АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11209/2017

г. Уфа

30 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2017

Полный текст решения изготовлен 30.10.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Лидерстройинструмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Корпорация инновационных технологий СТАР», общества с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Две столицы»,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности № 46/2017 от 06.06.2017.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" (далее  -  ООО  УК  "Надежное управление",  истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью  "Лидерстройинструмент" (далее - ООО  "Лидерстройинструмент",  ответчик)   о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 224 232 руб. 90 коп., неустойки за нарушение сроков ее внесения в сумме 667 269 руб. 87 коп.

К участию  в  деле  в качестве  третьих  лиц,  не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора,  привлечены  общество  с ограниченной ответственностью «Корпорация инновационных технологий СТАР» (далее -  ООО «КИТ СТАР»,  третье лицо 1), общество с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Две столицы» (далее – ООО «Коллекторское  агентство «Две столицы»,  третье лицо 2). 

Истец исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Ответчик, третьи лица, извещенные надлежащим образом, по правилам статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражений на иск не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания. Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, местом нахождения ответчика является: 450022, 

<

...>. 

Направленная в адрес ответчика судебная корреспонденция с уведомлением о дате рассмотрения дела возвращена почтовой службой по истечении срока хранения без вручения адресату, что в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расценивается судом  как надлежащее извещение ответчика.

Ответчик не обеспечил получение поступающей корреспонденции по указанному им адресу, поэтому на нем в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения копии судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. В случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам (часть 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом ответчик, исходя из положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несет риск не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьих лиц, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд                                                      УСТАНОВИЛ:

Между ООО «КИТ СТАР» (арендодатель) и ООО «Лидерстройинструмент»  (арендатор) 01.07.2014 был  заключен    договор   аренды  нежилых  помещений № 06/К-2014 (т. 1, л.д. 8-15),  в соответствии с  п. 1.1. которого арендодатель  передает, а арендатор  принимает во временное  владение и  пользование  за плату  нежилые помещения на  1  этаже здания  по адресу: 

<

...>:  

№ 7 площадью 344,4 кв.м  (кадастровый  номер  02:55:020311:231);

№ 6, 16 площадью 60,6 кв.м (кадастровый номер  02:55:020311:226);

№ № 2-5  площадью 24,5 кв.м (кадастровый  номер  02:55:020311:228).

Арендуемые помещения схематично обозначены в приложении № 1 к договору.

Договор заключен сроком на два года (п. 8.1.).

По условиям договора арендная  плата  состоит  из неизменной и расчетной частей,  начисляется  с  момента  передачи  нежилых  помещений  по акту  приема-передачи.  Арендная плата по  неизменной части  уплачивается  арендатором  ежемесячно  не  позднее 10  числа  текущего месяца,  расчетная часть  уплачивается  не  позднее  5 числа  месяца  следующего  за   отчетным (п. 3.1., 3.2., 3.3.  договора). 

Размер неизменной части арендной платы определяется следующим образом: за первые два месяца аренды – из расчета 300 руб. за 1 кв.м; с третьего месяца аренды – 600 руб. за 1 кв.м.

Расчётная часть арендной платы эквивалента стоимости коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение). Размер расчетной части определяется согласно тарифам предприятий-поставщиков услуг энергоснабжения, на основании полученных от них в расчетном месяце документов, и расходам на содержание и обслуживание оборудования теплоснабжения помещений арендатора.

За нарушение арендатором обязательств по оплате арендной платы п. 4.2. договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 30% от месячной арендной платы.

Между ООО «КИТ СТАР» (продавец)  и ООО «Коллекторское  агентство  «Две  столицы» (покупатель)   были заключены  договоры  купли-продажи № Д150304 от 13.03.2015,  № Д150415 от 15.04.2015 (т. 1, л.д. 48-55),  предметом которых выступили нежилые помещения, расположенные  по адресу: 

<

...>, в том числе помещения № 7 площадью 344,4 кв.м  (кадастровый  номер  02:55:020311:231); № 6, 16 площадью 60,6 кв.м (кадастровый номер  02:55:020311:226); № № 2-5  площадью 24,5 кв.м (кадастровый  номер  02:55:020311:228), переданные в аренду ООО «Лидерстройинструмент».

