ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-23508/23-142-193

город Москва

23 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в судебном заседании

дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ"

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.12.1994 № М-01-001515 в размере 106 890 894, 41 руб. за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2022 по 31.03.2023 в сумме 43 837 840,71 руб.,

при участии:

от Истца: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-1228/23 от 11.07.2023 г.

от Ответчика: ФИО3 по доверенности № Д-23-003 от 09.02.2023 г 

 

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятого судом изменения размера исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОСКВА - КРАСНЫЕ ХОЛМЫ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.12.1994 № М-01-001515 размере 106 890 894, 41 руб. за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2022 по 31.03.2023 в сумме 43 837 840,71 руб.

Определением от 16.06.2023 г. дело № А40-23508/23-142-193, рассматриваемое судьей Немтиновой Е.В., передано на рассмотрение судье Хабаровой К.М.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик в иске просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как указывает истец в обоснование иска, между Арендодателем - Департаментом городского имущества города Москвы и Ответчиком был заключен договор от 23.12.1994 № М-01-001515 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Москва (адресные ориентиры: вблизи Краснохолмского моста).

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды.

За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено взыскание пени.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 106 890 894, 41 руб. за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2022 по 31.03.2023 в сумме 43 837 840,71 руб.

В порядке досудебного урегулирования Ответчику была направлена претензия от 19.09.2022 № 33-6-428555/22-(0)-1, которая оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2023 г. по делу № А40-138808/2022 за предыдущий период (с 01.07.2020 по 31.03.2022),

23 декабря 1994 года между Правительством Москвы и Ответчиком был заключен Договор аренды земли в г.Москве №М-01-001515 (далее – Договор аренды), которым Ответчику был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006019:8 площадью 64 083 кв.м., расположенный по адресу: г.Москва, вблизи Краснохолмского моста (далее – Земельный участок).

Договор аренды действует в редакции Дополнительных соглашений №1 от 22 августа 1996 года, №2 от 25 февраля 1997 года, №3 от 27 марта 1998 года, от 11 февраля 1999 года, от 25 января 2001 года, от 13 ноября 2003 года, от 23 августа 2005 года и от 12 января 2006 года.

В соответствии с п.1.1. и п.1.3. Договора аренды Земельный участок был предоставлен Ответчику для целей строительства и последующей эксплуатации объектов – зданий и других помещений Российского Культурного Центра в соответствии с Контрактом от 30 января 1995 года по реализации Проекта РОССИЙСКОГО КУЛЬТУРНОГО ЦЕНТРА на территории города Москвы (Центральный административный округ) (далее – Инвестиционный контракт), заключенного с участием, в том числе, Правительства Москвы и Ответчика.

В соответствии с условиями Инвестиционного контракта все объекты Российского Культурного Центра переходят в собственность Ответчика как инвестора, за исключением объектов культуры и спорта, которые переходят в собственность города Москвы, при этом, 87% общей площади построенных объектов предназначается для коммерческого использования, 13% - для целей культуры и спорта.

Как указывает Ответчик и как следует из имеющихся в материалах дела документов, в ходе реализации инвестиционного проекта в 1995 – 2010 годах Ответчиком были построены все предусмотренные разрешительной документацией объекты Российского Культурного Центра, соответствующие части которых были оформлены в собственность Ответчика и города Москвы.

В соответствии с Актом от 11 августа 2015 года о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту, подписанного с участием Правительства Москвы и Ответчика в редакции, определенной решением Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2014 года по делу №А40-55560/2012, по результатам реализации инвестиционного проекта были построены следующие объекты Российского Культурного Центра, расположенные на Земельном участке:

– перешедшие в собственность Ответчика здания по адресам: 

<

...>, стр.2, стр.3, стр.4, стр.5, стр.6, стр.7 и стр.11;

– перешедшие в собственность города Москвы здание по адресу: 

<

...> (здание Московского Международного Дома музыки) и эксплуатируемые помещения в здании по адресу: 

<

...> (здание информационно-творческого центра).

