ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-5805/2020

17 мая 2023 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А. 

судей Зверевой Е.А., Мысака Н.Я.

при участии в заседании: 

от ФИО1 – ФИО2, доверенность от 27.10.2022;

от финансового управляющего ФИО3 – ФИО4, доверенность от 11.05.2023;

ФИО3, паспорт, лично,

рассмотрев 15 мая 2023 года в судебном заседании кассационные жалобы ФИО1, финансового управляющего ФИО3

на определение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2022 года

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2023 года

о признании недействительными торги № 78584-ОАОФ/1 по лоту № 1, состоявшиеся 07.02.2022, а также заключенный по результатам торгов договор купли-продажи имущества от 09.02.2022; применении последствий недействительности сделки

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ФИО3

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2020 по делу N А41-5805/20 в отношении ИП ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должника утверждена ФИО5, признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом имущества должника, требования ФИО6 и ФИО6 в размере 6 604 128 руб. 60 коп. основного долга, 6 102 214 руб. 83 коп. процентов, 41 220 руб. 64 коп. судебных расходов, в равных долях.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.03.2021 в отношении ИП ФИО3 введена реализация имущества, финансовым управляющим должника утверждена ФИО5

Должник обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом принятых изменений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), согласно которому просит признать недействительными торги N 78584-ОАОФ/1 по лоту N 1 по реализации имущества ФИО3, состоявшиеся 07.02.2022 на электронной площадке ООО "МЭСТ" в соответствии с сообщением о проведении торгов от 23.12.2021 N 7934444; признать недействительным договор купли-продажи имущества от 09.02.2022, заключенный между ФИО3 в лице финансового управляющего и ФИО7 в отношении земельного участка, кадастровый номер 50:27:0040401:157, площадью 1 610 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: расположено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: города Москва, поселение Вороновское, с. Богоявление и здания, назначение жилое, количество этажей 2, кадастровый номер 77:22:0040319:198, площадь 116,4 кв. м, адрес: город Москва, поселение Вороновское, 

<

...>, применить последствия недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2022 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2023 года, признаны недействительными торги N 78584-ОАОФ/1 по лоту N 1, состоявшиеся 07.02.2022, а также заключенный по результатам торгов договор купли-продажи имущества от 09.02.2022; применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО7 возвратить в конкурсную массу должника земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040401:157 площадью 1 610 кв. м и здание с кадастровым номером 77:22:0040319:198 площадью 116,4 кв. м по адресу: г. Москва, поселение Вороновское, 

<

...>. Суд также обязал финансового управляющего возвратить ФИО7 из конкурсной массы ФИО3 8 415 000 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, финансовый управляющий должника и залоговый кредитор должника ФИО1 обратились в Арбитражный суд Московского округа  с кассационными жалобами, в которых просят определение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2023 года отменить.

Как указывают заявители кассационных жалоб, выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции финансовый управляющий должника и залоговый кредитор должника ФИО1 в лице своих представителей настаивали на удовлетворении кассационных жалоб по основаниям, в них изложенным.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции должник – ФИО3 возражала относительно удовлетворения кассационных жалоб, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. 

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых определении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что определение, постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене с передачей настоящего обособленного спора на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим. 

Как установлено судами обеих инстанций, на праве собственности за должником зарегистрировано имущество: земельный участок с кадастровым номером 50:27:0040401:157 площадью 1610 кв. м и здание с кадастровым номером 77:22:0040319:198 площадью 116,4 кв. м по адресу: г. Москва, поселение Вороновское, 

<

...>.

23.12.2021 финансовым управляющий должника опубликовано на платформе ООО "МЭТС" сообщение N 7934444 объявление о проведении торгов.

07.02.2022 состоялся открытый аукцион по продажи имущества должника. Торги признаны состоявшимися, что подтверждается сообщением о результатах торгов от 11.02.2022 N 8204550. Победителем торгов признан ФИО8 представляющий интересы ФИО7, заключен договор купли-продажи имущества от 09.02.2022.

