АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 июня 2022 года

Дело №

А13-2160/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.. Сергеевой И.В.,

рассмотрев 15.06.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Покровский» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по делу                 № А13-2160/2020,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом города Череповца, адрес: 162608, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Покровский», адрес: 197046, Санкт-Петербург, ФИО1 ул., д. 1/10, лит. А, пом. 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о признании отсутствующими права собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0501001:4931, а обременения в виде ипотеки названного объекта незавершенного строительства, с одновременным снятием этого объекта с государственного кадастрового учета, об обязании Общества освободить земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:98 от расположенного на нем имущества и передать участок Комитету по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Инвестор» (далее - Компания), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России № 25 по Санкт-Петербургу, акционерное общество Коммерческий Банк «Северный кредит» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», Жилищно-строительный кооператив «Строение № 19» (далее - Кооператив), общество с ограниченной ответственностью «Строительная корпорация Вологодской области», ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2021 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение от 14.10.2021 и постановление от 25.01.2022, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов обстоятельствам дела.

Податель жалобы считает, что суды не исследовали в полной мере обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, рассмотрели спор без изучения проектной документации на строительство объекта.

Общество полагает, что заключение по результатам проведенной по делу судебной экспертизы не отвечает признакам надлежащего доказательства, поэтому не могло быть принято судами в качестве такового при решении вопроса  относительно незавершенности работ по устройству фундамента.

Признавая обоснованными требования Комитета об обязании Общества передать Комитету земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:98, суды, по мнению подателя жалобы, не учли, что этот участок является объектом аренды по договору, заключенному сторонами, который не расторгнут.

Участвующие в деле лица считаются извещенными в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, в связи с чем неявка их представителей в суд в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.01.2011 № 13187 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 15 719 кв.м с кадастровым номером 35:21:0501001:98, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, Зашекснинский р-н, 106 микрорайон. 

В пункте 1.2 Договора определено разрешенное использование участка -  многоэтажный жилой дом, подземная автостоянка (строительство жилого дома 19 (по генплану) в 106 микрорайоне, объект незавершенного строительства).

В пункте 2.1 Договора указан срок его действия с 01.10.2011 по 31.12.2013.

Соглашением от 10.02.2014 срок действия Договора продлен до 31.12.2014.

Письмом от 10.02.2015 Комитет уведомил арендатора о возобновлении действия Договора на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на основании договора купли-продажи от 19.11.2015 в названный реестр 19.01.2016 внесена запись о государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства площадью                3562,9 кв.м, степенью готовности - 7%, с наименованием - незавершенный строительством многоквартирный дом, кадастровым номером 35:21:0501001:4931, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98.

В связи с регистрацией права собственности Общества на указанный объект на основании соглашения от 16.02.2016 произведена замена арендатора по Договору на Общество.

Земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:98 передан Комитетом Обществу по акту приема-передачи от 19.01.2016.

По результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501001:98, проведенного 20.11.2019, Комитетом выявлено, что  на указанном земельном участке, предоставленном под строительство второй очереди многоквартирного жилого дома вырыт котлован, в котором находятся балки, строительство не ведется.

Ссылаясь на то, что объект, право на который за Обществом зарегистрировано в ЕГРН как на недвижимое имущество, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, факт государственной регистрации прав на такое имущество как на недвижимость нарушает права истца на осуществление правомочий собственника участка, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Комитета обоснованными и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 52  совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

Законодатель в статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установил необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из приведенных правовых норм и из разъяснений, содержащихся в              пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В связи с тем, что при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных познаний, определением суда первой инстанции от 03.02.2021 по ходатайству Комитета была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, с постановкой перед экспертами вопросов о степени готовности фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:21:0501001:4931 (в процентном выражении), о завершении работ по его устройству, о возможности осуществления дальнейшего строительства на этом фундаменте.