Как указывает Ответчик, функциональное назначение построенных объектов Российского Культурного Центра, находящихся в собственности Ответчика и отчужденного в пользу третьего лица здания стр.6 (здание гостиницы), за период с момента завершения строительства в 2005 году и по настоящее время не менялось, указанное процентное соотношения площадей используемых объектов также не менялось.

При этом в настоящее время право собственности на расположенные на Земельном участке здания (находящиеся в них помещения) принадлежит следующим лицам:

Истцу (на находящееся по адресу: 

<

...> здание Московского Международного Дома музыки и часть помещений в здании по адресу: 

<

...>);

Ответчику (на находящиеся по адресу: 

<

...>, стр.2, стр.3, стр.4, стр.5, стр.7 и стр.11);

Обществу с ограниченной ответственностью «Товарищество театральных архитекторов» (часть помещений в здании по адресу: 

<

...>, ранее находившаяся в собственности Истца);

Обществу с ограниченной ответственностью «Отель Москва – Красные Холмы» (на находящееся по адресу: 

<

...> здание).

В соответствии с п.2.4. Договора аренды арендная плата может изменяться только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в течение года. По требованию любой из сторон размер арендной платы может быть пересмотрен досрочно в случае изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных соответствующими законодательными и нормативными актами. Стороны согласились, что в указанных случаях размер арендной платы при исчислении в долларах США может возрасти не более чем, на 3% по отношению к предыдущему году.

В п.5.6.2. Договора аренды указано, что Истец вправе вносить по взаимному согласованию с Ответчиком в Договор аренды необходимые изменения и уточнения, в случае внесения таковых изменений в действующее законодательство или городские нормативные акты, при этом пункт 2.4. не подлежит никаким изменениям вне зависимости от вышеуказанных изменений и дополнений.

Ответчик утверждает, что, в отличие от абсолютного большинства землепользователей в городе Москве, он в четвертом квартале 2012 года не получал от Истца обязательного в соответствии с п.1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» уведомления о переходе начиная с 01 октября 2012 года на исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости.

Как указывает Ответчик, в период до 2015 года (в том числе, начиная с четвертого квартала 2012 года, в котором начал действовать порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельных участков) арендная плата по Договору аренды уплачивалась в соответствии с его условиями.

Ответчик отмечает, что начиная с 01 января 2012 года размер арендной платы, исчисляемой в соответствии с установленной Договором аренды формулой, составлял 6 366 452,72 рубля (письмо Истца от 19 января 2012 года №33-ИТ0-12/12), при этом в период с 4 квартала 2012 года по 2014 год, т.е. в период действия указанной редакции Постановления №273-ПП, Ответчик не получал от Истца каких-либо документов об уплате арендной платы в размере, исчисляемом в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В марте 2015 года Ответчиком было получено от Истца Уведомление от 02 марта 2015 года №33-А-23352/15-(0)-0, в соответствии с которым Истцом на основании Постановления №273-ПП была установлена ставка арендной платы в размере 0,05% от утвержденной новой кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с которой начиная с 01 марта 2015 года размер арендной платы за весь Земельный участок составил 4 029 419, 53 рублей.

Кроме того, Ответчиком от Истца в связи с централизованным установлением в городе Москве новой кадастровой стоимости Земельного участка на очередной период, применяемой для расчета арендной платы с 01 января 2017 года, было получено Уведомление от 29 декабря 2016 года №33-А-72913/16-(0)-0. В этом Уведомлении 2016 года Истец также установил ставку арендной платы в размере 0,05% от кадастровой стоимости и проинформировал Ответчика о новом размере арендной платы с 01 января 2017 года в размере 3 979 400,5 рублей.

В дальнейшем по результатам последующего утверждения новой кадастровой стоимости Земельного участка (в рамках общегородского утверждения) Ответчиком от Истца было получено Уведомление от 25 декабря 2018 года №33-6-286466/18-(0)-1, в котором была указана прежняя ставка арендной платы (0,05%) и определен размер арендной платы на периоды с 2019 года – 3 712 868,09 рублей. Исходя из установленной периодичности проведения кадастровой оценки в г.Москве, указанная кадастровая стоимость действовала в 2019-2020 годах (ст.11 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в соответствующей редакции), а также в 2021 году (на 2021 год новая кадастровая стоимость объектов в г.Москве не устанавливалась в связи с отсутствием соответствующего решения Правительства Москвы).

