Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

26.05.2017г.                                                                       Дело № А40-14089/17-50-120

Резолютивная часть объявлена: 22.05.2017г.

Решение в полном объеме изготовлено: 26.05.2017г.

Арбитражный суд в составе: 

Председательствующего И.А.Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1 

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества "Новый алгоритм" (123022, 

<

...>, 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос. per. 21.04.2004)

к: Федеральному государственному унитарному предприятию, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (119415, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос. per. 09.10.2002)

о взыскании 20 367 804 руб. 00 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 (дов. от 20.01.2017г.)

от ответчика: ФИО3 (дов. от 14.10.2016г.), ФИО4 (дов. от 17.10.2016г.)

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Новый алгоритм" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" о взыскании расходов на восстановительный ремонт нежилых помещений в размере 8 095 009 руб., убытков в виде расходов на обследование состояния нежилых помещений и оценку стоимости восстановительного ремонта в размере 400 000 руб., неустойки, установленной пунктом 5.7 договора аренды №01/09-И в размере 11 520 995 руб., неустойки за просрочку оплаты арендной платы за апрель 2016 года по договору аренды №01/09-И в размере 351 800 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что после окончания срока действия Договора ответчик возвратил арендуемые нежилые помещения истцу в состоянии, не соответствующем условиям Договора. Помещения находились в состоянии, непригодном к эксплуатации, что повлекло необходимость проведения истцом восстановительного ремонта помещений. 

Истец представил письменные пояснения по делу, поддержал исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям.

Ответчик представил отзыв на иск и возражения на письменные пояснения истца, по доводам которых исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле документы, изучив представленные доказательства, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению. 

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Новый алгоритм» (далее – истец, арендодатель) и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (далее – ответчик, арендатор) 06.03.2009г. был заключен договор аренды №01/09-И (далее - Договор), по условиями которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилые помещения по адресу 

<

...> площадью 3 467 кв.м. 

Договор был заключен сроком до 30.04.2014г. (пункт 7.1 Договора), а впоследствии Дополнительным соглашением от 12.12.2013г. к Договору срок действия Договора был продлен до 30.04.2016г.

При передаче помещения в аренду ответчику 01.04.2009г., сторонами был составлен акт приема-передачи помещений, в соответствии с которым помещения не имели существенных недостатков. Все имеющиеся незначительные недостатки были отражены в приложении №3 к акту приема-передачи помещений. 

Так, из содержания акта приема-передачи помещений от 01.04.2009г. следует, что ответчик получил от истца 01.04.2009г. полностью новые помещения после ремонта, не имеющие износа. Каких-либо претензий по состоянию помещений ответчик истцу в течение срока действия Договора не предъявлял.

Согласно пункту 2.2.6 Договора арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в состоянии, полученном от арендодателя, с учетом нормального износа, не допуская иного, чем нормальный износ, ухудшения состояния помещения, за свой счет производить работы по текущему ремонту помещений.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 2.2.24 Договора по окончании срока действия Договора арендатор обязан возвратить помещение в том же состоянии, каком он его получил, с учетом нормального износа.

В конце апреля 2016 года для подготовки помещений к передаче истцу, в связи с истечением срока действия Договора в соответствии с пунктами 5.1-5.4 Договора, комиссией, состоявшей из представителей истца и ответчика, были осмотрены арендуемые помещения и составлен перечень дефектов и недостатков сдаваемых помещений, не относящихся к нормальному износу, что подтверждается актом приема-передачи помещений от 30.04.2016г. 

Однако ответчик, подписав акт приема-передачи помещений, отказался подписать перечень дефектов и недостатков сдаваемых помещений, а также отказался осмотреть имеющиеся дефекты и недостатки помещений и указать их в акте приема-передачи от 30.04.2016г.

В соответствии с первым абзацем пункта 5.7 Договора, если состояние возвращаемого помещения по окончании срока действия Договора отличается от состояния помещения на момент передачи арендатору с учетом нормального износа, то арендатор возмещает арендодателю стоимость необходимого ремонта. Стоимость ремонта определяется  независимым оценщиком по выбору арендодателя.

В связи с наличием разногласий между сторонами относительно состояния помещений истец обратился в независимую экспертную организацию - АНО «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» для оценки состояния помещений.

Экспертным заключением №208/16 от 15.05.2016г. подтверждается наличие недостатков помещений, перечисленных в акте приемки-передачи помещений от 30.04.2016г., которые ответчик отрицал. При этом, выявленные недостатки квалифицированы экспертами как не относящиеся к нормальному износу помещений, они появились вследствие ненадлежащей эксплуатации помещений, не проведения текущего ремонта. 

