ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

15 января 2021 года                                                              Дело № А65-37009/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

судей Митиной Е.А., Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от истца - ООО «ЖилСтройСервис» – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика - ИП ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от 20.01.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 января 2021 года

  апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 октября 2020 года по делу № А65-37009/2019 (судья Гиззятов Т.Р.) 

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об обязании ИП ФИО2 подписать акт приема - передачи нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:110405:171; о признании договора аренды нежилого помещения № 1 от 28.12.2018 расторгнутым от 31.10.2019, 

встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании арендной платы за период с 01.11.2019 по 04.02.2020 в сумме 354 176 рублей, пени в сумме 18 989 рублей 87 копеек, стоимости восстановительного ремонта в сумме 100 754 рубля (с учетом увеличения исковых требований: о взыскании убытков в сумме 100 754 рубля, упущенной выгоды в сумме 678 210 рублей),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис", г. Казань (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к  Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (далее – ответчик) об обязании ИП ФИО2 подписать акт приема - передачи нежилого помещения с кадастровым номером 16:50:110405:171; о признании договора аренды нежилого помещения № 1 от 28.12.2018 расторгнутым от 31.10.2019.

30 января 2020 года в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис", г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с учетом изменении предмета и размера исковых требований, принятых, судом первой инстанции, о взыскании ущерба в сумме 76 430 рублей, упущенную выгоду за период с 27.11.2019 по  27.03.2020 в сумме 452 200 рублей, принятое судом первой инстанции для одновременного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2020 в удовлетворении первоначальных исковых требований исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2,  взысканы убытки в общей сумме 302 500 (триста две тысячи пятьсот) рублей, а также судебные расходы по экспертизе в сумме 17 167 (семнадцать тысяч сто шестьдесят семь) рублей 02 копейки и судебные расходы по государственной пошлине в сумме 7 766 (семь тысяч семьсот шестьдесят шесть) рублей 70 копеек. В остальной части встречных исковых требований отказано. С Индивидуального предпринимателя ФИО2, в доход бюджета государственную пошлину в сумме 1 094 (одна тысяча девяносто четыре) рубля.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска об обязании ответчика подписать акт приема-передачи нежилого помещения, и в части удовлетворения встречного иска. Просит принять новый судебный акт об обязании ответчика подписать акт приема-передачи нежилого помещения,  и об отказе в  удовлетворении встречного иска.

В обоснование  апелляционной жалобы заявитель указал что судом не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суде не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены норма материального и процессуального права.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал на недоказанность размеров убытков, отсутствие доказательств, подтверждающих  состояние помещения при его получении арендатором. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной 

инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании указанных норм, судом апелляционной инстанции проверка судебного акта осуществляется в пределах, заявленных в апелляционной жалобе, т.е. в части отказа в удовлетворении первоначального иска об обязании ответчика подписать акт приема-передачи нежилого помещения, и в части удовлетворения встречного иска.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 28 декабря 2018 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1 от 28.12.2018, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять в аренду следующий объект: нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:110405:171, расположенное по адресу: 

<

...>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для размещения офиса, общей площадью 173,9 кв.м, 2 этаж (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.2. договора, передача арендатору и возврат арендодателю объекта недвижимости оформляется актом приема-передачи объекта, который является неотъемлемой частью договора. 

Арендатор обязан поддерживать арендуемый объект в полной исправности в надлежащем санитарном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя (пункт 3.4. договора).

Арендная плата и порядок расчетов регулируются разделом 4 договора, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере 113 035 (сто тринадцать тысяч тридцать пять) рублей за один месяц аренды помещения (пункт 4.1. договора).

В соответствии с пунктом 6.1. договора, срок аренды устанавливается 11 (одиннадцать) месяцев с момента подписания настоящего договора.

Настоящий договор может быть расторгнут досрочно:

- по письменному соглашению сторон;

- при систематическом (два и более раза подряд) невнесения арендатором арендной платы;

- в одностороннем порядке по инициативе арендатора при условии письменного уведомления арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

- в одностороннем порядке по инициативе арендодателя при условии письменного уведомления арендатора за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта.

- в случаях нарушения условий данного договора, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательствам.

Согласно акту приема – передачи арендодатель передал арендатору нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:110405:171, расположенное по адресу: 

<

...> в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для размещения офиса, общей площадью 173.9 кв.м, 2 этаж, согласно договору аренды нежилого помещения № 1 от 28 декабря 2018 года.

30.09.2019 истец вручил ответчику уведомление № 35 от 26.09.2019 о расторжении договора аренды, в котором просил явиться арендодателя 31.10.2019 в 10 час. 00 мин. для составления акта приема – передачи помещения.

12.11.2019 истец направил в адрес ответчика письмо исх. № 38 от 12.11.2019 с требованием подписать акт приема - передачи и направить его в адрес истца либо сообщить о времени и месте его подписания. Ответчик ответ на данное письмо не направил, требование истца не выполнил.

18.11.2019 ответчик направил в адрес истца претензию с требованием привести помещение в надлежащий вид с указанием, что при визуальном осмотре выявлено:

1) во всех помещениях в оконных проемах жалюзи скручены, несколько секций не хватает, грязные;

2) стены во всех помещениях грязные;

3) на углах и стенах местами сколы штукатурки;

4) туалет не убран, напольная плитка забрызгана краской;

5) у кабель-каналов слаботочных систем крышки изогнуты и сколоты;

6) в комнате для приема пищи демонтирована столешница и полка для посуды.

Истец с указанной претензией не согласился, повторно потребовав от ответчика подписать акт приема – передачи нежилого помещения.