При этом в соответствии с условиями п.3.1 Дополнительного соглашения от 25 января 2001 года арендная плата уплачивалась и уплачивается ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца квартала, таким образом, расчетным арендным периодом является квартал.

Как следует из указанных Уведомлений 2015, 2016 и 2018 годов арендная плата рассчитывалась Истцом, а Ответчиком уплачивалась из расчета всей площади Земельного участка (64 083 к.м.).

Как указывает Ответчик, за период с 2010 до 2022 года Ответчику со стороны органов власти и управления города Москвы никогда не предъявлялись какие-либо претензии относительно правильности и своевременности уплаты арендной платы, использования Земельного участка и т.п.

Из представленных Истцом в материалы дела документов следует, что в сентябре 2020 года Госинспекция по недвижимости (без участия Ответчика и без его извещения, доказательств обратного Истцом не представлено) осуществила плановое рейдовое обследование Земельного участка, о чем был составлен Рапорт от 10 сентября 2020 №9012409.

Из материалов дела следует, что Истец направил Ответчику Уведомление от 25 января 2022 года №33-6-27903/22-(0)-0 (получено Ответчиком 01 февраля 2022 года), в котором указано на то, что начиная еще с 10 сентября 2020 года установлен новый размер годовой арендной платы исходя из новой ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости Земельного участка. При этом, в Уведомлении 2022 года Истец ссылается на указанный Рапорт и указывает, что «уведомляет об изменении кадастровой стоимости с 10 сентября 2020 года».

Ответчик сообщил Истцу о своем несогласии с изменением ставки арендной платы и пытался получить от Истца разъяснения относительно содержания Уведомления 2022 года.

Как указывает Ответчик, в ходе досудебной переписки Истец, по сути не упоминая об очевидном отсутствии какого-либо изменения кадастровой стоимости либо централизованного изменения ставок арендной платы, также абстрактно указывал на некое нарушение разрешенного использования Земельного участка, однако никаких доказательств такого нарушения Истец не представил, мотивированных фактически и нормативно обоснованных доводов Ответчика о незаконности изменения ставки арендной платы Истец не опроверг (претензии Истца от 11 марта 2022 года №33-6-68442/22-(0)-1 и от 15 апреля 2022 года №33-6-68442/22-(0)-3, письмо Истца от 28 апреля 2022 года №ДГИ-1-22274/22-1, письма Ответчика от 29 марта 2022 года №О-22-0236, от 13 апреля 2022 года №О-22-0287, от 03 июня 2022 года №О-22-0449 и от 09 июня 2022 года №О-22-0461).

В своих возражениях на отзыв Истец указывает, что им было направлено в адрес Ответчика указанное Уведомление 2022 года об изменении арендной платы на Земельный участок. При этом согласно данному Уведомлению 2022 года изменение размера арендной платы обусловлено изменением кадастровой стоимости Земельного участка.

Также в возражениях на отзыв Истец указывает на несоответствие фактической деятельности, осуществляемой на территории Земельного участка, сведениям о виде разрешенного использования, содержащимся в ЕГРН и цели предоставления Земельного участка по Договору аренды, возникшие вследствие незаконных действий Ответчика, что повлекло неосновательное обогащение на стороне Ответчика, так как при надлежащем использовании Земельного участка для этих целей размер арендной платы был бы иным.

По мнению Истца, использование Ответчиком Земельного участка для целей размещения объектов торговли свидетельствует о коммерческом использовании, что указывает на возможность применения ставки в размере 1,5 %. Кроме того, как отмечает Истец, Ответчик не доказал вспомогательный характер данной деятельности.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу, что Истцом не доказаны правовые и фактические основания возникновения задолженности по Договору аренды и её наличия в заявленном размере.

