АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-34730/2018

г. Краснодар

08 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – федерального казенного учреждения «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 13.01.2022) и ФИО2 (доверенность от 04.03.2022), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 01.10.2021), в отсутствие третьего лица – Федерального агентства железнодорожного транспорта, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального казенного учреждения «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу № А32-34730/2018, установил следующее. 

Федеральное казенное учреждение «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (далее – общество) с иском об определении размера стоимости возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601001:76, 23:30:0601000:2606.

Иск основан на положениях статей 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 49, 56.1 – 56.4, 56.6, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Изымаемые для государственных (федеральных) нужд земельные участки вошли в программу строительства объекта федерального значения, они изъяты уполномоченным органом в порядке, установленном законом, однако общество (собственник земельных участков) соглашение об изъятии не подписало, ссылаясь на нерыночный размер стоимости возмещения за изымаемые участки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство железнодорожного транспорта (далее – агентство).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022, определено возмещение за изъятие земельного участка для государственных нужд с кадастровым номером 23:30:0601000:2606 площадью 42 740 кв. м в размере 7 039 300 рублей; возмещение убытков, связанных с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2606 площадью 42 740 кв. м в размере 190 600 рублей. Определено возмещение за изъятие земельного участка для государственных нужд с кадастровым номером 23:30:0601001:76 площадью 269 кв. м в размере 71 700 рублей; возмещение убытков, связанных с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:76 площадью 269 кв. м в размере 16 400 рублей.