Заключение АНО «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» содержит смету на восстановительный ремонт помещений, в которой указаны работы, которые необходимо выполнить с целью приведения помещений в состояние, соответствующее Договору. Стоимость восстановительного ремонта составляет 8 095 009 руб. Также в указанном заключении рассчитан срок проведения восстановительного ремонта помещений, который составляет 35-40 дней.

Расходы истца по оплате экспертизы составили 400 000 руб., что подтверждается договором об оказании услуг №208/16 от 29.04.2016г., платёжными поручениями №268 от 04.05.2016г. и №605 от 27.09.2016г.

На основании сметы, составленной экспертной организацией, истец (заказчик) 16.05.2016г. заключил с ООО «СК Развитие» (подрядчик) договор подряда №б/н. Стоимость работ по условиям договора подряда составила 8 095 008 руб. 69 коп. 

Подрядчик в рамках договора подряда выполнил работы по восстановительному ремонту помещений в полном объеме на сумму 8 095 008 руб. 69 коп., что подтверждается актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 №1 от 07.07.2016г.

Истец произвел подрядчику оплату выполненных работ, что подтверждается платежными поручениями №13 от 21.10.2016г., №16 от 16.11.2016г. и №753 от 18.11.2016г.

Ответчик оспаривает реальную возможность выполнения работ по восстановительному ремонту помещений привлеченным истцом подрядчиком (ООО «СК Развитие»). 

ООО «СК Развитие» является организаций с иностранным капиталом, выполняющей строительные и отделочные работы на высоком уровне, имеет достаточное для выполнения работ количество сотрудников и имеет право в соответствии с пунктом 9.5.3 договора подряда привлекать для выполнения работ субподрядчиков, имеет соответствующие допуски, что подтверждается свидетельствами.

Необходимо отметить, что истец не мог провести выполненные подрядчиком работы своими силами по причине отсутствия соответствующих специалистов.

Более того, доказательств того, что иные компании могут качественно выполнить работы за ту же цену, что выполнило работы ООО «СК Развитие», и с использованием большего количества квалифицированных работников, ответчиком суду не представлено.

Доводы ответчика относительно меньшего количества дефектов помещений, в обоснование которых ссылается на отчет №0025-С-16 (далее - Отчет), являются несостоятельными и неправомерными ввиду следующего. 

Из выводов, приведенных на странице 3 Отчета, усматривается, что ФИО5 не проводил исследование всех дефектов арендуемых помещений. Ссылаясь на положения ВСН 58-88(р) ФИО5 утверждает, что в отношении линолеума, окраски помещений и лестничных клеток, должен быть проведен капитальный ремонт. В связи с этим, ФИО5 исключил из предмета своего исследования указанные элементы. 

Вместе с тем, данный подход не позволяет отнести Отчет в качестве достоверного и достаточного доказательства наличия либо отсутствия дефектов помещений, ряд конструктивных элементов которых не был исследован, поскольку в рассматриваемом случае Отчет не подтверждает фактическое количество дефектов помещений, срок и стоимость восстановительного ремонта.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. 

Таким образом, необходимость проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях должна определяться не ВСН 58-88(р), а исходным состоянием помещений, применяемыми материалами при первоначальной отделке помещений, текущим состоянием помещений, на что указано в ВСН 58-88(р) пункте 2.2 «сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния».

Более того, при указании срока проведения капитального ремонта отдельных элементов помещений ФИО5 ссылается на приложение №3 к ВСН 58-88(р), которое помечено как рекомендуемое и называется «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов». 

То есть сроки эксплуатации элементов помещения до проведения капитального ремонта, на которые ссылается ФИО5, являются а) приблизительными; б) минимальными; в) установлены в 1989 году, когда применяемые отделочные материалы имели совсем другие характеристики и качество.

Как следует из представленного истцом экспертного заключения, в зависимости от характеристики дефекта, его местонахождения можно классифицировать дефект, как полученный в результате неправильной эксплуатации или как полученный в результате нормального износа. При этом, обнаруженные повреждения имеют различный по своей интенсивности характер, причем такое различие нельзя объяснить различной интенсивностью эксплуатации. Вид многих повреждений (царапины, порезы, разрывы, отверстия, несмываемые пятна, сколы, разрушение плит) не носит эксплуатационных признаков и не является нормальным износом.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2.5 Договора капитальный ремонт помещений производится за счет арендатора, т.е. за счет ответчика.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. 

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Судом установлено, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт понесения истцом убытков и их размер, наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, что является основанием для взыскания убытков с ответчика. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Доказательства возмещения убытков ответчиком в материалы дела не представлены, сумма убытков в виде расходов истца на восстановительный ремонт нежилых помещений в размере 8 095 009 руб. подлежит взысканию с ответчика.