Суд приходит к выводу, что повлекшее возникновение истребуемой задолженности одностороннее изменение Истцом в сторону увеличения ставки арендной платы с 10 сентября 2020 года путем направления указанного Уведомления 2022 года не соответствует условиям Договора аренды и применимым положениям законодательства.

Как следует из представленных Ответчиком в материалы дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости Земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года, на 10 сентября 2020 года и 01 января 2021 года, никаких изменений кадастровой стоимости в 2020-2021 годах, подлежащей применению для расчета арендной платы за пользование Земельным участком не было (в указанный период применялась кадастровая стоимость, установленная в 2018 году), нецелевого использования Земельного участка со стороны Ответчика не допускалось, централизованного изменения ставок арендной платы (на уровне принятия общеобязательных нормативно-правовых актов города Москвы) также не было и доказательств обратного Истцом не представлено.

Учитывая эти обстоятельства, а также то, что одностороннее изменение Истцом арендной платы на основании немотивированного произвольного изменения ее ставки условиями Договора аренды и положениями применимого законодательства не предусмотрено, суд приходит к выводу, что Истцом не соблюден порядок возможного внесения изменений в Договор аренды, а Уведомление 2022 года не порождает обязанности Ответчика по уплате арендной платы в указанном в нем размере.

Судом установлено, что фактическое использование Земельного участка соответствует видам разрешенного использования, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Как указывает сам Истец и следует из представленных в дело документов, в отношении Земельного участка (земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006019:8 площадью 64 083 кв.м., расположенный по адресу: г.Москва, вблизи Краснохолмского моста) установлены следующие виды разрешенного использования, сведения о которых внесены в ЕГРН:

1.2.3 – Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

1.2.5 – Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

1.2.6 – Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

1.2.7 – Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

1.2.17 – Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Ответчик отмечает, что указанные виды разрешенного использования были установлены самим Истцом в 2014-2015 годах.

В сентябре 2020 года Госинспекция по недвижимости без извещения Ответчика и без его участия осуществила плановое рейдовое обследование Земельного участка, о чем был составлен Рапорт от 10 сентября 2020 №9012409, который, как указывает Ответчик, ранее ему не направлялся.

По мнению Истца, указанные в данном Рапорте сведения подтверждают нарушение Ответчиком видов разрешенного использования Земельного участка.

При этом суд приходит к выводу, что в указанном Рапорте не указаны какие-либо сведения о нарушении Ответчиком целевого использования Земельного участка, о совершении Ответчиком какого-либо административного правонарушения в сфере землепользования также не указано.

Так, из указанного Рапорта следует, что Земельный участок используется для размещения «офисов, гостиниц, предприятий общественного питания, коммерческих банков, оказания бытовых услуг и торговли, подземной парковки».

При этом, в указанном Рапорте не отмечено, что на Земельном участке (как указано в ЕГРН) также находится здание «Московского международного дома музыки» («Дом музыки», все помещения которого находятся в собственности города Москвы).

Вопреки утверждениям Истца, содержание указанного Рапорта как раз свидетельствует о том, что использование Земельного участка полностью соответствует установленным в ЕГРН указанным выше видам разрешенного использования:

Так, размещение «гостиниц» полностью соответствует такому виду разрешенного использования как «1.2.6 – Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц»;

размещение «предприятий общественного питания, оказания бытовых услуг и торговли» полностью соответствует такому виду как «1.2.5 – Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания»;

размещение «офисов, коммерческих банков» полностью соответствует такому виду как «1.2.7 – Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения»;

размещение «подземной автостоянки» полностью соответствует такому виду как «1.2.3 – Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок»;

размещение на Земельном участке Дома музыки (который не находится в собственности Ответчика и Ответчик его не использует) полностью соответствует такому виду как «1.2.17 – Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Из изложенного следует, что несоответствие фактической деятельности на Земельном участке сведениям о видах его разрешенного использования, указанным в ЕГРН, отсутствует.

