ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10616/2020

г. Челябинск

03 декабря 2020 года

Дело № А76-28844/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2020 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А., 

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу № А76-28844/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-24» - ФИО2 (доверенность от 30.10.2020, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-28» - ФИО2 (доверенность от 30.10.2020, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» - ФИО3 (доверенность от 27.07.2020, паспорт, диплом), ФИО4 (доверенность от 08.07.2020, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака).

 

Администрация города Магнитогорска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оптово-розничное предприятие «Класс» (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный», далее – ООО «СЗ «Молодежный», ответчик) о расторжении заключенных с ответчиком 27 договоров купли-продажи земельных участков: от 21.06.2018 №7524, от 21.06.2018 № 7512; от 19.06.2018 № 7508; от 21.06.2018 № 7521; от 21.06.2018 № 7513; от 21.06.2018 № 7511; от 21.06.2018 № 7523; от 21.06.2018 № 7520; от 21.06.2018 № 7516; от 21.06.2018 № 7526; от 21.06.2018 № 7527; от 21.06.2018 № 7530; от 21.06.2018 № 7532; от 19.06.2018 № 7509; от 21.06.2018 № 7528; от 21.06.2018 № 7518; от 21.06.2018 № 7517; от 15.06.2018 № 7503; от 21.06.2018 № 7515; от 21.06.2018 № 7529; от 21.06.2018 № 7522; от 21.06.2018 № 7514; от 19.06.2018 № 7510; от 21.06.2018 № 7519; от 21.06.2018 № 7525; от 21.06.2018 № 7531 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений – т.3, л.д. 126, 127,130, 131).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 (резолютивная часть объявлена 16.07.2020) с учетом частичного отказа от иска в части расторжения договора купли-продажи земельного участка №7504 от 15.06.2018,  исковые требования удовлетворены, суд расторг заключенные между истцом и ответчиком договоры: 

-договор купли-продажи земельного участка №7524 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7512 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7508 от 19.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7521 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7513 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7511 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7523 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7520 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7516 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7526 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7527 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7530 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7532 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7509 от 19.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7528 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7518 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7517 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7503 от 15.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7515 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7529 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7522 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7514 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7510 от 19.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7519 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7525 от 21.06.2018; 

-договор купли-продажи земельного участка №7531 от 21.06.2018. 

Также судом распределены судебные расходы по делу.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «СЗ «Молодежный» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что при отсутствии технической возможности осуществления технологического присоединения подлежащих строительству объектов к сетям инженерно-технического обеспечения застройщик (арендатор) не имел возможности начать выполнение работ по проектированию объектов, их строительству и освоению территории. В срок до 01.06.2018 истец не обеспечил возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, притом что исполнение арендатором обязанности по строительству являлось встречным по отношению к обязанности истца по обеспечению возможности технологического присоединения (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также апеллянт указывает, что поскольку максимальные сроки осуществления строительства условиями договоров купли-продажи предусмотрены не были, а спорные договоры купли-продажи заключены после истечения указанного выше срока осуществления строительства объектов (до 01.06.2018), основания для расторжения договоров купли-продажи земельных участков отсутствовали.

Кроме того, на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу №А76-28844/2019 поданы апелляционные жалобы в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-24», обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-28», которые ссылаются на отчуждение в их пользу до вынесения судом первой инстанции обжалуемого судебного акта земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0314001:8486 и 74:33:0314001:8478, являющихся предметами спорных договоров купли-продажи от 21.06.2018 № 7532 и от 21.06.2018 № 7503 соответственно.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 все три апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании 03.11.2020.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 ввиду болезни председательствующего судьи Тимохина О.Б. в составе суда произведена замена председательствующего судьи Тимохина О.Б. судьей Аникиным И.А.

Рассмотрение дела начато сначала.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб отложено на 26.11.2020.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей истец и третье лицо не обеспечили.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 (резолютивная часть оглашена 26.11.2020) производство по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-24» и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-28» прекращено.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу № А76-28844/2019 рассмотрено арбитражным апелляционным судом в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал ее доводы.

В судебном заседании 26.11.2020 приобщены к материалам дела документы, вопрос о приобщении которых к материалам дела оставлен открытым 03.11.2020.

Также к материалам дела приобщены поступившие от истца до начала судебного заседания отзывы на апелляционные жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Магнитогорска от 06.04.2011 №3769-П «О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» (т. 1, л.д. 9-12) решено продать на аукционе, открытым по составу участников с открытой формой подачи предложений о цене, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

В приложении № 2 к указанному постановлению утверждено информационное сообщение о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – информационное сообщение; т. 1 л.д. 9-10). 

В соответствии с пунктами 10, 11 информационного сообщения победитель аукциона в срок до 01.06.2018 обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. 

Согласно пункту 13 информационного сообщения по окончании строительства продавец обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение. 

По результатам проведенного аукциона между администрацией (арендодатель) и ООО «ОРП «КЛАСС» (арендатор) подписаны следующие договоры:

- договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства  от 26.05.2011 № 1 (т. 1, л.д. 13-14);

- договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 26.05.2011 № 5995 (т. 1, л.д. 15-18).

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 26.05.2011 № 5995 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-2 зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-3 зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-4 зона индивидуальной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:49, согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), утвержденному Межрайонным отделом №1 Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» Челябинской области), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 мкр. (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 430 501 кв. м. 

Согласно пункту 1.2 договора от 26.05.2011 № 5995 разрешенное использование участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства. Приведенное разрешенное использование земельного участка является окончательным. Изменение разрешенного использования допускается исключительно с согласия арендодателя. 

Договор от 26.05.2011 № 5995 заключен сроком до 01.06.2018 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1 договора).

На основании пункта 4.2.2 договора от 26.05.2011 № 5995 арендодатель обязан обеспечить возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки микрорайона без взимания платы за технологическое подключение. 

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора от 26.05.2011 № 5995 арендатор имеет право после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Цена выкупа 1 кв. м земельного участка составляет 27,9 руб./кв. м - для размещения объектов жилого фонда, 147,31 руб./кв. м - для размещения иных объектов (в соответствии с таблицей раздела информационного сообщения «Сведения о земельном участке»). 

Согласно пункту 4.4.2 договора от 26.05.2011 № 5995 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. 

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора  от 26.05.2011 № 5995 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. 

По акту приема-передачи земельного участка от 26.05.2011 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:49, общей площадью                             430 501 кв. м передан в аренду ООО «ОРП «КЛАСС» (т. 1, л.д. 18-оборот). 

Согласно выписке из ЕГРН от 17.08.2019 № 99/2019/278621708 (т. 3, л.д. 138-140) земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:49 снят с кадастрового учета 29.10.2012. 

При этом из него на основании постановления администрации от 26.09.2012 № 12503-П образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 74:33:0314001:661, 74:33:0314001:662, 74:33:0314001:663, 74:33:0314001:664, 74:33:0314001:665, 74:33:0314001:666, 74:33:0314001:667, 74:33:0314001:668, 74:33:0314001:669, 74:33:0314001:670, 74:33:0314001:671, 74:33:0314001:672, 74:33:0314001:673, 74:33:0314001:674, 74:33:0314001:675, 74:33:0314001:676, 74:33:0314001:677, 74:33:0314001:678. 

Указанным постановлением администрации определены виды разрешенного использования каждого из участков. 

Дополнительным соглашением от 17.10.2012 в договор аренды № 5995 внесены изменения, согласно которым предмет договора аренды изложен в новой редакции: в аренду предоставляются в целях многоэтажной жилой застройки земельные участки с кадастровыми номерами: 74:33:0314001:661, 74:33:0314001:662, 74:33:0314001:663, 74:33:0314001:664, 74:33:0314001:665, 74:33:0314001:666, 74:33:0314001:667, 74:33:0314001:668, 74:33:0314001:669, 74:33:0314001:670, 74:33:0314001:671, 74:33:0314001:672, 74:33:0314001:673, 74:33:0314001:674, 74:33:0314001:675, 74:33:0314001:676, 74:33:0314001:677, 74:33:0314001:678. 

Права арендатора по части указанных земельных участков переданы иному лицу. 

