ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 09АП-64383/2016-ГК

город Москва

31 января 2017 года

Дело № А40-53183/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2017 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.Н. Григорьева,

судей Н.И. Левченко, Д.В. Пирожкова, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09 ноября 2016 года

по делу № А40-53183/16, принятое судьей Скачковой Ю.А.  

по иску Общества с ограниченной ответственностью «АРХИП Т» 

(ОГРН 

<

***>, 127276, 

<

...>)

к Департаменту городского имущества г. Москвы

(ОГРН 

<

***>, 115054, 

<

...>)

третье лицо Общество с ограниченной ответственностью «АБН-КОНСАЛТ»

Об урегулировании разногласий при заключении договора, обязании заключить договор

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 (приказ № 1Д от 05.12.2015) 

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 09.01.2017)

от третьего лица: не явилось, извещено.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АРХИП Т» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, определив дату заключения (подписания) договора 04 февраля 2016 года;

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 12 517 510 (двенадцать миллионов пятьсот семнадцать тысяч пятьсот десять) рублей согласно Отчету об оценке № 041115-Н-4 от 24.11.2015, выполненному ООО «Центр Независимой Оценки». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.4 Договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 625 875,5 (шестьсот двадцать пять тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.»;

п. 4.3 Договора в следующей редакции: «Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается без согласия с уведомлением Продавца.»;

включив п. 4.6 в следующей редакции: «В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе распоряжаться Объектом без согласия залогодержателя (Продавца).»;

включив п. 4.7 в следующей редакции: «В соответствии со ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).». 

Иск по делу № А40-119736/16-133-1033 обществом с ограниченной ответственностью «АРХИП Т» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, определив дату заключения (подписания) договора 04 февраля 2016 года;

изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 12 447 440 (двенадцать миллионов четыреста сорок семь тысяч четыреста сорок) рублей согласно Отчету об оценке № 041115-Н-3 от 24.11.2015, выполненному ООО «Центр Независимой Оценки». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

п. 3.4 Договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 622 372 (шестьсот двадцать две тысячи триста семьдесят два) рубля и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.»;

п. 4.3 Договора в следующей редакции: «Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается без согласия с уведомлением Продавца.»;

включив п. 4.6 в следующей редакции: «В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе распоряжаться Объектом без согласия залогодержателя (Продавца).»;

включив п. 4.7 в следующей редакции: «В соответствии со ст.40 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Договором Покупатель после регистрации перехода права собственности на Объект и регистрации ипотеки вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).».

Определением от 20.06.2016г. суд объединил дела №А40-53183/16-37-455 и   № А40-119736/16-135-1033 в одно производство для совместного их рассмотрения, путем передачи дела № А40-119736/16-135-1033 в 37 отделение.

Определением от 20.06.2016г. судом, в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «АБН-КОНСАЛТ». 

Решением суда от 09.11.2016 г. исковые требования удовлетворены частично, суд урегулировал разногласия сторон по пунктам 3.1, 3.4, 4.3 договоров, во включении пунктов 4.6, 4.7 в договоры отказал.

При этом суд исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ; арендуемые им помещение не выбывали из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества; указывает, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта; судом неправомерно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Рассмотрев дело в отсутствие третьего лица, извещенного о судебном разбирательстве надлежащим образом, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорных нежилых помещений по договорам аренды № 03-00044/09 от 26.11.2009 г. (в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2015) и  № 03-00719/05 от 27.10.2015 (в редакции дополнительных соглашений от 09.11.2012, 04.03.2015). 

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 19.11.2015 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, рассмотрение которого было приостановлено, затем возобновлено, и истцу направлены проекты договоров купли-продажи спорных объектов по цене 39 089 000 руб. и  37 881 000 руб. соответственно, указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО «АБН-Консалт», и положительного экспертного заключения НП СРО «СВОД». 

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 12 517 510 руб. и  12 447 440 руб. соответственно, однако ответчик указал на отсутствие оснований для заключения договора на предложенных истцом условиях.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2009  года и 2005 года соответственно, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, что ответчиком не оспаривается. 

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 14 997 458 руб. и  14 913 559 руб. соответственно (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.

Поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В частности, возражения ответчика о том, что экспертом неправомерно применены корректировки по объектам-аналогам, не являются обоснованными, поскольку доводы ответчика противоречат заключению эксперта, в котором указано на обоснованность выбора объектов-аналогов и необходимость применения либо неприменения корректировок. Кроме того, в суде первой инстанции был допрошен эксперт, который ответил на все возражения ответчика относительно судебной экспертизы, а также в материалы дела представлены  письмо об опечатках и неточностях в судебной экспертизе, которые не привели к  неправильному определению стоимости имущества, а также  ответы на замечания к судебной экспертизе, которые признаются судом обоснованными (том 7 л.д. 42-52).

Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Несостоятельна ссылка заявителя на необоснованное отклонение судом ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Данное ходатайство ответчика рассмотрено судом и отклонено протокольным определением, поскольку оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имелось.

В силу статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» производство повторной судебной экспертизы, назначенной в связи с возникшими у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения по тем же вопросам, поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 Федеральных Стандартов Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09 ноября 2016 года по делу № А40-53183/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья      А.Н. Григорьев

Судьи          Н.И. Левченко

                                                                                                                    Д.В. Пирожков