Поскольку акт приема – передачи ответчиком не подписан, истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражным суд Республики Татарстан.

Суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из следующего.

Договор № 1 от 28.12.2018 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 6.4. договора, настоящий договор может быть расторгнут досрочно:

- в одностороннем порядке по инициативе арендатора при условии письменного уведомления арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Материалами дела установлено, что 30.09.2019 истец вручил ответчику уведомление № 35 от 26.09.2019 о расторжении договора аренды, в котором просил явиться арендодателя 31.10.2019 в 10 час. 00 мин. для составления акта приема – передачи помещения.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения № 1 от 28.12.2018 считается расторгнутым истцом в одностороннем внесудебном порядке с 31.10.2019.

Возражения ответчика по первоначальному иску, а также встречные исковые требования мотивированы следующим. Встреча, назначенная арендатором для оформления возврата имущества не состоялась по причине неявки самого арендатора12 ноября 2019 года ответчик в присутствии управляющего НП «Товарищество собственников помещений» ФИО4 и ФИО5, произвел осмотр помещения. 

В результате осмотра выявлено, что ремонт в помещении испорчен, а также испорчено или отсутствует имущество ответчика. По итогам осмотра составлен акт осмотра, где зафиксированы все выявленные дефекты.

18 ноября 2019 года ответчик направил истцу претензию с требованием до 02 декабря 2019 года привести помещение в надлежащий вид и оплатить арендную плату, на что был получен отказ. 

В своем ответе исх. № 41 от 21 ноября 2019 года истец указал, что вернул помещение с учетом нормального износа.

12 ноября 2019 года ответчик в присутствии управляющего НП «Товарищество собственников помещений» ФИО4 и ФИО5, произвел осмотр помещения. 

Согласно доводам арендодателя (истец по встречному иску) за арендатором имеется задолженность по упущенной выгоде, а также по восстановительному ремонту.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Материалами дела установлено, и не оспаривается сторонами, что при заключении договора аренды нежилого помещения № 1 от 28.12.2018 у сторон не возникло каких-либо разногласий относительно условий данного договора, а также объема прав и обязанностей сторон по отношению друг к другу, в связи с использованием арендованного помещения истцом. 

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктами 3.4. – 3.5. договора арендатор обязан поддерживать арендуемый объект в полной исправности в надлежащем санитарном состоянии, не допуская порчи имущества арендодателя. Если арендуемый объект в результате действий арендатора (в том числе работников) или непринятия им необходимых и своевременных мер ухудшит состояние помещения, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств.

Определением от 16.07.2020 назначена судебная экспертиза для определения ущерба, причинённого нежилому помещению площадью 173,9 кв.м, расположенному по адресу: 

<

...> пом. 1000; проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Эксперт», находящемуся по адресу: 

<

...>, (эксперту  ФИО6).

Согласно заключению эксперта № 343-СТС/КЗН, в соответствии с которым установлено, что стоимость работ, необходимых для устранения ущерба, причиненного арендатором нежилому помещению, расположенному по адресу: 

<

...>, составляет 76 430 рублей 33 копейки.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом (арендатором по договору) произведен ремонт в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств фактического состояния арендуемого имущества при его передаче арендатору опровергаются материалами дела,  из которых усматривается, что помещение передавалось по акту приема-передачи пописано обеими сторонами без замечаний, а акте отражено, что в состоянии. позволяющем его нормальную эксплуатацию для размещения офиса. Кроме того, доказательств, опровергающих данный факт истцом не представлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендованное имущество передано (возвращено) с учетом нормального износа не соответствует установленным обстоятельствам дела, а также заключению эксперта № 343-СТС/КЗН.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статей 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является причинение вреда другому лицу, нарушенное право которого может быть защищено посредством возмещения убытков.

В силу части 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих выводы эксперта истцом не представлено. 

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, данных в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), следует, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма N 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие,  влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

С учетом изложенного судом первой инстанции верно определен круг доказывания по требованиям об уплате  арендных платежей, предъявленным за период после прекращения договора аренды: момент прекращения арендных отношений,    действия,    предпринятые    арендатором    по    возврату    имущества арендодателю, момент фактического исполнения обязанности по возврату имущества; в случае, если он не состоялся - причины, по которым предусмотренная пунктом 1 статьи   622   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации   обязанность  осталась неисполненной; если имеет место отказ арендодателя от принятия имущества из (аренды, подлежит установлению обоснованность такого отказа.

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, на основании положений указанных норм суд первой инстанции пришел в правомерному выводу о доказанности факта возврата ответчиком арендованного имущества в ненадлежащем состоянии, и наличии у последнего обязанности возместить ответчику убытки в размере 76 430 рублей, связанные с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние, а также упущенную выгоду в виде двухмесячной арендной платы за период проведения ремонтных работ в сумме 226 070 рублей для приведения помещения в нормальное состояние.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными названной нормой. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заинтересованным лицом (в данном случае истцом), однако этот выбор является правомерным и будет поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

При этом обязательным условием является наличие такого нарушения.

По указанным основаниям требование апеллянта удовлетворить исковые требования о подписании акта приема-передачи арендованного имущества, само по себе не может восстановить защищаемое истцом право. При чем, само обстоятельство нахождение спорного имущества у арендодателя никто из участвующих в деле лице не оспаривает. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 октября 2020 года по делу № А65-37009/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЖилСтройСервис" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья                                                                     А.Э. Ануфриева

Судьи                                                                                                               Е.А.Митина

                Е.В.Коршикова