﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-26434/2018

г. Краснодар

04 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2020 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания Федченко А.В., при участии от истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071,                               ОГРН 1022603625186) – Бескоровайной О.Ю. (доверенность), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн» (ИНН 2636042031,                                       ОГРН 1032600972645) – Подколзиной И.С. (доверенность), рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 и постановление  Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019 по делу № А63-26434/2018, установил следующее.

	Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к

ООО «Маркет Лайн» (далее – общество) о взыскании долга по арендной плате в размере   1 164 630 рублей 08 копеек за период с 01.10.2016 по 30.09.2018 и неустойки в размере 182 481 рубля 76 копеек с 15.11.2015 по 03.10.2018 по договору аренды от 31.05.2010                № 210. 

	Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                  от 31.12.2019, исковое заявление удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1275 рублей 70 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды установили, что расчет размера арендной платы за земельный участок произведен арендодателем за период по 31.03.2016 с применением постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п), а с 01.04.2016 – на основании постановления Правительства Ставропольского края от  29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п). Арендная плата за участок определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Истец в заявленный период произвел расчет арендной платы в соответствии с приложением № 1 к Порядку № 64-п и таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п, согласно которым базовые размеры (ставки) арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлены в размере 7% и 5,55% (соответственно). Требование о взыскании арендной платы заявлено за период с 01.10.2016 по 30.09.2018. Судебные инстанции установили, что на основании постановления  главы  администрации   г. Невинномысска от 12.08.1992  № 627 за  СМУ-2 СПА «Невинномысскстрой» закреплен на праве постоянного  (бессрочного) пользования земельный участок площадью 0,84 га для производственной деятельности. Распоряжением комитета от 14.03.2006 № 212 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Низяева, 41, площадью 8602 кв. м,  для производственной деятельности. Постановлением главы города Невинномысска от 20.06.2006 № 1243 в постановление от 12.08.1992 № 627 внесены изменения, согласно которым за                         ОАО «Невинномысскстрой» закреплен земельный участок площадью 8602 кв. м (кадастровый номер 26:16:020201:0050), относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 41, для производственной деятельности. Решением  Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2004 года по делу № А63-148/2003-С5 ОАО «Невинномысскстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство. По результатам торгов по реализации имущества должника (ОАО «Невинномысскстрой») обществу по договору купли-продажи продано имущество, в том числе расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 41 (гаражи, инвентарный               № 13342, литера Б, площадью 155,6 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/ 185:1001-1007/Б; административное здание, инвентарный № 13342, литера А, площадью 939,7  кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/А; мастерская сварочная, инвентарный № 13342, литера В, площадью 84,1 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/В; туалет, инвентарный № 13342, литера Г, площадью 71,7 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Г; мастерская слесарная-склад,  инвентарный № 13342, литера Д, площадью 427,3 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Д; колерная, инвентарный                    № 13342, литера Е, площадью 208,13 кв. м, кадастровый                                                        № 26:16:020201:0050:13342/185:10011005/Е; склад, инвентарный № 13342, литера Ж, площадью 126,4 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/Ж; склад, инвентарный № 13342, литера И, площадью 307,4 кв. м, кадастровый                                           № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/И; гаражи, инвентарный  № 13342, литера  К, площадью  201,6 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1007/К; проходная, инвентарный № 13342, литера  Л, площадью 14,7 кв. м, кадастровый                             № 26:16:020201:0050: 13342/185:1001-1002/Л). Названные обстоятельства подтверждены решением Арбитражного суда Ставропольского края  от 26.06.2009 по делу                                  № А63-15910/08-С1-3. Суды указали, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.  Поскольку спорный земельный участок до предоставления в аренду ответчику был закреплен за  ОАО «Невинномысскстрой» на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды от 31.05.2010 № 210 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление Пленума № 11). Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.  Поскольку к ответчику в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, перешли права на него, размер платы за пользование участком в спорный период подлежал расчету с применением ставки, равной двум процентам                     от кадастровой стоимости. При производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Согласно представленному в материалы дела расчету на начало 3 квартала 2015 года долг по арендной плате составлял 3 рубля 26 копеек. За 3 и 4 кварталы 2015 года ответчику следовало оплатить 41 742 рубля 06 копеек, исходя из базового размера 2% и кадастровой стоимости 4 174 206 рублей 52 копейки, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».   Суды установили, что с учетом внесения 73 051 рубля арендной платы в 2015 году у общества имелась переплата в размере 31 305 рублей 68 копеек. Следовательно, за 4 квартал 2015 года долг по арендной плате отсутствовал, как и основания для начисления неустойки с 16.11.2015. При расчете арендной платы с 01.01.2016  суды применили кадастровую стоимость участка в размере 10 950 776 рублей 10 копеек, утвержденную приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Ставропольскому краю по заявлению общества 22.12.2016 принято решение № 1499 о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка и определении ее в размере рыночной стоимости (4 766 тыс. рублей). Администрация города Невинномысска оспорила указанное решение в суде. Решением Ставропольского краевого суда                            от 19.05.2017 в удовлетворении заявления администрации отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 05.12.2017 по делу № 33аа1104/2017 решение Ставропольского краевого суда отменено, решение комиссии от 22.12.2016 № 1499 признано незаконным, суд указал на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка 26:16:020201:50 в размере 10 950 776 рублей 10 копеек. Суды также установили, что ответчик в период с 13.04.2016 по 18.09.2018 вносил арендные платежи, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии долга на стороне ответчика. В то же время арендная плата вносилась несвоевременно, поэтому подлежала начислению неустойка в размере 4927 рублей  36 копеек. Согласно сведениям, представленным комитетом, на начало спорного периода у ответчика имелась переплата по неустойке в размере 3651 рубля 66 копеек. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1275 рублей 70 копеек. 

