СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город ТомскДело № А27-14662/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2021 года.  

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2021 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (№ 07АП-1302/2021) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 декабря 2020 года по делу № А27-14662/2020 (судья Фуртуна Н.К.) по иску общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (656049, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (650064, Кемеровская область - 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора.

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО5 по доверенности от 30.12.2020,

от ответчика – без участия (извещен).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501010:1252 площадью 970 м2, расположенного по адресу: город Кемерово, Центральный район, микрорайон, 12/1, стр. № 7/1, предоставленного для размещения нежилого здания магазина с кадастровым номером 42:24:0501010:1294, путем исключения из договора пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5, изложения пункта 4.3 договора в следующей редакции: «Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора. Передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.12.2020 исковые требования об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, микрорайон, 12/1, стр. № 7/1, площадью 970 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0501010:1252 удовлетворены. Пункты 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора исключены. Пункт 4.3 договора изложен в следующей редакции: «Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора. Передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду, в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя, при условии его уведомления. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия Арендодателя, при условии его уведомления». С комитета в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины на сумму 6 000 руб.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что формальная ссылка суда на отсутствие императивной нормы для урегулирования условий договора аренды не должна однозначно свидетельствовать об обоснованности требований истца об исключении из договора определенных положений; пункты, на наличии в договоре аренды которых настаивает комитет, были разработаны для типовой формы договора на основе практики землепользования и обстоятельств, возникающих в спорных ситуациях между комитетом и землепользователями. 

Исключение из пункта 4.3 договора условия о применении повышающего коэффициента в связи с передачей земельного участка в субаренду неправомерно, поскольку применение данного коэффициента предусмотрено пунктом 2.8 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее – Постановление № 62), приложением №2 к нему, не обжалованным, не отмененным, не утратившим силы.

Пункт 4.4.13 договора аренды предназначен для исключения недобросовестного поведения арендатора после отчуждения им объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном на праве аренды; в случае отчуждения объекта арендатор может обогатиться путем начисления процентов за пользование чужими денежными средствами при внесения арендных платежей после отчуждения объекта.

Пункт 4.4.14 договора аренды, обязывающий арендатора производить с комитетом взаимосверку расчетов по договору, необходим для систематизации получаемых денежных средств и учета размера задолженности.

Пункты 6.1, 6.2 договора аренды, предусматривающие штрафные санкции за ненадлежащее исполнение его условий, соответствуют статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с Законом Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-03 «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» и распоряжением Администрации Кемеровской области от 26.07.2002 № 506-р «О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений» комитет распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области – городе Кемерово и при передаче их в аренду вправе ставить условия пользования указанным имуществом.

Общество представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая применение повышающего коэффициента в связи с передачей земельного участка в субаренду не соответствует принципу экономической обоснованности, изложенному в Постановлении № 582; комитет имеет право на получение от регистрирующего органа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия информации, касающейся прав на объекты недвижимости, расположенных на земельных участках; нормами права не предусмотрена императивная обязанность в виде регулярного осуществления сверки взаиморасчетов; условие о неустойке может быть включено в договор против воли стороны договора в судебном порядке только в том случае, если неустойка в качестве меры ответственности за нарушение обязательства предусмотрена законодательством для подобного договора, но конкретизация ее размера отдана на усмотрение сторон.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку представителя не обеспечил, ходатайств об отложении заседания не поступало. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Комитета.

В судебном заседании представитель общества просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, расположенного по адресу: город Кемерово, Центральный район, микрорайон, 12/1, стр. № 7/1, с кадастровым номером 42:24:0501010:1252 площадью 970 кв.м.

Комитетом в адрес общества направлен проект договора аренды земельного участка.

Общество не согласилось с предложенной редакцией договора, в частности с положениями пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5, 4.3 проекта договора.

Обществом в адрес комитета направлен протокол разногласий к договору, в котором общество полагало необходимым исключить положения пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора, пункт 4.3 договора изложить в предложенной редакции.