В результате преобразований из участка, оставшегося в пользовании ответчика для его комплексного освоения, образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 74:33:0314001:8510; 74:33:0314001:8488; 74:33:0314001:8500; 74:33:0314001:8491; 74:33:0314001:8507; 74:33:0314001:8504; 74:33:0314001:8475; 74:33:0314001:8509; 74:33:0314001:8495; 74:33:0314001:8484; 74:33:0314001:8498; 74:33:0314001:8502; 74:33:0314001:8486; 74:33:0314001:8482; 74:33:0314001:8508; 74:33:0314001:8501; 74:33:0314001:8497; 74:33:0314001:8478; 74:33:0314001:8503; 74:33:0314001:8479; 74:33:0314001:8506; 74:33:0314001:8494; 74:33:0314001:8496; 74:33:0314001:8489; 74:33:0314001:8480; 74:33:0314001:8493. 

Между администрацией (арендодатель) и ООО «ОРП «КЛАСС» (арендатор) в отношении указанных земельных участков на аналогичных условиях подписаны договоры купли-продажи: от 21.06.2018 №7524, от 21.06.2018 № 7512; от 19.06.2018 № 7508; от 21.06.2018 № 7521; от 21.06.2018 № 7513; от 21.06.2018 № 7511; от 21.06.2018 № 7523; от 21.06.2018 № 7520; от 21.06.2018 № 7516; от 21.06.2018 № 7526; от 21.06.2018 № 7527; от 21.06.2018 № 7530; от 21.06.2018 № 7532; от 19.06.2018 № 7509; от 21.06.2018 № 7528; от 21.06.2018 № 7518; от 21.06.2018 № 7517; от 15.06.2018 № 7503; от 21.06.2018 № 7515; от 21.06.2018 № 7529; от 21.06.2018 № 7522; от 21.06.2018 № 7514; от 19.06.2018 № 7510; от 21.06.2018 № 7519; от 21.06.2018 № 7525; от 21.06.2018 № 7531 (т. 1, л.д. 19-140; т. 2; т. 3, л.д. 1-96). 

Участки предоставлены для строительства ГРП, многоквартирных жилых домов, спортивного клуба и т.д. 

Ответчиком произведена оплата выкупной стоимости по договорам купли-продажи, что не оспаривается сторонами.

Переход права собственности на указанные выше земельные участки к ООО ОРП КЛАСС» (ныне – ООО СЗ «Молодежный» с учетом смены наименования) зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН (т. 1-4). 

В материалы дела представлены акты обследования указанных выше земельных участков, в отношении которых стороны спора заключили договоры купли-продажи.

В ходе обследования установлено, что каждый земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49, который ранее предоставлялся ООО «ОРП «КЛАСС» по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 26.05.2011 № 5995. 

На момент обследования установлено, что земельные участки не освоены, каких-либо строений не обнаружено, строительство не ведется. 

Администрация направила в адрес ответчика по каждому из рассматриваемых договоров купли-продажи предложения о расторжении договора, мотивируя их нарушением со стороны общества максимальных сроков осуществления жилищного или иного строительства. 

Поскольку в добровольном порядке со стороны ответчика указанные договоры расторгнуты не были, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции признал их законными и обоснованными.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность одностороннего отказа от договора (исполнения договора) (статья 310) во внесудебном порядке посредством уведомления управомоченной стороной другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), когда такое право предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №1 от 26.05.2011 и договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 26.05.2011 № 5995) и заключаются в следующем.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров их аренды осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В двухнедельный срок со дня получения заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также поместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в Интернете.

Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду заявителю.

Договор аренды земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено выше, постановлением администрации города Магнитогорска от 06.04.2011 №3769-П «О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» (т. 1, л.д. 9-12) решено продать на аукционе, открытым по составу участников с открытой формой подачи предложений о цене, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Согласно пункту 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса, то есть осуществить строительство в максимальные сроки, установленные аукционной документацией и договором аренды.

