Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64654/2021

14 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  10 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  14 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: федеральное государственное унитарное предприятие «ГЛАВНОЕ ВОЕННО-СТРОИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ №14» (адрес: 117556, Москва, Фруктовая улица, дом 5А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2003, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ» (адрес:  190020, Санкт-Петербург, Циолковского улица, 9, лит. А, 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.03.2004, ИНН: 

<

***>);

третье лицо 

1) Управление ФССП России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, 

2) Министерство бороны Российской Федерации

3) ООО «Пери»

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 30.12.2021;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.10.2021; 

от третьих лиц:  1) не явился, извещен;

     2) ФИО4 от 01.12.2021. 

УСТАНОВИЛ:

Из Приморского районного суда Санкт-Петербурга в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступили материалы по иску  ФГУП «Главное военно-строительное управлении № 14» к ООО «Аналитический центр Кронос» об оспаривании стоимости объекта оценки.

Определением от 29.07.2021 материалы приняты к производству. 

Определением от 21.10.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Пери».

Определением от 23.12.2022 суд направил запросы в экспертные организации и  истребовал от Судебного пристава-исполнителя  при директоре Федеральной службы судебных приставов – главном судебном приставе Российской Федерации  Управления по исполнению особо важных исполнительных производств  ФИО5 сведения о приостановлении исполнительного производства № 1654958/18/99001-СД и возможности использования результатов оценки  ООО «Аналитический центр «Кронос» по отчету № ГК-115-01/20-8р от 15.06.2020.

В судебное заседание 10.02.2022 явились представители сторон. 

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве. 

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. 

По смыслу статьи 82 АПК РФ само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не влечет безусловную обязанность для суда по ее назначению. 

С учетом части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы само по себе не создает обязанности суда ее назначить. 

Суд, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, не усмотрел процессуальных оснований для назначения судебной экспертизы. Стороной заявителя не представлено суду объективных данных опровергающих стоимость имущества указанного в отчете ООО «Аналитический центр Кронос», в также выводов, приведенных в данном отчете, в связи с чем ходатайство ФГУП «ГВСУ № 14» оставлено судом без удовлетворения.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

В межрайонном отделе судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу на исполнении в отношении ФГУП «ГВСУ № 3» находится сводное исполнительное производство № 13928/16/78022-СД. 

В рамках данного исполнительного производства судебным приставом 03.07.2017 наложен арест на 5 объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, лит. А. 

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.12.2016 № 727 «Об упразднении Федерального агентства специального строительства», Приказом Министерства обороны Российской Федерации от 23.06.2017 № 396 «О реорганизации федеральных государственных унитарных предприятий, переданных в ведение Министерства обороны Российской Федерации» ФГУП «ГВСУ № 3» реорганизовано в форме присоединения в ФГУП «ГВСУ № 14».

В настоящее время в Управлении на исполнении в отношении Предприятия находится свободное исполнительное производство № 1654958/18/99011-СД на общую сумму 10 млрд. руб. 

В рамках сводного исполнительного производства № 1654958/18/99011-СД судебным приставом-исполнителем Отдела 12.11.2019 наложен арест на 1 объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. А.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Управления ФИО6 от 13.07.2020 № 20/324969 приняты результаты оценки в соответствие с отчетом ООО «Аналитический Центр «Кронос» № ГК-115-01/20-8р от 15.06.2020, которая составила 118 181 000 рублей без учета НДС (с учетом НДС 141 817 200 руб.), в том числе:

- нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 78:15:0008412:1142, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 6-Н, доля в праве 10254/10467 - 26 460 000 руб. без НДС, с учетом НДС 31 752 000 руб.;

- нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 78:15:0008412:1144, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 8-Н - 14 440 000 руб. без НДС, с учетом НДС 17 328 000 руб.;

- нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 78:15:0008412:1143, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 7-Н, доля в праве 9312/10598 - 25 072 000 руб. без НДС, с учетом НДС 30 086 400 руб.;

- нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 78:15:0008412:1139, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 3-Н - 10 062 000 руб. без НДС, с учетом НДС 12 074 400 руб.;

- нежилое   помещение,   кадастровый   (или   условный)   номер   объекта: 78:15:0008412:1138, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 2-Н - 35 529 000 руб. без НДС, с учетом НДС 42 634 800 руб.;

- нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 78:15:0008412:1136, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н, доля в праве 7617/8751- 6 618 000 руб. без НДС, с учетом НДС 7 941 600 руб.

