оснований для квалификации спорных объектов как единого комплекса, в том числе ввиду того, что земельные участки классифицируются как пашня, а согласно заключениям, предполагается их использование в качестве пастбищ.

Следовательно, ответчики не предоставили суду доказательства того, что объекты недвижимого имущества и сооружения, переданные в аренду, а также земельный участок, переданный в аренду, образуют единый имущественный комплекс, который выступает в гражданском обороте как единый объект вещных прав, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.

С учетом изложенного, площадь земельного участка, предоставляемого в аренду обществу, должна определяться исходя из его функционального назначения исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и быть пропорциональна площади указанных объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года № 309-ЭС15-11394). Указанные подходы находят поддержку в практике Верховного Суда Российской Федерации (определения от 26 января 2018 года № 301-ЭС17-21416 и от 13 декабря 2017 года № 301-ЭС17-18823).

Согласно правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08 и от 19 марта 2013 года № 12668/12, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2021 года № 302-ЭС21-14414, законодательство предусматривает возможность предоставления земельного участка на неконкурентной основе собственникам объектов недвижимости (зданий, сооружений), уже введенных в эксплуатацию, с целью их использования. Объекты недвижимости вспомогательного характера, имеющие отношение к земельному участку и будущим объектам, которые должны быть на нем построены в соответствии с его целевым назначением, не предоставляют исключительное право собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ответчики не представили доказательства, подтверждающие, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, образующие единый имущественный комплекс, необходимый для эксплуатации всей площади арендованного земельного участка, суд принял правильное решение об удовлетворении уточненного искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 31.05.2019 № 875,  заключенного между управлением Росимущества и ООО «Юг-Ставрополье, в части предоставления обществу в аренду без проведения торгов части земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 (площадью 7 356 973 кв.м) и применении последствий недействительности сделки в указанной части в виде обязания ООО «Юг-Ставрополье» возвратить управлению Росимущества часть земельного участка с кадастровым номером 26:07:120601:12 площадью 7 356 973 кв.м, определенного как разница между площадью земельного участка 7 384 438 кв.м и площадью участка 27 465, 41 кв.м, необходимого для эксплуатации арендуемых обществом нежилых зданий согласно заключению эксперта от 21.08.2023 № 170.

При повторном рассмотрении дела, суд первой инстанции согласно ст. 71 АПК РФ верно дал оценку доказательствам по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции при вынесении решения, с учетом указаний суда кассационной инстанции, правильно применил нормы материального права, определил подлежащие доказыванию юридически значимые обстоятельства и распределил бремя их подтверждения между спорящими лицами, исходя из подлежащего применению стандарта доказывания, поставив стороны в известность как о применимом стандарте, так и о причинах его применения.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Примененный судом порядок распределения судебных расходов соответствует правилам статьи 110 АПК РФ.

Нарушений иных норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.08.2024 по делу                         № А63-18549/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи     

    М.У. Семенов

    Е.В. Жуков

    Ю.Б. Луговая