ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-14632/2023

г. Вологда

15 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 октября 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Колтаковой Н.А. и                Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования «Северодвинск» и общества с ограниченной ответственностью ПСК «Высота» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 июня 2024 года по делу                                            № А05-14632/2023,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (адрес: 164501, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПСК «Высота» (адрес: 164500, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании 22 301 руб. задолженности за 1–2 кварталы 2023 года за фактическое пользование земельными участками, предоставленными по договорам аренды от 16.09.2016 № 12 678 002 и от 09.01.2016 № 12 678 003.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Решением суда от 01 июня 2024 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано 2 359 руб. долга. В удовлетворении иска в остальной части отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 212 руб. государственной пошлины.

Администрация и Общество с решением суда не согласились и обратились с апелляционными жалобами.

Администрация в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает на следующее. Исходя из условий договоров, Администрация Северодвинска передала 62 земельных участка. Спорные земельные участки Администрацией не принимались ввиду нахождения на них строительных материалов и мусора. Поскольку после расторжения договоров аренды должник не возвратил арендодателю земельные участки, у него образовалась задолженность за фактическое пользование в отношении 33 земельных участков.  Дополнительно Администрация указала, что 24.07.2024 представителем Администрации и судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Северодвинску УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу подписан акт приема-передачи взыскателю 30 земельных участков.

Общество в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что документы, подтверждающие право собственности на сваи, у ответчика отсутствует. Деятельность на земельных участках с кадастровыми номерами 29:28:108318:72, 29:28:108318:73, 29:28:108318:121 ответчик не осуществляет. В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 29.09.2021 №304-ЭС21-17622 (1) сваи не являются самостоятельной недвижимой вещью. 

Общество в отзыве на апелляционную жалобу Администрации просит в ее удовлетворении отказать.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и Обществом (застройщик) в соответствии с протоколом приема заявок на участие в аукционе от 20.11.2015 на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории заключен договор о комплексном освоении территории от 25.11.2015 № 01/2015, предметом которого является взаимодействие сторон по комплексному освоению территории - земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, с кадастровым номером 29:28:108318:61, местоположение установлено относительно ориентира - здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: 

<

...>, примерно в  590 м по направлению на юг от ориентира; площадью 58 970 кв. м; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование: блокированная жилая застройка; ограничения, обременения не установлены.

В соответствии с пунктом 1.4 договора № 01/2015 комплексное     освоение территории включает в себя: подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; образование земельных участков в границах предоставленной территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; строительство жилых домов блокированной застройки; строительство объектов инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; осуществление мероприятий по благоустройству и озеленению земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61.

Раздел 2 договора определяет, что он считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует в соответствии со сроком действия договора аренды земельного участка от 25.11.2015 № 12 678 001, который также был заключен сторонами.

Земельный участок с кадастровым номером 29:28:108318:61 был разделен на 62 земельных участка, в связи с чем договор аренды земельного участка от 25.11.2015 № 12 678 001 стороны расторгли (действовал до 07.10.2016 - до даты государственной регистрации соглашения о его расторжении, номер регистрации 29-29/006-29/006/052/2016-366/1).

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) были заключены договоры аренды 62 земельных участков, по условиям которых ответчику в пользование на условиях аренды предоставлены земельные участки из категории земель населенных пунктов, расположенные по адресу Архангельская область, городской округ Северодвинск, 

<

...>:

- по договору № 12 678 002 от 16.09.2016 - земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:62, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:64, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:65, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:66, земельный участок  площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:67, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:68, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:69, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:70, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:71, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:72, земельный участок площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:73, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:74, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:75, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:76, земельный участок площадью 451 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:77, земельный участок площадью 496 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:78, земельный участок площадью 401 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:79, земельный участок площадью                   496 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:80, земельный участок площадью 496 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:81, земельный участок площадью 401 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:82, земельный участок площадью 495 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:83, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:84, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:85, земельный участок площадью                 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:86, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:87, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:88, земельный участок площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:89, земельный участок площадью 515 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:90, земельный участок площадью 416 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:91, земельный участок площадью                   515 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:92, земельный участок площадью 520 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:93, земельный участок площадью 425 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:94, земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:95, земельный участок площадью 539 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:96, земельный участок площадью 434 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:97, земельный участок площадью                    509 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:98, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:99, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:100, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:101, земельный участок площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:102, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:103, земельный участок площадью                365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:104, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:105, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:106, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:107, земельный участок площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:108, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:109, земельный участок площадью                365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:110, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:111, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:112, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:113, земельный участок площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:114, земельный участок площадью 452 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:115, земельный участок площадью               365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:116, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:117, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:118, земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:119, земельный участок площадью 450 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:120, земельный участок площадью 482 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:121, земельный участок площадью                365 кв. м. с кадастровым номером 29:28:108318:123 (том 1 листы 18-20);

- по договору № 12 678 003 от 09.01.2016 - земельный участок площадью 91 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:63, земельный участок площадью 144 кв. м с кадастровым номером 29:28:108318:122 (том 1 листы 17).

