Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-21978/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Хлебникова А.В.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на постановление от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бодункова С.А., Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А46-21978/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» (644043, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: арбитражного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» ФИО3, ФИО2, ФИО4,

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Л-Финанс» (далее – общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:000000:21321 (далее – объект № 21321) площадью застройки 1 966,1 кв.м, степенью готовности 73%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:14624 (далее – участок № 14624) по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299).

Решением от 19.02.2024 Арбитражного суда Омской области иск удовлетворен, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Апелляционный суд повторно рассмотрел дело по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, арбитражного управляющего обществом ФИО3, ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО4 (далее - ФИО4).

Постановлением от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины.

ФИО2, не согласившись с принятым по делу постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить иск без рассмотрения, ссылаясь на ошибочное применение апелляционным судом статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и неприменение пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве); настоящий спор должен быть рассмотрен в рамках дела о банкротстве, поскольку имеет место уменьшение конкурсной массы; при этом на момент вынесения решения от 19.02.2024 (резолютивная часть от 14.02.2024) в отношении общества уже было введено конкурсное производство.

По мнению ФИО2, реализация объекта незавершённого строительства по правилам Закона о банкротстве на нарушает интересы департамента, но позволяет защитить интересы кредиторов общества; внебанкротная реализация спорного имущества выгодна только аффилированному кредитору ФИО4; при этом в настоящий момент рассматривается спор о признании недействительным договора ипотеки, по которому ФИО4 является залоговым кредитором.

Администрация представила отзыв на жалобу, просила оставить ее без удовлетворения, в том числе со ссылкой на целесообразность реализации имущества вне рамок дела о банкротстве по правилам статьи 239.1 ГК РФ.

Судом округа в соответствии со статьей 286 АПК РФ отказано в приобщении приложенного к жалобе протокола № 42/1 от 11.07.2024.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства, без проведения торгов, от 10.10.2017 № Д-С-13-210, в редакции соглашения от 13.11.2010, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней участок № 14624. Цель использования участка: для завершения строительства. На участке имеется объект незавершенного строительства № 21321, принадлежащий арендатору на праве собственности.

В соответствии с пунктом 7.4 договора по окончании его срока действия обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

Решением от 20.02.2024 (резолютивная часть от 08.02.2024) Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4475/2023 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО3.

В рамках дела № А46-4475/2023 о банкротстве общества требования ФИО2 в размере 12 192 273 руб. 97 коп. признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет имущества общества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр, и требований, указанных в пункте 4 статьи 142 Закона о банкротстве, в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты.

Ссылаясь на то, что срок аренды истек 07.10.2023, однако строительство объекта обществом не завершено, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении иска, руководствовался статьями 8, 11, 12, 209, 235, 239.1, 260, 307 ГК РФ, статьями 39.1, 39.6, 39.8, 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 21 статьи 3, статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьей 20.3 Закона о банкротстве, пунктами 2, 3, 7, 21 Правил № 1299.

При этом арбитражный суд отказал ФИО2 в удовлетворении ходатайства о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ссылаясь на то, что наличие у указанного лица интереса к рассматриваемому делу само по себе не свидетельствует о том, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для изъятия спорного объекта у ответчика в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ и  продажи его с публичных торгов; при этом суд указал, что нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм; при этом указанное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации  в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися более специальными по отношению к законодательству о банкротстве;  для кредиторов не наступит неблагоприятных последствий и их права не будут нарушены, поскольку требования подлежат удовлетворению из денежных средств от реализации объекта незавершенного строительства на аукционе.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами судами первой инстанции в части обоснованности исковых требований и возможности реализации спорного имущества в порядке статьи 239.1 ГК РФ вне рамок дела о банкротстве; в то же время установил наличие процессуальных оснований для отмены решения ввиду необходимости привлечения ФИО2 к участию в порядке статьи 51 АПК РФ; при этом апелляционный суд учел позицию исполняющего обязанности конкурсного управляющего и ФИО4 о допустимости реализации имущества вне банкротства.

Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.

В силу статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 3 Закона № 137-ФЗ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства при соблюдении определенных условий.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации, в частности Правилами № 1299.

В рассматриваемом случае, как верно указано апелляционным судом, договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта № 21321, принадлежащим обществу на праве собственности, заключен 10.10.2017 без проведения торгов  на 2 года 11 месяцев и 29 дней; дополнительным соглашением от 24.09.2020 срок действия договора аренды от 10.10.2017 продлен на 2 года 11 месяцев и 29 дней. Таким образом, собственником объекта после 01.03.2015 реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости по правилам пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. При этом доказательств завершения строительства до истечения срока действия договора ответчиком не представлено.

