Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-8584/2021

г. Владивосток

16 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2,

апелляционное производство № 05АП-7754/2021 

на решение от 12.10.2021 

судьи В.В. Краснова 

по делу № А51-8584/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: администрация города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения, изложенного в письме № 5792-орг от 03.03.2021 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 28-Ю-21048 от 10.11.2015; об обязании направить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 28-Ю-21048 от 10.11.2015 об увеличении срока действия договора на три года,

при участии:

от УМС г.Владивостока: ФИО3 по доверенности от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом (регистрационный номер 0977);

от администрации города Владивостока: ФИО3 по доверенности от 18.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом (регистрационный номер 0977), 

от индивидуального предпринимателя  ФИО2: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС, управление) о признании незаконным решения, изложенного в письме № 5792-орг от 03.03.2021 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 28-Ю-21048 от 10.11.2015; об обязании направить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 28-Ю-21048 от 10.11.2015 об увеличении срока действия договора на три года.

Определением от 14.09.2021 судом первой инстанции изменен процессуальный статус администрации г. Владивостока (далее – администрация), привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением арбитражного суда от 12.10.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что по смыслу разъяснений Верховного Суда Российской Федерации действующая с 01.03.2015 редакция Земельного кодекса Российской Федерации прямо не исключает возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок, поскольку единственным препятствием для возобновления договора на неопределенный срок является факт заключения его на торгах. Поясняет, что основанием для заключения спорного договора после 01.03.2015 без проведения торгов послужили переходные положения Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В этой связи заявитель жалобы полагает, что к договорам аренды, заключенным без проведения торгов, как до, так и после 01.03.2015, подлежит применению норма пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности продления договора на неопределенный срок, тем более, что регистрационная запись в отношении него не погашена и является действующей. Также, предприниматель считает, что при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку не оценил довод о длительной невозможности использования земельного участка для строительства склада в связи с наложением части участка на запретную зону военного объекта. 

Предприниматель, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя указанного лица.

Через канцелярию суда от УМС поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Также в канцелярию суда от УМС поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма управления градостроительства администрации г. Владивостока от 19.11.2021 № 30/9455.

Данное ходатайство было судом апелляционной инстанции на основании статей 159, 268 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено, в результате чего в материалы дела был приобщен указанный дополнительный документ, как связанный с обстоятельствами настоящего спора и представленный в обоснование возражений на жалобу.  

В судебном заседании представитель УМС и администрации против доводов апелляционной жалобы возражал. 

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

10.11.2015 на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 17.07.2015 №667-вр между департаментом (арендодатель) и ООО «ГеоКомплекс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 28-Ю-21048, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:030018:15181 площадью 1 000 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, 

<

...>, вид разрешенного использования: объекты складского назначения,  цель предоставления: строительство склада. 

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды устанавливается на 3 года с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи; государственная регистрация договора аренды в установленном порядке произведена 29.12.2015.

16.03.2016 между ООО «ГеоКомплекс» (арендатор) и заявителем (новый арендатор) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1 которого арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:15181 площадью 1 000 кв.м, находящегося по адресу: Приморский край, 

<

...>. Уступка права аренды зарегистрирована 30.03.2016.

26.02.2021 предприниматель, ссылаясь на положения частей 6 - 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ), обратился в УМС с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 28-Ю-21048 от 10.11.2015, предусматривающее увеличение срока действия договора на 3 года.

Письмом от 03.03.2021 № 5792-ог управление отказало заявителю в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:15181 по мотиву прекращения срока действия договора с 28.12.2018. 

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого обжалуемым решением суда было отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, в силу которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Так, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции, в статью 19 Закона №98-ФЗ статьей 23 Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» были внесены изменения, направленные на поддержку арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, арендодателей государственного и муниципального недвижимого имущества и арендаторов земельных участков.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ до 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 статьи 19 Закона №98-ФЗ).

Согласно части 8 этой же статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Из материалов дела усматривается, что заявлением от 26.02.2021 предприниматель в порядке частей 6 – 8 статьи 19 Закона №98-ФЗ просил управление заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 28-Ю-21048 от 10.11.2015 земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:15181, расположенного по адресу: Приморский край, 

<

...>, предусматривающее увеличение срока действие договора на 3 года.