Согласно пункту 1.2 договоров аренды разрешенное использование земельных участков: блокированная жилая застройка.

В соответствии с пунктом 5.4 договоров внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за кварталом, а за 4-ый квартал - не позднее 25-го декабря текущего года.

В пункте 4.1 договоров закреплено, что договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и действует по 22.11.2020. 

Договора аренды зарегистрированы в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 02.10.2019 по делу № А05-9624/2019 договора аренды расторгнуты, на Общество возложена обязанность в течение семи дней со дня вступления в законную силу решения суда передать земельные участки арендодателю.

В ходе рассмотрения вышеуказанного дела было установлено, что работы по строительству жилых домов блокированной застройки начаты лишь на 30 земельных участках из 62, при этом на 5 из них имеются лишь свайные поля, на 6 – только фундаменты, на 9 – выполнена опалубка. На 10 земельных участках имеются объекты незавершенного строительства, а именно: на 3-х земельных участках расположены объекты в 3 этажа, на 4-х – объекты в 1 этаж, на 3-х – объекты в 0,5 этажа. Строительные работы на указанных земельных участках Обществом не ведутся с весны 2018 года.

Решение вступило в законную силу 27.01.2020.

С момента расторжения договоров Обществу начислялась плата за фактическое пользование земельными участками, поскольку на земельных участках располагались объекты незавершённого строительства, включенные в конкурсную массу должника и подлежавшие реализации в ходе процедуры банкротства.

На 29 земельных участках с кадастровыми номерами 29:28:108318:74, 29:28:108318:75, 29:28:108318:76, 29:28:108318:77, 29:28:108318:78, 29:28:108318:79, 29:28:108318:80, 29:28:108318:81, 29:28:108318:82, 29:28:108318:83, 29:28:108318:84, 29:28:108318:85, 29:28:108318:86, 29:28:108318:87, 29:28:108318:88, 29:28:108318:89, 29:28:108318:90, 29:28:108318:91, 29:28:108318:92, 29:28:108318:93, 29:28:108318:94, 29:28:108318:95, 29:28:108318:96, 29:28:108318:97, 29:28:108318:98, 29:28:108318:99, 29:28:108318:100, 29:28:108318:101, 29:28:108318:102 расположены 8 объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 29:28:108318:234 - 29:28:108318:241.

Ссылаясь на то, что Общество фактически использует земельные участки после расторжения договора, однако плату за их пользование не вносит, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании платы за пользование 33 земельными участками. 

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, иск удовлетворил частично.

Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласна. 

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статьей 42 ЗК РФ на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использующих земельные участки, возложена обязанность своевременно производить платежи за землю. 

Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права в предмет доказывания по настоящему делу входили следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком без оплаты и законных оснований, размер участка и размер неосновательного обогащения.

Как установлено судом, объекты незавершенного строительства, расположенные на части земельных участков включены в конкурсную массу должника, зарегистрировано право собственности Общества на 8 объектов незавершенного строительства.

По результатам торгов  заключен договор купли-продажи от 06.09.2022; право собственности на 8 объектов зарегистрировано за покупателем - индивидуальным предпринимателем ФИО1 

Объекты недвижимости 26.10.2022 переданы новому собственнику.

После реализации имущества должника у истца были запрошены актуальные сведения о сумме задолженности за пользование земельными участками, которая на 22.11.2022 (дата государственной регистрации отчуждения имущества должника, находящегося на вышеуказанных земельных участках) по сведениям истца составила 78 628 руб. 

Платежным поручением от 02.02.2023 № 14 ответчик произвел оплату за фактическое использование земельных участков в размере 78 628 руб. В платежном поручении указано назначение платежа «оплата за фактическое пользование участками период 1, 2, 3 кв. 2022 года».

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.04.2024 по делу А05-15119/2023 с предпринимателя ФИО1 в пользу Администрации взыскано 4634 руб. руб. задолженности за пользование в период с 22.11.2022 по 31.12.2022 земельными участками с кадастровыми номерами с 29:28:108318:74 - 29:28:108318:102, расположенными по адресу: 

<

...>.

В настоящем деле Администрация просит взыскать с Общества плату за фактическое пользование земельными участками, которые не заняты объектами незавершенного строительства, приобретенными индивидуальным предпринимателем ФИО1, за 1–2 кварталы 2023 года.

Как уже указывалось выше, решением Арбитражного суда Архангельской области от 02.10.2019 по делу № А05-9624/2019 на Общество была возложена обязанность в течение семи дней со дня вступления в законную силу решения суда передать земельные участки арендодателю.