В заключении от 21.04.2021 по результатам проведенной судебной экспертизы эксперты пришли к выводу, что определить степень готовности фундамента спорного объекта не представляется возможным, поскольку на 16.04.2021 выполнена засыпка котлована грунтом на 70 % объема котлована; Фундамент объекта незавершенного строительства не является завершенным; осуществление дальнейшего строительства на исследуемом фундаменте невозможно; на дату обследования экспертами установлено, что работы по строительству дома не возобновлялись.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на неполноту проведенного экспертами исследования были проверены судами и мотивированно отклонены.

При этом суды также приняли во внимание, что в ходе опроса при рассмотрении дела в суде первой инстанции эксперт ФИО7 дала дополнительные пояснения, подтвердила выводы, изложенные в судебном строительно-техническом заключении, указала, что осуществление строительства на исследуемом фундаменте невозможно, поскольку фундамент практически отсутствует конструктивно, на дату обследования засыпан грунтом на 70% объема котлована, на примыкании к существующему дому на 1/4 площади котлована выполнен монолитный железобетонный ростверк - стены, перекрытие отсутствуют; строительство продолжать нельзя, необходимо проводить заново изыскания грунта, поскольку все находится в воде, в разрушенном состоянии; эксперт также указала, что данный объект нельзя считать незавершенным, скорее не начатым, поскольку работы, которые были выполнены, являются непригодными для дальнейшего строительства.

Оценив заключение экспертов по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства. При этом суды посчитали его соответствующим требованиям действующего законодательства, проведенное экспертами исследование - полным, а их выводы обоснованными.

Доказательства, опровергающие как сведения относительно характеристик и состояния конструкций объекта, так и выводы экспертов, ответчиком не представлены. 

Ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы Обществом при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялись.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на ответы оценщика ФИО9 применительно к характеристикам спорного объекта были исследованы судами и мотивированно ими отклонены. При этом суд также учитывает, что в ответе на вопрос 4 также содержится вывод о том, что в отношении фундамента, по мнению оценщика, не завершены работы, выполнено менее половины объема работ (т.д. 4, л. 77).

Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности, пришли к обоснованному выводу, что Общество не подтвердило завершение работ по устройству фундамента, в связи с чем обоснованно признали, что спорный объект не может быть признан недвижимым имуществом, и правомерно удовлетворили требование Комитета о признании отсутствующими зарегистрированных в отношении него прав.

Применительно к установленным при рассмотрении дела обстоятельствам, связанным с характеристиками и текущим состоянием спорного объекта, а также приняв во внимание выводы экспертов относительно невозможности использования имеющихся конструкций для дальнейшего строительства, и что строительные работы на объекте длительное время не ведутся, отсутствует какое-либо ограждение, освещение, котлован регулярно затапливается водой, находится в непосредственной близости к многоквартирному жилому дому и создает опасность, суды возложили на Общество обязанность по освобождению земельного участка от такого объекта.

Между тем, признавая обоснованным требование Комитета об обязании Общества передать земельный участок по акту приема-передачи, суды не учли следующее.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 35:21:0501001:98 предоставлен Обществу в аренду по Договору.

Суды установили, что действие Договора по истечении указанном в нем срока было возобновлено на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущества возникает при прекращении договора аренды.

В данном случае доказательства прекращения Договора Комитетом не представлены, на соответствующие обстоятельства как на основание иска Комитет не ссылался.

При таком положении оснований для удовлетворения иска Комитета в части обязания Общества возвратить земельный участок по акту приема-передачи у судов не имелось.

С учетом изложенного решение от 14.10.2021 и постановление от 25.01.2022 в части требования об обязании передать земельный участок по акту подлежат отмене, а в удовлетворении иска Комитета в этой части надлежит отказать.

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в остальной части кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по делу № А13-2160/2020 в части требования об обязании передать земельный участок по акту отменить.

В удовлетворении иска в этой части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Вологодской области от 14.10.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по тому же делу оставить без изменения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева