ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва           Дело № А40-304640/19-16-2208

06.05.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2021 г. 

Полный текст решения изготовлен 06.05.2021 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Мухиной Д.А., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Жилищник района Зябликово» (115573, город Москва, Ореховый проезд, дом 35, корпус 2, ОГРН: 1157746524231, Дата присвоения ОГРН: 10.06.2015, ИНН: 7724322005)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Юннитек» (115551, город Москва, улица Домодедовская, дом 20, корпус 3, ОГРН: 1027739672641, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2002, ИНН: 7725166447)

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Гаджибекова Наталья Ивановна, Жилищная инспекция по Южному административному округу города Москвы,

об освобождении занимаемого нежилого помещения общей площадью 97,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40,

при участии:

от истца – Силионова Ю.М. по доверенности б/н от 14.09.2020 г.; 

от ответчика – не явился, извещён;

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Зябликово» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Юннитек» (далее – ответчик) об освобождении занимаемого нежилого помещения общей площадью 97,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик не имеет законных оснований для занятия указанного помещения.   

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 2 л.д. 86 – 89) и письменные пояснения (т. 3 л.д. 128 – 132), в которых иск не признаёт, ссылаясь на занятие спорного помещения с 2008 года на основании договора аренды № 06-00151/08 от 27.02.2008 г., заключённого с Департаментом имущества города Москвы, пропуск срока исковой давности, а также решение общего собрания собственников помещений МКД, на основании которого ответчиком заключён договор аренды № 1-20 от 23.09.2020 г.

Истец представил письменные пояснения (т. 2 л.д. 29 – 34, т. 4 л.д. 20 – 27). 

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, представил дополнительные письменные пояснения, а также письменные пояснения Жилинспекции по ЮАО.

            В судебное заседание не явились представители ответчика и третьих лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в закрытом судебном заседании истца, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, ответчик занимаемого нежилого помещения общей площадью 97,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40, техподполье. 

Данное помещение ответчик занимает с 2008 года на основании заключённого с Департаментом имущества города Москвы договора аренды № 06-00151/08 от 27.02.2008 г. (т. 1 л.д. 15 – 23, т. 2 л.д. 90 – 97), заключённого на срок с 03.01.2018 г. до 03.11.2008 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). 

Таким образом, занимаемое ответчиком помещение, являясь техподпольем, относиться к общему имуществу многоквартирного дома. 

В связи с этим договор аренды № 06-00151/08 от 27.02.2008 г. является ничтожным с момента его заключения и не порождает правовых последствий в силу (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167,       п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Довод истца об истечении срока исковой давности, судом отклоняется, поскольку в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. 

Помещение, занимаемое ответчиком, согласно поэтажному плану БТИ (т. 2 л.д. 100) является техническим подпольем, то есть общим имуществом многоквартирного дома. 

Ответчик данное обстоятельство не оспаривает (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Следовательно, данное помещение предназначено (было предназначено на момент приватизации первой квартиры в МКД) для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома. 

Таким образом, без использования данного помещения, в частности без возможности свободного круглосуточного доступа в данное помещение для обслуживания общедомовых инженерных коммуникаций, надлежащая эксплуатация многоквартирного дома является невозможной. 

В связи с этим требование истца является негаторным иском (статья 304 ГК РФ), на который в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума  ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», требование о демонтаже торгового прилавка с оборудованием, установленного в холле нежилого здания, квалифицировано арбитражным судом как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), так как истец имеет свободный доступ в холл принадлежащего ему здания.

Также в п. 4 данного Информационного письма изложена правовая позиция о том, что так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (статья 304 ГК РФ).

В материалы дела не представлено доказательств того, что истец не имеет свободного доступа в техподполье, в котором находится имущество ответчика. Также истец владеет, как управляющая компания МКД, общим имуществом МКД, для надлежащей эксплуатации которого необходим свободный доступ в техподполье, в котором находится имущество ответчика. 

Следовательно, требование истца являются требованием  об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), на которое в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется. 

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу п.п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

При этом такие решения принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с ч. 1  ст. 46 ЖК РФ. 

Таким образом, поскольку общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40, составляет 11165,3 кв.м., для принятия решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами и об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо не менее: 11165,3 кв.м. х 2/3 = 7443,53 кв.м.

Как следует из материалов дела, собственники квартир Зикунов В.И. и Иванова М.И. инициировали проведение внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40. 

В уведомлении о проведении указанного собрания указано, что оно состоится 14.01.2020 г. в 20:00 во дворе дома (т. 2 л.д. 105).

Согласно протоколу №1 от 14.01.2020 г. собрание не состоялось в связи с отсутствием кворума (т. 2 л.д. 106 – 108).

Затем в период с 15.01.2020 г. по 20.02.2020 г. якобы проводилась заочная часть голосования (т. 2 л.д. 109 – 110), однако, во-первых, никакого извещения о проведении общего собрания в очно-заочной форме не было, что является прямым нарушением ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, во-вторых, никаких доказательств проведения заочного голосования в указанный период не представлено. 

21.08.2020 г. принято решение инициативной группы о продлении очно-заочного голосования до 20.09.2020 г. (т. 2 л.д. 111 – 112).

Между тем, как указано выше, никакого извещения о проведении общего собрания в очно-заочной форме не было. Само решение от 21.08.2020 г. не соответствует требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в частности – в нём не указано место или адрес, куда должны передаваться решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. 

Несмотря на указанные грубые нарушения, 21.09.2020 г. был составлен протокол счётной комиссии, согласно которому за предоставление в аренду ООО «Юннитек» нежилого помещения общей площадью 97,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40, для размещение продовольственного магазина проголосовало 6454,4 кв.м., за избрание Гаджибековой Н.И. лицом, уполномоченным подписать с ООО «Юннитек» договор аренды, проголосовало 6051,7 кв.м. (т. 2 л.д. 114 – 115).

Таким образом, решения по указанным вопросам приняты не были, поскольку за них проголосовало менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (менее 7443,53 кв.м.), как того требует ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Несмотря на это, 23.09.2020 г. между Гаджибековой Н.И. и ООО «Юннитек» был подписан договор об использовании общего имущества в многоквартирном доме № 1-20 (т. 3 л.д. 120 – 124).

01.10.2020 г. принято решение инициативной группы о продлении очно-заочного голосования до 30.10.2020 г. (т. 3 л.д. 133 – 136). При этом также были нарушены требования ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, как и при предыдущем «продлении». 

Несмотря на указанные грубые нарушения, 31.10.2020 г. был составлен протокол счётной комиссии, согласно которому за предоставление в аренду ООО «Юннитек» нежилого помещения общей площадью 97,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40, для размещение продовольственного магазина проголосовало 7377,99 кв.м., за избрание Гаджибековой Н.И. лицом, уполномоченным подписать с ООО «Юннитек» договор аренды, проголосовало 6975,29 кв.м. (т. 3 л.д. 139 – 140).

Таким образом, решения по указанным вопросам опять приняты не были, поскольку за них проголосовало менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (менее 7443,53 кв.м.), как того требует ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Соглашением от 31.10.2020 г. Гаджибекова Н.И. и ООО «Юннитек» расторгли заключённый между ними договор об использовании общего имущества в многоквартирном доме № 1-20 от 23.09.2020 г. (т. 4 л.д. 13).

01.10.2020 г. между Гаджибековой Н.И. и ООО «Юннитек» был подписан договор об использовании общего имущества в многоквартирном доме № 2-20 (т. 4 л.д. 14 – 18).

Между тем, поскольку решения о предоставлении ООО «Юннитек» нежилого помещения общей площадью 97,2 кв.м. и об избрании Гаджибековой Н.И. лицом, уполномоченным подписать с ООО «Юннитек» договор аренды, не были приняты в порядке ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, указанный договор аренды является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ. 

Кроме того, в нарушение требований п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общим собранием не было принято решение о порядке получения денежных средств, на условиях, определенных решением общего собрания, поскольку в повестку общего собрания вообще не выносился вопрос о порядке и условиях получения денежных средств за пользование общим имуществом. 

Таким образом, заключённый между Гаджибековой Н.И. и ООО «Юннитек» договор об использовании общего имущества в многоквартирном доме является ничтожным, поскольку заключён с нарушением действующего законодательства (п. 2 ст. 168 ГК РФ).  

Следовательно, ответчик не имеет законных оснований для использования спорного помещения. 

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению. 

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 110       АПК РФ. 

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Юннитек» освободить нежилое помещение общей площадью 97,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мусы Джалиля, д. 40, техподполье. 

  Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Юннитек» в пользу Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Жилищник района Зябликово» расходы по государственной пошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

  Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении   месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                       М.Ю. Махалкин