В возражениях на отзыв Истец указывает, что для расчета размера требований им используется ставка исходя из такого вида разрешенного использования как «1.2.5 –Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Однако Истец, не опровергая доводов Ответчика, не учитывает, что Земельный участок всегда использовался в рамках данного вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН, и на протяжении 7 лет до Уведомления от 25 января 2022 года №33-6-27903/22-(0)-0 сам Истец устанавливал иную ставку арендной платы, при том, что никаких изменений в отношении Земельного участка и его использования Ответчиком не было.

Ответчику никогда не предъявлялись кем-либо (в том числе, Истцом, Госинспекцией по недвижимости) какие-либо претензии (включая предусмотренные Договором аренды меры ответственности), связанные с нарушением разрешенного использования Земельного участка, в том числе, на основании указанного выше Рапорта, равно как в отношении Ответчика не проводились процедуры привлечения к административной ответственности (например, по ст.6.7. Кодекса города Москвы об административных правонарушениях «Нарушение разрешенного использования земельного участка»).

Доводы Истца в возражениях на отзыв относительно соотношения основных и вспомогательных видов разрешенного использования и цитирование положений Правил землепользования и застройки города Москвы не имеют какого-либо отношения к рассмотрению настоящего дела, поскольку фактическое использование Земельного участка полностью соответствует именно основным видам разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 1 Постановления №273-ПП и распоряжениями Истца об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков уведомления Истца о новой величине кадастровой стоимости по результатам очередной оценки кадастровой стоимости и, соответственно, о новом размере арендной платы на будущие периоды отношений, направляются именно по результатам утверждения новых данных о кадастровой стоимости, применяемых в следующем календарном году.

Также в соответствии с п.2.1 ст.20 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» в случае изменения собственником целевого использования объекта недвижимого имущества или функционального назначения помещения (даже если допустить, что оно имело место в данном случае, при том, что сам Истец никаких данных о таком изменении не указывает) размер арендной платы за земельные участки подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Как указано выше, никаких изменений кадастровой стоимости Земельного участка, используемой для целей расчета арендной платы в 2019-2021 годах не было, кадастровая стоимость Земельного участка в указанный период времени соответствовала данным, указанным в Уведомлении Истца 2018 года. Более того, в Уведомлении 2022 года Истцом также не указано никаких изменений кадастровой стоимости в 2020-2021 годах (применительно к исчислению арендной платы в эти годы).

Как следует из материалов дела, Уведомление 2022 года, ретроспективно изменяющее ставку арендной платы с сентября 2020 года, было направлено Истцом Ответчику 25 января 2022 года и получено Ответчиком 01 февраля 2022 года, т.е. имеет место намерение Истца изменить ставку арендной платы за период, уже истекший к моменту направления Уведомления 2022 года.

При этом, ни условия Договора аренды, ни положения законодательства Российской Федерации не предусматривают возможности ретроспективного изменения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков (например, за периоды, предшествующие совершению одной из сторон действий, направленных на указанное изменение).

Так, в соответствии с п.1 ст.165.1 ГК РФ любые юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки ему соответствующего сообщения (т.е. в данном случае с 01 февраля 2022 года как даты получения Ответчиком Уведомления 2022 года).

В соответствии с абзацем 4 п.16 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений».

Истцом как стороной Договора аренды волеизъявление на изменение ставки арендной платы (Уведомление 2022 года) было выражено только в январе 2022 года. Соответственно, такое волеизъявление, не может применяться к отношениям/периодам отношений сторон, истекшим до даты Уведомления 2022 года.

Таким образом, начисление Истцом арендной платы в новом измененном в одностороннем порядке размере по периодам ее уплаты (календарным кварталам), истекшим до даты Уведомления 2022, т.е. в данном случае по 31 декабря 2021 года, является незаконным (не влечет правовых последствий в виде ретроспективного изменения ставки арендной платы).

Как следует из Уведомления 2022 года, в нем, в том числе, на 2022 год устанавливается именно новая увеличенная в 30 раз (по отношению к ранее установленной Истцом ставке, действовавшей в 2021 году) ставка арендной платы по Договору аренды.