Комитет в протоколе согласования к протоколу разногласий к договору аренды земельного участка отказался согласовать предложенные условия договора, что послужило основанием для обращения общества в суд с требованием к комитету об урегулировании разногласий.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 330, 331, 421, 422, 432, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что редакция пункта 4.3 проекта договора, предложенная комитетом, не соответствует принципу экономической обоснованности, изложенному в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582; условия договора, указанные в пунктах 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 проекта договора, предложенного комитетом, не предусмотрены законом или иным правовым актом и не могут быть включены судом в договор.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Несогласие истца содержанием пункта 4.3 проекта договора обусловлено возможностью применения повышающего коэффициента при расчете арендной платы в связи с передачей арендатором прав и обязанностей по договору аренды, либо заключением договора субаренды.

Согласно пункту 2.15 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы при возникновении условий использования земельного участка, влекущих применение коэффициентов, установленных в перечне коэффициентов, учитывающих условия использования земельных участков, применяемых для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово (Ку).

Согласно приложению № 2 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, в отношении земельных участков, переданных в субаренду, земельных участков под переданными в пользование объектами недвижимости или временными сооружениями, находящимися в частной собственности физических или юридических лиц подлежит применению коэффициент в размере «1,2».

Между тем, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым, в том числе, отнесен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Верховным Судом Российской Федерации в определении от 19.10.2011 № 14-Г11-39 высказана правовая позиция о том, что положения нормативно-правового акта субъекта Российской Федерации, устанавливающие повышающий коэффициент расчета арендной платы при уступке прав по договору аренды либо передаче в субаренду, принимая во внимание, что при перемене лиц в обязательстве к новому арендатору переходит обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном при передаче земельного участка в аренду правопредшественнику, по смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, не основаны на законе и противоречат принципу экономической обоснованности.

Принимая во внимание, что разрешение судом спора сторон при возникновении разногласий по конкретным условиям договора имеет своей целью внесение определенности в правоотношения сторон и установление условий договора в соответствии с требованиями действующего законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11), апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о наличии оснований для принятия редакции пункта 4.3 проекта договора в редакции, предложенной истцом.

Несогласие истца содержанием пунктов 4.4.13, 4.4.14, 6.1, 6.2 проекта договора обусловлено возложением на него обязательств, а именно: в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости на земельном участке, направить арендодателю письменное уведомление с приложением подтверждающих документов, осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия настоящего договора, уплатить неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком в установленные сроки, штраф в случае нарушения обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора, не предусмотренных законом либо иным нормативно-правовым актом.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 № Ф04-6376/2020 по делу № А46-7753/2020).

Из материалов дела следует, что сторонами не достигнуто согласие по поводу включение в условия договора обязанностей арендатора в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости на земельном участке, направить арендодателю письменное уведомление с приложением подтверждающих документов, осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия настоящего договора, уплатить неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком в установленные сроки, штраф в случае нарушения обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего договора, не предусмотренных законом либо иным нормативно-правовым актом.

Обязательность согласования данных условий при заключении договора аренды нормами действующего законодательства не установлена, включение данных условий не обосновано Комитетом надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для исключения из проекта договора пунктов 4.4.13, 4.4.14, 6.1, 6.2.

Наличие пунктов 4.4.13, 4.4.14, 6.1, 6.2 в типовой форме договора, разработанной с учетом взаимоотношений комитета с землепользователями, правового значения не имеет. Наличие у комитета права устанавливать условия пользования земельными участками, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять на условия заключаемого договора, иное противоречило бы нормам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзывом комитет указал на отсутствие возражений относительно исключения из проекта договора пунктов 4.4.16, 7.4.5 в связи с их исключением из типовой формы договора аренды. Апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда первой инстанции об исключении данных пунктов из проекта договора не содержит.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривался, поскольку апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд                             

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 декабря 2020 года по делу № А27-14662/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.В. ФИО1

СудьиЯ.А. Смеречинская

ФИО3