АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-44823/2016

г. Краснодар«25» января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2018 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 25 января 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-44823/2016 по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи к открытому акционерному обществу «Автогрузсервис» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

при участии в судебном заседании представителей ответчика – ФИО1 (по доверенности от 01.02.2017), ФИО2 (по доверенности от 09.01.2018),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу «Автогрузсервис» (далее – общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402015:5 общей площадью 43 142 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул.Кирпичная, 24, за период с 01.07.2015 по 30.09.2016 в размере 466 633 рубля 78 копеек, пени в размере 77 102 рубля 48 копеек по состоянию на 25.10.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за пользование указанным земельным участком в рамках договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900000061 от 12.02.1996.

Ответчиком было заявлено ходатайство о проведении экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного участка, которое судом было удовлетворенно в целях всестороннего сбора и изучения доказательств. Проведение оценочной экспертизы поручено сотруднику ООО «Лидер» ФИО3, оценщику, члену НП СРО «Деловой Союз Оценщиков». Поставлен на разрешение эксперта следующий вопрос: - определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:5 площадью 43 142 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24, по состоянию на 20.09.2016. По выводам эксперта (экспертное заключение № 007-05/17СЭ/СЧ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:5 площадью 43 142 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24, по состоянию на 20.09.2016 г. составляет: 142 017 000  рублей.

В отзыве на исковое заявление ответчик против заявленных требований возражал, пояснил, что истец неправомерно изменил методику расчета арендной платы, поскольку размер годовой арендной платы не подлежит  расчету с изменённой методикой относительно первоначально прописанной в договоре аренды.

 В судебном заседании, состоявшемся 10.01.2018, явку представителя обеспечил ответчик, который просил в иске отказать. Администрация, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, явки представителя не обеспечила. 

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя истца.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 12.02.1996г. на основании постановления главы Администрации города Сочи «О порядке предоставления в аренду земельных участков в г. Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями» от 26.08.1994г. был заключен договор N 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 44 500 кв.м., на котором расположены здания и сооружения ответчика по ул. Кирпичная, 24 Адлерского района.

Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.1996г. по 01.01.2045г. (пункт 2.1. договора). Порядок расчета арендной платы определен в пункте 2.2 договора и установлен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-II-а х 2,5 х 0,7. Пунктом 2.4 договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых Администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В приложении №1 к указанному договору стороны определили, что сумма платежей на момент заключения договора по ставкам 1996г. составляет 77 430 000 руб. в год. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Дополнительным соглашением к договору от 19.02.2002г. были внесены изменения в части площади земельного участка на основании постановления главы города г. Сочи N 983/1 от 21.12.2000г., которая составила 43 142 кв. м, также в связи с изменением базовых ставок арендной платы на основании ст. 1 ФЗ РФ от 14.12.2001г. N 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога» и в соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 21.12.2001г. N 724 сумма платежей по ставкам 2002г. с 01.01.2002г. составила 1 057 841 руб. 84 коп. в год. 

Дополнительным соглашением от 30.06.2008г. (1) в соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 15.06.2007г. N791 «О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю г. Сочи» увеличена сумма арендной платы, которая составила 1 199 701,62 руб., с разбивкой по кварталам.

Дополнительным соглашением от 30.06.2008г. (2) в соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 19.03.2008г. N 283 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» изменена категория земли – земли населенных пунктов, земельному участку присвоен кадастровый N 23:49:0402015:5, земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения».

Дополнительным соглашением от 09.02.2011г. в соответствии с постановлением Главы г. Сочи от 15.06.2007г. N 791 «О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю г. Сочи» увеличена сумма арендной платы, которая составила 1 174 272,75 руб. 

Иных изменений в договор не вносилось.

03.10.2016г. Истцом было предложено Ответчику подписать дополнительное соглашение к договору N 61 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.08.1994г., согласно пункту 1 которого производится изменение арендной платы в соответствие с постановлением Главы города Сочи от 18.07.2016г. N 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи предоставленные без проведения торгов» Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». На основании Отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016г. N 35/25-2016 арендная плата составляет 5 051 882 руб. 

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 проекта дополнительного соглашения расчет арендной платы, предложенный (полученный Ответчиком) 01.11.2016г., должен применяться для арендатора с 20.09.2016г., то есть за период, предшествующий заключению дополнительного соглашения. Обоснованием такого изменения условий договора аренды явился Отчет об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 29.06.2016г. N 35/25-2016г., проведенный Администрацией в 2016г. Указанное дополнительное соглашение Ответчиком подписано не было.

В адрес ответчика истцом было направлено претензионное письмо N 27089/02-05-06 от 04.10.2016г. с требованием погасить задолженность по арендной плате с учетом размера арендной платы, указанной в проекте дополнительного соглашения, не подписанного ответчиком. 

При решении вопроса об обоснованности заявленных истцом требований суд руководствуется следующим.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию главой 34 ГК РФ (аренда). В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. Таким образом, Федеральный закон от 25.10.2001г. N 137-ФЗ не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. 

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление N 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. N 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен 12.02.1996г., то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции, согласованной сторонами. 

То обстоятельство, что арендодатель в результате Оценки установил, что арендная плата, установленная сторонами в договоре и измененная в 2008 году по обоюдному согласию сторон, не соответствует положениям постановления главы города Сочи от 15.06.2007г. N 791, само по себе не может являться основанием для изменения условий договора аренды в одностороннем порядке. Пунктом 2.4. договора аренды 1996г. определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. При этом, право арендодателя на одностороннее изменение способа определения арендной платы путем изменения порядка расчета в связи с изменением нормативно-правовых актов, устанавливающих коэффициенты арендной платы, в дополнительном соглашении также не предусмотрено. Также не содержится условий и соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируется при изменении муниципальных правовых актов. В связи с чем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации. Поэтому оснований для изменения методики исчисления арендной платы, предложенной Администрацией города Сочи с условием распространения на период с 2016г., при отсутствии подписанного ответчиком дополнительного соглашения, является неправомерным. Новые формулы расчета, установленные муниципальными нормативными правовыми актами, не подлежат применению при расчете задолженности по арендной плате за спорный период.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости руководствоваться формулой расчета, согласованной сторонами в договоре аренды от 12.02.1996г. с учетом изменений, согласованных сторонами в подписанных дополнительных соглашениях. 

Содержащееся в договоре условие о возможности пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежит толкованию с учетом того, что положения договора не предусматривают изменения в одностороннем порядке согласованной в качестве его условия методики (формулы) расчета арендной платы, в то время, как исковые требования Истца основаны на неподписанном сторонами к договору дополнительном соглашении от 03.10.2016г., предусматривающем изменение именно методики расчета на основании оценки рыночной стоимости.

Истец заявил требование о взыскании с Ответчика задолженности по арендной плате в сумме 466 633,78 руб. и пени  в сумме 77 102,48 руб. Ответчик произвел контррасчет и определил, что имевшая место задолженность по арендной плате составляла 352 034,69 руб., а пени 73 724,79 руб. Разница в сумме 151 832,52 руб. возникла в связи с тем, что истец с 20.09.2016г. применил в одностороннем порядке расчет арендной платы за пользование земельным участком на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. 

В настоящее время Ответчик произвел оплату задолженности арендной платы и пени за просрочку платежей исходя из согласованного сторонами ранее расчета. 

Суд приходит к выводу, что Истец не имеет законного основания на одностороннее изменение условий (методики) расчета арендной платы на основании Оценки.

Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате и пени, с учетом произведенных ответчиком платежей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации полностью. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков