ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-18611/2021

г. Челябинск

09 февраля 2022 года

Дело № А47-4815/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.11.2021 по делу № А47-4815/2021.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.03.2020 в размере 362 742 руб., задолженности по  коммунальным платежам в размере 26 942 руб. 88 коп., неустойки по договору аренды от 20.03.2020 за период с 06.06.2020 по 15.10.2021 в размере 179 786 руб. 98 коп.,  неустойки за период с 16.10.2021 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности по арендной плате из расчета 0,1 % за каждый день просрочки от просроченной суммы (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 2 л.д. 37-38).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.11.2021 (резолютивная часть от 11.11.2021) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилась ИП ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить в части взыскания арендной платы за период с 01.03.2021 по 18.03.2021 и в части взыскания неустойки за просрочку внесения арендной платы за указанный период, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленный иск частично.

В апелляционной жалобе апеллянт указал, что после расторжения договора аренды истец, действуя недобросовестно, ограничил доступ ответчика в арендуемые помещения, препятствовал освобождению помещения и его передаче арендодателю надлежащим образом. В виду перечисленных обстоятельств апеллянт считал, что произошло фактическое принятие помещения арендодателем, в силу чего начисление арендной платы за период от 01.03.2021 по 18.03.2021 включительно неправомерно.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей сторон.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции поступил отзыв истца на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта проверены судебной коллегией в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.12.2018 ИП ФИО3 на праве собственности с 12.01.2012 принадлежит нежилое здание (торгово-офисные помещения), общей площадью 448 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 69-71).

Между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды от 20.03.2020 (далее также – договор, т. 1 л.д. 41-45), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, площадью 448 кв.м, кадастровый номер 56:44:0428016:81, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - объект). 

Согласно п. 1.2 договора договор вступает в силу с даты его подписания и действует в течение 11 месяцев. Если за месяц до окончания срока действия настоящего договора одна из сторон не заявит о намерении прекращения договорных отношений, договор пролонгируется на тех же условиях на новый срок.

На основании п. 2.2.2 договора в случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы более чем на 15 банковских дней, арендодатель имеет право после предварительного уведомления прекратить доступ сотрудников и посетителей арендатора на территорию объекта до выполнения указанных обязательств.

В силу п. 2.3.2 договора арендатор обязуется выплачивать арендные и иные платежи по договору на условиях и в размере, предусмотренных условиями настоящего договора.

В п. 3.1 договора определено, что за объект, указанный в п. 1.2 договора, арендатор ежемесячно, до 5 числа текущего месяца производит арендные платежи. Начисление арендной платы осуществляется с 01.06.2020.

Согласно п. 3.2 договора сумма ежемесячной арендной платы в течение первых 6 месяцев аренды составляет 110 000 руб. В течение последующих 12 месяцев сумма ежемесячной арендной платы составляет 160 000 руб., а далее сумма ежемесячной арендной платы составляет 195 000 руб.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включена стоимость коммунальных ресурсов (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), которые оплачиваются арендатором в соответствии с показаниями приборов учета и по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными государственными или муниципальными органами. При этом стороны согласовали, что возмещение арендатором стоимости фактически потребленных им коммунальных ресурсов в течение срока аренды не влечет для арендодателя никакой экономической выгоды, а является вынужденной мерой по причине отсутствия технической возможности заключения арендатором прямых договоров с поставщиком энергоресурсов. Оплата энергоресурсов является затратами арендатора, необходимыми осуществления его предпринимательской деятельности.

В силу п. 3.6 договора стоимость коммунальных ресурсов оплачивается арендатором в течение 5-ти банковских дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета с приложением копий счетов сбытовых организаций. Начисление коммунальных ресурсов будет осуществляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. В случае несвоевременной оплаты арендатором потребленных коммунальных ресурсов арендодатель имеет право ввести ограничение на подачу соответствующих энергоресурсов на объект при условии предварительного выяснения причин возникновения задолженности и направлении соответствующего письменного уведомления о сроках введения ограничения и порядке его прекращения.

На основании п. 4.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае нарушения арендатором сроков освобождения и сдачи объекта (п. 3.3.6 настоящего договора), арендатор оплачивает арендодателю арендную плату до даты фактического освобождения объекта.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 29.03.2020 нежилое здание площадью 448 кв.м, кадастровый номер 56:44:0428016:81, расположенное по адресу: 

<

...>, было передано в арендное пользование ИП ФИО2 (т. 1 л.д. 46).

Между сторонами подписано соглашение о расторжении договора от 19.02.2020, в котором стороны согласовали, что договор аренды от 20.03.2020  прекращает свое действие с 01.03.2021 (т. 1 л.д. 72).

Между сторонами подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.01.2021, согласно которому задолженность ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 на указанную дату составила 688 447 руб. 73 коп. (т. 1 л.д. 81).

ИП ФИО2 произведена частичная оплата арендной платы и коммунальных услуг по договору аренды от 20.03.2020, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 1 л.д. 47-66).

