﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3083/2021-ГК

г. Пермь

13 апреля 2021 года

Дело № А50-18870/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Крымджановой Д.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии в заседании:

от истца – Ильиных К.С., представитель по доверенности, удостоверение,

от ответчика – Носкова О.Е., представитель по доверенности, паспорт,

от третьего лица – не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

на решение Арбитражного суда Пермского края от 08 февраля 2021 года

по делу № А50-18870/2020

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОРСО групп" (ОГРН 1135902001091, ИНН 5902232270),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Экс Авто" (ОГРН 1025900887561, ИНН 5904068410),

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – истец, Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ОРСО групп" (далее – ответчик, общество "СЗ "ОРСО групп") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.07.2004 № 001 за период с 01.10.2018 по 30.03.2020 в размере 6 664 197 руб. 37 коп., неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 14.11.2018 по 30.03.2020 в размере 1 660 161 руб. 84 коп. В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 309, 310, 330, 392.3, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Экс Авто" (далее – общество "Экс Авто").

Решением Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Территориальное управление обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда об "очищении" обязательства по оплате арендной платы за пользование земельным участком, когда право пользования реализовано и приобретено по действующему договору аренды земельного участка без участия арендодателя в процессе банкротства. По мнению подателя жалобы, такой вывод суда противоречит пункту 1 статьи 1 ЗК РФ и создает незаконные схемы ухода от исполнения обязательств по оплате арендной платы за земельные участки с использованием механизма банкротства. Указывает, что Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410230:3, площадью 10650 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский р-н, ул. Елькина, 14, о чем в Единый государственный реестр недвижимости от 09.03.2004 внесена соответствующая запись № 59-1-41/2004-117; по договору аренды земельного участка от 08.07.2004 № 001 данный земельный участок был передан в аренду арендатору ООО "Экс Авто", с последующим оформлением между арендатором и арендодателем (ТУ Росимущества в Пермском крае) соглашения от 10.02.2008 № 1246 о внесении изменений в договор аренды; после продажи ООО "Экс Авто", находящимся в процедуре банкротства, права аренды земельного участка ООО "СЗ "ОРСО групп" права и обязанности по договору аренды перешли к ответчику и между ТУ Росимущества в Пермском крае (арендодатель земельного участка) и ООО "СЗ "ОРСО групп" (арендатор земельного участка) было оформлено соглашение от 03.06.2020 № 06089 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому ООО "СЗ "ОРСО групп" определялось как арендатор земельного участка. Отмечает, что право аренды земельного участка было реализовано ответчику продавцом ООО "Экс Авто" отдельно от зданий и сооружений, а не перешло к ответчику в силу статьи 271 ГК РФ. Ссылаясь на то, что право аренды ООО "СЗ "ОРСО групп" на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН от 20.02.2020 № 59:01:4410230:3-59/096/2020-45, заявитель считает, что в соответствии с договором аренды ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату в размере 4 512 213,21 рублей за каждый год. Отмечает, что по состоянию на 31.03.2020 задолженность арендатора по оплате арендной плате по договору аренды составляет 8 324 329,21 рублей, в том числе пени за просрочку внесения арендной платы 1 660 161,84 рублей; ответчик, третье лицо не оспаривали сумму долга по договору аренды, документы, подтверждающие факт оплаты арендной платы по договору аренды за период с 01.10.2018 по 30.03.2020, в суд не представляли. С учетом изложенного, заявитель жалобы считает, что имеются основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018 по 30.03.2020 в сумме 6 664 197,37 рублей и пени за нарушение обязательства по оплате арендной платы за период с 14.11.2018 по 30.03.2020 в сумме 1 660 161,84 рублей.

От общества "СЗ "ОРСО групп" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с содержащимися в апелляционной жалобе доводами; ответчик просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

От общества "Экс Авто" в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель ответчика возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410230:3, площадью 10650 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Елькина, 14.

08.07.2004 вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ООО "Экс Авто" по договору аренды земельного участка № 001 для использования под объекты торговли, коммерческой деятельности (л.д. 29-34), с последующим оформлением между истцом и ООО "Экс Авто" соглашения от 10.02.2008 № 1246 о внесении изменений в договор аренды.

06.02.2020 между ООО "СЗ "ОРСО групп" (покупатель) и ООО "Экс Авто" (продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец на основании протокола по лоту № 1 (публичное предложение № 12904) от 04.02.2020г. об итогах открытых электронных торгов в форме публичного предложения, передало покупателю имущество, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Елькина, 14, в составе:

- 3-этажного здания административно-производственного комплекса, лит. В, общей площадью 9437,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:866,

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажное, лит. Б, общей площадью 380,8 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:865,

- право аренды земельного участка под промплощадку, общей площадью 10 441,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:3,

- оборудование газовой котельной (л.д. 88-91).

Договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью регистрации от 20.02.2020.

03.06.2020 между истцом и ответчиком было подписано соглашение № 06089 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому арендатором земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410230:3 является ООО "СЗ "ОРСО групп" (л.д. 43).