Поскольку изложенные обязательства застройщиком не выполнены, земельные участки, образованы в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 (земельные участки с кадастровыми номерами: 74:33:0314001:8510; 74:33:0314001:8488; 74:33:0314001:8500; 74:33:0314001:8491; 74:33:0314001:8507; 74:33:0314001:8504; 74:33:0314001:8475; 74:33:0314001:8509; 74:33:0314001:8495; 74:33:0314001:8484; 74:33:0314001:8498; 74:33:0314001:8502; 74:33:0314001:8482; 74:33:0314001:8508; 74:33:0314001:8501; 74:33:0314001:8497; 74:33:0314001:8503; 74:33:0314001:8479; 74:33:0314001:8506; 74:33:0314001:8494; 74:33:0314001:8496; 74:33:0314001:8489; 74:33:0314001:8480; 74:33:0314001:8493), в соответствии с их разрешенным использованием не освоены по причинам, не зависящим от арендодателя, цель договоров аренды не достигнута, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком договорных обязательств, следствием которого, исходя из положений пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, является прекращение прав ответчика на земельные участки, в силу чего правомерно расторг договоры купли-продажи от 21.06.2018 №7524, от 21.06.2018 № 7512; от 19.06.2018 № 7508; от 21.06.2018 № 7521; от 21.06.2018 № 7513; от 21.06.2018 № 7511; от 21.06.2018 № 7523; от 21.06.2018 № 7520; от 21.06.2018 № 7516; от 21.06.2018 № 7526; от 21.06.2018 № 7527; от 21.06.2018 № 7530; от 19.06.2018 № 7509; от 21.06.2018 № 7528; от 21.06.2018 № 7518; от 21.06.2018 № 7517; от 21.06.2018 № 7515; от 21.06.2018 № 7529; от 21.06.2018 № 7522; от 21.06.2018 № 7514; от 19.06.2018 № 7510; от 21.06.2018 № 7519; от 21.06.2018 № 7525; от 21.06.2018 № 7531.

Оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договоров купли-продажи земельных участков от 21.06.2018 № 7532 (земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:8486) и от 21.06.2018 № 7503 (земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:8478) у суда первой инстанции не имелось.

Так, согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи объект сделки подлежит возврату продавцу, поскольку при расторжении договора стороны восстанавливают положение вещей, существовавшее до его заключения.

Вместе с тем, на дату вынесения решения земельные участки, являющиеся предметами указанных выше договоров купли-продажи, были отчуждены ответчиком в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-24» (земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:8478 по договору купли-продажи от 18.06.2020 № 24М-2020) и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-28» (земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:8486 по договору купли-продажи от 27.05.2020 № 27/05-2020).

В таком случае удовлетворение иска о расторжении договора не предрешает вещно-правового спора и не лишает нового собственника его права собственности, пока не доказано иное, то есть пока сделка не признана недействительной.

Спорные договоры купли-продажи земельных участков от 21.06.2018                    № 7532 и от 21.06.2018 № 7503, равно как и договоры купли-продажи от 18.06.2020 № 24М-2020 и от 27.05.2020 № 27/05-2020, не были признаны недействительными, ни право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-24», ни право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-28» не были оспорены.

Доказательств иного материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте прекращения обязательств сторон по сделке в случае ее расторжения судом, цель расторжения договоров купли-продажи земельных участков от 21.06.2018 № 7532 и от 21.06.2018 № 7503 (восстановление первоначального положения) не будет достигнута, а потому в удовлетворении исковых требований в указанной части следует отказать.

В данной части решение суда подлежит изменению по основаниям пунктов 3, 4 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В оставшейся части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы ответчика о том, что нарушение им обязательства по своевременному завершению строительства объектов не может считаться существенным по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу этого не может повлечь расторжения договоров купли-продажи в судебном порядке, поскольку к дате заключения указанных договоров истец знал о том, что срок исполнения ответчиком данной обязанности (01.06.2018) истек, признаются коллегией необоснованными, поскольку в соответствии с положениями ранее действовавшей статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации целью заключения договоров аренды земельных участков для комплексного освоения для жилищного строительства является осуществление совокупности мероприятий, направленных на освоение незастроенной территории и формирование комплексной инфраструктуры, в том числе за счет строительства социальных объектов (каковыми в данном случае является пункт раздачи молочной кухни, аптека и здание с помещениями культурно-массовой работы), в силу чего о полном исполнении застройщиком своих обязательств по договору может свидетельствовать не только строительство отдельных объектов, входящих в проект планировки территории, а только их комплексное завершение.

По имеющимся в деле доказательствам таких обстоятельств не установлено, суд не может констатировать завершение комплексного освоения территории, в силу чего по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истец как лицо, уполномоченное на распоряжение земельными участками, лишился права на то, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров аренды, а впоследствии и договоров купли-продажи, учитывая сохранение при отчуждении земельных участков в собственность ответчика их разрешенного использования (для строительства).