В  пунктах  1.4 и 1.9  договора купли-продажи  № Д150304 от 13.03.2015,  в пунктах 1.6 и  1.11  договора  № Д150415 от 15.04.2015  указано, что  к   покупателю  переходят  права   требования  по договору  аренды  нежилых  помещений  № 06/К-2014 от 01.07.2014, заключенному с ООО «Лидерстройинструмент». 

По договорам купли-продажи   № ДС-К2-15/05/2015  от 15.05.2015 и   № ДС-К2-07/2015 от  07.08.2015 (т. 1, л.д. 56-61), заключенным между ООО «Коллекторское  агентство «Две столицы» (продавец) и ООО  УК  "Надежное управление" (покупатель), недвижимое имущество,  находящееся  по адресу: 

<

...>, было отчуждено последнему.

В соответствии с условиями указанных договоров (п. 8) с момента  государственной  регистрации  перехода  к  покупателю   права  собственности  на  продаваемые объекты,  к  покупателю  как  к собственнику  этих объектов  переходят  права  и  обязанности  по   ряду  договоров  аренды,  в   том  числе,  по договору аренды  нежилых  помещений  № 06/К-2014 от  01.07.2014   с  ООО «Лидерстройинструмент».

Обращаясь в суд с настоящим иском истец ссылается на то, что ответчик не оплачивал  арендные платежи, предусмотренные договором аренды № 06/К-2014 от  01.07.2014.  Его задолженность перед истцом за период с мая 2015 по февраль 2016 составила 2 224 232 руб. 89 коп., неустойка   за нарушение сроков внесения арендной платы составляет 667 269 руб. 87 коп.

          Истец указывает, что в конце февраля 2016 ответчик покинул ранее занимаемое помещение, не возвратив его должным образом истцу. 29.02.2016 истцом в одностороннем порядке, без участия представителей арендатора,  составлен акт приемки объектов (т. 1, л.д. 72).

В связи с чем период задолженности ответчика истец определил с 31.05.2015 по 29.02.2016.

При расчете задолженности истец исходил из размера неизменной части арендной платы, установленной договором аренды № 06/К-2014  от  01.07.2014.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как указано выше,  поводом для предъявления настоящего иска    явилась  неуплата   ответчиком  арендных  платежей   с   момента   перехода к истцу права собственности на арендуемые ответчиком по  договору  № 06/К-2014 от  01.07.2014 нежилые   помещения.

Право собственности конечного покупателя на  вышеуказанные  помещения  подтверждается  представленными  в деле свидетельствами   о государственной  регистрации  права от 26.05.2016 (помещение площадью 344,4 кв.м) и от 21.08.2015  помещения площадью 24,5 кв.м и 60,6 кв.м)  (т. 1, л.д. 31-33). 

  Оценив  содержание договора аренды  нежилых  помещений  № 06/К-2014 от  01.07.2014,  суд пришел к выводу, что договор  соответствует требованиям, предъявляемым к договорам  аренды  главой  34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (помещение в здании, оборудование), подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы. 

В соответствии с положениями статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

         Следовательно, на истца, как нового собственника переданных в аренду помещений, в полной мере распространяются все условия договора аренды, в том числе предусмотренные его пунктами  3.2.  и  3.3.,  предусматривающие  обязательства своевременной  оплаты  арендной  платы  за пользование  помещением. 

 Доказательства, опровергающие наличие у ответчика задолженности по арендной плате, в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В то же время с учетом представленных в деле доказательств суд не может согласиться с наличием у ответчика задолженности в том размере, на который указывает истец.

