﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-135915/2018

02 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     26 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Шахрзаевым М.И.

при участии:  

от истца: Котова Т.Н. (доверенность от 06.04.2020)

от ответчика: Куприянова  В.В. (доверенность  от 31.07.2019)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2522/2020)  ИП Копыняка Петра Лукьяновича на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2019 по делу № А56-135915/2018(судья  Заварзина М.А.), принятое по иску

ООО «ВЕГА»

к  ИП Копыняку Петру Лукьяновичу

о взыскании, расторжении, выселении

и по встречному иску о признании договора незаключенным,  

 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вега» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к индивидуальному предпринимателю Копыняку Петру Лукьяновичу (далее – ответчик,  Предприниматель) о расторжении договора аренды от 01.08.2018 № 12-15-4/2018-1/27, взыскании 189 958 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате по договору, 1 865 руб. 01 коп. процентов.

Предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды от 01.08.2018 № 12-15-4/2018- 1/27 незаключенным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Картузов В.Н.

В порядке ст. 49 АПК РФ Общество уточнило исковые требования, просило  обязать   Предпринимателя освободить занимаемые нежилые помещения площадью  268 кв.м. и 33 кв.м., расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Химический пер., д. 1, лит.Е, взыскать с ответчика     908 795 руб. 32 коп. задолженности, в том числе     290 800 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.08.2018 №12-15- 4/2018-1/27 за период с 01.08.2018 по 31.12.2018, 581 600 руб. убытков в виде арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.08.2019, 36 395 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период  с 07.08.2018 по 03.09.2019,   а также взыскивать ежемесячно, начиная с 01.09.2019 убытки в размере 72 700 руб. по дату фактического освобождения помещения,    взыскать судебную неустойку в размере 10 000 руб. в случае неисполнения решения суда в течение 5 дней с даты оглашения резолютивной части, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда об освобождении помещения  взыскивать судебную неустойку размере 20 000 руб.   за первый месяц просрочки исполнения решения, 20 000 руб.  за вторую неделю просрочки исполнения, 30 000 руб.   за третью неделю просрочки исполнения и так далее по прогрессивной шкале по дату фактического исполнения судебного акта.

Решением  от 02.12.2019  с Предпринимателя  в  пользу Общества взыскано       1 066 266 руб., 67 коп. задолженности, 36 395 руб. 32 коп. процентов,     договор от 01.08.2018 № 12-15-4/2018-1/27 расторгнут, суд обязал Предпринимателя    в течение 5 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения площадью 268 кв.м и 33 кв.м, распложенные по адресу: Санкт-Петербург, Химический пер., д. 1, лит.Е,   с Предпринимателя взыскана в пользу Общества судебная неустойка на случай неисполнения решения суда об обязании освободить нежилые помещения в сумме 20 000 руб. за каждый месяц просрочки,  в удовлетворении остальной части иска и встречного иска  отказано.

            В апелляционной жалобе  Предприниматель, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при  несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить,  в удовлетворении иска Общества отказать, встречный иск удовлетворить,  полагая, что договор аренды является незаключенным, сторонами не согласованы существенные условия договора аренды, объект  аренды должным образом не индивидуализирован,  адрес фактического нахождения имущества ИП Копыняка П.Л.  не соответствует адресу, указанному в договоре аренды. Кроме того, с   ноября 2018 Обществом чинились препятствия в использовании  объекта аренды, доказательств занятия объекта аренды в материалах дела не имеется, с 01.11.2019 Предприниматель не  занимает  территорию Химического пер., д.1 и помещений дома 1 лит.Е.

            Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражениях на жалобу, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как следует  из материалов дела,    между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 01.08.2018 № 12/15/4/2018-1/27 аренды нежилых помещений площадью 268 кв.м и 33 кв.м, указанных в приложении № 1 к договору, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Химический переулок, д. 1, лит.Е.

     Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок с 01.08.2018 по 31.12.2018.