Расходы по проведению независимой экспертизы подлежат взысканию с ответчика, поскольку указанные расходы направлены на определение размера убытков, следовательно, требование о взыскании 400 000 руб. 00 коп. заявлено правомерно и подлежит удовлетворению на основании ст. 1064 ГК РФ.    

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со вторым абзацем пункта 5.7 Договора, арендатор обязуется выплатить арендодателю неустойку равную сумме арендной платы, предусмотренной Договором (исходя из величины Арендной платы, действующей перед прекращением Договора), за период, начиная с даты окончания срока действия Договора (или его досрочного прекращения) до даты, когда арендодатель привел (или мог бы привести в разумный срок) помещение в должное состояние, в котором оно должно было быть оставлено арендатором в соответствии с условиями Договора.

Истцом на основании второго абзаца пункта 5.7 Договора начислена ответчику неустойка за период выполнения восстановительного ремонта помещений (35 дней), в размере 11 520 995 руб. 

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан обоснованным.

Кроме того, ответчик допустил нарушение срока оплаты арендной платы по Договору за апрель 2016 года. 

В соответствии с пунктом 6.2. Договора, арендная плата оплачивается не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. 

Таким образом, арендная плата за апрель 2016 года должна быть оплачена не позднее 20 марта 2016г. 

Арендная плата за апрель 2016 года составляет 9 875 139 руб. 24 коп. (уведомление от 29.01.2014 г.). 

Между тем, ответчик оплатил часть арендной платы в размере 1 608 490 руб. 94 коп., что подтверждается платежным поручением №933 от 28.03.2016г.  

Оставшуюся сумму арендной платы за апрель 2016 года ответчик оплачивать отказался, проведя в одностороннем порядке ее зачет из суммы обеспечительного платежа по Договору. 

В соответствии с пунктами 6.4, 6.10 Договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору после истечения срока договора аренды и передачи помещения арендодателю. 

Поскольку срок возврата обеспечительного платежа наступил только после прекращения Договора, то есть после 30.04.2016г., ответчик не вправе был производить односторонний зачет данной суммы в марте 2016 года, так как это не соответствует статье 410 ГК РФ, согласно которой зачитывать можно только те требования, срок исполнения которых наступил. 

Таким образом, обязательство ответчика по оплате арендной платы за апрель 2016 года исполнено было не полностью и прекратилось только с момента прекращения Договора 30.04.2016 г., когда был произведен зачет суммы обеспечительного платежа в счет долга по оплате арендной платы за апрель 2016 года.

Пунктом 6.14 Договора установлено, что за просрочку оплаты арендной платы взимается неустойка в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Истцом на основании пункта 6.14 Договора начислена ответчику неустойка за нарушение срока оплаты арендной платы за период с 21.03.2016г. по 30.04.2016г. в размере 351 800 руб.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и также признан обоснованным.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки и применении ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

Ссылка ответчика на завышенный размер арендной платы является необоснованной. Размер арендной платы установлен сторонами в Договоре. Курс пересчета арендной платы из долларов США в рубли установлен в размере 38,5 рублей за один доллар США, что значительно ниже реального курса. Такой же курс применен при расчете, начисленной истцом неустойки.

Также ответчик ссылается на произведенные им неотделимые улучшения помещения. 

Однако договор аренды неоднократно предусматривает, что арендатору не возвращается стоимость неотделимых улучшений помещения (пункты 9.9., 15.4. Договора). Данное условие соответствует закону, согласовано сторонами в Договоре. Производство арендатором неотделимых улучшений помещения не может быть учтено при расчете суммы взыскиваемых неустойки/убытков, поскольку отсутствие компенсации за неотделимые улучшения помещения является частью договоренности сторон и учтено в сумме арендной платы.

Принимая во внимание изложенное, учитывая наличие задолженности по возмещению расходов на восстановительный ремонт нежилых помещений на момент вынесения решения суда, отсутствие правовых обоснований и доказательств, свидетельствующих о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ и признает размер неустойки соразмерным последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств.

Учитывая изложенное, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате госпошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика. 

На основании ст. ст. 11, 12, 15, 309, 310, 330, 393, 616, 622 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 71, 110, 123, 167-170, 176 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в пользу Закрытого акционерного общества "Новый алгоритм" 8 095 009 (восемь миллионов девяносто пять тысяч девять) руб. 00 коп. расходов на восстановительный ремонт нежилых помещений, 400 000 (четыреста тысяч) руб. 00 коп. расходов по оценке, 11 520 995 (одиннадцать миллионов пятьсот двадцать тысяч девятьсот девяносто пять) руб. 00 коп. неустойки, 351 800 (триста пятьдесят одна тысяча восемьсот) руб. 00 коп. неустойки за просрочку арендной платы, 124 839 (сто двадцать четыре тысячи восемьсот тридцать девять) руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента принятия.

Судья:                  И.А. Васильева