Суды установили, что в соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также уставом, утвержденным распоряжением Министерством транспорта Российской Федерации от 20.05.2011 № ИЛ-55-р, учреждение является государственным заказчиком по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». В рамках указанного проекта осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив. На основании распоряжения агентства от 26.12.2016 № ВЧ-130-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для строительства объектов железнодорожного транспорта, создаваемых в рамках реализации проекта "Создание сухогрузного района морского порта Тамань"» утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту. Письмом от 02.05.2017 № ИГ-05/1001 учреждение обратилось в агентство с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных (федеральных) нужд в целях реализации проекта. На основании данного обращения и документации по планировке территории объекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» агентством издано распоряжение от 15.06.2017 № ВЧ-37-р об изъятии 20 земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». Согласно пункту 2 названного распоряжения дано поручение обеспечить подготовку и заключение соглашений об изъятии земельных участков для государственных нужд в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством. Пунктом 1 распоряжения от 15.06.2017 № ВЧ-37-р предусмотрено изъятие путем выкупа для нужд Российской Федерации части принадлежащего обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0000000:1909 площадью 151 257 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань. Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:1909 подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.10.2017 № 99/2017/32305210. Из данного земельного участка образован земельный участок площадью 42 740 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. Пунктом 1 распоряжения от 15.06.2017 № ВЧ-37-р предусмотрено изъятие путем выкупа для нужд Российской Федерации части принадлежащего обществу земельного участка площадью 12 150 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:73, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:73 подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32304585. Из указанного участка образован земельный участок площадью 269 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:76, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. Письмами от 27.06.2017 № ЕЛ-35/4302-ИС и ЕЛ-35/4310-ИС учреждение направило обществу уведомления об изъятии участка для нужд Российской Федерации с приложением копии распоряжения от 15.06.2017 № ВЧ-37-р. Впоследствии учреждение направило обществу проекты соглашений об изъятии объектов недвижимости для государственных (федеральных) нужд. Также обществу направлены отчеты: от 13.10.2017 № 0096КР2017-Т76 об оценке размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, площадью 269 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:76, расположенный по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; от 25.10.2017 № 0096КР2017-Т2606 об оценке размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, площадью 42 740 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, расположенный по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная». Указанные документы направлены обществу посредством почтовой связи заказными письмами от 08.12.2017, проекты соглашений 23.12.2017 получены обществом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений. Соглашения об изъятии земельных участков обществом не подписаны. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2018 по делу № А32-22660/2018, вступившим в законную силу, у общества изъяты для государственных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601001:76 и 23:30:0601000:2606, расположенные по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. В рамках настоящего дела разрешается вопрос об определении стоимости равноценного возмещения за изъятые для государственных (федеральных) нужд земельные участки, принадлежащие обществу. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 279, 281, 282 Гражданского кодекса, статьями 56.1, 56.6, 56.8, 56.10 Земельного кодекса, статьями 3, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО). В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, подлежащего возмещению обществу за изымаемые для федеральных нужд земельные участки и, учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суд первой инстанции по ходатайству сторон определением от 24.12.2018 назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Независимая экспертная компания “Фаворит”». Согласно экспертному заключению от 10.06.2019 № 0596 рыночная стоимость земельного участка площадью 42 740 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, изымаемого для государственных нужд, рассчитанная по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 861 083 рубля. Величина убытков, причиненных обществу изъятием для федеральных нужд данного участка, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы, составляет 350 рублей. Рыночная стоимость земельного участка площадью 269 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:76, изымаемого для государственных нужд, рассчитанная по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет 5420 рубля. Величина убытков, причиненных обществу изъятием для федеральных нужд указанного участка, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы, составляет 350 рублей. В связи с выявлением ошибок и наличием противоречий в выводах проведенной экспертизы, обществом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Согласившись с доводами ответчика, суд первой инстанции признал, что экспертное заключение от 10.06.2019 № 0596 не может считаться надлежащим доказательством по делу. Определением от 25.12.2019 по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Сити-Консалт». Согласно экспертному заключению от 14.08.2020 № 011520.01 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, изымаемого для федеральных нужд, округленно составляет: по состоянию на 08.08.2018 (дата вынесения решения по делу № А32-22660/2018) – 811 393 рубля; по состоянию на момент рассмотрения данного спора – 817 454 рубля. Величина убытков, причиненных обществу изъятием для федеральных нужд данного участка, рассчитанная на дату экспертизы, составляет 350 рублей. Рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601001:76, изымаемого для государственных нужд, составляет: по состоянию на 08.08.2018 (дата вынесения решения по делу № А32-22660/2018) – 5107 рублей; по состоянию на момент рассмотрения данного спора – 5145 рублей. Величина убытков, причиненных обществу изъятием для федеральных нужд указанного участка, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы, составляет 350 рублей. В связи с выявлением ошибок и противоречий в выводах проведенной экспертизы ответчиком 07.12.2020 заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Суд первой инстанции согласился с доводами общества, установив, что в силу выявленных нарушений и противоречий экспертное заключение от 14.08.2020 № 011520.01 не может считаться надлежащим доказательством по делу. Определением от 28.12.2020 по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Консалтинговая компания “Аргус”». Экспертным заключением от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на 13.08.2022 округленно определена в размере 7 039 300 рублей. Величина убытков, причиненных обществу изъятием для федеральных нужд данного участка, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы, округленно составляет 190 600 рублей (без учета налога на добавленную стоимость; далее – НДС). Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:76, изымаемого для государственных нужд, рассчитанная по состоянию на 13.08.2022 составляет 71 700 рублей. Величина убытков, причиненных обществу изъятием для федеральных нужд указанного участка, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы округленно составляет 16 400 рублей (без учета НДС). В материалы дела 07.12.2021 истцом представлены возражения на экспертизу, проведенную экспертом ФИО4 ООО Консалтинговая компания «Аргус». Определением от 07.12.2021 в суд для дачи пояснений вызван указанный эксперт. В судебном заседании опрошен эксперт ФИО4, который предоставил письменные пояснения в связи возражениями, заявленными истцом. В ходе судебного заседания 10.02.2022 эксперт пояснил суду, что выявленная учреждением техническая опечатка не ведет к искажению стоимости или же к неправильной идентификации объекта экспертизы и не является попыткой ввести суд и стороны дела в заблуждение. В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 на страницах 61 – 63 заключения экспертом произведено обоснование выбора объектов-аналогов для определения рыночной стоимости исследуемых земельных участков. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование объекта № 10, 12 в качестве объекта-аналога не приводит к искажению результатов оценки. Экспертом подобраны предложения, фактически относящиеся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка недвижимости, что не приводит к искажению, представленному в заключении уровню цен на рынке объекта экспертизы. Экспертом при составлении заключения проведен анализ принятых к сравнению объектов. В объявлениях указаны кадастровые номера участков, эксперт установил категории и виды разрешенного использования данных земельных участков с помощью публичной кадастровой карты, также для подтверждения информации было проведено интервьюирование с продавцами. Вся информация по объектам является актуальной и достоверной. При проведении экспертизы своими действиями эксперт не стремился занизить или завысить рыночную стоимость исследуемых земельных участков. Данный факт подтверждается тем, что для расчетов рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2606 эксперт принял объекты-аналоги с удельным показателем стоимости от 114,86 рублей/кв. м до 236,53 рублей/кв. м (таблица № 17 на странице 62 заключения). Для расчетов рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:30:0601001:76 эксперт принял объекты-аналоги с удельным показателем стоимости от 114,86 рублей/кв. м до 236,53 рублей/кв. м (таблица № 24 на странице 73 заключения). Суд признал, что ФИО4 ООО «Консалтинговая компания "Аргус"», обладая необходимыми познаниями, соблюдая положения действующего законодательства в области оценочной деятельности, а также требования правовых норм, регулирующих государственную судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации, по поставленным вопросам в полном объеме, достоверно и корректно изложил все доводы. Поэтому суд первой инстанции признал заключение от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 надлежащим (достоверным, допустимым и относимым) доказательством по делу. Отклоняя доводы истца, апелляционный суд установил, что при обосновании сегмента рынка приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. Экспертом отражены, в том числе, основные выводы по результатам анализа рынка, существенные с точки зрения влияния на итоговый результат, сделан вывод о диапазоне стоимости участков, наиболее схожих с оцениваемыми объектами. Применяемые при исследовании земельные участки отобраны с учетом сведений публичной кадастровой карты, сопоставимости по своему функциональному назначению и местоположению при учете цен предложений на земельные участки на дату оценки. Из содержания заключения следует, что экспертом были подобраны предложения, фактически относящиеся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка недвижимости, что не приводит к искажению уровню цен на рынке объекта экспертизы, представленному в заключении. При этом из выборки исключены объекты (в том числе объекты № 4, 5, 7, 8), отличающиеся по основным характеристикам от объекта оценки. Согласно подпункту «б» статьи 11 и ФСО № 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. То есть, исходя из сути изложенного в подпункте «б» статьи 11 и ФСО № 7, учитывается, что определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, производится не только по функциональным признакам, но и исходя и из местоположения объекта оценки. Анализ рынка с учетом зонирования предусмотрен статьей 22 ФСО № 7. Кроме того, статья 56.8 Земельного кодекса не содержит требований к подбору аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков, изымаемых для государственных нужд, ни требований исключить (или определить) степень влияния планируемого изъятия на рыночную стоимость изымаемых объектов. При этом Закон № 135-ФЗ устанавливает срок, когда определенная оценщиком рыночная стоимость является рекомендуемой, а не срок экспозиции аналога для определения рыночной стоимости объекта оценки. Довод учреждения о том, что эксперт необоснованно использовал в качестве аналогов предложения, выставленные на продажу по ценам из более высокого диапазона значений, отклонен апелляционным судом в связи с необоснованностью. Кроме того, выбрав к применению справочник Лейфера, эксперт действовал в соответствии с ФСО № 1, не нарушая при этом пункт 19 ФСО № 1, пункт 12 ФСО № 3, статью 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ). В соответствии с пунктом 24 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Выводы эксперта подтверждены данными анализа рынка. Приведенные учреждением возражения в части завышенной суммы убытков апелляционным судом также признаны необоснованными. Проведение расчета рыночной стоимости участков сравнительным подходом произведено экспертом в соответствии с методологией оценки. Для этого экспертом были выявлены по каждому объекту-аналогу его различия с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), произведены корректировки цен объектов-аналогов по выявленным различиям, в том числе экспертом внесены корректировки на расстояние от краевого центра аналогов, транспортной доступности аналогов, площади аналогов. Повторно изучив экспертное заключение от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02, которое учреждение полагает ненадлежащим доказательством, апелляционный суд признал его ясным и полным, содержащим понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Дополнительных вопросов выяснить по делу не требуется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Основания для вывода о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличии в заключении противоречивых или неясных выводов, отсутствуют. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами не является основанием для назначения новой (четвертой) экспертизы. При этом обоснованность замечаний учреждения к экспертному заключению от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 опровергнута пояснениями эксперта, данными им в суде первой инстанции. Оснований для применения отклоненного в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции экспертного заключения от 14.08.2020 № 011520.01, апелляционный суд также не установил. В этой связи, сумма возмещения, подлежащая уплате обществу, определена судами на основании экспертного заключения от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 эксперта ФИО4 ООО «Консалтинговая компания “Аргус”». 