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на ошибочное применение судами методики и ставки арендной платы, установленных для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Договор аренды с правопредшественником общества не заключался, поэтому у общества отсутствует право постоянного (бессрочного) пользования. Подписание и регистрация договора аренды подтверждают согласие ответчика на заключение договора аренды на тех условиях, которые определены собственником земельного  участка. 

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края               (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации;                         далее – Кодекс).  

В заседании представители истца и ответчика поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

	Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Невинномысска от 26.05.2010 № 1671 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 31.05.2010 № 210 аренды земельного участка площадью 8602 кв. м (кадастровый номер 26:16:020201:50), расположенного по адресу: г. Невинномысск,                  ул. Низяева, 41, под промышленными объектами.  

	Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 26.05.2010 до 25.05.2015. В пункте 1.2 указано на наличие нежилых строений на участке. Договор аренды зарегистрирован установленном порядке.  

	В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года путём перечисления на расчётный счёт арендатора. В пункте 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.  

	В претензии от 05.10.2018 № 3828/27 комитет предложил ответчику оплатить долг по арендной плате и пеню. 

	Поскольку требования претензии общество не исполнило, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, нормами Закона № 137-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, в связи с чем частично удовлетворили требования о взыскании неустойки. Представленные в дело доказательства позволили судам заключить, что арендная плата за участок в заявленный истцом период должна определяться с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка (пункт  2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ). С учетом внесенных ответчиком платежей долг по арендной плате на стороне ответчика отсутствует.

           Приведенные выводы судебных инстанций являются верными в силу следующего.

  Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3                                         статьи 552 Гражданского кодекса, разъяснениям, приведенным в пунктах 13 и 14 постановления  Пленума № 11, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

  Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае земельный участок, на котором расположены приобретенные обществом объекты недвижимости, их предыдущий собственник использовал на праве постоянного (бессрочного) пользования (т. 2, л. д. 129 – 131).

  Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, к обществу перешло право на переоформление ограниченного вещного права, в том числе с применением ставки в размере два процента от кадастровой стоимости участка, установленной пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Юридически значимые действия по переоформлению права общество совершило до 01.01.2012  (договор аренды от 31.05.2010 № 210), доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении ответчика, в материалах дела отсутствуют.

         Доводы жалобы комитета не основаны на содержании представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются судом округа.

          С учетом изложенного основания для отмены решения от 07.08.2019 и апелляционного постановления от 31.12.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

          Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

           От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы комитет освобожден.

           Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019 по делу № А63-26434/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 	                                                                           А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                И.В. Сидорова

                                                                                                                           Е.Г. Соловьев   

consultantplus://offline/ref=ECAFC8CFBC4015D7A0A8950A150D2A7E0F63156F4253579CF19FA129AE40C900B85BCCA9DC30AD1CC082C97C174CCEB2B309E2A08F4C1822TA69J