Истцом задолженность ответчика по арендной плате рассчитана за период с 26.05.2015 (по помещению площадью 344,4 кв.м), с 21.08.2015 по всем арендуемым ответчиком помещениям по 29.02.2016.

Истец указывает на то, что ответчик в соответствии с правилами пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора, однако арендованные помещения не возвратил.

В этой связи истец, руководствуясь положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, начислил арендную плату до дня составления им акта приемки объекта.

Между тем, в материалах дела представлено письмо ответчика, полученное истцом 23.09.2015 (т. 1, л.д. 73), в котором арендатор уведомляет ООО  УК  "Надежное управление" об одностороннем расторжении договора аренды нежилых помещений № 06/К-2014  от   01.07.2014 через 30 календарных дней с даты получения арендодателем данного уведомления и просит на 35-й день с даты получения уведомления явиться надлежаще уполномоченному представителю для передачи объектов недвижимости  и подписания акта приема-передачи по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский  район, ул. Индустриальное  шоссе,  д.7/1.

Доказательств того, что истец был по каким-то причинам не согласен с отказом ответчика от договора, не представлено. В ходе производства по делу истец на это не ссылался.

В то же время отсутствуют в деле и доказательства того, что истцом по факту получения указанного письма были предприняты меры по принятию помещения из пользования ответчика, однако передача помещений не состоялась по вине ответчика. Не доказано истцом и фактическое использование ответчиком помещений после отказа от договора аренды и вплоть до 29.02.2016.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Поскольку истец, уведомленный ответчиком о необходимости возврата ранее принятых в пользование нежилых помещений, не принял надлежащих мер по принятию  этих  помещений из пользования ответчика, доказательств того, что препятствием для приемки помещения явились действия ответчика истцом не представлено, на ответчика не может быть возложен риск недобросовестного поведения истца. 

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что  арендная плата подлежит начислению за период с 26.05.2015 по 28.10.2015 (23.09.2015+35 дней), что составляет 1 176 252 руб. 90 коп. (за май – 39 994 руб. 84 коп., за июнь-июль – 206 640 руб. х 2 мес., август – 224 758 руб. 06 коп., сентябрь - 257 700 руб., октябрь – 240 520 руб.).

Доказательства оплаты арендных платежей за указанный период в материалах дела отсутствуют, ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены, в связи с чем ответчик в силу нормы части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  несет риск неисполнения им данного процессуального действия.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные  возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно частям 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Стороны, согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления  доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также то, что ответчик не представил доказательств, опровергающих факты, подтвержденные приобщенными к делу доказательствами, представленными истцом, суд пришел к выводу, что  исковые требования о взыскании с ответчика долга по арендным платежам в сумме 1 176 252 руб. 90 коп.  обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истцом также начислена неустойка за нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.2. договора, истец просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 667 269 руб. 87 коп. за нарушение сроков оплаты арендной платы.

В силу норм статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Суд не согласился с расчётом истца.

 В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

За несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды  нежилых  помещений  № 06/К-2014 от  01.07.2014 п. 4.2. договора предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки, но не более 30% от месячной арендной платы.

Из буквального толкования данного условия договора аренды  (п. 4.2.) следует, что неустойка за несвоевременное внесение арендатором платежей по договору не может быть более 30% от размера согласованной в договоре арендной платы.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4).

Поскольку размер месячной арендной платы составляет 257 700 руб., неустойка, которая может быть взыскана с арендатора при нарушении им принятых на себя обязательств, составляет не более 85 900 руб.

С ответчика подлежит взысканию неустойка в указанном размере.

Таким образом, исковые требования ООО  УК  "Надежное управление" подлежат удовлетворению частично.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при частичном удовлетворении исковых требований госпошлина подлежит распределению между сторонами пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лидерстройинструмент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 1 176 252 руб. 90 коп., неустойку за нарушение сроков ее внесения в сумме 85 900 руб., в возмещение расходов по госпошлине 16 350 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья                                          Л.В. Салиева