Учреждение обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об установлении размера возмещения на основании результатов повторной экспертизы, указанных в заключении эксперта от 14.08.2020 № 011520.01, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды не учли, что экспертное заключение от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 является незаконным, необоснованным, неполным, необъективным, выполненным без проведения всестороннего исследования по поставленным вопросам и с нарушением положений Закона № 135-ФЗ, Закона № 73-ФЗ и ФСО. Вывод эксперта ООО «Консалтинговая компания “Аргус”» об отсутствии влияния категории земельного участка на цену земельного участка является необоснованным. Эксперт в заключении в качестве аналога использует земельный участок из другого сегмента рынка, никак не корректируя данное различие. В пояснениях эксперта от 09.02.2022 отсутствуют обоснования того, по какой причине им были нарушены требования пункта 10 ФСО № 1, пункта 22б ФСО № 7 и статьи 8 Закона № 78-ФЗ, положения ФСО № 1 и ФСО № 7 в части применения несопоставимого с объектом оценки аналога из другого сегмента рынка. Экспертом не соблюдены положения статей 4 и 8 Закона № 73-ФЗ, пункта 19 ФСО № 1, пункта 12 ФСО № 3 и пункта 10 ФСО № 7. Выводы эксперта ООО «Консалтинговая компания “Аргус”» противоречат также положениям пункта 5 статьи 56.8 Земельного кодекса, Закону № 135-ФЗ и ФСО №№ 1, 3, 7, поэтому экспертное заключение от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 не могло быть использовано в качестве надлежащего доказательства по делу. Эксперт ссылается на то, что критерии разделения земельных участков на сайтах объявлений не включают параметр «категория земельного участка». Однако объявления на данных сайтах не включают также такие параметры как «наличие или отсутствие строений», «состав передаваемых имущественных прав» и пр. Между тем, указанные параметры оказывают существенное влияние на цены земельных участков. Таким образом, отсутствие возможности ранжирования объявлений по какому-либо из параметров не может являться основанием для вывода об отсутствии (наличии) влияния на цену объекта того или иного фактора. Ссылка на данные справочника ФИО5 также не может служить основанием для подобного вывода, так как является ссылкой на сборник экспертных мнений оценщиков, а не данными анализа рынка. Вывод эксперта об отсутствии влияния категории земельного участка на его цену не обоснован. Часть предложений, использованных в анализе рынка, в том числе, в качестве объектов налогов, также относится к иному сегменту рынка. Некоторые из предложений могут быть использованы в качестве промышленных объектов, строительных площадок для индивидуального жилищного строительства и пр. Цены на такие объекты, как правило, сформированы с учетом потенциальных выгод от несельскохозяйственных видов использования. Кроме того, использование объектов, расположенных рядом с изымаемым объектом и/или объектов, расположенных рядом с объектом инфраструктуры, для строительства которого производится изъятие, противоречит требованиям законодательства и приводит к искажению результатов оценки. При этом эксперт необоснованно использовал в качестве аналогов предложения, выставленные на продажу по ценам из более высокого диапазона значений. Из описания участков непонятно, какими лучшими характеристиками отобранные экспертом аналоги обладают по сравнению с прочими предложениями, представленными по более низкой цене и не включенными экспертом в заключение. Исследования рыночных данных в заключении не представлены. Эксперт при даче пояснений суду первой инстанции указал, что проверка данных справочника на соответствие рынку выполнена на странице 76 заключения, однако данное утверждение не соответствует содержанию указанного документа. В заключении отсутствует проверка данных справочника на соответствие рынку, что приводит к искажению результатов оценки и является нарушением пункта 19 ФСО № 1, пункта 12 ФСО № 3 и статьи 8 Закона № 73-ФЗ. Рассчитанные экспертом убытки, связанные с приобретением новых земельных участков, представляют собой расходы на оплату услуг риелтора и услуги по юридическому сопровождению сделки. Данные расходы необязательны и носят субъективный характер, они не могут быть отнесены на истца, поскольку не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика, который может приобрести новые участки самостоятельно, без обращения к услугам риелтора и юриста. В случае, если другие земельные участки не будут приобретены обществом взамен изъятых, то у последнего возникнет неосновательное обогащение за счет средств федерального бюджета. Таким образом, вывод судебных инстанций о соответствии экспертного заключения от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 нормам действующего законодательства об оценочной деятельности не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела. Суды необоснованно приняли в качестве надлежащего доказательства по делу третью экспертизу, подготовленную специалистом ООО «Консалтинговая компания “Аргус”», в которой рыночная цена возмещения за изымаемые у общества земельные участки превышает в несколько раз размер возмещения, установленный ранее проведенными экспертизами и отчетом оценщика от 13.10.2017. При этом судебные инстанции надлежаще не мотивировали свой вывод о непринятии в качестве надлежащих доказательств по делу двух предыдущих судебных экспертиз (заключения от 10.06.2019 № 0596 и от 14.08.2020 № 011520.01), которые проводились разными специалистами-оценщиками и находятся в одном диапазоне цен. Суды также не учли судебную практику по делам об изъятии (в том числе, с участием общества), при изучении которой подтверждается явное завышение размера возмещения в рамках настоящего дела по отношению к размеру возмещения по иным ранее рассмотренным делам. Заключение от 22.03.2022 главного специалиста-оценщика Союза «Темрюкская торгово-промышленная палата» ФИО6, на которое сослались судебные инстанции в обоснование своих выводов по существу спора, выполнено с нарушениями и не отражает фактические обстоятельства спора.