В Отчете отсутствует обоснование, почему объект оценки - нежилое помещение, кадастровый (или условный) номер объекта: 78:15:0008412:1136, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н, доля в праве 7617/8751 определено как объект складского назначения, учитывая, что он расположен в одном и том же здании, что и другие объекты оценки.

Как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подхода для расчета ставки аренды оценщиком принимаются аналоги с удельными показателями стоимости ниже средних по рынку, что приводит к занижению итоговой стоимости объектов оценки более в 3,5 раза.

В Отчете стоимость земельного участка, относящегося к объектам оценки, не учитывается.

Кроме того, согласно консультационному заключению № 11/77-06-2020 наиболее вероятная стоимость объектов оценки определена в размере 446 597 000 руб.

Как указывает истец вышеуказанные нарушения привели к существенному занижению итоговой величины стоимости объекта оценки, что послужило основанием для предъявления в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ) установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Закона № 229-ФЗ при наличии установленной законом обязанности по привлечению оценщика для оценки имущества или имущественного права судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика, а стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее 10 дней со дня их извещения о произведенной оценке.

 В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 № 6083/12, несмотря на то, что Закон № 229-ФЗ не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного приставаисполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. 

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон № 135-ФЗ, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки, которые должны использоваться оценщиком, в частности в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297. 

В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

На основании положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки. 

В рассматриваемом случае отчет о проведенной оценке имущества содержит сведения о том, что оценка объекта произведена специалистом-оценщиком с учетом рыночной стоимости имущества и цели оценки - определение возможной цены реализации объекта в рамках исполнительного производства. Непосредственно в отчете стоимость определена как рыночная. 

В рамках данного отчета стоимость объекта определялась оценщиком с учетом положений статей 87 - 90 Закона № 229-ФЗ, цели оценки и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии обстоятельств, о которых заранее известно оценщику и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиком рыночную стоимость имущества

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ установлено, что под рыночной стоимостью объекта оценки для целей настоящего Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Определение рыночной стоимости имущества в исполнительном производстве производится в целях его реализации в ходе осуществления мер принудительного исполнения в порядке, предусмотренном статьей 87 Закона № 229-ФЗ.

 Согласно статье 87 Закона № 229-ФЗ реализация имущества ограничена сроками и является вынужденной. Данные обстоятельства являются фактором, влияющим на определение стоимости оцениваемого объекта, они были известны оценщику из постановления судебного пристава-исполнителя и поэтому обоснованно учтены им при определении рыночной стоимости имущества. 

В соответствии с пунктом 14 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку

Ссылка заявителя на то, что в ходе определении рыночной стоимости объекта недвижимости применен только затратный подход, при этом обоснованный отказ от применения сравнительного и доходного подходов не предоставлен, отклоняется судом, поскольку из отчета №ГК-115-01/20-8р об оценке от 15.06.2020 следует, что согласно заданию на оценку, стоимость объектов недвижимости определяется без учета стоимости земельных участков, относящихся к данным объекта недвижимости в связи с отсутствием прав на них у должника, что не позволяет провести сравнительный подход, так как выделить стоимость земельного участка не представляется возможным; таким образом, в рамках данного отчета об оценке, сравнительный подход не используется. По аналогичным причинам не может быть применен и доходный подход, о чем также указано в отчете. При таком положении, в спорном отчете расчеты выполнены затратным подходом. 

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований, суд не усматривает.

 Судебные расходы по делу в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ надлежит возложить на заявителя. 

В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

 Согласно пункту 3.10 Методических рекомендаций по организации работы по оценке арестованного имущества (утв. ФССП России 24.07.2013 № 01-9), оценка, произведенная оценщиком, может быть рекомендована для совершения сделки в течение шести месяцев. В случае истечения шестимесячного срока действия отчета об оценке судебный пристав-исполнитель в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлекает оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном ст. 5 Закона № 229-ФЗ.

 В соответствии с пунктом 50 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

 Учитывая вышеизложенные выводы относительно достоверности результатов оценки, суд считает возможным установить надлежащую оценку спорного имущества в соответствии с результатами отчета № ГК-115-01/20-8р об оценке от 15.06.2020 для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства.

 Руководствуясь ст.ст. 197, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Установить надлежащую оценку спорного имущества должника в соответствии с результатами отчета об оценке № ГК-115-01/20-8р от 15.06.2020 (исполнитель: общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Кронос») для последующей его реализации в рамках сводного исполнительного производства № 13928/16/78022-СД.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Нетосов С.В.