Фактическое пользование земельными участками истец мотивирует отсутствием подписанного между сторонами, в рамках исполнительного производства,  акта возврата земельных участков.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактический возврат арендованного имущества.

Действительно, на спорных земельных участках находились строительные материалы, принадлежащие ответчику. Однако, строительные материалы были реализованы ответчиком в ходе проведения торгов в 2021 году и переданы по актам приема-передачи от 31.05.2021, от 03.06.2021, от 19.05.2021, от 11.06.2021, покупателям ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ООО «Утилизационно-Демонтажная Компания». 

Указанные обстоятельства подтверждаются копиями договоров купли-продажи, актами приема-передачи, сведениями, содержащимися в ЕФРСБ.

Объекты незавершённого строительства, как указывалось ранее, были реализованы индивидуальному предпринимателю ФИО1

В ходе проведенного Администрацией 03.05.2024 осмотра земельных участков, за которые истец просит взыскать плату за фактическое пользование, было установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 29:28:108318:62, 29:28:108318:63, 29:28:108318:64, 29:28:108318:65, 29:28:108318:66, 29:28:108318:67, 29:28:108318:68, 29:28:108318:69, 29:28:108318:70, 29:28:108318:71, 29:28:108318:103, 29:28:108318:104, 29:28:108318:105, 29:28:108318:106, 29:28:108318:107, 29:28:108318:108, 29:28:108318:109, 29:28:108318:110, 29:28:108318:111, 29:28:108318:112, 29:28:108318:113, 29:28:108318:114, 29:28:108318:115, 29:28:108318:116, 29:28:108318:117, 29:28:108318:118, 29:28:108318:119, 29:28:108318:120, 29:28:108318:122, 29:28:108318:123 свободны от объектов (том 2 листы 65-68). 

24.07.2024 представителем Администрации и судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Северодвинску УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу подписан акт приема-передачи взыскателю 30 земельных участков.

Доказательств того, что во взыскиваемый период (1–2 кварталы 2023 года) земельные участки с кадастровыми номерами 29:28:108318:62, 29:28:108318:63, 29:28:108318:64, 29:28:108318:65, 29:28:108318:66, 29:28:108318:67, 29:28:108318:68, 29:28:108318:69, 29:28:108318:70, 29:28:108318:71, 29:28:108318:103, 29:28:108318:104, 29:28:108318:105, 29:28:108318:106, 29:28:108318:107, 29:28:108318:108, 29:28:108318:109, 29:28:108318:110, 29:28:108318:111, 29:28:108318:112, 29:28:108318:113, 29:28:108318:114, 29:28:108318:115, 29:28:108318:116, 29:28:108318:117, 29:28:108318:118, 29:28:108318:119, 29:28:108318:120, 29:28:108318:122, 29:28:108318:123 не были свободны от строительных материалов, в связи с чем, их приемка была невозможна, Администрацией не представлено.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания платы за фактическое пользование в отношении вышеперечисленных 30 земельных участков.

Также судом первой инстанции установлено, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:108318:72, 29:28:108318:73, 29:28:108318:121 размещены сваи (том 2 листы 61-64).

Результаты осмотра зафиксированы в актах осмотра территории от 03.05.2024.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Довод ответчика о том, что сваи ему не принадлежат, судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку земельные участки под строительство были выданы ответчику и именно ответчик осуществлял на них строительство.

Ссылка ответчика на определение Верховного Суда РФ от 29.09.2021 № 304-ЭС21-17622 (1) также несостоятельна, поскольку в рамках дела                 № А67-4275/2019 судами рассматривался иск о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства  со степенью готовности - 5%. Исходя из предмета иска, судами исследовался вопрос законности регистрации в ЕГРП права собственности на такой объект, как нарушающий права и законные интересы собственника земельного участка, вследствие обременения правом на такой объект.

В рассматриваемом случае, с учетом положений статьи 622 ГК РФ, земельные участки с кадастровыми номерами 29:28:108318:72, 29:28:108318:73, 29:28:108318:121 подлежат приведению в первоначальное  состояние путем их освобождения от свай с последующей передачей Администрации.

Расчет платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 29:28:108318:72, 29:28:108318:73, 29:28:108318:121 произведен на основании постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», постановления Министерства имущественных отношений Архангельской области от 14.11.2022 № 22-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Архангельской области».

Расчет судом апелляционной инстанции проверен, признан верным.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены либо изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 июня                 2024 года по делу № А05-14632/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования «Северодвинск» и общества с ограниченной ответственностью ПСК «Высота» – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

   А.Н. Шадрина

Судьи                                                               

   Н.А. Колтакова

   О.Б. Ралько