Суд соглашается с доводом Ответчика о том, что Уведомление 2022 года в указанной части противоречит п.1.7. Постановления Правительства Москвы от 22 марта 2022 года №407-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях санкций и внесении изменений в правовые акты города Москвы», которым на 2022 год прямо установлен запрет на повышение действующих ставок арендной платы.

Кроме того, общеизвестные обстоятельства и причины принятия указанного Постановления Правительства Москвы, а также его содержание, свидетельствуют том, что оно направлено на экономическую поддержку субъектов хозяйственной деятельности путем, в том числе, снижения или недопущения увеличения размера финансовых обязательств таких субъектов перед городом Москвой.

По смыслу указанного Постановления увеличение в 2022 году ставки арендной платы за уже истекшие периоды (а не только в отношении 2022 года, что прямо запрещено пунктом 1.7. данного Постановления), очевидным образом не соответствует сути указанного Постановления.

Соответственно, Уведомление 2022 года, повышающее действующую (действовавшую) ставку арендной платы (в том числе и за прошедшие периоды) по Договору аренды, не подлежит применению как по указанному основанию, так и в силу несоответствия условиям Договора аренды.

Кроме того, Уведомление 2022 года не соответствует условиям Договора аренды и положениям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.424 ГК РФ изменение размера арендной платы после заключения Договора аренды допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных Договором аренды, законом либо в установленном законом порядке.

Из ст.309, ст.310 и п.1 ст.450 ГК РФ следует, что одностороннее изменение условий Договора аренды не допускается, за исключением случаев, установленных законом или самим договором.

Каким-либо нормативно-правовым актом, применимым в настоящее время к отношениям сторон по Договору аренды, не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка по тем или иным причинам.

В соответствии с нормами ЗК РФ (в т.ч. п.3 ст.65 ЗК РФ, действовавшим в период с 01 января 2014 года по 01 марта 2015 года, и ст.39.7 ЗК РФ, действующей с 01 марта 2015 года и по настоящее время) арендная плата (применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела) за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, устанавливается постановлением Правительства Москвы, т.е. применяется регулируемая арендная плата. При этом, ЗК РФ принят после заключения Договора аренды, соответственно, его положения подлежат применению с учетом положений ст.4 и п.2 ст.422 ГК РФ.

Статьей 4 и п.2 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (п.3 ст.65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п.2 ст.422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как следует из условий Договора аренды, он был заключен до вступления в силу ЗК РФ, Истцу как арендодателю Договором аренды не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, допускается изменение только по соглашению сторон, в свою очередь такие обоюдно согласованные изменения в Договор аренды вносятся с учетом положений п.2.4. Договора аренды.

При этом Договором аренды также не предусмотрено «автоматическое» (без согласования с Ответчиком) изменение размера арендной платы по каким-либо основаниям.

Таким образом, Договор аренды не предусматривает какого-либо иного способа изменения его условий (в том числе, об арендной плате), кроме как по соглашению сторон. Соответственно, как обоснованно утверждает Ответчик, Уведомление 2022 года не может «автоматически» порождать для него права и обязанности без его согласия.

Как следует из материалов дела, первое уведомление об установлении ставки арендной платы в размере 0,05% от кадастровой стоимости Земельного участка (Уведомление 2015 года) было получено Ответчиком от Истца в марте 2015 года, до этого момента арендная плата уплачивалась Ответчиком в соответствии с условиями Договора аренды, каких-либо претензий от Истца в связи с таким порядком уплаты не поступало, предложений о его изменении также не было.

Содержание такого Уведомления 2015 года полностью соответствовало условиям Договора аренды (п.2.4.), в том числе, об ограничении возможного увеличения размера арендной платы (в данном случае размер арендной платы, по расчетам Истца, даже уменьшился). В связи с объективным соответствием содержания Уведомления 2015 года условиям Договора аренды, Ответчик исполнял все возникшие после получения Уведомления 2015 года обязательства по Договору аренды, основываясь именно на его содержании, что также не вызывало каких-либо претензий или вопросов со стороны Истца.