Общество в отзыве указывает на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, учет экспертом предложений, относящихся к категории земель населенных пунктов, не является нарушением Закона № 73-ФЗ и ФСО. Общество воспроизводит в отзыве сведения об этих объектах-аналогах и полагает, что экспертом были подобраны предложения, фактически относящиеся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка недвижимости, что не приводит к искажению представленному в заключении уровню цен на рынке объекта экспертизы. При осуществлении анализа рынка эксперт первоначально обоснованно включил в выборку участки, сопоставимые своему функциональному назначению, а затем правомерно из выборки объекты (о которых заявляет истец), отличающиеся по основным характеристикам от объекта оценки. В рамках заключения стоимость объектов определялась исходя из их фактического и юридического состояния. Ничем не подтвержденное другое предполагаемое использование, указанное в объявлениях, не является ценообразующим фактором, влияющим на стоимость аналога и искажающим стоимость объекта экспертизы. Также на открытом конкурентном рынке нет строго фиксированного диапазона, в который в обязательном порядке должен укладываться срок реальной продажи объекта. Срок экспозиции объекта не относится к числу основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость. Поэтому отклонение срока экспозиции двух аналогов от верхней границы диапазона, приведенного  в одном из информационных источников, не приводит к искажению результатов оценки, поскольку эти объекты сопоставимы с объектом исследования по основным ценообразующим параметрам. Справочник ФИО5 содержит результаты коллективного мнения оценщиков из различных регионов страны, которые, в свою очередь, были получены на основе анализа рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения. Экспертное мнение, подтвержденное данными анализа рынка, не требует повторной проверки и подтверждения. Экспертом определялась рыночная стоимость каждого из изымаемых земельных участков как обособленных объектов, не являющихся смежными. Примененные экспертом корректировки на площадь обоснованы и соответствуют рыночным данным. С учетом множества мошеннических схем на рынке недвижимости, как продавцы, так и покупатели земельных участков, обращаются, как правило, к услугам риэлтерских агентств, обеспечивающих чистоту и юридическое сопровождение сделок. Без участия посредников сделки заключаются крайне редко, в основном между родственниками и знакомыми людьми. Поэтому доводы учреждения о том, что такие расходы общества являются необязательными, а величина убытков необоснованно завышена, также несостоятельны. Довод истца о несоответствии экспертного заключения от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02 нормам действующего законодательства об оценочной деятельности и материалам дела опровергается заключением специалиста от 22.03.2022 ФИО6 (главного специалиста-оценщика Союза «Темрюкская торгово-промышленная палата»). Является несостоятельным и довод учреждения о немотивированном непринятии в качестве надлежащих доказательств по делу двух предыдущих судебных экспертиз (заключения от 10.06.2019 № 0596 и от 14.08.2020 № 011520.01). Обществом выявлены допущенные при подготовке названных экспертных заключений нарушения норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличие в них противоречий, а также отсутствие обоснования выводов, сказавшееся на конечном результате исследований. Данные нарушения были доведены до суда первой инстанции, которым и принято обоснованное решение по вопросу о возможности принятия экспертных  заключений от 10.06.2019 № 0596 и от 14.08.2020 № 011520.01 в качестве надлежащих доказательств по делу. Возражая на довод истца о том, что судебные инстанции не дали надлежащей оценки судебной практике по делам об изъятии земельных участков на данной территории (применительно к определению размера возмещения), ответчик приводит ряд судебных актов по делам об изъятии земельных участков. Указывает, что диапазон размера возмещения за изъятие таких земельных участков, часть которых являются смежными по отношению к спорным, варьируется от 192 рублей за кв. м до 277 рублей за кв. м. При этом размер возмещения за участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2606 составил 164 рубля 70 копеек за кв. м, а за участок с кадастровым номером 23:30:0601001:76 – 266 рублей 54 копейки за кв. м. В результате суды первой и апелляционной инстанций сделали объективный вывод о неоднородности судебной практике по таким делам. Заключение главного специалиста-оценщика Союза «Темрюкская торгово-промышленная палата» ФИО6 от 22.03.2022 соответствует установленным требованиям и правомерно учтено судами при разрешении спора.  

От третьего лица отзыв на жалобу в суд округа не поступил.

Представители учреждения в судебном заседании поддерживали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить. 

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Агентство, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.

От общества в суд округа поступило (направлено 06.12.2022 в электронном виде) дополнение к отзыву на кассационную жалобу без приложенных к нему доказательств направления копий указанного документа иным лицам, участвующим в деле. Представители учреждения в судебном заседании возражали против приобщения дополнения к отзыву, ссылались на его неполучение от общества. В этой связи дополнение к отзыву судом кассационной не принимается (абзац четвертый пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также уставом, утвержденным распоряжением Министерством транспорта Российской Федерации от 20.05.2011 № ИЛ-55-р, учреждение является государственным заказчиком по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». В рамках указанного проекта осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив. 

На основании распоряжения агентства от 26.12.2016 № ВЧ-130-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для строительства объектов железнодорожного транспорта, создаваемых в рамках реализации проекта "Создание сухогрузного района морского порта Тамань"» утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту. 

Письмом от 02.05.2017 № ИГ-05/1001 учреждение обратилось в агентство с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных (федеральных) нужд в целях реализации проекта. 

На основании данного обращения и документации по планировке территории объекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» агентством издано распоряжение от 15.06.2017 № ВЧ-37-р об изъятии 20 земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». Согласно пункту 2 названного распоряжения дано поручение обеспечить подготовку и заключение соглашений об изъятии земельных участков для государственных нужд в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством. Пунктом 1 распоряжения от 15.06.2017 № ВЧ-37-р предусмотрено изъятие путем выкупа для нужд Российской Федерации части принадлежащего обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0000000:1909 площадью 151 257 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань. 

Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0000000:1909 подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32305210. Из данного участка образован земельный участок площадью 42 740 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. 

Пунктом 1 распоряжения от 15.06.2017 № ВЧ-37-р предусмотрено изъятие путем выкупа для нужд Российской Федерации части принадлежащего обществу земельного участка площадью 12 150 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:73, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. 

Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:73 подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32304585. Из указанного участка образован земельный участок площадью 269 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:76, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО. 

Письмами от 27.06.2017 № ЕЛ-35/4302-ИС и ЕЛ-35/4310-ИС учреждение направило обществу уведомления об изъятии земельного участка для нужд Российской Федерации с приложением копии распоряжения от 15.06.2017 № ВЧ-37-р. 

Впоследствии учреждение направило обществу проекты соглашений об изъятии объектов недвижимости для государственных (федеральных) нужд. Также обществу направлены отчеты: от 13.10.2017 № 0096КР2017-Т76 об оценке размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, площадью 269 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601001:76, расположенный по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная»; от 25.10.2017 № 0096КР2017-Т2606 об оценке размера возмещения за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, площадью 42 740 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2606, расположенный по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, в границах ОАО АФ «Южная». 

Указанные документы направлены обществу посредством почтовой связи заказными письмами от 08.12.2017, проекты соглашений 23.12.2017 получены обществом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений. Поступившие от учреждения соглашения об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601001:76 и 23:30:0601000:2606 обществом не подписаны. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2018 по делу № А32-22660/2018 у общества изъяты для государственных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601001:76 и 23:30:0601000:2606. 