            В соответствии с пунктом 4.1 договора  передача недвижимого имущества арендатору в аренду и возврат недвижимого имущества арендодателю арендатором оформляются двусторонними актами приема-передачи, подписываемыми сторонами или уполномоченными представителями сторон. Указанные в настоящем пункте  договора акты являются неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату за пользование недвижимым имуществом в размере, порядке и в сроки, установленные договором. Арендатор в  срок до 5 числа текущего (расчетного) месяца вносит арендную плату за пользование недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора путем предоплаты в сумме, установленной приложением №3 к договору, а именно 72700 рублей, НДС не облагается на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ. Коммунальные и иные платежи оплачиваются арендатором не позднее 5 числа, следующего за расчетным, на расчетный счет арендодателя на основании счетов, выставленных арендодателем (пункты 5.2, 5.3 договора).

            Ссылаясь на ненадлежащее исполнение  арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате по состоянию на  02.10.2018 в размере  145 400 рублей, Общество направило Предпринимателю уведомление от 02.10.2018 с требованием оплаты указанной суммы  задолженности  в срок до 16.10.2018, указав, что в ином случае   праве обратиться в суд для расторжения договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ.

            Поскольку требования уведомления оставлены ответчиком без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

     Возражая  против удовлетворения предъявленных требований, Предприниматель ссылался на то, что   объекты аренды должным образом не индивидуализированы,    чинились препятствия в пользовании арендованным имуществом, что послужило основанием для предъявления встречного иска.

Суд первой инстанции  взыскал  с ответчика в пользу истца 1 066 266 руб., 67 коп. задолженности по арендной плате с 01.08.2019 по  21.11.2019, 36 395 руб. 32 коп. процентов за период с 07.08.2019 по 03.09.2019,     расторг договор от 01.08.2018 № 12-15-4/2018-1/27, обязал Предпринимателя     освободить объект аренды, присудив в случае неосвобождения Предпринимателем объекта аренды в течение 5 календарных дней с момента вступления решения в законную силу  судебную неустойку  в размере 20 000 рублей за каждый месяц просрочки, в удовлетворении остальной части иска и встречного иска Предпринимателя отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению

            В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что, если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи без каких-либо возражений, о чем свидетельствует имеющий в материалах дела акт, содержащий дату передачи объектов аренды 01.08.2018,  Предпринимателем произведен  платеж  в оплату арендной платы в размере 72 000  рублей. Таким образом,  у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора аренды, его предмета. Надлежащие доказательства обратного ответчиком не представлены.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

 В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Собственник  объекта аренды, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Картузов В.Н. поддержал исковые требования  Общества.

Таким образом,  между сторонами возникли арендные правоотношения, договор аренды является заключенным, оснований для   удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Следовательно, основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

Надлежащие доказательства прекращения действия договора в спорный период в материалах дела отсутствуют. Уведомление об освобождении объекта аренды таким доказательств не является.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

По смыслу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора  передача недвижимого имущества арендатору  в аренду  и возврат недвижимого имущества арендодателю арендатором оформляются двусторонними актами приема-передачи,  подписываемыми сторонами или уполномоченными представителями сторон. Указанные акты  являются неотъемлемой частью договора.

Надлежащие доказательства исполнения обязательства по передаче объекта аренды арендодателю ответчиком в материалы дела не представлены, как и доказательства уклонения истца от приемки объекта аренды. 

Достоверные доказательства чинения препятствий  со стороны арендодателя  в пользовании объектом аренды,  за исключением одного дня, признанного истцом, ответчиком также не представлены. Приложенные к апелляционной жалобе  постановления об отказе в возбуждении уголовного дела  такими доказательствами не являются, поскольку основаны только  на заявлении  Предпринимателя, без  доказательств объективной фиксации ограничения доступа  к объектам аренды.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты аренды за спорный период, вывод арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с   01.08.2019 по  21.11.2019, рассчитанной исходя из условий договора с учетом произведенного ответчиком платежа в размере 72 000 рублей и исключением одного дня аренды,  а также процентов, начисленных на сумму задолженности, является правильным.

При этом, как обоснованно указано судом первой  инстанции, не может являться основанием для отказа в иске ошибочное указание требования о взыскании арендной платы в качестве убытков.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждением о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив факт нарушения ответчиком  условий договора, предоставляющего арендодателю право на расторжение договора,  суд первой инстанции правомерно  расторг договор, обязав ответчика   освободить объект аренды, установив в случае неисполнения данного обязательства судебную неустойку, что соответствует ст. 308.3 ГК РФ.

Учитывая изложенное, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом, оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 02.12.2019 по делу №  А56-135915/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 

 К.В. Галенкина