Заключение истцом и ответчиком договоров купли-продажи земельных участков, образованных из первоначально предоставленного на аукционе для комплексного освоения для жилищного строительства земельного участка, является реализацией ответчиком правомочий, предоставленных ему как застройщику в связи с участием в комплексном освоении территории, однако, не отменяет достигнутых сторонами спора в установленном порядке договоренностей, в том числе по завершению в полном объеме запланированного строительства. 

В этой связи сам по себе факт заключения договоров купли-продажи после истечения срока исполнения обязанности по завершению строительства объектов не освобождает ответчика от негативных последствий нарушения такой обязанности, тем более что земельные участки после их отчуждения в собственность ответчика не утратили своего разрешенного использования – для целей строительства. 

Обратный подход приведет к нарушению принципа недопустимости извлечения преимуществ из недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку ответчик, зная о нарушении им обязанности по завершению строительства к 01.06.2018, тем не менее, реализовал право на приватизацию земельных участков, которое по существу является льготой застройщикам за их участие в комплексном освоении территории и обустройстве ее инфраструктуры.

По тем же мотивам апелляционный суд, отклоняя соответствующие доводы апелляционной жалобы, считает допустимым прекращение договоров купли-продажи земельных участков на основании норм пунктов 6 и 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в рассматриваемом случае договоры купли-продажи и договоры аренды земельных участков являются взаимосвязанными сделками и обусловлены взаимными обязанностями публично-правового образования (арендодателя) и застройщика (арендатора) по комплексному освоению территории, в силу чего неисполнение обязанности по завершению строительства по договорам аренды не может легализовать право застройщика на льготное приобретение земельных участков на праве собственности.

Доводы апелляционной жалобы о неисполнении администрацией обязанности по предоставлению инженерно-технологического подключения к объекту строительства, и наличии у ответчика полномочий приостановить встречную обязанность по осуществлению строительства, исходя из нормы статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, исходя из оценки буквального содержания пункта 4.4.5 договора аренды от 26.05.2011 № 5995, по смыслу которого такая обязанность исполняется арендодателем при завершении строительства.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на пункт 4.2.2 договора аренды от 26.05.2011 № 5995 также подлежит отклонению, поскольку подателем жалобы не доказано отсутствие фактической возможности осуществления строительства на спорных участках в связи с отсутствием соответствующего технологического подключения.

При этом из содержания приобщенных судом апелляционной инстанции документов в судебном заседании 26.11.2020 по ходатайству подателей жалоб - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-24» и общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ТрестМ-28», в том числе схемы застройки микрорайона № 147 в г. Магнитогорске, ответчиком без каких-либо препятствий произведено строительство и ввод в эксплуатацию значительного числа объектов жилого и коммерческого назначения, территориально расположенных в непосредственной близости к спорным земельным участкам, в силу чего апелляционный суд критически относится к утверждениям апеллянта об отсутствии у застройщика фактического технологического подключения при осуществлении строительства именно в части спорных участков.

Выборочная и значительная застройка ответчиком сопряженной со спорными земельными участками территории опровергает при прочих равных обстоятельствах исполнения сторонами условий договора аренды от 26.05.2011 № 5995 доводы ответчика о бездействии администрации в осуществлении мероприятий по технологическому подключению.

Невозможность исполнения обязательства по завершению строительства к 01.06.2018 ответчиком не доказана, факт существенного нарушения договорных условий материалами дела подтвержден.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в отношении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции положение абзаца второго части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса о пропорциональности не применяется, в связи с тем с администрации, как с проигравшей стороны в части двух договоров купли-продажи, подлежат взысканию 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный».

Факт уплаты ответчиком государственной пошлины в сумме 3 000 руб. за подачу апелляционной жалобы подтверждается платежным поручением от 07.10.2020 № 207.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу № А76-28844/2019 отменить в части удовлетворения исковых требований администрации города Магнитогорска о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 21.06.2018 № 7532 и от 21.06.2018 № 7503.

В удовлетворении исковых требований администрации города Магнитогорска о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 21.06.2018 № 7532 и от 21.06.2018 № 7503 отказать.

В оставшейся части решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.07.2020 по делу № А76-28844/2019 оставить без изменения.

Взыскать с администрации города Магнитогорска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин

 

Судьи:                                                                         М.И. Карпачева

 

         И.Ю. Соколова