Действия Истца по изменению арендной платы на основании Уведомления 2016 года также соответствовали Договору аренды (п.2.4.), в частности, размер возможного увеличения арендной платы вновь не превысил установленного Договором аренды ограничения (фактически размер арендной платы по сравнению с 2015-2016 годами даже уменьшился), в этой связи Ответчик в 2017-2018 годах исполнял обязательства по уплате арендной платы по Договору аренды на основании указанных в Уведомлении 2016 года данных, сообщенных самим Истцом.

В связи с установлением новой кадастровой стоимости земельных участков, применимой для целей исчисления арендной платы начиная с 2019 года, Истец направил Ответчику Уведомление 2018 года, которое также соответствовало условиям Договора аренды (размер арендной платы уменьшился), в связи с чем все обязательства по уплате арендной платы за период начиная с 2019 года исполнялись в связи с указанным Уведомлением 2018 года.

В Уведомлении 2022 года Истец в одностороннем порядке увеличивает ставку арендной платы в 30 раз, что влечет пропорциональное увеличение арендной платы также в 30 раз (т.е. на 3000%).

Суд соглашается с доводами Ответчика о том, что такие действия Истца сами по себе не соответствуют ни условиям Договора аренды (допускающим увеличение не более чем на 3% в год), ни положениям применимого законодательства, которые не позволяют Истцу в одностороннем порядке изменять условия об арендной плате с таким увеличением ее размера.

Следовательно, Уведомление 2022 года не влечет юридически значимых последствий для отношений сторон по Договору аренды.

В период 2020 – 2021 годов Ответчик уплачивал арендную плату в полном соответствии с полученным от Истца Уведомлением 2018 года (кадастровая стоимость 7 425 736 178,55 рублей; ставка 0,05%), в ежегодном размере 3 712 868,09 рублей в год (или 928 217,02 рублей в 1-3 кварталах и 928 217,03 рублей в 4 квартале), что прямо следует и из представленного Истцом в материалы дела расчета и представленных Ответчиком платежных поручений. Таким образом, все обязательства по Договору аренды в установленном в Уведомлении 2018 года размере за период с 2020 по 2021 года исполнены Ответчиком надлежащим образом и в полном объеме, со стороны Истца каких-либо претензий в отношении имевшего места исполнения не поступало.

За первый квартал 2022 года Ответчик, исходя из установленных Договором аренды сроков платежей, уплатил арендную плату 28 декабря 2021 года, при этом, как указывает Ответчик, поскольку у него не было иных сведений от Истца, Ответчик уплачивал арендную плату исходя из кадастровой стоимости Земельного участка, используемой до 2022 года.

Получив только 01 февраля 2022 года от Истца Уведомление 2022 года, Ответчик мотивированно возразил Истцу относительно правомерности и обоснованности указанного в таком Уведомлении 2022 года изменения в сторону многократного увеличения ставки арендной платы.

При этом, 29 марта 2022 года Ответчик доплатил соответствующую часть арендной платы за 1 квартал 2022 года по ранее установленной Истцом и применявшейся на протяжении всего периода отношений по Договору аренды ставке (поскольку иного Истцом не сообщалось), но уже из расчета увеличившейся на 2022 год кадастровой стоимости арендуемого Ответчиком Земельного участка (всего 941 653,39 рублей за 1 квартал 2022 года, что также указано в расчете Истца и следует из представленного Ответчиком в материалы дела платежного поручения).

Соответственно, обязательства по уплате арендной платы за период 2020 год – 1 квартал 2022 прекращены надлежащим исполнением (п.1 ст.408 ГК РФ), следовательно, их изменение является невозможным, тем более в одностороннем порядке.

Кроме того, рассматриваемые в рамках настоящего дела требования Истца о ретроспективном изменении Договора аренды противоречат его предшествующему поведению (в частности, многолетнему отсутствию претензий и предложений об изменении Договора аренды), сложившейся практике взаимоотношений сторон и направлены на пересмотр уже исполненных обязательств по Договору аренды.

На протяжении всего периода отношений по Договору аренды Истцу были известны состав и назначение построенных в рамках реализации инвестиционного проекта объектов Российского Культурного Центра, а также то, что такое назначение и использование Земельного участка не менялось на протяжении всего периода проектирования, строительства и последующей (до настоящего времени) эксплуатации объектов Российского Культурного Центра.