Ссылаясь на пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", согласно которому третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе, до вступления в договор, истец обратился в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период 01.10.2018 по 30.03.2020 в сумме 6 664 197,37 руб., пени за нарушение обязательства по арендной плате за период с 14.11.2018 по 30.03.2020 в размере 1 660 161,84 руб.

09.06.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой оплатить задолженность по арендным платежам в сумме 6 664 197,37 руб., а также пени за нарушение обязательства по арендной плате (л.д. 14-15).

Претензия была направлена ответчику по адресу его государственной регистрации, однако была оставлена им без ответа и без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований и исходил при этом из того, что при продаже права аренды недвижимого имущества с публичных торгов, победитель торгов не должен нести ответственность за долги, возникшие до их проведения, если они не отражены в конкурсной документации; арендная плата подлежит взысканию с него только за период с момента приобретения им прав арендатора. 

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендной платы непосредственно связана с фактом владения и пользования арендуемым им имуществом.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 392.3 и 391 ГК РФ, пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки".

В соответствии со статьей 391 ГК РФ передача обязательства должником осуществляется на основании соглашения о переводе долга с новым должником.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, имущество ООО "Экс Авто" было приобретено ответчиком на торгах по продаже путем публичного предложения имущества должника в рамках Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" на основании договора купли-продажи от 06.02.2020 (л.д. 88-91). Имущество в составе:

- 3-этажного здания административно-производственного комплекса, лит. В, общей площадью 9437,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:866,

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажное, лит. Б, общей площадью 380,8 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:865, - право аренды земельного участка под промплощадку, общей площадью 10441,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:4410230:3,

- оборудование газовой котельной (л.д. 88-91), продавалось единым лотом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. В частности, согласно пункту 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2020 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа имущества должника по общему правилу осуществляется путем проведения торгов в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного закона.

Вместе с тем, в теории гражданского права и в судебной практике применительно к залоговым обременениям имущества, продаваемого с публичных торгов, проводится принцип, в соответствии с которым публичные торги, проводимые в ходе исполнительного производства или в ходе банкротства, очищают имущество от лежащих на нем обременений.

Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве.

Данная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368, в частности, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Таким образом, при продаже права аренды недвижимого имущества с публичных торгов, победитель торгов не должен нести ответственность за долги, возникшие до их проведения, если они не отражены в конкурсной документации.

Аналогичная позиция изложена в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которому лицо, приобретшее прав арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрело эти прав вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме). В связи с этим с него подлежит взысканию арендная плата за период с момента приобретения им прав арендатора, а не за период, предшествовавших их реализации с торгов.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества заключен между ООО "Экс Авто" и ООО "СЗ "ОРСО групп" 06.02.2020, государственная регистрация договора произведена 20.02.2020.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, приобретение права пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, неразрывно связано и является следствием перехода права собственности на объекты недвижимости.

Право пользования земельным участком и, соответственно, обязанность внесения платы за его использование в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, пункта 1 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации возникает у приобретателя имущества с даты государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю.

Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, обязанность по уплате арендных платежей возникла у ответчика с даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, то есть с 20.02.2020.

В соответствии с Приложением № 2 к договору аренды расчет арендной платы с 05.06.2004 производится от рыночной цены земельного участка. Условиями договора аренды от 05.06.2004 предусмотрено ежегодное изменение арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год (пункт 3.6 договора, пункт 3.7 в редакции соглашения от 10.02.2008).

Согласно расчету ответчика, размер арендной платы за 2020 год за пользование земельным участком составляет 3 129 807 руб. 03 коп.

В период пользования земельным участком (с 20.02.2020 по 30.06.2020) ответчиком в адрес истца было уплачено 1 130 208 руб. 09 коп., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 2355 от 22.06.2020 (л.д. 96).

Исследовав фактические обстоятельства настоящего спора и представленные сторонами доказательства и оценив их в соответствии со статьями 65, 71 АПК РФ, установив факт перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, 20.02.2020 и возникновения с этой даты обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, учитывая, что ответчиком в период пользования земельным участком (с 20.02.2020 по 30.06.2020) произведена оплата в сумме 1 130 208 руб. 09 коп., не выявив документального подтверждения факта допущенных ответчиком нарушений договорных обязательств, а также наличие у него задолженности перед истцом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

В связи с необходимостью обеспечения определенности выставленного на публичные торги имущества и поддержания стабильности оборота  с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», по общему правилу, если  в конкурсной документации отсутствует информация о том, что право аренды недвижимого имущества продается вместе с задолженностью предыдущего арендатора, то лицо, приобретшее на публичных торгах право аренды, не обязано вносить арендную плату за период, предшествовавший реализации данного права с торгов.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела и основаны на неверном толковании норм права, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда от 08.02.2021 является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 08 февраля 2021 года по делу № А50-18870/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

В.В. Семенов

 

Судьи

В.Ю. Дюкин

 

Д.И. Крымджанова