АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1731/2018

г. Петропавловск-Камчатский

06 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску 

администрации Быстринского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29 в сумме 2 356,01 руб.;

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29

 

при участии:

от истца:

не явились;

от ответчика:

ФИО2 – лично,  

 

установил:

администрация Быстринского муниципального района (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29 в сумме 3 232,38 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29.

До начала судебного заседания от заявителя поступило ходатайство об уточнении исковых требований и о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Истец в судебное заседание своих представителей не направил, о времени и месте проведения заседания суда извещен надлежащим образом по правилам статей 121–123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд рассмотрел ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец в связи с допущенной арифметической ошибкой уточнил сумму изначально заявленных исковых требований, которая составляет 3 238,27 руб., а также в связи с частичной оплатой ответчиком суммы арендных платежей в размере 882,26 руб., просил уменьшить размер исковых требований до 2 356,01 руб.

В судебном заседании ответчик по заявленному ходатайству возражений не заявил.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено в порядке статьи 49 АПК РФ и принято, поскольку это не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.  

Ответчик в судебном заседании требования истца не признал. 

Заслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22.08.2012 между Администрацией Быстринского муниципального района (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 29, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды на 10 лет, исчисляемые с 22.08.2012 по 22.08.2022 земельный участок из земель государственной собственности, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:04:001 01 04:542, разрешенное использование: для строительства объекта «Магазин смешанной торговли», площадью 100 кв.м, местоположение: 

<

...> Победы.

Согласно пункту 1.2 земельный участок передается при подписании договора (пункт 1.1 договора), данный пункт имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится ежегодно до 15 ноября текущего года.

В разделе 2 договора стороны предусмотрели, что Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользование участком согласно расчету арендной платы Арендодателя; размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2012.

29.12.2017 истец сопроводительным письмом от 29.12.2017 № 965 направил в адрес ответчика уведомление от 28.12.2017 № 4736 07 о досрочном расторжении договора аренды, которое получено ответчиком лично 08.02.2018, о чем свидетельствует уведомление о вручении. 

03.02.2018 истец сопроводительным письмом от 09.01.2018 № 4 направил предпринимателю претензию от 09.01.2018 № 26/07 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 3 238,27 руб., а также указал о досрочном расторжении договора аренды, в связи с невнесением Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Указанное сопроводительное письмо, с приложенными к нему документами, получено предпринимателем лично 08.02.2018, согласно почтовому уведомлению.

Ссылаясь на невнесение арендатором платы за пользование земельным участком за 2016, 2017 годы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая характер спорных правоотношений, возникших между истцом и ответчиком в рамках договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, от 22.08.2012 № 29, арбитражный суд квалифицирует их как отношения, возникшие из договора аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены.

Факт передачи ответчику и пользования ответчиком земельным участком по договору от 22.08.2012 № 29, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, что свидетельствует о возникновении у него обязательства по внесению соответствующей платы.

Проверив представленный истцом расчет (с учетом уточнения) 2 356,01 руб. долга и обоснованность заявленного периода взыскания арендной платы за  2016, 2017 годы, суд признает их верным.

Доводы ответчика о том, что задолженность по арендной плате за 2016, 2017 годы отсутствует, поскольку она уплачена предпринимателем в соответствии с пунктом 2.1 договора в размере 882,26 руб. за два года (441,13 руб. ? 2 года), а изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не вносились, суд отклоняет в связи с необоснованностью. 

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В рассматриваемом случае определенный на 2016, 2017 годы расчет арендной платы за использование земельного участка, предоставленного по договору аренды, соответствует нормативному регулированию арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В договоре аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29 в пункте 2 указано: «размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора».

При этом, как следует из материалов дела и подтвердил в судебном заседании ответчик, расчеты арендной платы предприниматель получал.