Истец в 2015 году на основании Постановления №273-ПП самостоятельно установил ставку арендной платы за пользование Земельным участком.

В Уведомлении 2018 года Истец вновь подтвердил указанную ставку, установив соответствующий новый размер арендной платы на период до утверждения новых результатов оценки кадастровой стоимости, которая состоялась уже в 2021 году.

Ответчик также указывает, что, как указано в Рапорте, Истцом было издано некое Распоряжение от 26 июля 2018 года №24278 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006019:8», сведения о котором не получили отражения в ЕГРН и о принятии которого Ответчик не информировался.

Несмотря на указанное обстоятельство, Истец 25 декабря 2018 года направил Ответчику Уведомление 2018 года, в котором вновь указана ранее установленная Истцом ставка (0,05%).

В 2020-2021 годах Истец не предпринимал каких-либо действий, направленных на изменение условий, установленных в Уведомлении 2018 года, к примеру, путем его отзыва, направления иного уведомления с иной ставкой, с перерасчетом арендной платы и т.п.

Из изложенного следует, что у Истца сложилось однозначное представление об отсутствии каких-либо изменений в обстоятельствах использования Земельного участка и об отсутствии фактических и (или) правовых оснований для изменения размера ставки арендной платы, в частности, об отсутствии изменений кадастровой стоимости Земельного участка и (или), например, об отсутствии какого-либо нарушения Ответчиком разрешенного использования Земельного участка. Об обратном Истец Ответчика не информировал, принимая в период 2020-2021 годов в качестве надлежащего исполнение Ответчиком своих обязательств по Договору аренды в соответствии с Уведомлением Истца 2018 года.

Соответственно, указанный порядок исполнения Ответчиком Договора аренды сложился как бесспорный и правильный, исходя, прежде всего, из позиции самого Истца (п.3, п.4 ст.1 и п.2 ст.10 ГК РФ, п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Таким образом, преюдициальность имеет объективные и субъективные пределы. Объективные пределы касаются обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу. Субъективные пределы - это наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем процессах. Если в деле участвуют и другие лица, для них факты, установленные в решении суда по другому делу, не имеют преюдициального значения и подлежат доказыванию на общих основаниях.

Учитывая, что стороны являлись участниками спора при рассмотрении дела №А40-138808/2022 обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренному делу, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Таким образом, обстоятельства неправомерности увеличения ставки арендной платы установлены при рассмотрении вышеуказанного дела и не могут быть оспорены при рассмотрении настоящего спора.

Материалами настоящего дела подтверждено, что в период со второго квартала 2022 года по второй квартал 2023 года Ответчик уплачивал арендную плату в соответствии с указанной Истцом в Уведомлении 2018 года ставкой (0.05%) с учетом изменений кадастровой стоимости Земельного участка: 941.653,39 рублей во 2-4 кварталах 2022 года и 860.932,77 рублей в 1-2 кварталах 2023 года), что прямо следует из представленных в материалы дела платежных поручений Ответчика с соответствующими назначениями платежей (указанием оплачиваемого периода). При этом исходя из представленного истцом информационного расчета следует, что истцом неправомерно отнесены платежи ответчика за предыдущие периоды, без учета периода указанного ответчиком в назначении платежа.

Из изложенного следует, что за период со второго квартала 2022 года по второй квартал 2023 года Ответчик надлежащим образом и в полном объеме исполнил все свои обязательства по уплате арендной платы, исходя из условий Договора аренды, установленных значений кадастровой стоимости, Уведомления Истца 2018 года и положений применимого законодательства, соответственно какая-либо задолженность Ответчика перед Истцом по Договору аренды за заявленный период отсутствует.

С учетом изложенного, и требования за период с 01.04.2022 по 31.03.2023 удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении основного требования судом отказано, то и требование о взыскании штрафных санкций удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из вышеизложенного исковые требования подлежат не удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

На основании статей 1, 8, 10, 12, 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 69, 71, 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

К.М. Хабарова