Ссылаясь на нарушение ИП ФИО2  условий договора аренды в части оплаты арендной платы и возмещения стоимости коммунальных услуг, ИП ФИО3 направил в адрес ИП ФИО2 досудебную претензию от 10.03.2021 с просьбой не позднее 30.03.2021 оплатить задолженность в размере 275 000 руб. (т. 1 л.д. 67, 68).

Оставление ИП ФИО2 требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП ФИО3 в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции, пришел к выводам, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из договора аренды от 20.03.2020, что ИП ФИО2 не были надлежащим образом исполнены обязательства арендатора по указанному договору, доказательств полной оплаты задолженности по арендной плате и коммунальным платежам ответчиком представлено не было.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между ИП ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды от 20.03.2020, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, площадью 448 кв.м, кадастровый номер 56:44:0428016:81, расположенное по адресу: 

<

...>.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды от 20.03.2020.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 3.1 договора стороны определили, что за объект аренды арендатор ежемесячно, до 5 числа текущего месяца производит арендные платежи. Начисление арендной платы осуществляется с 01.06.2020.

В п. 3.2 договора стороны согласовали сумму ежемесячной арендной платы.

В силу п. 3.6 договора стоимость коммунальных ресурсов оплачивается арендатором в течение 5-ти банковских дней с момента получения от арендодателя соответствующего счета с приложением копий счетов сбытовых организаций. Начисление коммунальных ресурсов будет осуществляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Ссылаясь на нарушение указанных условий договора, истец предъявил к ответчику требования о взыскании задолженности по арендной плате за август, сентябрь 2020 г., с 01.03.2021 по 17.03.2021 в размере 362 742 руб., задолженности по коммунальным платежам за февраль, март 2021 г. в размере 26 942 руб. 88 коп., неустойки по договору аренды от 20.03.2020 за период с 06.06.2020 по 15.10.2021 в размере 179 786 руб. 98 коп. с продолжением ее начисления с 16.10.2021 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности по арендной плате из расчета 0,1 % за каждый день просрочки от просроченной суммы.

Не оспаривая факт наличия указанной задолженности, ответчик возразил относительно начисления и взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.03.2021 по 17.03.2021 в размере 87 742 руб. и соответствующей неустойки на указанную сумму задолженности.

Аналогичные доводы приведены ИП ФИО2 в апелляционной жалобе, оценив которые апелляционный суд приходит к следующему.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из пунктов 13, 37 и 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам по себе факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отдельно оговорено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, то есть, если договором установлен срок предупреждения арендатором арендодателя об отказе от договора, такой договор сохраняет свою силу для обеих сторон до истечения указанного срока. Отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения срока предупреждения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписано соглашение о расторжении договора от 19.02.2020, в котором стороны согласовали, что договор аренды от 20.03.2020  прекращает свое действие с 01.03.2021 (т. 1 л.д. 72).

Доказательства того, что ответчик исполнил требования пункта 2 статьи 655 ГК РФ, условия п. 2.3.11 договора и по акту приема-передачи возвратил истцу находящееся в аренде имущество, либо хотя бы предпринял меры для организации процедуры возврата арендуемого имущества и пригласил истца для приемки (возврата) имущества, ИП ФИО2 суду представлены не были.

Напротив, истцом был представлен договор аренды от 18.03.2021 с новым арендатором в отношении того же самого объекта аренды (т. 2 л.д. 15-19),  распечатка с системы охранной сигнализации (сообщения АК № 4439), а также заявление в полицию от 18.03.2021, которое было подано представителем истца по факту пропажи имущества арендатора из помещения, из совокупности которых судом первой инстанции было установлено, что вплоть до 18.03.2021 ИП ФИО2 продолжала занимать арендуемые помещения.

Доводы апеллянта о том, что после расторжения договора аренды истец, действуя недобросовестно, ограничил доступ ответчика в арендуемые помещения, препятствовал освобождению помещения и его передаче арендодателю надлежащим образом, являются неподтвержденными документально.

Судом первой инстанции было верно установлено, что, несмотря на принятое ИП ФИО3 об ограничении допуска ИП ФИО2 в арендуемые помещения по причине наличия задолженности по договору аренды, фактически доступ арендатора к помещениям не прекращался, так как ИП ФИО2 и ее сотрудники неоднократно имели доступ в здание (03.03.2021 в 20:08 ФИО4, 04.03.2021 в 17:03 ФИО2, 12.03.2021 в 17:34 ФИО2).

Из материалов дела не следует, и апеллянтом не было подтверждено, что ИП ФИО2 имела объективные препятствия для предпринятия мер для организации процедуры возврата арендуемого имущества и приглашения истца для приемки (возврата) имущества в целях соблюдения требований пункта 2 статьи 655 ГК РФ, условий п. 2.3.11 договора.

На основании изложенного начисление арендной платы за период с 01.03.2021 по 17.03.2021 в размере 87 742 руб., а также договорной неустойки на указанный размер задолженности по арендной плате правомерно было признано судом первой инстанции обоснованным.

Доводы подателя жалобы не опровергают правильные выводы суда первой инстанции, по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.11.2021 по делу № А47-4815/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            А.С. Жернаков

Судьи:                                                                                  И.А. Аникин

         В.А. Томилина