Протоколами расчета арендной платы на 2016, 2017 годы (приложения к договору от 29.08.2012 № 29) годовая арендная плата на 2016 год составляет 1079,43 руб., на 2017 год составляет 2158,85 руб., которая установлена из расчета кадастровой стоимости участка 43177 руб., утвержденной распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 29.11.2012 № 981-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Камчатского края».

Расчет арендной платы произведен с применением ставок от кадастровой стоимости на основании постановления Правительства Камчатского края от 27.02.2009 № 95-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства», постановления Правительства Камчатского края от 16.05.2017 № 205-П «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в Камчатском крае».

Ответчик, доказательств оплаты долга или доказательств, опровергающих требования истца, в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не предоставил.

С учетом изложенного, принимая во внимание частичную оплату ответчиком задолженности в размере 882,26 руб., исковые требования Администрации о взыскании с предпринимателя долга по договору от 22.08.2012 № 29 в размере 2356,01 руб. подлежат удовлетворению  на основании статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ. 

Суд удовлетворяет требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 45, 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению и неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды Администрация указала невнесение предпринимателем арендной платы более двух раз подряд, а также неиспользование участка в течение трех лет для целей предоставления – для строительства объекта «Магазин смешанной торговли» (пункты 1.1, 6.2 договора).

По общему правилу, предусмотренному частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. 

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма). Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно: по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении договора аренды от 22.08.2012 № 29, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до предъявления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд направлял ответчику письменное уведомление о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору, а также письменное предложение расторгнуть названный договор по основанию нарушения ответчиком обязательств по этому договору.

Уведомлением от 28.12.2017 № 4736 07, полученным предпринимателем 08.02.2018,  Администрация  уведомила предпринимателя о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка. 

Таким образом, с учетом вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу о надлежащем уведомлении  ответчика о расторжении договора аренды земельного участка, и  тем самым о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Обстоятельства существенного нарушения арендатором договора аренды земельного участка устанавливаются судом в каждом деле исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 22.08.2012 № 29 арендная плата вносится раз в год до 15 ноября.

Вместе с тем, как установлено материалам дела арендная плата за 2016, 2017 по договору аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29 ответчиком своевременно не вносилась. 

Кроме того, пунктом 1.1 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется ответчику для строительства объекта «Магазин смешанной торговли».

12.03.2018, 28.05.2018 истцом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 41:04:0010104:542, в результате которого установлено, что предпринимателем данный земельный участок не осваивается, следы строительной и хозяйственной деятельности на участке отсутствуют. Какая-либо деятельность, предусмотренная видом разрешенного использования земельного участка, отсутствует. К актам обследования приложены фототаблицы и схема расположения границ земельного участка.  

Доказательства обратного предпринимателем в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.

Учитывая, что арендодателем в качестве оснований для его досрочного расторжения указаны как специальные основания, предусмотренные ЗК РФ, так и установленные ГК РФ, систематичное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по договору является существенным нарушением условий договора. 

Воля сторон в рассматриваемом случае была направлена на заключение договора на вышеуказанных условиях, ответчиком возражений по договору не заявлено, что свидетельствует о принятии ответчиком договора к исполнению на согласованных сторонами условиях. 

Нарушения предусмотренных договором сроков внесения арендных платежей и неиспользование земельного участка для целей предоставления свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора, и как следствие, причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку исходя из правовой природы договора аренды арендодатель, заключая возмездный договор и передавая имущество во временное владение и пользование арендатору, рассчитывал на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей в сроки, установленные договором. 

На основании изложенного, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29.

Исходя из пункта 1 статьи 333.21 НК РФ, сумма госпошлины по заявленным истцом требованиям составляет 8 000 рублей.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 8 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 49, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

принять уменьшение исковых требований до 2 356,01 руб.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации Быстринского муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29 за 2016, 2017 годы в сумме 2 356,01 руб.

Договор аренды земельного участка от 22.08.2012 № 29, заключенный между Администрацией Быстринского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО2, расторгнуть.    

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 8 000 рублей государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Е.Ю. Лебедева