В рамках настоящего дела разрешается вопрос об определении стоимости равноценного возмещения за изъятые для государственных (федеральных) нужд земельные участки, принадлежащие обществу.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в частности для государственных и муниципальных нужд (подпункт 7 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 279 Гражданского кодекса изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу норм статьи 281 Гражданского кодекса за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1). При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2). Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Законом № 135-ФЗ (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса. Она включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд (пункты 6, 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных и муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося обществу за изымаемые для федеральных нужд земельные участки, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суд первой инстанции назначал проведение по делу трех (в том числе, двух повторных) экспертиз. 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, в том числе, экспертные заключения от 10.06.2019 № 0596, от 14.08.2020 № 011520.01 и от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о том, что размер возмещения за изъятые у общества для государственных (федеральных) нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2606 и 23:30:0601001:76 должен определяться в соответствии с заключением от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы учреждения о немотивированном непринятии судами в качестве надлежащих доказательств по делу двух судебных экспертиз, оформленных заключениями от 10.06.2019 № 0596 и от 14.08.2020 № 011520.01, не может быть принят судом округа. После поступления экспертного заключения от 10.06.2019 № 0596 обществом с ходатайством о проведении повторной судебной экспертизы представлены мотивированные возражения, а также заключение специалиста № 19169ЭЗ-3/1 на заключение эксперта (т. 6, л. д. 93 – 129, 143 – 150; т. 6, л. д. 1 – 3). Данные обстоятельства и послужили основанием для назначения судом первой инстанции по делу повторной экспертизы (т. 8, л. д. 47 – 49). После поступления экспертного заключения от 14.08.2020 № 011520.01 общество представило письменные пояснения (возражения), приложив к ним заключение специалиста № 03/10-2020 на заключение эксперта (т. 11, л. д. 1 – 32). Также ответчик ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по существу проведенного исследования (т. 11, л. д. 34 – 40). После получения от эксперта письменных пояснений (т. 11, л. д. 76 – 81) и поступления возражений общества и пояснений учреждения (т. 11, л. д. 83 – 91, 127 – 143), суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ответчика о проведении по делу повторной экспертизы (т. 11, л. д. 106 – 115; 169 – 172). Таким образом, документы, послужившие основанием для назначения (проведения по делу) повторных экспертиз имеются в материалах дела и не могли не учитываться судом первой инстанции.             

В жалобе учреждение приводит также доводы о недостоверности и необоснованности экспертного заключения от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02, которое, по мнению истца, не могло быть принято в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего действительный размер возмещения за изымаемые у общества для государственных (федеральных) нужд земельные участки, принадлежащие обществу. Однако данные доводы проверялись судом апелляционной инстанции, поскольку аналогичные доводы истец заявлял в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции. Повторно оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02, апелляционный суд не усмотрел оснований для признания его несоответствующим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения ФСО, иных нормативных правовых актов. При проведении данной судебной экспертизы экспертом соблюдены принципы, на которых основывается судебно-экспертная деятельность, а именно: принципы законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. Экспертное заключение является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, изложены примененные методики, даны ответы на поставленные судом вопросы. Несогласие истца с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте или неясности. Таким образом, возражения учреждения, касающиеся недостоверности и необоснованности экспертного заключения от 30.08.2021 № А32-34730/Э21-02, подробно исследованы апелляционным судом, соответствующие выводы приведены в постановлении.

Иные доводы, приведенные учреждением в кассационной жалобе, выводы судебных инстанций не опровергают и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела. Между тем несогласие заявителя с выводами судов, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке имеющихся доказательств, не свидетельствует о неправильном применении ими норм права. При этом переоценка исследованных судами первой и (или) апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Суд кассационной инстанции полагает, что в рассматриваемом споре судами первой и апелляционной инстанций определен равноценный и справедливый размер возмещения за земельные участки, изъятые у общества для государственных (федеральных) нужд, необходимого для восстановления имущественных потерь собственника изымаемых земель. Также необходимо отметить, что фактически изъятые несколько лет назад для нужд Российской Федерации земельные участки не использовались обществом, которым и не могли использоваться в связи с масштабным строительством федеральных объектов на данной территории (с 2015 года). Таким образом, собственник земельных участков, лишенный фактической возможности извлекать доход из принадлежащего ему недвижимого имущества на протяжении длительного периода времени, до настоящего времени так и не получил от государства должного возмещения за изъятые земельные участки. В связи с изложенным, суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Учреждение освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации; абзац третий пункта 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу № А32-34730/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий          В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин 

                                                                                                                               И.В. Сидорова