Принимая во внимание, что действующее земельное законодательство не предусматривает возможности неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения департамента с иском истек, строительство объекта не завершено, иных оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов не имеется, исковые требования удовлетворены правомерно.

Возражения ФИО2 связаны с необходимостью рассмотрения данного спора и реализации имущества в рамках дела о банкротстве общества № А46-4475/2023.

Отчуждение путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка является исключением из общего правила о недопустимости принудительного изъятия имущества у собственника (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235, статья 239.1 ГК РФ).

Данная процедура продажи объекта незавершенного строительства тесно связана с порядком заключения договора аренды публичного земельного участка, который по общему правилу также заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Исключением из указанного правила, специально поименованным в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, является предоставление земельного участка однократно для завершения строительства в аренду без торгов собственникам объектов незавершенного строительства, в частности, либо победителю публичных торгов, проведенных в порядке статьи 239.1 ГК РФ (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ), либо прежнему собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченный орган не предъявил требования в порядке статьи 239.1 ГК РФ или в таком требовании отказано судом или публичные торги оказались безрезультатными и объект не продан по причине отсутствия участников торгов (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, в силу закона возникновение права аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, необходимое для его достройки и возрастания экономической ценности объекта недвижимости, обусловлено соблюдением процедуры, предусмотренной статьей 239.1 ГК РФ.

Судом обоснованно указано на то, что нахождение собственника объекта незавершенного строительства в процедуре банкротства не является препятствием к применению порядка, установленного статьей 239.1 ГК РФ, и принятых в ее развитие Правил № 1299. Указанное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Согласно пункту 21 Правил № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение десяти дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

При этом новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Несмотря на то, что в случае введения в отношении собственника земельного участка процедуры банкротства (внешнее управление либо конкурсное производство) реализация принадлежащего несостоятельному должнику имущества осуществляется в рамках дела о банкротстве в установленном специальными нормами упомянутого закона порядке (статья 110), в данном случае следует исходить из специального характера норм, устанавливающих особенности правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; учитывать, что имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации, призванной обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ носит более выгодный характер для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

Данная позиция отражен в пункте 11 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа «Вопросы применения земельного и градостроительного законодательств, разрешение споров, связанных с самовольным строительством», принятых по итогам заседания, состоявшегося 16 – 17.11.2023, утвержденных на заседании Президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 22.12.2023 (с учетом изменений, утвержденных Президиумом суда округа 09.02.2024)).

Судом апелляционной инстанции также обоснованно учтено, что наличие обременения в виде залога не ограничивает возможность реализации объекта незавершенного строительства по правилам, предусмотренным пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ (с учетом пункта 1 статьи 353 ГК РФ и пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»). При этом реализация имущества путем проведения публичных торгов также не ограничивает права конкурсного управляющего, кредиторов должника на оспаривание сделок, совершенных обществом, в том числе договора залога от 29.08.2022 (в настоящий момент залог оспаривается в рамках дела о банкротстве № А46-4475/2023). Наличие у имущества обременения в виде залога будет иметь значение при распределении денежных средств, поступивших от реализации заложенного имущества в конкурсную массу общества.

Делая вывод об отсутствии для кредиторов должника негативных последствий в случае удовлетворения требований из денежных средств от реализации объекта незавершенного строительства на публичных торгах, суд справедливо учел и то, что ФИО4 (потенциальный залоговый кредитор в деле о банкротстве) и исполняющий обязанности конкурсного управляющего (представитель сообщества кредиторов и действующий в интересах должника и кредиторов с целью максимального пополнения конкурсной массы) указали на возможность реализации спорного имущества вне рамок дела о банкротстве. При этом, как отражено в отчете управляющего на 03.09.2024 (дело №46-4475/2023), в целях проведения публичных торгов 19.03.2024 подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с учетом НДС (20%) составляет 132 475 903 руб. (без учета НДС (20%) 110 396 586 руб., что существенное превышает размер реестра требований кредиторов общества (требования ФИО4 на сумму 195 995 633,25 руб. в настоящий момент в реестр не включены).

Оснований для иных выводов суд округа не усматривает.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта; данные доводы, в том числе касающиеся необходимости реализации имущества в рамках дела о банкротстве, получили надлежащую правовую оценку и обосновано отклонены как несостоятельные.

Нарушений при рассмотрении дела судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Таким образом, постановление апелляционного суда отмене не подлежит; основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ФИО2

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 05.06.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21978/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                 А.В. Хлебников

 

ФИО1