Полагая, что указанные торги проведены с нарушением, должник обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление должника, исходил из того, что при проведении торгов были допущены нарушения, которые являются основанием для признания результатов торгов недействительными.

Как указал суд первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0040401:157 расположен жилой дом с кадастровым номером 77:22:0040319:198, а также нежилое здание - баня, которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре на недвижимое имущество, однако обладает всеми его характеристиками.

Согласно представленному в материалы дела техническому описанию здание бани состоит из 2 этажей, материал - дерево, общая площадь здания - 60,1 кв. м, фундамент - монолитный железобетонный, кровля - металлочерепица.

По сведениям должника баня находится в технически исправном состоянии и представляет собой самостоятельную ценность, способную повлиять на стоимость всего комплекса недвижимого имущества.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации на спорный объект строительства, его наличие на земельном участке является важной характеристикой земельного участка. Из положения о порядке продажи, утвержденного залоговым кредитором, из объявлений о порядке продажи невозможно установить наличие на земельном участке еще одного объекта недвижимости. Отсутствие государственной регистрации объекта недвижимого имущества не препятствует реализации его на торгах совместно с земельным участком, на котором оно расположено. Залоговый кредитор, финансовый управляющий в зависимости от конкретной ситуации и затрат вправе решать, следует ли оформлять права на недвижимое имущество перед его продажей, либо оформлением права собственности будет заниматься покупатель имущества.

Кроме того, судом первой инстанции также указано на недостоверность сведений в части указания площади жилого дома, поскольку она была увеличена и составляет 167 кв. м по данным технического паспорта.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания торгов недействительными, поскольку предоставленная финансовым управляющим информация о продаваемом объекте является недостаточной для его идентификации и получения представления о его состоянии и цене. Указанное нарушение является существенным, поскольку вводит потенциальных покупателей в заблуждение относительно характеристик продаваемого имущества, а также с высокой степенью вероятности ограничивает круг потенциальных покупателей и цену имущества.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

Суды признали, что баня на земельном участке должника является самовольной постройкой.

Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций по сути обязали финансового управляющего и залогового кредитора произвести реализацию имущества должника с учетом указанной самовольной постройки (бани), что подразумевает оценку стоимости этой бани и продажу ее на торгах как самостоятельного объекта.

Указанный вывод судов сделан при неправильном применении норм права. 

Так, в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу.

Таким образом, самовольная постройка – баня не является объектом гражданских прав. 

Применительно к Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту также – Закон о банкротстве) самовольная постройка (баня) не включается в конкурсную массу,  вследствие чего ее стоимость при реализации имущества должника (земельного участка) на торгах не учитывается и не имеет правового значения для оценки правомерности результатов торгов. 

Признание права собственности должника ФИО3 на самовольную постройку (баню) в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не входит в предмет судебной деятельности по заявлению должника о признании недействительными результатов торгов, следовательно, выводы судов о соответствии бани признакам недвижимого имущества не имеют правового значения для рассмотрения вопросов, связанных с продажей имущества должника в деле о банкротстве и не являются преюдициальными применительно к части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что площадь жилого дома составляет 167 кв. м, сделаны на основании выборочной оценки доказательств, т.е. с нарушением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          Так, в основу судебных актов положено только техническое описание, представленное должником.

          При этом судами не исследованы и не оценены доводы финансового управляющего и залогового кредитора о несоответствии сведений технического описания данным кадастрового учета и сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, согласно которым площадь жилого дома составляет 116,4 кв.м.

            Кассационная коллегия находит данный довод заявителей кассационных жалоб заслуживающим внимания, поскольку в силу статей 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются достоверными, а также являются единственным доказательством существования зарегистрированного права.      

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основаниями для отмены судебных актов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя определение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2023 года по делу № А41-5805/2020, считает необходимым направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении настоящего обособленного спора суд следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить обособленный спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления должника и возражений относительно заявленных требований. 

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2023 года по делу № А41-5805/2020,- отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                        А.А. Дербенев 

 

Судьи                                                                                                 Е.А. Зверева

 

                                                                                                            Н.Я. Мысак