То есть данное заявление было подано арендатором за пределами срока аренды, установленного пунктом 1.3 договора и составляющего 3 года с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Соответственно предусмотренное частью 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ условие о подаче заявления до истечения срока аренды по договору предпринимателем применительно к спорным отношениям не выдержано и, как следствие, основания для установленной названным Законом преференции не подтверждены.

Довод апелляционной жалобы об обратном, мотивированный тем, что спорный договор был заключен без проведения торгов на основании правовых норм, действующих до 01.03.2015, в связи с чем указанный договор при отсутствии возражений арендодателя по дальнейшему использованию земельного участка был возобновлен на неопределенный срок, а, следовательно, имеются основания для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды, судебной коллегией не принимается.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. 

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен и арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

При этом по смыслу части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ её целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. В этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Соответственно независимо от принятия Закона №98-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Как установлено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из разъяснений абзаца третьего пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка № 28-Ю-21048 от 10.11.2015 был заключен между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (первоначальный арендодатель) и ООО «ГеоКомплекс» (первоначальный арендатор) на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 17.07.2015 №667-вр без проведения торгов в порядке реализации переходных положений статьи 34 Закона №171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3.4.11 данного договора арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи, и привести участок состояние, пригодное для его дальнейшего использования по целевому назначению.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды, то есть после 29.12.2018, земельный участок с кадастровым номером 25:28:030018:15181 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, и заявитель, являясь к этому моменту арендатором указанного земельного участка, продолжил использовать земельный участок в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, учитывая, что спорный договор аренды земельного участка, исходя из указанных обстоятельств, квалифицирован заявителем жалобы в качестве договора, возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок, следует признать, что основания для применения к спорным отношениям положений части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ предпринимателем нормативно необоснованны.

Следовательно, заявление ФИО2 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:15181, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению предпринимателя, исходя из требований части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ.

С учетом изложенного следует признать, что права и законные интересы заявителя оспариваемым решением не нарушены и не могут быть восстановлены, исходя из положений земельного законодательства и фактических обстоятельств дела. Доводы заявителя об обратном подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

При этом сама по себе заинтересованность предпринимателя в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить доказательством нарушения его прав в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Оценивая указание предпринимателя на наличие объективных препятствий по использованию земельного участка для строительства склада в связи с наложением участка на запретную зону военного объекта, как на доказательство необходимости заключения дополнительного соглашения, судебная коллегия учитывает, что положения части 6 статьи 19 Закона №98-ФЗ носят заявительный характер и применяются заинтересованным лицом по своему усмотрению независимо от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате и, как следствие, наличия или отсутствия препятствий по его использованию.

Соответственно довод апелляционной жалобы о том, что вопрос включения земельного участка в запретную зону военного объекта должен был учитываться УМС при рассмотрении заявления предпринимателя, является безосновательным.

Кроме того, с учетом выводов коллегии о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, коллегия не видит препятствий к использованию земельного участка по назначению после устранения препятствий по завершению работ по корректировке запретной зоны.

Что касается суждения заявителя о том, что обжалуемое решение суда принято по иным основаниям, нежели было приведено по тексту оспариваемого решения, то коллегия суда отмечает, что с учетом требований главы 24 АПК РФ разрешение настоящего спора напрямую связано с разрешением вопроса о возможности восстановления нарушенных прав заявителя посредством обязания орган местного самоуправления продлить арендные отношения по спорному земельному участку, что невозможно без выяснения всех существенных обстоятельств, влияющих на принципиальную возможность заключения такого соглашения.

При этом иное изложение судом первой инстанции отдельных обстоятельств и выводов не свидетельствует о принятии неправильного судебного акта и не является основанием для его отмены по смыслу разъяснений пункта 39 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 №12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030018:15181 на 3 года путем заключения дополнительного соглашения, и, следовательно, не усматривает предусмотренной нормами главы 24 АПК РФ возможности удовлетворения заявленных требований.

Соответственно суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.10.2021  по делу №А51-8584/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова

С.В. Понуровская