ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-16449/2019

г.Самара

31 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2019 года.  

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Поповой Е.Г., Сергеевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 с участием:

от департамента градостроительства городского округа Самара - представитель не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено,

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Дом-75» - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 октября 2019 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 сентября 2019 года по делу №А55-16449/2019 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению департамента градостроительства городского округа Самара, г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Дом-75», г.Самара,

о признании недействительными решений выраженных в уведомлениях от 18.03.2019 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519, об отказе в государственной регистрации,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании недействительными решений Управления Росреестра по Самарской области, выраженных в уведомлениях от 18.03.2019 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО2, об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора № 932 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007: 1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Дом-75» (далее - ООО «Дом-75»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 сентября 2019 года заявленные требования удовлетворены, решения Управления Росреестра по Самарской области, выраженные в уведомлениях от 18.03.2019 № 63/001322/2018-2517, №63/001322/2018-2519 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО2, признаны недействительными. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения соглашения о расторжении договора № 932 и прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО2.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных департаментом требований, ссылаясь на то, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости договор аренды земельного участка был заключен на срок с 03.10.2014 по 02.10.2017, и действие договора прекратилось 03.10.2017, а соглашение о расторжении договора аренды, заключенное после указанной даты, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела, между министерством строительства Самарской области и ООО «Дом 75» был заключен договор аренды от 30.10.2014 № 932 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Брошевского, Гая, ФИО2, на срок до 02.10.2017 (далее - договор № 932) для строительства четвертого пускового комплекса (А. Первый этап, трансформаторная подстанция № 10).

С 01.03.2015 министерство строительства Самарской области утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа Самара.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 №134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

По истечении срока действия договора в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор № 932 был возобновлен на неопределенный срок, о чем арендатор был уведомлен письмом департамента градостроительства городского округа Самара (далее - департамент) от 02.11.2017 № Д05-01-01/11327-0-1.

В связи с завершением строительства и вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-13-2018 от 02.10.2018) арендатор письмом от 24.10.2018 № 588 (вх. № Д05-01-01/17964 от 26.10.2018) попросил расторгнуть договор № 932, на основании чего между департаментом и арендатором было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 932 от 04.12.2018.

С заявлениями от 11.12.2018 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018- 2519 департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области о государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и о прекращении ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Брошевского, Гая, ФИО2.

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Самарской области от 17.12.2018 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 государственная регистрация соглашения о расторжении договора № 932 и государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды приостановлены в связи с тем, что положения статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок не применяется с 01.03.2015, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области считает, что на государственную регистрацию прекращения обременения аренды представлен документ, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

Департаментом 18.03.2019 получены уведомления Управления Росреестра по Самарской области № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды по тем же основаниям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Бдиного государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Бдином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон  № 218-ФЗ).

Управление Росреестра по Самарской области, отказывая в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды, исходило из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Статьей 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей). При этом согласно ч. 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьями 39.6, 39.8 ЗК РФ (введены Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ) предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а также особенности договора аренды таких земельных участков.

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. При этом в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ указаны случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, а п. 4 установлена совокупность определенных условий, при наличии которых такое право может быть осуществлено.

Пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлены сроки, на которые могут быть заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом норма, предусматривающая возможность заключения такого договора на неопределенный срок, в данном кодексе отсутствует.

Таким образом, по мнению регистрирующего органа, положения ст. 621 ГК РФ, касающиеся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в том числе в части возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, после вступления в силу вышеназванных норм ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ (01.03.2015) в отношении земельных участков не применяются.

Срок действия договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 932 истек 02.10.2017, то есть уже после 01.03.2015. Соответственно применительно к вопросу о возможности его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок необходимо исходить из тех норм ЗК РФ, которые действовали на момент окончания срока действия рассматриваемого договора.

В связи с изложенным, по мнению Управления Росреестра по Самарской области, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды от 30.10.2014 № 932 не может рассматриваться в качестве возобновленного на неопределенный срок, соответственно не может быть расторгнут в порядке нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Договор аренды прекращен в связи с истечением его срока, однако документы, подтверждающие уведомление об этом арендатора ООО «Дом 75», на регистрацию не представлены.

Данные доводы регистрирующего органа суд первой инстанции отклонил в силу следующего. В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Между тем договор аренды земельного участка заключен 11.08.2014, то есть до вступления в законную силу изменений в ЗК РФ, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о конкуренции), стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Договор аренды № 932 от 30.10.2014, заключенный между ООО «ДОМ-75» и министерством строительства Самарской области, был возобновлен на неопределенный срок, о чем арендатор (ООО «ДОМ-75») был уведомлен письмом департамента градостроительства г.о.Самара от 02.11.2017 № Д05-01-01/11327-0-1.

Таким образом, договор аренды № 932 от 30.10.2014 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу закона.

Данный вывод о возобновлении договора аренды, заключенного до 01.03.2015, на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК, согласуется с подходом, изложенным, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2017 №Ф06- 23970/2017, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 по делу № А55-30190/2018, решении Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2019 по делу № А55-36173/2018.

В связи с завершением ООО «ДОМ-75» строительства ТП строит. № 10 (почтовый адрес: г. Самара, Октябрьский район, ул. Гая, д. 27, стр. 1) и вводом объекта в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-132018 от 01.10.2018 ООО «ДОМ-75» письмом от 24.10.2018 исх. № 588 (вх. № Д05-01-01/17964 от 26.10.2018) направило в адрес департамента градостроительства г.о.Самара запрос о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

Между департаментом градостроительства г.о.Самара (арендодатель) и ООО «ДОМ-75» (арендатор) 04.12.2018 было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 932.

При таких обстоятельствах доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской  области  в  уведомлениях  №  63/001322/2018-2517,  № 63/001322/2018-2519 от  17.12.2018  об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды № 931 от 30.10.2014 и об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка в виде аренды, являются необоснованными и не соответствующими нормам действующего законодательства РФ.

В связи с вышеизложенным арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявленные департаментом требования.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ суд первой инстанции обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Брошевского, Гая, ФИО2, по вступлении решения в законную силу. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что действие договора аренды земельного участка прекратилось 03.10.2017, а соглашение о расторжении договора аренды, заключенное после указанной даты, не соответствует требованиям действующего законодательства, несостоятельны. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, о чем арендатор (ООО «ДОМ-75») был уведомлен соответствующим письмом департамента. Сторонами договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 932 было заключено соглашение от 04.12.2018 о его расторжении, которое регистрирующий орган неправомерно не принял во внимание.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, который дал им правильную оценку. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения им норм материального и процессуального права. Иных доводов, являющихся основанием в соответствии со ст. 270 АПК РФ для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

На основании изложенного решение суда от 04 сентября 2019 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управлением Росреестра по Самарской области в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд             

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 сентября 2019 года по делу №А55-16449/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                 Е.Г. Филиппова

Судьи                                                                                                     Е.Г. Попова

                                                                                                                Н.В. Сергеева